在一系列的“救市”建議中，作為房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，土地出讓不僅事關(guān)樓市供需，其與地方財(cái)政的微妙關(guān)系也顯露無(wú)遺。
近日，江蘇國(guó)土資源廳網(wǎng)站上掛出一條南京國(guó)土資源局的工作簡(jiǎn)報(bào)。核心內(nèi)容是建議控制未來(lái)單宗用地的規(guī)模，降低單幅地塊的出讓金總額，并延長(zhǎng)出讓金總額較高地塊的付款期限。這一表述被當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)普遍解讀為，政府即將為土地出讓條件“松綁”。
更早些時(shí)候，深圳市土地儲(chǔ)備中心首次通過(guò)市場(chǎng)化路徑向一家企業(yè)收購(gòu)?fù)恋?。并且還首次批復(fù)一家房企延后開(kāi)發(fā)的申請(qǐng)，理由是“市政配套設(shè)施尚不完善、房?jī)r(jià)下跌”。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這幾條顯然可看作“救市”、“托市”的政策，“是國(guó)土部門(mén)應(yīng)對(duì)低迷市場(chǎng)的積極行政作為”。但這些政策能否喚起開(kāi)發(fā)商的拿地信心，還需時(shí)間驗(yàn)證。
“地皮財(cái)政”危機(jī)處在本輪房地產(chǎn)調(diào)整下行通道的深圳市，“地皮財(cái)政”危機(jī)隱約可見(jiàn)。
2007年6月28日，深圳天健地產(chǎn)曾以1.66億元奪得位于深圳福田保稅區(qū)桂花路和檳榔道交會(huì)處的B105-100宗地，樓面地價(jià)為10375元/平方米、可售樓面地價(jià)15333.5元/平方米，是迄今為止深圳樓面地價(jià)的水平。但如今，該區(qū)域的房?jī)r(jià)已跌至該樓面地價(jià)以下，成了名副其實(shí)的土地“負(fù)資產(chǎn)”。
本報(bào)記者對(duì)2006年至今出讓的深圳5大天價(jià)地塊逐一調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些地塊基本剛剛動(dòng)工，但是周邊的二手房?jī)r(jià)比地價(jià)都沒(méi)有高出太多。如果加上未來(lái)開(kāi)發(fā)成本，利潤(rùn)空間幾乎不敢奢想。
而南京土地市場(chǎng)去年的火爆也和今年的冷清形成強(qiáng)烈對(duì)比。其帶來(lái)的直接后果，便是地方政府城建資金的“捉襟見(jiàn)肘”，城市建設(shè)進(jìn)程放緩。
具有官方背景的南京網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2008年上半年南京土地市場(chǎng)流標(biāo)3幅，成交28幅，其中24幅底價(jià)成交，只有4幅溢價(jià)成交，成交面積224.25萬(wàn)平方米，流標(biāo)面積約31.72萬(wàn)平方米。
據(jù)《南京市2008年度經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年南京市經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃供應(yīng)量為850公頃，目前的成交面積還不到總計(jì)劃的1/3.事實(shí)上，地方政府正在感受到缺乏建設(shè)資金壓力。日前舉行的南京市委十二屆九次全體會(huì)議一場(chǎng)分組討論會(huì)上，南京建鄴區(qū)委書(shū)記陸志鵬感嘆：“土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)區(qū)縣的財(cái)政貢獻(xiàn)很大，地賣(mài)不出去了，財(cái)政資金怎么解決？”
降地價(jià)并非首選盡管救市心態(tài)堅(jiān)決，但無(wú)論是南京還是深圳，當(dāng)?shù)卣块T(mén)均不愿考慮以降地價(jià)刺激市場(chǎng)。
早在今年5月底，在江蘇省地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)發(fā)布會(huì)上，江蘇省國(guó)土資源廳副廳長(zhǎng)吳震強(qiáng)就表示，土地不會(huì)降價(jià)出讓?zhuān)粫?huì)廉價(jià)出讓?zhuān)耙驗(yàn)橥恋赜兴氖袌?chǎng)價(jià)值，政府部門(mén)不會(huì)讓土地價(jià)格低于它的基準(zhǔn)價(jià)格?！?BR> 而據(jù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，深圳市政府部門(mén)在回購(gòu)企業(yè)土地后，也絕對(duì)不會(huì)以降價(jià)來(lái)促動(dòng)再入市的成交?！叭绻僖哉信膾斓男问酵度胧袌?chǎng)并從中獲益似乎皆大歡喜，倘若土地出現(xiàn)流拍或者低于購(gòu)得價(jià)，則由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)損失值得探討?！鄙钲诘禺a(chǎn)研究人士朱建烽說(shuō)。
