年度總結(jié):2007年的土地市場一片繁榮。
限價地高調(diào)亮相，并出色完成出讓計劃；經(jīng)濟(jì)適用房土地招標(biāo)出讓，讓購買者看到了希望。
雖然這一年以來，住宅性質(zhì)用地仍舊以招標(biāo)出讓為主，但拿地心切的開發(fā)商還是開出了巨高的價碼，因此時不時出現(xiàn)天價地塊。
有天價拿地的，也有天價地被拋棄的，年底推出的“住宅地王”因其面積太大、總價太高被開發(fā)商“冷落”。
市場就是這樣，符合規(guī)律才能發(fā)展。
搶了一年的地，開發(fā)商們開始算經(jīng)濟(jì)賬了。
截至11月底，北京土地招拍掛出讓市場供應(yīng)土地1041.88公頃，完成計劃的62%，市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示年底將供應(yīng)700多公頃商品房用地，如能順利完成則可能今年商品房用地供應(yīng)超過計劃供應(yīng)量。從土地成交價格來看，樓面價達(dá)到13788元/平米，北京市城八區(qū)商品房樓面地價的成交均價為5821.89元/平方米，比去年增長了25.55%。
保障性住房供地超任務(wù)完成
1—11月，北京土地招拍掛市場共成交土地644.09公頃，成交土地規(guī)劃建筑面積877.65萬平方米，較2006年同期增長了27.38%。
從北京土地整理儲備中心公布的成交紀(jì)錄來看，今年成交土地64宗，比去年減少了9宗，但規(guī)模增加了188.65萬平方米，有四塊居住用地超過了50萬平方米，而去年成交土地的規(guī)模才46萬平方米。住宅性質(zhì)用地一共成交40宗，出讓土地591.8公頃，比去年增加了8.32%。
值得一提的是，今年兩限房用地成交了9宗共162.97公頃，規(guī)劃建筑面積315.76萬平方米，超額完成了今年建設(shè)兩限房300萬平方米的供應(yīng)計劃。
郊區(qū)為土地供應(yīng)主要陣地
從本年度1—11月成交土地的環(huán)線分布看，五環(huán)內(nèi)的建設(shè)用地越來越少，成交面積只有總量的兩成。土地供應(yīng)繼續(xù)向五環(huán)外傾斜，今年接近六成土地成交位于五環(huán)六環(huán)之間，五環(huán)外以及遠(yuǎn)郊區(qū)縣所占的比例已經(jīng)高達(dá)土地市場總體成交面積的79.7%。
在八大城區(qū)中，作為住宅市場供應(yīng)的高房價區(qū)域及需求的熱點區(qū)域，朝陽區(qū)的土地市場最為各方關(guān)注，中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年朝陽區(qū)土地成交規(guī)模占總成交規(guī)模的16.34%，仍然于其他區(qū)域。今年昌平區(qū)的土地成交規(guī)模僅次于朝陽，海淀、豐臺以及順義、通州新城等區(qū)域也有大量建設(shè)用地上市。
樓面價達(dá)到13788元/平米
今年以來，高價地頻繁出現(xiàn)成為了北京土地市場一個突出特點。
今年土地成交總價的是北京萬科拿下的朝陽區(qū)西大望路27號地，這個規(guī)劃建筑面積近15萬平米的地塊，總成交價達(dá)到17億元，樓面價為11379元/平米。樓面地價的則屬金融街控股中標(biāo)的朝陽區(qū)大屯路224號地，規(guī)劃建筑面積6萬多平米，樓面成交價達(dá)到13788元/平方米。此外，成交樓面價過萬的還有海淀區(qū)科學(xué)院南路6號綜合樓地。
依然“價高者得”？
年度關(guān)鍵詞【招標(biāo)】
北四環(huán)東路73號地塊：年初被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以17.8億元的價格獲得。同時參與本次地塊投標(biāo)的還有首創(chuàng)置業(yè)，由萬科企業(yè)、華潤置業(yè)和冠德企業(yè)組成的投標(biāo)聯(lián)合體，華遠(yuǎn)地產(chǎn)，以及該地塊的一級開發(fā)商金隅嘉業(yè)。
