運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入相比得到的是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率。凈收益率是指凈收益占有效毛收入的比率。兩者關(guān)系互補(bǔ)，凈收益率=1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率。
基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，有些收益性房地產(chǎn)通常不是以租賃方式而是以營(yíng)業(yè)方式獲取收益的，如旅館、 娛樂(lè)中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測(cè)算與基于租賃收入的凈收益測(cè)算，主要有如下兩個(gè)方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)?；谧饨鹗杖霚y(cè)算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。
二、幾種收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取
1、出租的房地產(chǎn)凈收益求取，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是(例如表6—1所列的費(fèi)用中)出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。出租的房地產(chǎn)求取凈收益需要扣除的費(fèi)用。
2、營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取，營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)的特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)。(1)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。(2)工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料測(cè)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。(3)農(nóng)地凈收益的測(cè)算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價(jià))扣 除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤(rùn)等。
3、自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取，自用或尚未使用的房地產(chǎn)、可以根據(jù)同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測(cè)算凈收益，或者通過(guò)類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。
4、混合的房地產(chǎn)凈收益求取，對(duì)于現(xiàn)實(shí)中包含上述多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列方式之一求取：一是把費(fèi)用分為固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用，將測(cè)算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。二是先測(cè)算各種類型的收入，再測(cè)算各種類型的費(fèi)用，然后將兩者相減。三是把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別求取各自的凈收益，然后予以加總。
三、求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題
1、房地產(chǎn)的收益可分為有形收益和無(wú)形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益，無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益，在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮各種無(wú)形收益。無(wú)形收益通常難以貨幣化，因而在計(jì)算凈收益時(shí)難以考慮，但可以通過(guò)選取較低的報(bào)酬率或資本化率來(lái)考慮無(wú)形收益。同時(shí)值得注意的是，如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。
2、實(shí)際收益和客觀收益，房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來(lái)說(shuō)它不能直接用于估價(jià)。客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來(lái)說(shuō)只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。所以，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金(簡(jiǎn)稱租約租金，又叫稱為實(shí)際租金)，租賃期限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場(chǎng)租金。
收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)并不產(chǎn)生收入，可以幫助所有者避免原本可能發(fā)生的成本時(shí)，就可以采用這種方法評(píng)估其價(jià)值。該方法的實(shí)質(zhì)是，某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值。承租人權(quán)益的價(jià)值評(píng)估是這種方法的一種典型。承租人權(quán)益的價(jià)值等于剩余租賃期限內(nèi)租約租金與同期市場(chǎng)租金的差異經(jīng)折現(xiàn)后的現(xiàn)值。如果租約租金低于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就有價(jià)值;反之，如果租約租金高于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就是負(fù)價(jià)值。
同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價(jià)值、無(wú)租約限制下的價(jià)值和承租人權(quán)益的價(jià)值三者之間的關(guān)系為：有租約限制下的價(jià)值=無(wú)租約限制下的價(jià)值一承租人權(quán)益的價(jià)值
3、樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)要求估價(jià)師同時(shí)給出凈收益的三種估計(jì)，除了評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)采用保守估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)都應(yīng)采用最可能估計(jì)。
四、收益期限和收益流模式的確定
1、收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的時(shí)間。它應(yīng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余期限來(lái)確定。對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，分為土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期的。對(duì)于未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上土地使用剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。對(duì)于已約定不可續(xù)期的，按土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)收益期限計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。對(duì)于求取承租人權(quán)益的價(jià)值的，則收益期限為剩余租賃期限。
2、未來(lái)凈收益流屬于下列哪種類型，就選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式進(jìn)行計(jì)算：①每年基本上固定不變;②每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減;③每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減;④其他有規(guī)則變動(dòng)的情形。在實(shí)際估價(jià)中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法有下列幾種：(1)“過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”(過(guò)去3-5年)(2)“未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”(過(guò)去3-5年)(3)“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”。通過(guò)調(diào)查、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的凈收益，一般是3-5年的凈收益，然后利用報(bào)酬資本化法演變出公式求取不變的凈收益。
