曾幾何時，土地出讓金欠繳成了各級政府部門的心頭之痛，它尤如煩人的“牛皮癬”，清了欠，欠了清，天臺縣也未能幸免。至2005年5月，該縣欠繳土地出讓金達(dá)2.35億元。該縣及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，堅持分類處置、分期繳交、多管齊下、全方位催繳，歷經(jīng)3年努力，終于全面根除土地出讓金欠繳這一頑疾。
深究欠繳根源
天臺縣土地使用權(quán)出讓始于1992年。經(jīng)過10多年的培育和發(fā)展，土地市場逐步成熟。至2004年底，經(jīng)營性土地出讓金收入達(dá)24.65億元，城市化進(jìn)程明顯加速。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般冒出，從1998年的1家發(fā)展到2005年的18家（其中外地企業(yè)5家），杭州、寧波、溫嶺等市的房企紛紛前來“試水”。天臺縣從一個沒有什么“房地產(chǎn)”概念的山區(qū)小城，一躍成為房地產(chǎn)市場空前活躍之地。但不可否認(rèn)，一片繁榮的背后，掩藏著出讓金欠繳的頑疾。到2005年5月，全縣欠繳土地出讓金共2.35億元，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)7家。
對于土地出讓金欠繳的原因，天臺縣國土局陳天林局長有著深刻的認(rèn)識?！坝姓咝杂绊?，有少數(shù)民眾的干擾，也不乏開發(fā)商故意、甚至惡意的拖欠。”
近些年來，全國各地房地產(chǎn)價格飛速上漲，房地產(chǎn)投資迅猛增長。2004年，天臺縣房地產(chǎn)業(yè)投資累計7.24億元，竣工商品房約15萬平米，銷售金額3.24億元。從2004年開始，國家相繼推出了一系列調(diào)控措施。2005年5月，國家七部委出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。2006年是我國房地產(chǎn)業(yè)的又一個政策年，一系列房地產(chǎn)調(diào)控鐵腕政策頻頻出擊，從“國六條”的出臺，到“十五細(xì)則”的實施；從銀行利率和準(zhǔn)備金利率的調(diào)整，到“限外令”的頒布，從延長營業(yè)稅征收時間，到提高營業(yè)稅比例；從“土地監(jiān)察風(fēng)暴”到全面開展“住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)”的強(qiáng)制執(zhí)行，將稅收、信貸、土地等調(diào)控手段發(fā)揮得淋漓盡致。受此影響，天臺縣商品房銷售套數(shù)、商品房銷售面積、商業(yè)用房銷售面積明顯下降，二手房交易也跌入低谷。開發(fā)商銷售資金回籠緩慢，銀行緊縮信貸，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大。個別企業(yè)在開發(fā)項目時依靠銀行融資，用于支付土地出讓金及一期開發(fā)等相關(guān)費用。取得預(yù)售許可證后，即向社會公開銷售，取得購房預(yù)付款，以支撐第二期項目的開發(fā)，或再次參與競拍，取得土地。這種經(jīng)營之術(shù)，在房地產(chǎn)市場一片紅火時，能維持經(jīng)營，但當(dāng)風(fēng)吹草動，就顫顫栗栗。拖欠出讓金，在一定程度上緩解了資金壓力。如1000萬元出讓金欠繳時間12個月，即可減少利息支出近100萬元。
