一、什么是價值類型
我們過去對某處房地產進行價值評估，常常只說它的評估價值是多少數額，即只有數量的概念，卻沒有說它是什么性質的價值，即沒有價值屬性的概念。
我們舉一個前幾年報紙上登載過的一個案例。一群農村小孩晚上到農科院果園里偷葡萄吃，第二天農科院發(fā)現后向公安局報案。假設這一群小孩偷吃加攜帶共100斤，公安局擬委托你對這100斤葡萄的價值進行評估，你如何估價？一種是參照市場價格采用市場法進行估價，即按市場上葡萄的價格進行修正得出。假設市場上葡萄一斤約三、四塊錢，由于農科院的葡萄更甜、質量更好，按每斤五元進行估價，100斤也只有500元。如果說這一群小孩偷吃加攜帶的葡萄價值僅500元，公安局多教育一下，由這一群小孩的家長分攤掉500元賠償款即可。但是農科院提出這100斤葡萄是經過科研人員多年潛心研究的優(yōu)良品種，將來推廣可以帶來巨大的經濟效益。這時如果你按成本法，即按投入的科研人員的有形價值和無形價值來估價，或者按收益法，即按該新品種葡萄推廣后可能帶來的收益的提成來估價，可能其價值就是十幾萬或幾十萬。如果這一群小孩偷盜的價值是十幾萬或幾十萬，公安局對這一群小孩至少要判勞動教養(yǎng)。
上面這個案例告訴我們，同樣是一個估價對象（100斤葡萄），用不同的價值屬性，會得出不同的評估價值。這就引出了估價中一個很重要的概念——價值類型。什么是價值類型？價值類型如何定義？下面借用資產評估行業(yè)對價值類型的定義，對什么是房地產的價值類型做如下定義：
價值類型是指人們對房地產估價結果價值屬性的定義及其表達方式。不同的價值類型反映出房地產估價結果的不同價值屬性，同一房地產的不同價值類型所反映出的評估價值不僅在性質上是不同的，在數量上往往也存在著較大差異。
2008年版房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材《房地產估價理論與方法》對價值類型做了如下的表述：“同一估價對象可能有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是的，但同一估價對象的具體一種類型的價值是其在相應的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是的，并能使各方當事人和公眾相信、認可或接受?！卑逊康禺a估價師站點加入收藏夾
二、價值類型的分類
價值類型總的可以分為兩大類，即市場價值和市場價值以外的價值（或非市場價值）。
1、市場價值
2008年版房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材《房地產估價理論與方法》指出：“市場價值過去稱為公開市場價值，是多數估價項目需要評估的價值，國內外對它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內涵基本相同?！?BR> （1）《國際評估準則》對市場價值的定義
國際估價行業(yè)比國內估價行業(yè)更早了解到價值類型的重要?！秶H評估準則》中市場價值的定義如下：市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
（2）資產評估行業(yè)對市場價值的定義
資產評估行業(yè)的《資產評估價值類型指導意見》中市場價值的定義如下：市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
我們可以看得出來，資產評估行業(yè)對價值類型的定義基本上是沿用了《國際評估準則》的定義，只不過做了文字表述上的小修改。
（3）房地產估價行業(yè)對市場價值的定義
2008年版房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材《房地產估價理論與方法》對市場價值做了如下的表述：“指房地產在滿足下列條件下進行交易可能的價格：①交易雙方是自愿地進行交易的——賣者不是被迫地將房地產賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產；②交易雙方是出于利己動機進行交易的——交易雙方進行交易的目的是追求各自大的利益；③交易雙方是精明、謹慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買；④交易雙方有較充裕的時間進行交易——賣方不急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進行了合理時間的展示；⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價——例如，房地產開發(fā)商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進行整體開發(fā)。市場價值還有一些隱含條件，包括：①高佳使用；②繼續(xù)使用（對于企業(yè)而言即為持續(xù)經營）；③市場參與者的集體觀念和行為?！?BR> 我們許多估價機構既有資產評估資質，又有房地產估價資質。撰寫資產評估報告，建議采用資產評估行業(yè)對市場價值的定義；撰寫房地產估價報告，建議還是采用房地產估價行業(yè)對市場價值的定義。房地產估價行業(yè)過去稱“公開市場價值”，現在統(tǒng)一改稱“市場價值”，建議房地產估價報告今后也采用“市場價值”這一國際統(tǒng)一的稱呼。
2、市場價值以外的價值（非市場價值）
市場價值以外的價值或非市場價值是指所有不滿足市場價值定義的價值類型。因此非市場價值不是個體概念，而是一個集合概念，指不滿足市場價值定義的一系列價值類型的集合。
