2001年11月12日國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局發(fā)布了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2001）（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》），對(duì)剩余法的定義為：又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。適用于具有投資開發(fā)或在開發(fā)潛力的土地估價(jià)。允許運(yùn)用于以下情形：（1）待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)；（2）僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)；（3）現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。為了方便實(shí)際工作者采用剩余法評(píng)估，現(xiàn)嚴(yán)格結(jié)合《規(guī)程》的規(guī)定對(duì)剩余法的具體運(yùn)用及有關(guān)參數(shù)的選取做出分析。
一、待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)剩余法估價(jià)的運(yùn)用
因?yàn)閷⑼恋亻_發(fā)整理成可供直接利用的土地剩余法估價(jià)的過程，僅為待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地剩余法估價(jià)的一部分，所以以下僅分析說(shuō)明待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)土地的剩余法具體運(yùn)用。
一、待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)剩余法估價(jià)的運(yùn)用
因?yàn)閷⑼恋亻_發(fā)整理成可供直接利用的土地剩余法估價(jià)的過程，僅為待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地剩余法估價(jià)的一部分，所以以下僅分析說(shuō)明待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)土地的剩余法具體運(yùn)用。
（一）基本公式
V=A-B-C
V—待估土地價(jià)格
A—開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià)值
B—整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本
C—開發(fā)商合理利潤(rùn)
（二）估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值
估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià)值要通過預(yù)測(cè)確定。預(yù)測(cè)結(jié)果的準(zhǔn)確與否取決于待估宗地基本情況調(diào)查是否全面，開發(fā)利用方式是否判斷正確，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化規(guī)律是否準(zhǔn)確把握。
1、調(diào)查待估宗地的基本情況
對(duì)待估宗地的基本情況調(diào)查，主要要調(diào)查待估宗地的位置、現(xiàn)狀和規(guī)劃限制。位置包括土地所在城市的性質(zhì)、土地所在區(qū)域的性質(zhì)、具體坐落位置、地號(hào)、圖號(hào)、周圍環(huán)境、交通便利狀況等。現(xiàn)狀包括土地使用者、用途、使用權(quán)性質(zhì)、面積、他項(xiàng)權(quán)利、尚可使用年限、地形、地質(zhì)、地上附著物狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件等。規(guī)劃限制包括區(qū)域總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、規(guī)劃用途、建筑性質(zhì)、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠化比率、建筑高度等。
2、估價(jià)對(duì)象的利用方式
估價(jià)對(duì)象利用方式確定包括其用途、規(guī)模、檔次等的確定。其中最主要的是用途的選擇，對(duì)此要考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)在項(xiàng)目建成后最需要的是什么類型的房地產(chǎn)。
對(duì)已經(jīng)由相關(guān)規(guī)劃部門確定了規(guī)劃限制條件的土地，應(yīng)嚴(yán)格按照該規(guī)劃利用條件進(jìn)行評(píng)估。
土地利用條件主要包括：建筑性質(zhì)、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠化比率、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度等。
土地利用條件的依據(jù)主要包括：出讓合同、土地利用條件（規(guī)劃部門的文書）、土地招標(biāo)文書、掛牌交易文書、拍賣文書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、總體規(guī)劃方案（經(jīng)審批）、設(shè)計(jì)方案（經(jīng)審批）、可行性報(bào)告（經(jīng)審批）等。以上各類文書依據(jù)實(shí)際情況時(shí)有一種或多種，最終選擇參數(shù)依據(jù)，以最終批準(zhǔn)的文書為依據(jù)。
3、估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格
根據(jù)待估宗地的利用方式（出租、出售等）和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì)，采用市場(chǎng)比較法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法綜合確定。對(duì)開發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的土地或房地產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法綜合確定。
（1）采用市場(chǎng)比較法時(shí)，一般根據(jù)交易案例的價(jià)格評(píng)估出估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后于估價(jià)基準(zhǔn)日的現(xiàn)房?jī)r(jià)格，即比準(zhǔn)價(jià)格，再結(jié)合近幾年同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)（即采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法）分析開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格。