“工作上存在不足為開發(fā)商制造了拖欠的借口?！标愄炝謱Υ酥毖圆恢M。2004年初某公司受讓始豐新城一地塊，當(dāng)時政府承諾在5月份前搬遷地塊內(nèi)的電力信號線和鐵塔等地上建筑物，但直到2005年8月才搬遷完畢。該公司在受讓的地塊上砌筑圍墻，卻多次被村民推倒。規(guī)定時間內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的楊家山上的墳?zāi)?，清明?jié)又憑空冒出了掃墓人等等，一定程度了干擾了房地產(chǎn)項目的開發(fā)，受讓企業(yè)提出了異議。
分類處置，分期繳交
天臺縣委、縣政府對土地出讓金拖欠一事十分重視，于2005年8月3日召開專題會議，確定了分類處置、分期繳交、多管齊下、全方位催繳的工作思路。對于開發(fā)商提出的合理要求，建設(shè)、國土、交通、新城委、國資公司等部門，自即日起，1個月內(nèi)做好掃尾工作。對于無理阻撓干擾企業(yè)施工者，應(yīng)從速從嚴(yán)予以查處。對于無理拖欠的，要在媒體上公布“老賴”名單，必要時訴諸法院，走依法解決之路。
2005年5月1日、8月10日、9月8日，該縣國土局先后向欠繳企業(yè)發(fā)出了《關(guān)于限期繳交土地出讓金的通知》，《通知》由專人送達(dá)，并取得回執(zhí)。8月15日、8月27日我局又指定專人進(jìn)行電話催交。8月26日、9月8日，國土局領(lǐng)導(dǎo)帶隊，上門到各公司催繳。11月12日，天臺縣在《天天天臺》等縣級主要新聞媒體上公布了限期繳納土地出讓金的公告。公告內(nèi)容包括欠交土地出讓金的房地產(chǎn)公司名稱、地塊坐落、受讓時間、面積、出讓金總額、已繳金額、欠交金額、限期繳款時限等等。未繳清土地出讓金者，禁止參加新的土地出讓招標(biāo)會。在發(fā)布公告前，即有2家公司主動聯(lián)系并付款，可見輿論無形的壓力是巨大的。
在催討過程中，天臺縣充分體現(xiàn)了政府的耐心和誠意?？h領(lǐng)導(dǎo)專門約訪各公司老總，增進(jìn)溝通理解，幫助解決具體困難。9月15日，縣政府根據(jù)催交情況，對催交時限、方式作了適當(dāng)調(diào)整。一是要求各欠繳單位在9月20日前作出書面承諾；二是允許分期付款，三是必須明確付款的具體時限和分期繳交的具體金額。至9月20日，3家公司無條件作出書面承諾，2家公司要求幫助解決開發(fā)過程中遇到的困難，1家公司要求解除合同。2005年底，天臺縣催繳到位出讓金1.1億元；2006年催繳到位7000萬元，當(dāng)年度出讓金無一拖欠；2007年5月，欠繳的出讓金全面到位。
依法解除出讓合同一宗。2004年2月，一公司以9220萬元競得天臺縣老西客站地塊，1個月內(nèi)繳交了6000萬元，此時周邊群眾對地塊規(guī)劃設(shè)計條件提出異議。事實也證明規(guī)劃設(shè)計條件存在缺陷。該地塊開發(fā)受阻，余下的3220萬元也就一直拖欠著?？紤]到具體情況，經(jīng)雙方協(xié)商，同意無條件解除出讓合同，這也成了天臺縣第一個以協(xié)商方式解除出讓合同的地塊。后來，天臺縣對該地塊規(guī)劃條件作了適當(dāng)調(diào)整，并以10200萬元成功出讓。
提起催繳一事，陳秀紅有話要說。她一直負(fù)責(zé)國有土地使用權(quán)出讓事項，全程參與出讓金的催繳，深知個中酸甜苦辣。“催繳出讓金，有時會聽到一些難聽的話。個別開發(fā)商不講道理，吹胡子、瞪眼睛、拍桌子。”某公司于2004年10月20日以1010萬元競得一宗土地，在繳交300萬元后便杳無音訊，既未按規(guī)定時間簽訂出讓合同，又對多次催繳置之不理?！坝幸淮?，我把限期繳交通知書送到該公司，剛好碰到公司老總，他竟然指著我的鼻子罵娘?！被叵肫甬?dāng)時情形，陳秀紅真是又好氣又好笑。其后該企業(yè)被取消競得資格，并承擔(dān)了相應(yīng)的責(zé)任。
