(2)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著資金周轉(zhuǎn)的四大矛盾：資金巨大需求與房地產(chǎn)企業(yè)自身資金有限的矛盾，投資回報(bào)周期長(zhǎng)(與再生產(chǎn)連續(xù)性的矛盾，資金投入集中性與資金來(lái)源分散性的矛盾，巨額購(gòu)置一次性與資金積累長(zhǎng)期性的矛盾。由于上述矛盾存在，使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融存在兩種怪現(xiàn)象：一方面金融對(duì)房地產(chǎn)供給支持過(guò)度。1997年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源組成大致是：國(guó)外資金12%，國(guó)內(nèi)銀行貸款70%以上，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金18%左右(《中國(guó)證券報(bào)》1998年3月6日第7版)，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只是用自有資金支付買地定金后，通過(guò)物業(yè)契約抵押給銀行以取得貸款，從而繼續(xù)工程建設(shè)。一般國(guó)際公認(rèn)銀行貸款占房地產(chǎn)總投資的40%左右是正常的，而國(guó)內(nèi)銀行信貸資金在房地產(chǎn)投資中所占比例明顯過(guò)高。由于房地產(chǎn)業(yè)占用金融資產(chǎn)的比重過(guò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)因素也滲透到金融機(jī)構(gòu)，大量的信貸資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借助金融力量使房市開(kāi)發(fā)規(guī)模日益龐大;過(guò)熱的供給造成大量的積壓商品房，從而使信貸資金沉積下來(lái)(1997年我國(guó)空置房地產(chǎn)的價(jià)值達(dá)120億美元)，使金融壞帳率提高，增加銀行風(fēng)險(xiǎn)。另一方面是金融對(duì)房地產(chǎn)需求支持乏力。國(guó)內(nèi)各大銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款不足全部房地產(chǎn)貸款的10%，大量的資金拋給了供給市場(chǎng)，而只有少量的資金提供給需求市場(chǎng)，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡。
綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)金融的問(wèn)題最突出的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，也是國(guó)家在今后會(huì)重點(diǎn)整理的方面。
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化趨勢(shì)分析
1、消除金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是調(diào)整金融信貸結(jié)構(gòu)
(1)房地產(chǎn)業(yè)與金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，也是對(duì)金融資本依賴度十分高的行業(yè)，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)轉(zhuǎn)移到金融業(yè)，帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。從理論上講，房地產(chǎn)業(yè)中宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生基于以下原因：
①自我約束的有限。
金融業(yè)的自我資金只有占總資產(chǎn)的很小一部分，且往往是委托代理式的經(jīng)營(yíng)管理，因此，其錯(cuò)誤的決策、操作招致的自身?yè)p失較小，而冒險(xiǎn)有時(shí)卻帶來(lái)可觀的收益，這種盈虧不對(duì)稱使得金融業(yè)自我約束有限，傾向工作一些風(fēng)險(xiǎn)較高、同時(shí)收益也較高的融資決策，有的甚至不惜從事不正當(dāng)或違規(guī)違法交易，從而導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)業(yè)就常是這樣的融資對(duì)象。
②信息不對(duì)稱。
即相對(duì)于資金投放者，資金使用人對(duì)投資的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)擁有更多的信息，且融資者不易作充分的事前篩選和事中監(jiān)督。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，技術(shù)要求較高，且市場(chǎng)多變，更加重了信息不對(duì)稱，從而使金融風(fēng)險(xiǎn)加大。