（1）《國際評估準則》對非市場價值的分類
《國際評估準則》指出非市場價值主要包括在用價值、投資價值、保險價值、納稅價值、剩余價值、清算價值、特殊價值和合并價值等八種。
（2）資產評估行業(yè)對非市場價值的分類及定義
《資產評估價值類型指導意見》指出，非市場價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等四種。四種非市場價值類型的定義如下：
投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數額，亦稱特定投資者價值。
在用價值是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻的價值估計數額。
清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現等非正常市場條件下的價值估計數額。
殘余價值是指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產等的拆零變現價值估計數額。把房地產估價師站點加入收藏夾
（3）房地產估價行業(yè)對非市場價值的分類、定義及解釋
2008年版房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材《房地產估價理論與方法》指出，凡不符合市場價值形成條件中任意一條的價值，均為非市場價值。因此，非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種類型的價值的一個概括性稱呼。本質上的非市場價值主要有以下5種：①不符合“交易雙方有較充裕的時間進行交易”的快速變現價值；②在存在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則評估出的謹慎價值；③在現狀使用（不一定符合高佳使用條件）下的在用價值；④不符合繼續(xù)使用條件下的清算價值；⑤從某個特定投資者的角度來衡量的投資價值。
快速變現價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值可以說是五種基本的非市場價值類型。五種非市場價值的定義及解釋如下：
快速變現價值是指不符合市場價值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時間進行交易”下可能的價格?？焖僮儸F價值通常低于市場價值。
謹慎價值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則評估出的價格。謹慎價值通常低于市場價值。（關鍵是“指在存在不確定性因素的情況下”，在實際估價中，房地產估價師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹慎的問題。如果面臨的是不確定性因素，當存在樂觀、悲觀和折中的判斷，導致對房地產價值的相對偏高、偏低和居中估計時，則應采取導致對房地產價值相對偏低的估計。）
在用價值是指在現狀使用下的價值。現狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是高佳使用，也可能不是高佳使用。在用價值一般低于市場價值。但如果現狀使用是高佳使用的，則在用價值等于市場價值。
清算價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值。它一般低于市場價值。例如，進行了某特定品牌裝飾裝修的商店，當不再按該品牌商店繼續(xù)經營而出售時，這種裝飾裝修不但不會增加該商店的價值，反而會減少該商店的價值。
投資價值是指某個特定的投資者（如某個具體的購買者）基于個人的需要或意愿，對該房地產所評估出的價值。在某一時點，市場價值是的，而投資價值會因投資者的不同而不同。
三、房地產估價報告在什么地方表述價值類型
房地產估價報告至少在兩個地方要明確表述估價的價值類型。其一在“致委托人函”（ 《房地產估價規(guī)范》稱“致委托方函”近幾年房地產估價師考試教材已改成“致委托人函”）中，其二在“價值定義”中。
2008年版房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材《房地產估價案例與分析》在“致委托人函”致函正文中要求說明估價對象、估價目的、估價時點、價值類型和估價結果。與《房地產估價規(guī)范》相比增加了一條要求說明“價值類型”的內容。
《房地產估價規(guī)范》對價值定義的要求是，說明本次估價采用的價值標準或價值內涵。2008年版房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材《房地產估價案例與分析》要求在“價值定義”中要說明本次估價所評估的價值類型及其內涵。
2008年版房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材《房地產估價理論與方法》指出，針對一個具體的估價項目，不能籠統(tǒng)地說是評估房地產的價值，而應弄清是評估哪種類型的價值，并在估價報告中說明“評估的價值類型及其定義”。因此，“價值定義”中不僅要明確評估的是哪種類型的價值，還要對評估的價值類型進行定義。對價值類型進行定義，可參考本文房地產估價行業(yè)對價值類型的定義。
當然，在表述房地產估價結果時，先界定一下是什么類型的價值，再說明估價的結果是多少，那樣會更好，尤其估價的是非市場價值類型時，更顯得必要。