全方位催繳出讓金還表現(xiàn)在另一方面。某公司開發(fā)一項目時，超出合同約定的建筑面積，需補(bǔ)交土地出讓金11.36萬元。該公司注冊地在玉環(huán)縣，項目完成后，隨之撤銷了項目部，撤走了相關(guān)人員，聯(lián)系一度中斷?！?1萬元雖然不是大數(shù)目，但這是國有資產(chǎn)，我們絕不能讓它流失?！痹摽h國土局領(lǐng)導(dǎo)葛兆章的話語擲地有聲。他特地與陳秀紅一起，專程趕到玉環(huán)縣了解情況，得知該公司已經(jīng)注銷，但與原法人代表狄某取得了聯(lián)系，狄某最后全額補(bǔ)交了這筆出讓金。
出讓更慎重，收繳更規(guī)范
欠繳的土地出讓金終于全部到位了，但天臺縣并沒有終于此，至于此，而是回過頭來，進(jìn)行多方面的思考和規(guī)范?！巴恋爻鲎屔婕安疬w、拍賣、規(guī)劃等方方面面，每一個環(huán)節(jié)都必須考慮周到。否則，既不利于出讓金的收繳，更不利于土地市場的規(guī)范管理?！碧炫_縣國土局葉海明副局長深有感觸地說。
土地出讓必須以“凈地”出讓為前提。從2005年開始，天臺縣對地上附著物補(bǔ)償未妥善處理，拆遷安置未全面完成的地塊，堅決不予出讓。2006年，一宗計劃出讓的土地，由于地上附著物沒有徹底清理，出讓計劃予以取消。土地出讓1個月內(nèi)進(jìn)行一次“回頭看”，檢查出讓金收繳到位情況，并作為此后土地出讓的重要依據(jù)，對于上一宗出讓項目沒有結(jié)算清楚的，一般情況下不再審批下一個出讓項目。
適當(dāng)控制土地出讓總量相當(dāng)關(guān)鍵。有數(shù)據(jù)顯示，2005年初，天臺縣房地產(chǎn)市場總體情況是土地足、房源多、品質(zhì)升、價格穩(wěn)。以90平方米計算，已出讓土地可開發(fā)住宅15000套左右。從2005年起，天臺縣對土地出讓規(guī)模作了適當(dāng)調(diào)整。當(dāng)年出讓各類經(jīng)營性土地196.3畝，收取出讓金2.3億元。2006年出讓土地60.93畝，收取出讓金1.81億元。近三年來，天臺縣土地出讓價格總體平穩(wěn)，房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升，年均增長幅度在5%左右。
規(guī)范收支管理是重中之重。2007年8月20日，《天臺縣國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》正式出臺。本辦法共6章25條，對出讓的征收管理、使用管理、預(yù)決算管理、監(jiān)督檢查等作了進(jìn)一步的明確，規(guī)定縣財政部門是土地出讓金收支的主管機(jī)關(guān)，縣國土資源部門是土地出讓收入的具體征收機(jī)關(guān)，土地出讓收支全額納入縣政府性基金預(yù)算，實行徹底的“收支兩條線”管理。對于不按時足額繳納土地出讓金的，按日加收違約金額1‰的違約金。違約金隨同土地出讓收入一并繳入地方國庫。國土、財政等部門加強(qiáng)協(xié)作，做到信息共享，反饋及時。國土資源部門憑國有土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金專用票據(jù)和契稅完稅證，辦理土地登記手續(xù)、核發(fā)國有土地使用權(quán)證書。2007年，天臺縣出讓各類經(jīng)營性18宗181.7畝，到2008年1月29日，3.3億元出讓金全部到位。