基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，有些收益性房地產(chǎn)通常不是以租賃方式而是以營(yíng)業(yè)方式獲取收益的，如旅館、 娛樂(lè)中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測(cè)算與基于租賃收入的凈收益測(cè)算，主要有如下兩個(gè)方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)?；谧饨鹗杖霚y(cè)算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。
二、幾種收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取
1、出租的房地產(chǎn)凈收益求取，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是(例如表6—1所列的費(fèi)用中)出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。出租的房地產(chǎn)求取凈收益需要扣除的費(fèi)用。
2、營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取，營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)的特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)。(1)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。(2)工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料測(cè)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。(3)農(nóng)地凈收益的測(cè)算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價(jià))扣 除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤(rùn)等。
3、自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取，自用或尚未使用的房地產(chǎn)、可以根據(jù)同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測(cè)算凈收益，或者通過(guò)類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。
4、混合的房地產(chǎn)凈收益求取，對(duì)于現(xiàn)實(shí)中包含上述多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列方式之一求取：一是把費(fèi)用分為固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用，將測(cè)算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。二是先測(cè)算各種類型的收入，再測(cè)算各種類型的費(fèi)用，然后將兩者相減。三是把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別求取各自的凈收益，然后予以加總。
三、求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題
1、房地產(chǎn)的收益可分為有形收益和無(wú)形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益，無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益，在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮各種無(wú)形收益。無(wú)形收益通常難以貨幣化，因而在計(jì)算凈收益時(shí)難以考慮，但可以通過(guò)選取較低的報(bào)酬率或資本化率來(lái)考慮無(wú)形收益。同時(shí)值得注意的是，如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。
2、實(shí)際收益和客觀收益，房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來(lái)說(shuō)它不能直接用于估價(jià)。客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來(lái)說(shuō)只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。所以，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金(簡(jiǎn)稱租約租金，又叫稱為實(shí)際租金)，租賃期限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場(chǎng)租金。
收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)并不產(chǎn)生收入，可以幫助所有者避免原本可能發(fā)生的成本時(shí)，就可以采用這種方法評(píng)估其價(jià)值。該方法的實(shí)質(zhì)是，某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值。承租人權(quán)益的價(jià)值評(píng)估是這種方法的一種典型。承租人權(quán)益的價(jià)值等于剩余租賃期限內(nèi)租約租金與同期市場(chǎng)租金的差異經(jīng)折現(xiàn)后的現(xiàn)值。如果租約租金低于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就有價(jià)值;反之，如果租約租金高于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就是負(fù)價(jià)值。
同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價(jià)值、無(wú)租約限制下的價(jià)值和承租人權(quán)益的價(jià)值三者之間的關(guān)系為：有租約限制下的價(jià)值=無(wú)租約限制下的價(jià)值一承租人權(quán)益的價(jià)值
3、樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)要求估價(jià)師同時(shí)給出凈收益的三種估計(jì)，除了評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)采用保守估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)都應(yīng)采用最可能估計(jì)。
四、收益期限和收益流模式的確定
1、收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的時(shí)間。它應(yīng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余期限來(lái)確定。對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，分為土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期的。對(duì)于未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上土地使用剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。對(duì)于已約定不可續(xù)期的，按土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)收益期限計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。對(duì)于求取承租人權(quán)益的價(jià)值的，則收益期限為剩余租賃期限。
2、未來(lái)凈收益流屬于下列哪種類型，就選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式進(jìn)行計(jì)算：①每年基本上固定不變;②每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減;③每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減;④其他有規(guī)則變動(dòng)的情形。在實(shí)際估價(jià)中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法有下列幾種：(1)“過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”(過(guò)去3-5年)(2)“未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”(過(guò)去3-5年)(3)“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”。通過(guò)調(diào)查、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的凈收益，一般是3-5年的凈收益，然后利用報(bào)酬資本化法演變出公式求取不變的凈收益。