市場(chǎng)比較法的修正因素為交易情況、交易期日、區(qū)域因素和個(gè)別因素。不同類型的房地產(chǎn)選擇的區(qū)域因素和個(gè)別因素應(yīng)不同，因其對(duì)價(jià)格的影響程度不同。采用市場(chǎng)比較法的相關(guān)過程和參數(shù)選取應(yīng)參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定進(jìn)行。
長(zhǎng)期趨勢(shì)分析可以根據(jù)有關(guān)部門公布的各類房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)及未來(lái)可能的變化趨勢(shì)分析確定。
一、待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)剩余法估價(jià)的運(yùn)用
因?yàn)閷⑼恋亻_發(fā)整理成可供直接利用的土地剩余法估價(jià)的過程，僅為待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地剩余法估價(jià)的一部分，所以以下僅分析說(shuō)明待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)土地的剩余法具體運(yùn)用。
一、待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)剩余法估價(jià)的運(yùn)用
因?yàn)閷⑼恋亻_發(fā)整理成可供直接利用的土地剩余法估價(jià)的過程，僅為待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地剩余法估價(jià)的一部分，所以以下僅分析說(shuō)明待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)土地的剩余法具體運(yùn)用。
（一）基本公式
V=A-B-C
V—待估土地價(jià)格
A—開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià)值
B—整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本
C—開發(fā)商合理利潤(rùn)
（二）估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值
估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價(jià)值要通過預(yù)測(cè)確定。預(yù)測(cè)結(jié)果的準(zhǔn)確與否取決于待估宗地基本情況調(diào)查是否全面，開發(fā)利用方式是否判斷正確，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化規(guī)律是否準(zhǔn)確把握。
1、調(diào)查待估宗地的基本情況
對(duì)待估宗地的基本情況調(diào)查，主要要調(diào)查待估宗地的位置、現(xiàn)狀和規(guī)劃限制。位置包括土地所在城市的性質(zhì)、土地所在區(qū)域的性質(zhì)、具體坐落位置、地號(hào)、圖號(hào)、周圍環(huán)境、交通便利狀況等。現(xiàn)狀包括土地使用者、用途、使用權(quán)性質(zhì)、面積、他項(xiàng)權(quán)利、尚可使用年限、地形、地質(zhì)、地上附著物狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件等。規(guī)劃限制包括區(qū)域總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、規(guī)劃用途、建筑性質(zhì)、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠化比率、建筑高度等。
2、估價(jià)對(duì)象的利用方式
估價(jià)對(duì)象利用方式確定包括其用途、規(guī)模、檔次等的確定。其中最主要的是用途的選擇，對(duì)此要考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)在項(xiàng)目建成后最需要的是什么類型的房地產(chǎn)。
對(duì)已經(jīng)由相關(guān)規(guī)劃部門確定了規(guī)劃限制條件的土地，應(yīng)嚴(yán)格按照該規(guī)劃利用條件進(jìn)行評(píng)估。
土地利用條件主要包括：建筑性質(zhì)、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠化比率、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度等。
土地利用條件的依據(jù)主要包括：出讓合同、土地利用條件（規(guī)劃部門的文書）、土地招標(biāo)文書、掛牌交易文書、拍賣文書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、總體規(guī)劃方案（經(jīng)審批）、設(shè)計(jì)方案（經(jīng)審批）、可行性報(bào)告（經(jīng)審批）等。以上各類文書依據(jù)實(shí)際情況時(shí)有一種或多種，最終選擇參數(shù)依據(jù)，以最終批準(zhǔn)的文書為依據(jù)。
3、估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格
根據(jù)待估宗地的利用方式（出租、出售等）和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì)，采用市場(chǎng)比較法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法綜合確定。對(duì)開發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的土地或房地產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法綜合確定。
（1）采用市場(chǎng)比較法時(shí)，一般根據(jù)交易案例的價(jià)格評(píng)估出估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后于估價(jià)基準(zhǔn)日的現(xiàn)房?jī)r(jià)格，即比準(zhǔn)價(jià)格，再結(jié)合近幾年同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)（即采用長(zhǎng)期趨勢(shì)法）分析開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格。
市場(chǎng)比較法的修正因素為交易情況、交易期日、區(qū)域因素和個(gè)別因素。不同類型的房地產(chǎn)選擇的區(qū)域因素和個(gè)別因素應(yīng)不同，因其對(duì)價(jià)格的影響程度不同。采用市場(chǎng)比較法的相關(guān)過程和參數(shù)選取應(yīng)參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定進(jìn)行。
長(zhǎng)期趨勢(shì)分析可以根據(jù)有關(guān)部門公布的各類房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)及未來(lái)可能的變化趨勢(shì)分析確定。