土地出讓金收繳的全面規(guī)范，使房地產(chǎn)市場更趨成熟。天臺縣房地產(chǎn)企業(yè)走上了優(yōu)勝劣汰、做強(qiáng)做大的良性發(fā)展之路。全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從18家減至15家，其中新設(shè)立3家。這已是題外之話。
深究欠繳根源
天臺縣土地使用權(quán)出讓始于1992年。經(jīng)過10多年的培育和發(fā)展，土地市場逐步成熟。至2004年底，經(jīng)營性土地出讓金收入達(dá)24.65億元，城市化進(jìn)程明顯加速。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般冒出，從1998年的1家發(fā)展到2005年的18家（其中外地企業(yè)5家），杭州、寧波、溫嶺等市的房企紛紛前來“試水”。天臺縣從一個沒有什么“房地產(chǎn)”概念的山區(qū)小城，一躍成為房地產(chǎn)市場空前活躍之地。但不可否認(rèn)，一片繁榮的背后，掩藏著出讓金欠繳的頑疾。到2005年5月，全縣欠繳土地出讓金共2.35億元，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)7家。
對于土地出讓金欠繳的原因，天臺縣國土局陳天林局長有著深刻的認(rèn)識?！坝姓咝杂绊?，有少數(shù)民眾的干擾，也不乏開發(fā)商故意、甚至惡意的拖欠。”
近些年來，全國各地房地產(chǎn)價格飛速上漲，房地產(chǎn)投資迅猛增長。2004年，天臺縣房地產(chǎn)業(yè)投資累計7.24億元，竣工商品房約15萬平米，銷售金額3.24億元。從2004年開始，國家相繼推出了一系列調(diào)控措施。2005年5月，國家七部委出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。2006年是我國房地產(chǎn)業(yè)的又一個政策年，一系列房地產(chǎn)調(diào)控鐵腕政策頻頻出擊，從“國六條”的出臺，到“十五細(xì)則”的實施；從銀行利率和準(zhǔn)備金利率的調(diào)整，到“限外令”的頒布，從延長營業(yè)稅征收時間，到提高營業(yè)稅比例；從“土地監(jiān)察風(fēng)暴”到全面開展“住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)”的強(qiáng)制執(zhí)行，將稅收、信貸、土地等調(diào)控手段發(fā)揮得淋漓盡致。受此影響，天臺縣商品房銷售套數(shù)、商品房銷售面積、商業(yè)用房銷售面積明顯下降，二手房交易也跌入低谷。開發(fā)商銷售資金回籠緩慢，銀行緊縮信貸，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大。個別企業(yè)在開發(fā)項目時依靠銀行融資，用于支付土地出讓金及一期開發(fā)等相關(guān)費用。取得預(yù)售許可證后，即向社會公開銷售，取得購房預(yù)付款，以支撐第二期項目的開發(fā)，或再次參與競拍，取得土地。這種經(jīng)營之術(shù)，在房地產(chǎn)市場一片紅火時，能維持經(jīng)營，但當(dāng)風(fēng)吹草動，就顫顫栗栗。拖欠出讓金，在一定程度上緩解了資金壓力。如1000萬元出讓金欠繳時間12個月，即可減少利息支出近100萬元。
“工作上存在不足為開發(fā)商制造了拖欠的借口?！标愄炝謱Υ酥毖圆恢M。2004年初某公司受讓始豐新城一地塊，當(dāng)時政府承諾在5月份前搬遷地塊內(nèi)的電力信號線和鐵塔等地上建筑物，但直到2005年8月才搬遷完畢。該公司在受讓的地塊上砌筑圍墻，卻多次被村民推倒。規(guī)定時間內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的楊家山上的墳?zāi)?，清明?jié)又憑空冒出了掃墓人等等，一定程度了干擾了房地產(chǎn)項目的開發(fā)，受讓企業(yè)提出了異議。