遠(yuǎn)洋的競標(biāo)價格是五家投標(biāo)者中的，這讓許多人感覺有些意外。因為從去年底廣渠路36號及四惠東地塊的招標(biāo)結(jié)果來看，能否執(zhí)行“限套型、限房價”的政策，已成為開發(fā)商能否中標(biāo)的關(guān)鍵。有業(yè)內(nèi)人士分析指出，北京市政府正試圖通過土地招標(biāo)的新規(guī)則，在實現(xiàn)中央房地產(chǎn)調(diào)控要求和保證地方土地收益之間取得平衡。
“我們的報價非常偶然，僅比華遠(yuǎn)、金隅報價高出0.3億元。以此前幾塊土地招標(biāo)的經(jīng)驗來看，中標(biāo)與否還要看評審團(tuán)的‘綜合評價’?！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)有關(guān)人士表示。
8宗土地“紅牌罰下”
年度關(guān)鍵詞【囤地】
11月23日，北京市國土局撤銷了8宗項目用地直接入市交易資格。這是北京市今年7月推出土地交易市場直接入市項目紅黃牌制度后，首批被“紅牌”撤銷的項目。
據(jù)了解，8宗土地分別位于海淀、朝陽、密云、豐臺等地區(qū)，包括住宅用地和公建用地。這些土地多屬于未在規(guī)定時間完成地上拆遷、達(dá)到上市交易條件，或者規(guī)劃意見書超過有效期。這些被亮“紅牌”的項目用地將全部納入土地一級開發(fā)或收購儲備體系。
市國土局表示，此舉是為了督促項目用地盡快上市，杜絕企業(yè)變相囤地行為。
開發(fā)商“缺土”表現(xiàn)無遺
年度關(guān)鍵詞【郊區(qū)地塊大熱】
10月24日，通州區(qū)玉橋西里地塊開標(biāo)，吸引了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、北京新華聯(lián)偉業(yè)、哈爾濱世茂濱江、北京東亞新華等11家全國知名地產(chǎn)公司投標(biāo)。
資料顯示，玉橋西里地塊屬于今年出讓的住宅用地中相對較遠(yuǎn)的地塊之一，位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)和永順鎮(zhèn)，土地性質(zhì)為居住用地，土地面積為5.4萬平米，規(guī)劃建筑面積為13.8萬平米，初步計算，該地塊的容積率在2.5左右，主要開發(fā)中高層板樓。
參與本次土地招標(biāo)的11家地塊公司有2家上市地產(chǎn)公司背景，其余的則均為北京或其他城市的知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。招標(biāo)顯示，共有6家地產(chǎn)公司的投標(biāo)價格超過招標(biāo)底價，其中投標(biāo)的為北京五河地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體，投標(biāo)價格為7億元，超過投標(biāo)底價3.05億，最終該聯(lián)合體中標(biāo)，樓面地價5050元/平米，業(yè)內(nèi)預(yù)測未來住宅銷售價格至少將達(dá)10000元/平米，而目前通州普通住宅的銷售價格約在6500—7000元/平米。
無獨有偶，12月17日，規(guī)劃面積約29萬平米的門頭溝新城馮村地區(qū)(一期)居住項目用地舉行現(xiàn)場競價，經(jīng)過285輪競價，最終由華潤置地(武漢)以15億元競得，高出掛牌出讓起始價0.57億元，樓面價約5172元/平方米。與此同時，規(guī)劃面積為17萬平米的房山廣陽家園A、B區(qū)(D、E地塊)居住項目，經(jīng)過165輪競價，最終由中鐵地產(chǎn)以高出該地塊掛牌起始價2.33億元5億元的價格———7.23億元競得，樓面價約4253元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士指出，郊區(qū)地塊出現(xiàn)如此激烈的競爭，開發(fā)商對土地資源的饑渴表現(xiàn)無遺，他們對土地的爭奪已開始擴展到郊區(qū)。
知名公司上演爭奪戰(zhàn)
年度關(guān)鍵詞【限價地】