一方面政府不愿土地賤賣(mài)，一方面是城市建設(shè)又急需用錢(qián)。在地價(jià)不降低的前提下，調(diào)整出讓條件，算是一種折中的嘗試。
南京市國(guó)土資源局辦公室主任、新聞發(fā)言人楊閎煒也坦承，今年土地市場(chǎng)在調(diào)整，但任何市場(chǎng)都有它的市場(chǎng)周期，今年以來(lái)南京土地市場(chǎng)冷清跟整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)。“大地塊化整為零，延長(zhǎng)周期可以滿足更多意向開(kāi)發(fā)商的需求?！?BR> 據(jù)悉，自去年土地出讓限制中添加了“70/90”條款后，南京市單宗用地規(guī)模便轉(zhuǎn)向以200畝以下的中小幅地塊為主?！懊娣e控制在100畝以下”，出讓面積再度縮小，令業(yè)內(nèi)關(guān)注。
另一位不愿透露姓名的南京國(guó)土局人士解釋?zhuān)恋爻鲎屢?guī)模原則上不超過(guò)200畝，而現(xiàn)在南京主城區(qū)的地塊很緊張，控制在100畝以內(nèi)也是正常的。該人士表示，原來(lái)出讓土地不論大小，一般都約定為六個(gè)月內(nèi)付款，現(xiàn)在所謂“大”地塊可延長(zhǎng)到一年。如果是需要拆遷的“毛地”，開(kāi)發(fā)商延期付款也是可以的。
南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華認(rèn)為，防止房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的大起大落，理應(yīng)成為地方政府下半年的工作重點(diǎn)之一。“土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭，需要率先有所動(dòng)作”。但“土地市場(chǎng)冷淡不是因?yàn)槿钡?，而是缺信心。?
近日，江蘇國(guó)土資源廳網(wǎng)站上掛出一條南京國(guó)土資源局的工作簡(jiǎn)報(bào)。核心內(nèi)容是建議控制未來(lái)單宗用地的規(guī)模，降低單幅地塊的出讓金總額，并延長(zhǎng)出讓金總額較高地塊的付款期限。這一表述被當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)普遍解讀為，政府即將為土地出讓條件“松綁”。
更早些時(shí)候，深圳市土地儲(chǔ)備中心首次通過(guò)市場(chǎng)化路徑向一家企業(yè)收購(gòu)?fù)恋?。并且還首次批復(fù)一家房企延后開(kāi)發(fā)的申請(qǐng)，理由是“市政配套設(shè)施尚不完善、房?jī)r(jià)下跌”。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這幾條顯然可看作“救市”、“托市”的政策，“是國(guó)土部門(mén)應(yīng)對(duì)低迷市場(chǎng)的積極行政作為”。但這些政策能否喚起開(kāi)發(fā)商的拿地信心，還需時(shí)間驗(yàn)證。
“地皮財(cái)政”危機(jī)處在本輪房地產(chǎn)調(diào)整下行通道的深圳市，“地皮財(cái)政”危機(jī)隱約可見(jiàn)。
2007年6月28日，深圳天健地產(chǎn)曾以1.66億元奪得位于深圳福田保稅區(qū)桂花路和檳榔道交會(huì)處的B105-100宗地，樓面地價(jià)為10375元/平方米、可售樓面地價(jià)15333.5元/平方米，是迄今為止深圳樓面地價(jià)的水平。但如今，該區(qū)域的房?jī)r(jià)已跌至該樓面地價(jià)以下，成了名副其實(shí)的土地“負(fù)資產(chǎn)”。
本報(bào)記者對(duì)2006年至今出讓的深圳5大天價(jià)地塊逐一調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些地塊基本剛剛動(dòng)工，但是周邊的二手房?jī)r(jià)比地價(jià)都沒(méi)有高出太多。如果加上未來(lái)開(kāi)發(fā)成本，利潤(rùn)空間幾乎不敢奢想。
