一、地價(jià)的定義
土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）高低。購買土地實(shí)際上是購買土地的權(quán)利。
我國實(shí)行土地公有制，土地價(jià)格的含義不同于一般土地私有制的國家，它是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。但在土地估價(jià)程序與方法上又與土地私有制國家相似。
[例題]判斷題：我國實(shí)行土地公有制，因而在土地價(jià)格的含義及估價(jià)程序與方法上不同于一般土地私有制國家。 答案：√
二、地價(jià)的特點(diǎn)來源：www.examda.com
1、表示方式不同。既可以用價(jià)格表示，還可以用租金表示。
2、價(jià)格基礎(chǔ)不同。土地價(jià)格不是商品本身價(jià)值，而是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格。
3、形成時(shí)間不同。土地個(gè)別差異較大，又缺乏完整的市場(chǎng)，價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)且相對(duì)比較困難。
4、土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定。其產(chǎn)生的直接原因基于土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷性。而土地的開發(fā)性價(jià)格實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。
5、地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定。這不同于一般商品的價(jià)格由供求雙方?jīng)Q定。
6、地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性。地價(jià)很難形成統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的市場(chǎng)價(jià)格。
7、地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)，并且上升速度往往高于一般商品。
8、市場(chǎng)價(jià)格不同。土地市場(chǎng)不完全，需求及主觀因素的影響很大。
9、折舊現(xiàn)象不同。土地沒有折舊，而且還有增值現(xiàn)象。但我國的情況不同。
三、地價(jià)的分類
1、按土地權(quán)利分類：土地權(quán)利是多個(gè)權(quán)利的集合，相應(yīng)土地價(jià)格可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等。
2、按土地價(jià)格形成方式分類：分為交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格（包括交易地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅價(jià)格）。
3、按政府管理分類：分為申報(bào)地價(jià)、公告（示）地價(jià)。
4、按土地價(jià)格表示方法分類：可分為土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)等。
四、影響土地價(jià)格的因素分析
按因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為三大因素：
1、一般因素
指影響地價(jià)的一般、普遍、共同因素，對(duì)地價(jià)總體水平產(chǎn)生影響，是決定個(gè)各地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。又分為5個(gè)因素：
（1）行政因素。包括土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
（2）人口因素。地價(jià)與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)。
（3）社會(huì)因素。包括政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等。
（4）國際因素。由國際經(jīng)濟(jì)狀況和國際政治因素
（5）經(jīng)濟(jì)因素。包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入和消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)和利率水平等。
2、區(qū)域因素
指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相結(jié)合產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性影響。
區(qū)域因素主要包括內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。
3、個(gè)別因素
指宗地本身的條件和特征，又稱宗地因素。它是決定同一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)地塊差異和地價(jià)差異的重要原因。
個(gè)別因素包括面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制和土地使用年限等。
土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）高低。購買土地實(shí)際上是購買土地的權(quán)利。
我國實(shí)行土地公有制，土地價(jià)格的含義不同于一般土地私有制的國家，它是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。但在土地估價(jià)程序與方法上又與土地私有制國家相似。
[例題]判斷題：我國實(shí)行土地公有制，因而在土地價(jià)格的含義及估價(jià)程序與方法上不同于一般土地私有制國家。 答案：√
二、地價(jià)的特點(diǎn)來源：www.examda.com
1、表示方式不同。既可以用價(jià)格表示，還可以用租金表示。
2、價(jià)格基礎(chǔ)不同。土地價(jià)格不是商品本身價(jià)值，而是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格。
3、形成時(shí)間不同。土地個(gè)別差異較大，又缺乏完整的市場(chǎng)，價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)且相對(duì)比較困難。
4、土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定。其產(chǎn)生的直接原因基于土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷性。而土地的開發(fā)性價(jià)格實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。
5、地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定。這不同于一般商品的價(jià)格由供求雙方?jīng)Q定。
6、地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性。地價(jià)很難形成統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的市場(chǎng)價(jià)格。
7、地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)，并且上升速度往往高于一般商品。
8、市場(chǎng)價(jià)格不同。土地市場(chǎng)不完全，需求及主觀因素的影響很大。
9、折舊現(xiàn)象不同。土地沒有折舊，而且還有增值現(xiàn)象。但我國的情況不同。
三、地價(jià)的分類
1、按土地權(quán)利分類：土地權(quán)利是多個(gè)權(quán)利的集合，相應(yīng)土地價(jià)格可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等。
2、按土地價(jià)格形成方式分類：分為交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格（包括交易地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅價(jià)格）。
3、按政府管理分類：分為申報(bào)地價(jià)、公告（示）地價(jià)。
4、按土地價(jià)格表示方法分類：可分為土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)等。
四、影響土地價(jià)格的因素分析
按因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為三大因素：
1、一般因素
指影響地價(jià)的一般、普遍、共同因素，對(duì)地價(jià)總體水平產(chǎn)生影響，是決定個(gè)各地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。又分為5個(gè)因素：
（1）行政因素。包括土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
（2）人口因素。地價(jià)與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)。
（3）社會(huì)因素。包括政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等。
（4）國際因素。由國際經(jīng)濟(jì)狀況和國際政治因素
（5）經(jīng)濟(jì)因素。包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入和消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)和利率水平等。
2、區(qū)域因素
指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相結(jié)合產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性影響。
區(qū)域因素主要包括內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。
3、個(gè)別因素
指宗地本身的條件和特征，又稱宗地因素。它是決定同一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)地塊差異和地價(jià)差異的重要原因。
個(gè)別因素包括面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制和土地使用年限等。