3月30日，北京首批限價房地塊正式亮相：西三旗北京輪胎廠、石景山金頂街、豐臺花鄉(xiāng)造甲村三個限價房地塊發(fā)布招標(biāo)公告，限價6800元/平方米，總建筑面積113萬平方米。分別由住總、首鋼、鴻基世業(yè)獲得；6月15日，清河小營、紅獅涂料廠地塊(東鐵匠營38號地)第二批限價房的招標(biāo)公告發(fā)布，限價6600元/平方米，總建筑面積近30萬平米，由金隅嘉業(yè)和萬科公司獲得；7月2日，第三批限價房地塊常營鄉(xiāng)限價地塊招標(biāo)文件發(fā)布，總建筑面積101萬平方米，銷售限價為每平方米5900元，分別由保利、北辰、富力地產(chǎn)獲得；9月13日，通州區(qū)半壁店大街地塊第四批限價地地塊標(biāo)書開始出售，總建筑面積53萬平方米，是首塊位于新城的限價地，4800元/平方米的銷售限價創(chuàng)下了北京兩限房的。
至此，北京市已完成本年度推出300萬平方米限價房地塊的任務(wù)。值得注意的是，限價房地塊吸引了眾多知名地產(chǎn)公司及上市公司爭奪，業(yè)內(nèi)認(rèn)為土地資源緊缺導(dǎo)致只要有利潤空間，開發(fā)商就會參與限價房建設(shè)。
小開發(fā)商熱捧低總價地
年度關(guān)鍵詞【火拼小地塊】
4月初，位于豐臺區(qū)東鐵營橫七條的一微型地塊，竟然吸引多家開發(fā)商參與競價，共有40多家公司購買了該地塊標(biāo)書，參加競買報價的有22家公司，取得現(xiàn)場競買資格的有20家，成為今年公開出讓地塊中又一塊被開發(fā)商熱捧的地塊。
該地塊位于北京南三環(huán)邊，其中建設(shè)用地面積為1900平方米，規(guī)劃建筑面積僅為4750平方米，土地性質(zhì)為居住用地，掛牌起始價為1051.25萬元。按照“90/70”政策，該地塊可以開發(fā)一棟50套左右90平米的住宅。該地塊所處的位置相對不錯，尤其是該地塊由北京土地整理儲備中心進(jìn)行整理，摘牌后開發(fā)商可以直接進(jìn)行開發(fā)，對于中小開發(fā)商頗具吸引力。
最終，北京運石建龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以3205萬的價格摘走了豐臺區(qū)東鐵營橫七條44號院。而這塊起始掛牌價為1051.25萬元的地塊，按成交價格計算，樓面價格達(dá)到了6740元/平米，讓此次參加競價的其他19家開發(fā)商咋舌不已。
限價地高調(diào)亮相，并出色完成出讓計劃；經(jīng)濟(jì)適用房土地招標(biāo)出讓，讓購買者看到了希望。
雖然這一年以來，住宅性質(zhì)用地仍舊以招標(biāo)出讓為主，但拿地心切的開發(fā)商還是開出了巨高的價碼，因此時不時出現(xiàn)天價地塊。
有天價拿地的，也有天價地被拋棄的，年底推出的“住宅地王”因其面積太大、總價太高被開發(fā)商“冷落”。
市場就是這樣，符合規(guī)律才能發(fā)展。
搶了一年的地，開發(fā)商們開始算經(jīng)濟(jì)賬了。
截至11月底，北京土地招拍掛出讓市場供應(yīng)土地1041.88公頃，完成計劃的62%，市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示年底將供應(yīng)700多公頃商品房用地，如能順利完成則可能今年商品房用地供應(yīng)超過計劃供應(yīng)量。從土地成交價格來看，樓面價達(dá)到13788元/平米，北京市城八區(qū)商品房樓面地價的成交均價為5821.89元/平方米，比去年增長了25.55%。
保障性住房供地超任務(wù)完成
1—11月，北京土地招拍掛市場共成交土地644.09公頃，成交土地規(guī)劃建筑面積877.65萬平方米，較2006年同期增長了27.38%。
從北京土地整理儲備中心公布的成交紀(jì)錄來看，今年成交土地64宗，比去年減少了9宗，但規(guī)模增加了188.65萬平方米，有四塊居住用地超過了50萬平方米，而去年成交土地的規(guī)模才46萬平方米。住宅性質(zhì)用地一共成交40宗，出讓土地591.8公頃，比去年增加了8.32%。
值得一提的是，今年兩限房用地成交了9宗共162.97公頃，規(guī)劃建筑面積315.76萬平方米，超額完成了今年建設(shè)兩限房300萬平方米的供應(yīng)計劃。
郊區(qū)為土地供應(yīng)主要陣地