我們過去對某處房地產進行價值評估，常常只說它的評估價值是多少數額，即只有數量的概念，卻沒有說它是什么性質的價值，即沒有價值屬性的概念。
我們舉一個前幾年報紙上登載過的一個案例。一群農村小孩晚上到農科院果園里偷葡萄吃，第二天農科院發(fā)現后向公安局報案。假設這一群小孩偷吃加攜帶共100斤，公安局擬委托你對這100斤葡萄的價值進行評估，你如何估價？一種是參照市場價格采用市場法進行估價，即按市場上葡萄的價格進行修正得出。假設市場上葡萄一斤約三、四塊錢，由于農科院的葡萄更甜、質量更好，按每斤五元進行估價，100斤也只有500元。如果說這一群小孩偷吃加攜帶的葡萄價值僅500元，公安局多教育一下，由這一群小孩的家長分攤掉500元賠償款即可。但是農科院提出這100斤葡萄是經過科研人員多年潛心研究的優(yōu)良品種，將來推廣可以帶來巨大的經濟效益。這時如果你按成本法，即按投入的科研人員的有形價值和無形價值來估價，或者按收益法，即按該新品種葡萄推廣后可能帶來的收益的提成來估價，可能其價值就是十幾萬或幾十萬。如果這一群小孩偷盜的價值是十幾萬或幾十萬，公安局對這一群小孩至少要判勞動教養(yǎng)。
上面這個案例告訴我們，同樣是一個估價對象（100斤葡萄），用不同的價值屬性，會得出不同的評估價值。這就引出了估價中一個很重要的概念——價值類型。什么是價值類型？價值類型如何定義？下面借用資產評估行業(yè)對價值類型的定義，對什么是房地產的價值類型做如下定義：
價值類型是指人們對房地產估價結果價值屬性的定義及其表達方式。不同的價值類型反映出房地產估價結果的不同價值屬性，同一房地產的不同價值類型所反映出的評估價值不僅在性質上是不同的，在數量上往往也存在著較大差異。
2008年版房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材《房地產估價理論與方法》對價值類型做了如下的表述：“同一估價對象可能有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是的，但同一估價對象的具體一種類型的價值是其在相應的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是的，并能使各方當事人和公眾相信、認可或接受?！卑逊康禺a估價師站點加入收藏夾
二、價值類型的分類
價值類型總的可以分為兩大類，即市場價值和市場價值以外的價值（或非市場價值）。
1、市場價值
2008年版房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材《房地產估價理論與方法》指出：“市場價值過去稱為公開市場價值，是多數估價項目需要評估的價值，國內外對它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內涵基本相同?！?BR> （1）《國際評估準則》對市場價值的定義
國際估價行業(yè)比國內估價行業(yè)更早了解到價值類型的重要?！秶H評估準則》中市場價值的定義如下：市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
（2）資產評估行業(yè)對市場價值的定義
資產評估行業(yè)的《資產評估價值類型指導意見》中市場價值的定義如下：市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
我們可以看得出來，資產評估行業(yè)對價值類型的定義基本上是沿用了《國際評估準則》的定義，只不過做了文字表述上的小修改。
（3）房地產估價行業(yè)對市場價值的定義
2008年版房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材《房地產估價理論與方法》對市場價值做了如下的表述：“指房地產在滿足下列條件下進行交易可能的價格：①交易雙方是自愿地進行交易的——賣者不是被迫地將房地產賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產；②交易雙方是出于利己動機進行交易的——交易雙方進行交易的目的是追求各自大的利益；③交易雙方是精明、謹慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買；④交易雙方有較充裕的時間進行交易——賣方不急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進行了合理時間的展示；⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價——例如，房地產開發(fā)商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進行整體開發(fā)。市場價值還有一些隱含條件，包括：①高佳使用；②繼續(xù)使用（對于企業(yè)而言即為持續(xù)經營）；③市場參與者的集體觀念和行為?！?BR> 我們許多估價機構既有資產評估資質，又有房地產估價資質。撰寫資產評估報告，建議采用資產評估行業(yè)對市場價值的定義；撰寫房地產估價報告，建議還是采用房地產估價行業(yè)對市場價值的定義。房地產估價行業(yè)過去稱“公開市場價值”，現在統(tǒng)一改稱“市場價值”，建議房地產估價報告今后也采用“市場價值”這一國際統(tǒng)一的稱呼。
2、市場價值以外的價值（非市場價值）
市場價值以外的價值或非市場價值是指所有不滿足市場價值定義的價值類型。因此非市場價值不是個體概念，而是一個集合概念，指不滿足市場價值定義的一系列價值類型的集合。