分類處置，分期繳交
天臺縣委、縣政府對土地出讓金拖欠一事十分重視，于2005年8月3日召開專題會議，確定了分類處置、分期繳交、多管齊下、全方位催繳的工作思路。對于開發(fā)商提出的合理要求，建設(shè)、國土、交通、新城委、國資公司等部門，自即日起，1個月內(nèi)做好掃尾工作。對于無理阻撓干擾企業(yè)施工者，應(yīng)從速從嚴(yán)予以查處。對于無理拖欠的，要在媒體上公布“老賴”名單，必要時訴諸法院，走依法解決之路。
2005年5月1日、8月10日、9月8日，該縣國土局先后向欠繳企業(yè)發(fā)出了《關(guān)于限期繳交土地出讓金的通知》，《通知》由專人送達(dá)，并取得回執(zhí)。8月15日、8月27日我局又指定專人進(jìn)行電話催交。8月26日、9月8日，國土局領(lǐng)導(dǎo)帶隊，上門到各公司催繳。11月12日，天臺縣在《天天天臺》等縣級主要新聞媒體上公布了限期繳納土地出讓金的公告。公告內(nèi)容包括欠交土地出讓金的房地產(chǎn)公司名稱、地塊坐落、受讓時間、面積、出讓金總額、已繳金額、欠交金額、限期繳款時限等等。未繳清土地出讓金者，禁止參加新的土地出讓招標(biāo)會。在發(fā)布公告前，即有2家公司主動聯(lián)系并付款，可見輿論無形的壓力是巨大的。
在催討過程中，天臺縣充分體現(xiàn)了政府的耐心和誠意?？h領(lǐng)導(dǎo)專門約訪各公司老總，增進(jìn)溝通理解，幫助解決具體困難。9月15日，縣政府根據(jù)催交情況，對催交時限、方式作了適當(dāng)調(diào)整。一是要求各欠繳單位在9月20日前作出書面承諾；二是允許分期付款，三是必須明確付款的具體時限和分期繳交的具體金額。至9月20日，3家公司無條件作出書面承諾，2家公司要求幫助解決開發(fā)過程中遇到的困難，1家公司要求解除合同。2005年底，天臺縣催繳到位出讓金1.1億元；2006年催繳到位7000萬元，當(dāng)年度出讓金無一拖欠；2007年5月，欠繳的出讓金全面到位。
依法解除出讓合同一宗。2004年2月，一公司以9220萬元競得天臺縣老西客站地塊，1個月內(nèi)繳交了6000萬元，此時周邊群眾對地塊規(guī)劃設(shè)計條件提出異議。事實也證明規(guī)劃設(shè)計條件存在缺陷。該地塊開發(fā)受阻，余下的3220萬元也就一直拖欠著?？紤]到具體情況，經(jīng)雙方協(xié)商，同意無條件解除出讓合同，這也成了天臺縣第一個以協(xié)商方式解除出讓合同的地塊。后來，天臺縣對該地塊規(guī)劃條件作了適當(dāng)調(diào)整，并以10200萬元成功出讓。
提起催繳一事，陳秀紅有話要說。她一直負(fù)責(zé)國有土地使用權(quán)出讓事項，全程參與出讓金的催繳，深知個中酸甜苦辣。“催繳出讓金，有時會聽到一些難聽的話。個別開發(fā)商不講道理，吹胡子、瞪眼睛、拍桌子。”某公司于2004年10月20日以1010萬元競得一宗土地，在繳交300萬元后便杳無音訊，既未按規(guī)定時間簽訂出讓合同，又對多次催繳置之不理?！坝幸淮?，我把限期繳交通知書送到該公司，剛好碰到公司老總，他竟然指著我的鼻子罵娘?！被叵肫甬?dāng)時情形，陳秀紅真是又好氣又好笑。其后該企業(yè)被取消競得資格，并承擔(dān)了相應(yīng)的責(zé)任。