從本年度1—11月成交土地的環(huán)線分布看，五環(huán)內(nèi)的建設(shè)用地越來越少，成交面積只有總量的兩成。土地供應(yīng)繼續(xù)向五環(huán)外傾斜，今年接近六成土地成交位于五環(huán)六環(huán)之間，五環(huán)外以及遠(yuǎn)郊區(qū)縣所占的比例已經(jīng)高達(dá)土地市場總體成交面積的79.7%。
在八大城區(qū)中，作為住宅市場供應(yīng)的高房價區(qū)域及需求的熱點區(qū)域，朝陽區(qū)的土地市場最為各方關(guān)注，中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年朝陽區(qū)土地成交規(guī)模占總成交規(guī)模的16.34%，仍然于其他區(qū)域。今年昌平區(qū)的土地成交規(guī)模僅次于朝陽，海淀、豐臺以及順義、通州新城等區(qū)域也有大量建設(shè)用地上市。
樓面價達(dá)到13788元/平米
今年以來，高價地頻繁出現(xiàn)成為了北京土地市場一個突出特點。
今年土地成交總價的是北京萬科拿下的朝陽區(qū)西大望路27號地，這個規(guī)劃建筑面積近15萬平米的地塊，總成交價達(dá)到17億元，樓面價為11379元/平米。樓面地價的則屬金融街控股中標(biāo)的朝陽區(qū)大屯路224號地，規(guī)劃建筑面積6萬多平米，樓面成交價達(dá)到13788元/平方米。此外，成交樓面價過萬的還有海淀區(qū)科學(xué)院南路6號綜合樓地。
依然“價高者得”？
年度關(guān)鍵詞【招標(biāo)】
北四環(huán)東路73號地塊：年初被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以17.8億元的價格獲得。同時參與本次地塊投標(biāo)的還有首創(chuàng)置業(yè)，由萬科企業(yè)、華潤置業(yè)和冠德企業(yè)組成的投標(biāo)聯(lián)合體，華遠(yuǎn)地產(chǎn)，以及該地塊的一級開發(fā)商金隅嘉業(yè)。
遠(yuǎn)洋的競標(biāo)價格是五家投標(biāo)者中的，這讓許多人感覺有些意外。因為從去年底廣渠路36號及四惠東地塊的招標(biāo)結(jié)果來看，能否執(zhí)行“限套型、限房價”的政策，已成為開發(fā)商能否中標(biāo)的關(guān)鍵。有業(yè)內(nèi)人士分析指出，北京市政府正試圖通過土地招標(biāo)的新規(guī)則，在實現(xiàn)中央房地產(chǎn)調(diào)控要求和保證地方土地收益之間取得平衡。
“我們的報價非常偶然，僅比華遠(yuǎn)、金隅報價高出0.3億元。以此前幾塊土地招標(biāo)的經(jīng)驗來看，中標(biāo)與否還要看評審團(tuán)的‘綜合評價’?！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)有關(guān)人士表示。
8宗土地“紅牌罰下”
年度關(guān)鍵詞【囤地】
11月23日，北京市國土局撤銷了8宗項目用地直接入市交易資格。這是北京市今年7月推出土地交易市場直接入市項目紅黃牌制度后，首批被“紅牌”撤銷的項目。
據(jù)了解，8宗土地分別位于海淀、朝陽、密云、豐臺等地區(qū)，包括住宅用地和公建用地。這些土地多屬于未在規(guī)定時間完成地上拆遷、達(dá)到上市交易條件，或者規(guī)劃意見書超過有效期。這些被亮“紅牌”的項目用地將全部納入土地一級開發(fā)或收購儲備體系。
市國土局表示，此舉是為了督促項目用地盡快上市，杜絕企業(yè)變相囤地行為。
開發(fā)商“缺土”表現(xiàn)無遺
年度關(guān)鍵詞【郊區(qū)地塊大熱】
10月24日，通州區(qū)玉橋西里地塊開標(biāo)，吸引了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、北京新華聯(lián)偉業(yè)、哈爾濱世茂濱江、北京東亞新華等11家全國知名地產(chǎn)公司投標(biāo)。
資料顯示，玉橋西里地塊屬于今年出讓的住宅用地中相對較遠(yuǎn)的地塊之一，位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)和永順鎮(zhèn)，土地性質(zhì)為居住用地，土地面積為5.4萬平米，規(guī)劃建筑面積為13.8萬平米，初步計算，該地塊的容積率在2.5左右，主要開發(fā)中高層板樓。