（1）《國際評估準則》對非市場價值的分類
《國際評估準則》指出非市場價值主要包括在用價值、投資價值、保險價值、納稅價值、剩余價值、清算價值、特殊價值和合并價值等八種。
（2）資產評估行業(yè)對非市場價值的分類及定義
《資產評估價值類型指導意見》指出，非市場價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等四種。四種非市場價值類型的定義如下：
投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數額，亦稱特定投資者價值。
在用價值是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻的價值估計數額。
清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現等非正常市場條件下的價值估計數額。
殘余價值是指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產等的拆零變現價值估計數額。把房地產估價師站點加入收藏夾
（3）房地產估價行業(yè)對非市場價值的分類、定義及解釋
2008年版房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材《房地產估價理論與方法》指出，凡不符合市場價值形成條件中任意一條的價值，均為非市場價值。因此，非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種類型的價值的一個概括性稱呼。本質上的非市場價值主要有以下5種：①不符合“交易雙方有較充裕的時間進行交易”的快速變現價值；②在存在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則評估出的謹慎價值；③在現狀使用（不一定符合高佳使用條件）下的在用價值；④不符合繼續(xù)使用條件下的清算價值；⑤從某個特定投資者的角度來衡量的投資價值。
快速變現價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值可以說是五種基本的非市場價值類型。五種非市場價值的定義及解釋如下：
快速變現價值是指不符合市場價值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時間進行交易”下可能的價格?？焖僮儸F價值通常低于市場價值。
謹慎價值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則評估出的價格。謹慎價值通常低于市場價值。（關鍵是“指在存在不確定性因素的情況下”，在實際估價中，房地產估價師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹慎的問題。如果面臨的是不確定性因素，當存在樂觀、悲觀和折中的判斷，導致對房地產價值的相對偏高、偏低和居中估計時，則應采取導致對房地產價值相對偏低的估計。）
在用價值是指在現狀使用下的價值。現狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是高佳使用，也可能不是高佳使用。在用價值一般低于市場價值。但如果現狀使用是高佳使用的，則在用價值等于市場價值。
清算價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值。它一般低于市場價值。例如，進行了某特定品牌裝飾裝修的商店，當不再按該品牌商店繼續(xù)經營而出售時，這種裝飾裝修不但不會增加該商店的價值，反而會減少該商店的價值。
投資價值是指某個特定的投資者（如某個具體的購買者）基于個人的需要或意愿，對該房地產所評估出的價值。在某一時點，市場價值是的，而投資價值會因投資者的不同而不同。
三、房地產估價報告在什么地方表述價值類型
房地產估價報告至少在兩個地方要明確表述估價的價值類型。其一在“致委托人函”（ 《房地產估價規(guī)范》稱“致委托方函”近幾年房地產估價師考試教材已改成“致委托人函”）中，其二在“價值定義”中。
2008年版房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材《房地產估價案例與分析》在“致委托人函”致函正文中要求說明估價對象、估價目的、估價時點、價值類型和估價結果。與《房地產估價規(guī)范》相比增加了一條要求說明“價值類型”的內容。
《房地產估價規(guī)范》對價值定義的要求是，說明本次估價采用的價值標準或價值內涵。2008年版房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材《房地產估價案例與分析》要求在“價值定義”中要說明本次估價所評估的價值類型及其內涵。
2008年版房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材《房地產估價理論與方法》指出，針對一個具體的估價項目，不能籠統(tǒng)地說是評估房地產的價值，而應弄清是評估哪種類型的價值，并在估價報告中說明“評估的價值類型及其定義”。因此，“價值定義”中不僅要明確評估的是哪種類型的價值，還要對評估的價值類型進行定義。對價值類型進行定義，可參考本文房地產估價行業(yè)對價值類型的定義。
當然，在表述房地產估價結果時，先界定一下是什么類型的價值，再說明估價的結果是多少，那樣會更好，尤其估價的是非市場價值類型時，更顯得必要。