2001年11月12日國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局發(fā)布了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2001）（以下簡稱《規(guī)程》），對剩余法的定義為：又稱假設開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。適用于具有投資開發(fā)或在開發(fā)潛力的土地估價。允許運用于以下情形：（1）待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價；（2）僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價；（3）現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。為了方便實際工作者采用剩余法評估，現(xiàn)嚴格結合《規(guī)程》的規(guī)定對剩余法的具體運用及有關參數(shù)的選取做出分析。
一、待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)剩余法估價的運用
因為將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地剩余法估價的過程，僅為待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地剩余法估價的一部分，所以以下僅分析說明待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)土地的剩余法具體運用。
一、待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)剩余法估價的運用
因為將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地剩余法估價的過程，僅為待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地剩余法估價的一部分，所以以下僅分析說明待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)土地的剩余法具體運用。
（一）基本公式
V=A-B-C
V—待估土地價格
A—開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價值
B—整個開發(fā)項目的開發(fā)成本
C—開發(fā)商合理利潤
（二）估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值
估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價值要通過預測確定。預測結果的準確與否取決于待估宗地基本情況調查是否全面，開發(fā)利用方式是否判斷正確，房地產(chǎn)市場行情變化規(guī)律是否準確把握。
1、調查待估宗地的基本情況
對待估宗地的基本情況調查，主要要調查待估宗地的位置、現(xiàn)狀和規(guī)劃限制。位置包括土地所在城市的性質、土地所在區(qū)域的性質、具體坐落位置、地號、圖號、周圍環(huán)境、交通便利狀況等?，F(xiàn)狀包括土地使用者、用途、使用權性質、面積、他項權利、尚可使用年限、地形、地質、地上附著物狀況、基礎設施條件等。規(guī)劃限制包括區(qū)域總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、規(guī)劃用途、建筑性質、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠化比率、建筑高度等。
2、估價對象的利用方式
估價對象利用方式確定包括其用途、規(guī)模、檔次等的確定。其中最主要的是用途的選擇，對此要考慮當?shù)胤康禺a(chǎn)市場在項目建成后最需要的是什么類型的房地產(chǎn)。
對已經(jīng)由相關規(guī)劃部門確定了規(guī)劃限制條件的土地，應嚴格按照該規(guī)劃利用條件進行評估。
土地利用條件主要包括：建筑性質、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠化比率、層數(shù)、建筑結構、建筑高度等。
土地利用條件的依據(jù)主要包括：出讓合同、土地利用條件（規(guī)劃部門的文書）、土地招標文書、掛牌交易文書、拍賣文書、建設工程規(guī)劃許可證、總體規(guī)劃方案（經(jīng)審批）、設計方案（經(jīng)審批）、可行性報告（經(jīng)審批）等。以上各類文書依據(jù)實際情況時有一種或多種，最終選擇參數(shù)依據(jù)，以最終批準的文書為依據(jù)。
3、估算估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價格
根據(jù)待估宗地的利用方式（出租、出售等）和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，采用市場比較法和長期趨勢法綜合確定。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或房地產(chǎn)價值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法與長期趨勢法綜合確定。
（1）采用市場比較法時，一般根據(jù)交易案例的價格評估出估價對象開發(fā)完成后于估價基準日的現(xiàn)房價格，即比準價格，再結合近幾年同類房地產(chǎn)價格變動趨勢（即采用長期趨勢法）分析開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)房價格。
市場比較法的修正因素為交易情況、交易期日、區(qū)域因素和個別因素。不同類型的房地產(chǎn)選擇的區(qū)域因素和個別因素應不同，因其對價格的影響程度不同。采用市場比較法的相關過程和參數(shù)選取應參照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定進行。
長期趨勢分析可以根據(jù)有關部門公布的各類房地產(chǎn)的價格指數(shù)及未來可能的變化趨勢分析確定。
一、待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)剩余法估價的運用
因為將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地剩余法估價的過程，僅為待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地剩余法估價的一部分，所以以下僅分析說明待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)土地的剩余法具體運用。
一、待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)剩余法估價的運用
因為將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地剩余法估價的過程，僅為待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地剩余法估價的一部分，所以以下僅分析說明待開發(fā)房地產(chǎn)、待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)土地的剩余法具體運用。
（一）基本公式
V=A-B-C
V—待估土地價格
A—開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價值
B—整個開發(fā)項目的開發(fā)成本
C—開發(fā)商合理利潤
（二）估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值
估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價值要通過預測確定。預測結果的準確與否取決于待估宗地基本情況調查是否全面，開發(fā)利用方式是否判斷正確，房地產(chǎn)市場行情變化規(guī)律是否準確把握。
1、調查待估宗地的基本情況
對待估宗地的基本情況調查，主要要調查待估宗地的位置、現(xiàn)狀和規(guī)劃限制。位置包括土地所在城市的性質、土地所在區(qū)域的性質、具體坐落位置、地號、圖號、周圍環(huán)境、交通便利狀況等?，F(xiàn)狀包括土地使用者、用途、使用權性質、面積、他項權利、尚可使用年限、地形、地質、地上附著物狀況、基礎設施條件等。規(guī)劃限制包括區(qū)域總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、規(guī)劃用途、建筑性質、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠化比率、建筑高度等。
2、估價對象的利用方式
估價對象利用方式確定包括其用途、規(guī)模、檔次等的確定。其中最主要的是用途的選擇，對此要考慮當?shù)胤康禺a(chǎn)市場在項目建成后最需要的是什么類型的房地產(chǎn)。
對已經(jīng)由相關規(guī)劃部門確定了規(guī)劃限制條件的土地，應嚴格按照該規(guī)劃利用條件進行評估。
土地利用條件主要包括：建筑性質、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠化比率、層數(shù)、建筑結構、建筑高度等。
土地利用條件的依據(jù)主要包括：出讓合同、土地利用條件（規(guī)劃部門的文書）、土地招標文書、掛牌交易文書、拍賣文書、建設工程規(guī)劃許可證、總體規(guī)劃方案（經(jīng)審批）、設計方案（經(jīng)審批）、可行性報告（經(jīng)審批）等。以上各類文書依據(jù)實際情況時有一種或多種，最終選擇參數(shù)依據(jù)，以最終批準的文書為依據(jù)。
3、估算估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價格
根據(jù)待估宗地的利用方式（出租、出售等）和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，采用市場比較法和長期趨勢法綜合確定。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或房地產(chǎn)價值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法與長期趨勢法綜合確定。
（1）采用市場比較法時，一般根據(jù)交易案例的價格評估出估價對象開發(fā)完成后于估價基準日的現(xiàn)房價格，即比準價格，再結合近幾年同類房地產(chǎn)價格變動趨勢（即采用長期趨勢法）分析開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)房價格。
市場比較法的修正因素為交易情況、交易期日、區(qū)域因素和個別因素。不同類型的房地產(chǎn)選擇的區(qū)域因素和個別因素應不同，因其對價格的影響程度不同。采用市場比較法的相關過程和參數(shù)選取應參照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定進行。
長期趨勢分析可以根據(jù)有關部門公布的各類房地產(chǎn)的價格指數(shù)及未來可能的變化趨勢分析確定。