參與本次土地招標(biāo)的11家地塊公司有2家上市地產(chǎn)公司背景，其余的則均為北京或其他城市的知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。招標(biāo)顯示，共有6家地產(chǎn)公司的投標(biāo)價格超過招標(biāo)底價，其中投標(biāo)的為北京五河地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體，投標(biāo)價格為7億元，超過投標(biāo)底價3.05億，最終該聯(lián)合體中標(biāo)，樓面地價5050元/平米，業(yè)內(nèi)預(yù)測未來住宅銷售價格至少將達(dá)10000元/平米，而目前通州普通住宅的銷售價格約在6500—7000元/平米。
無獨有偶，12月17日，規(guī)劃面積約29萬平米的門頭溝新城馮村地區(qū)(一期)居住項目用地舉行現(xiàn)場競價，經(jīng)過285輪競價，最終由華潤置地(武漢)以15億元競得，高出掛牌出讓起始價0.57億元，樓面價約5172元/平方米。與此同時，規(guī)劃面積為17萬平米的房山廣陽家園A、B區(qū)(D、E地塊)居住項目，經(jīng)過165輪競價，最終由中鐵地產(chǎn)以高出該地塊掛牌起始價2.33億元5億元的價格———7.23億元競得，樓面價約4253元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士指出，郊區(qū)地塊出現(xiàn)如此激烈的競爭，開發(fā)商對土地資源的饑渴表現(xiàn)無遺，他們對土地的爭奪已開始擴展到郊區(qū)。
知名公司上演爭奪戰(zhàn)
年度關(guān)鍵詞【限價地】
3月30日，北京首批限價房地塊正式亮相：西三旗北京輪胎廠、石景山金頂街、豐臺花鄉(xiāng)造甲村三個限價房地塊發(fā)布招標(biāo)公告，限價6800元/平方米，總建筑面積113萬平方米。分別由住總、首鋼、鴻基世業(yè)獲得；6月15日，清河小營、紅獅涂料廠地塊(東鐵匠營38號地)第二批限價房的招標(biāo)公告發(fā)布，限價6600元/平方米，總建筑面積近30萬平米，由金隅嘉業(yè)和萬科公司獲得；7月2日，第三批限價房地塊常營鄉(xiāng)限價地塊招標(biāo)文件發(fā)布，總建筑面積101萬平方米，銷售限價為每平方米5900元，分別由保利、北辰、富力地產(chǎn)獲得；9月13日，通州區(qū)半壁店大街地塊第四批限價地地塊標(biāo)書開始出售，總建筑面積53萬平方米，是首塊位于新城的限價地，4800元/平方米的銷售限價創(chuàng)下了北京兩限房的。
至此，北京市已完成本年度推出300萬平方米限價房地塊的任務(wù)。值得注意的是，限價房地塊吸引了眾多知名地產(chǎn)公司及上市公司爭奪，業(yè)內(nèi)認(rèn)為土地資源緊缺導(dǎo)致只要有利潤空間，開發(fā)商就會參與限價房建設(shè)。
小開發(fā)商熱捧低總價地
年度關(guān)鍵詞【火拼小地塊】
4月初，位于豐臺區(qū)東鐵營橫七條的一微型地塊，竟然吸引多家開發(fā)商參與競價，共有40多家公司購買了該地塊標(biāo)書，參加競買報價的有22家公司，取得現(xiàn)場競買資格的有20家，成為今年公開出讓地塊中又一塊被開發(fā)商熱捧的地塊。
該地塊位于北京南三環(huán)邊，其中建設(shè)用地面積為1900平方米，規(guī)劃建筑面積僅為4750平方米，土地性質(zhì)為居住用地，掛牌起始價為1051.25萬元。按照“90/70”政策，該地塊可以開發(fā)一棟50套左右90平米的住宅。該地塊所處的位置相對不錯，尤其是該地塊由北京土地整理儲備中心進(jìn)行整理，摘牌后開發(fā)商可以直接進(jìn)行開發(fā)，對于中小開發(fā)商頗具吸引力。
最終，北京運石建龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以3205萬的價格摘走了豐臺區(qū)東鐵營橫七條44號院。而這塊起始掛牌價為1051.25萬元的地塊，按成交價格計算，樓面價格達(dá)到了6740元/平米，讓此次參加競價的其他19家開發(fā)商咋舌不已。