全方位催繳出讓金還表現(xiàn)在另一方面。某公司開發(fā)一項目時，超出合同約定的建筑面積，需補(bǔ)交土地出讓金11.36萬元。該公司注冊地在玉環(huán)縣，項目完成后，隨之撤銷了項目部，撤走了相關(guān)人員，聯(lián)系一度中斷?！?1萬元雖然不是大數(shù)目，但這是國有資產(chǎn)，我們絕不能讓它流失?！痹摽h國土局領(lǐng)導(dǎo)葛兆章的話語擲地有聲。他特地與陳秀紅一起，專程趕到玉環(huán)縣了解情況，得知該公司已經(jīng)注銷，但與原法人代表狄某取得了聯(lián)系，狄某最后全額補(bǔ)交了這筆出讓金。
出讓更慎重，收繳更規(guī)范
欠繳的土地出讓金終于全部到位了，但天臺縣并沒有終于此，至于此，而是回過頭來，進(jìn)行多方面的思考和規(guī)范?！巴恋爻鲎屔婕安疬w、拍賣、規(guī)劃等方方面面，每一個環(huán)節(jié)都必須考慮周到。否則，既不利于出讓金的收繳，更不利于土地市場的規(guī)范管理?！碧炫_縣國土局葉海明副局長深有感觸地說。
土地出讓必須以“凈地”出讓為前提。從2005年開始，天臺縣對地上附著物補(bǔ)償未妥善處理，拆遷安置未全面完成的地塊，堅決不予出讓。2006年，一宗計劃出讓的土地，由于地上附著物沒有徹底清理，出讓計劃予以取消。土地出讓1個月內(nèi)進(jìn)行一次“回頭看”，檢查出讓金收繳到位情況，并作為此后土地出讓的重要依據(jù)，對于上一宗出讓項目沒有結(jié)算清楚的，一般情況下不再審批下一個出讓項目。
適當(dāng)控制土地出讓總量相當(dāng)關(guān)鍵。有數(shù)據(jù)顯示，2005年初，天臺縣房地產(chǎn)市場總體情況是土地足、房源多、品質(zhì)升、價格穩(wěn)。以90平方米計算，已出讓土地可開發(fā)住宅15000套左右。從2005年起，天臺縣對土地出讓規(guī)模作了適當(dāng)調(diào)整。當(dāng)年出讓各類經(jīng)營性土地196.3畝，收取出讓金2.3億元。2006年出讓土地60.93畝，收取出讓金1.81億元。近三年來，天臺縣土地出讓價格總體平穩(wěn)，房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升，年均增長幅度在5%左右。
規(guī)范收支管理是重中之重。2007年8月20日，《天臺縣國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》正式出臺。本辦法共6章25條，對出讓的征收管理、使用管理、預(yù)決算管理、監(jiān)督檢查等作了進(jìn)一步的明確，規(guī)定縣財政部門是土地出讓金收支的主管機(jī)關(guān)，縣國土資源部門是土地出讓收入的具體征收機(jī)關(guān)，土地出讓收支全額納入縣政府性基金預(yù)算，實行徹底的“收支兩條線”管理。對于不按時足額繳納土地出讓金的，按日加收違約金額1‰的違約金。違約金隨同土地出讓收入一并繳入地方國庫。國土、財政等部門加強(qiáng)協(xié)作，做到信息共享，反饋及時。國土資源部門憑國有土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金專用票據(jù)和契稅完稅證，辦理土地登記手續(xù)、核發(fā)國有土地使用權(quán)證書。2007年，天臺縣出讓各類經(jīng)營性18宗181.7畝，到2008年1月29日，3.3億元出讓金全部到位。
土地出讓金收繳的全面規(guī)范，使房地產(chǎn)市場更趨成熟。天臺縣房地產(chǎn)企業(yè)走上了優(yōu)勝劣汰、做強(qiáng)做大的良性發(fā)展之路。全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從18家減至15家，其中新設(shè)立3家。這已是題外之話。