而南京土地市場(chǎng)去年的火爆也和今年的冷清形成強(qiáng)烈對(duì)比。其帶來(lái)的直接后果，便是地方政府城建資金的“捉襟見(jiàn)肘”，城市建設(shè)進(jìn)程放緩。
具有官方背景的南京網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2008年上半年南京土地市場(chǎng)流標(biāo)3幅，成交28幅，其中24幅底價(jià)成交，只有4幅溢價(jià)成交，成交面積224.25萬(wàn)平方米，流標(biāo)面積約31.72萬(wàn)平方米。
據(jù)《南京市2008年度經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年南京市經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃供應(yīng)量為850公頃，目前的成交面積還不到總計(jì)劃的1/3.事實(shí)上，地方政府正在感受到缺乏建設(shè)資金壓力。日前舉行的南京市委十二屆九次全體會(huì)議一場(chǎng)分組討論會(huì)上，南京建鄴區(qū)委書(shū)記陸志鵬感嘆：“土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)區(qū)縣的財(cái)政貢獻(xiàn)很大，地賣(mài)不出去了，財(cái)政資金怎么解決？”
降地價(jià)并非首選盡管救市心態(tài)堅(jiān)決，但無(wú)論是南京還是深圳，當(dāng)?shù)卣块T(mén)均不愿考慮以降地價(jià)刺激市場(chǎng)。
早在今年5月底，在江蘇省地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)發(fā)布會(huì)上，江蘇省國(guó)土資源廳副廳長(zhǎng)吳震強(qiáng)就表示，土地不會(huì)降價(jià)出讓?zhuān)粫?huì)廉價(jià)出讓?zhuān)耙驗(yàn)橥恋赜兴氖袌?chǎng)價(jià)值，政府部門(mén)不會(huì)讓土地價(jià)格低于它的基準(zhǔn)價(jià)格?！?BR> 而據(jù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，深圳市政府部門(mén)在回購(gòu)企業(yè)土地后，也絕對(duì)不會(huì)以降價(jià)來(lái)促動(dòng)再入市的成交?！叭绻僖哉信膾斓男问酵度胧袌?chǎng)并從中獲益似乎皆大歡喜，倘若土地出現(xiàn)流拍或者低于購(gòu)得價(jià)，則由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)損失值得探討?！鄙钲诘禺a(chǎn)研究人士朱建烽說(shuō)。
一方面政府不愿土地賤賣(mài)，一方面是城市建設(shè)又急需用錢(qián)。在地價(jià)不降低的前提下，調(diào)整出讓條件，算是一種折中的嘗試。
南京市國(guó)土資源局辦公室主任、新聞發(fā)言人楊閎煒也坦承，今年土地市場(chǎng)在調(diào)整，但任何市場(chǎng)都有它的市場(chǎng)周期，今年以來(lái)南京土地市場(chǎng)冷清跟整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)。“大地塊化整為零，延長(zhǎng)周期可以滿足更多意向開(kāi)發(fā)商的需求?！?BR> 據(jù)悉，自去年土地出讓限制中添加了“70/90”條款后，南京市單宗用地規(guī)模便轉(zhuǎn)向以200畝以下的中小幅地塊為主?！懊娣e控制在100畝以下”，出讓面積再度縮小，令業(yè)內(nèi)關(guān)注。
另一位不愿透露姓名的南京國(guó)土局人士解釋?zhuān)恋爻鲎屢?guī)模原則上不超過(guò)200畝，而現(xiàn)在南京主城區(qū)的地塊很緊張，控制在100畝以內(nèi)也是正常的。該人士表示，原來(lái)出讓土地不論大小，一般都約定為六個(gè)月內(nèi)付款，現(xiàn)在所謂“大”地塊可延長(zhǎng)到一年。如果是需要拆遷的“毛地”，開(kāi)發(fā)商延期付款也是可以的。
南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華認(rèn)為，防止房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的大起大落，理應(yīng)成為地方政府下半年的工作重點(diǎn)之一。“土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭，需要率先有所動(dòng)作”。但“土地市場(chǎng)冷淡不是因?yàn)槿钡?，而是缺信心。?