③金融風(fēng)險(xiǎn)也與經(jīng)濟(jì)周期有關(guān)借款人可以分為三類：一類是抵補(bǔ)性企業(yè)，它只根據(jù)自己未來(lái)的現(xiàn)金流量作抵補(bǔ)性籌資，是最安全的借款人;第二類是投機(jī)性的借款企業(yè)，它們根據(jù)預(yù)測(cè)的未來(lái)資金豐缺程度和時(shí)間來(lái)確定借款;第三類是高風(fēng)險(xiǎn)的借款企業(yè)，借款用于投資償還期很長(zhǎng)的項(xiàng)目，在較長(zhǎng)時(shí)期他們都無(wú)法用投資收益還本付息，而需要滾動(dòng)融資用于支付本息。在經(jīng)濟(jì)的繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)與股票價(jià)格持續(xù)上漲，后續(xù)的措款比重越來(lái)越大，原因之一是貪欲的動(dòng)機(jī)超過(guò)恐懼，價(jià)格的上漲推動(dòng)更多的購(gòu)買;原因之二是由于競(jìng)爭(zhēng)的壓力而作出許多不審慎的貸款決策，不這樣做將推動(dòng)顧客和市場(chǎng)。于是，企業(yè)、家庭的債務(wù)與收入比例越來(lái)越高。但經(jīng)濟(jì)的繁榮必然走向相對(duì)蕭條，引起違約和破產(chǎn)浪潮，并反饋到金融體系，繼之以金融體系為媒介迅速擴(kuò)散傳播。
(2)房地產(chǎn)金融信貸結(jié)構(gòu)失衡加劇金融風(fēng)險(xiǎn)性
一般而言，在市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)供不應(yīng)求的狀態(tài)下，銀行資金貸款的天平應(yīng)更多地傾向開(kāi)發(fā)商，以緩解需求壓力;反之，則應(yīng)傾向消費(fèi)者，以刺激消費(fèi)，盤活積壓房產(chǎn)占用的資金，以達(dá)到開(kāi)發(fā)——銷售——再開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)。而國(guó)內(nèi)絕大部分的信貸資金則發(fā)放給開(kāi)發(fā)商，從而更加劇有效需求不足的現(xiàn)象。1996年全國(guó)房地產(chǎn)投資達(dá)3725億元，比1995年增加18.3%.到1996年來(lái)末，商品房空置量達(dá)6600多萬(wàn)平方米，積壓量增加31.4%，而房?jī)r(jià)由年初的平均價(jià)格1600每平方米上升到1800元每平方米，增幅12.5%。房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并不是市場(chǎng)需求旺盛的反映，而是不斷增長(zhǎng)的利息費(fèi)用和管理費(fèi)用進(jìn)入成本導(dǎo)致的。由于信貸結(jié)構(gòu)失衡，造成一方面大量建房，一方面又購(gòu)買力不旺，造成銀行資產(chǎn)被大量擠占，形成呆帳、壞帳，使銀行不良資產(chǎn)加大。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，1996年末積壓商品房占用資金1000億元。積壓越嚴(yán)重，越會(huì)促使銀行等金融機(jī)構(gòu)更牢固地捆綁在房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)車上，“生死與共”，極易引發(fā)金融風(fēng)波。
綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)金融的問(wèn)題最突出的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，也是國(guó)家在今后會(huì)重點(diǎn)整理的方面。
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化趨勢(shì)分析
1、消除金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是調(diào)整金融信貸結(jié)構(gòu)
(1)房地產(chǎn)業(yè)與金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，也是對(duì)金融資本依賴度十分高的行業(yè)，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)轉(zhuǎn)移到金融業(yè)，帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。從理論上講，房地產(chǎn)業(yè)中宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生基于以下原因：
①自我約束的有限。
金融業(yè)的自我資金只有占總資產(chǎn)的很小一部分，且往往是委托代理式的經(jīng)營(yíng)管理，因此，其錯(cuò)誤的決策、操作招致的自身?yè)p失較小，而冒險(xiǎn)有時(shí)卻帶來(lái)可觀的收益，這種盈虧不對(duì)稱使得金融業(yè)自我約束有限，傾向工作一些風(fēng)險(xiǎn)較高、同時(shí)收益也較高的融資決策，有的甚至不惜從事不正當(dāng)或違規(guī)違法交易，從而導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)業(yè)就常是這樣的融資對(duì)象。
②信息不對(duì)稱。
即相對(duì)于資金投放者，資金使用人對(duì)投資的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)擁有更多的信息，且融資者不易作充分的事前篩選和事中監(jiān)督。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，技術(shù)要求較高，且市場(chǎng)多變，更加重了信息不對(duì)稱，從而使金融風(fēng)險(xiǎn)加大。
③金融風(fēng)險(xiǎn)也與經(jīng)濟(jì)周期有關(guān)借款人可以分為三類：一類是抵補(bǔ)性企業(yè)，它只根據(jù)自己未來(lái)的現(xiàn)金流量作抵補(bǔ)性籌資，是最安全的借款人;第二類是投機(jī)性的借款企業(yè)，它們根據(jù)預(yù)測(cè)的未來(lái)資金豐缺程度和時(shí)間來(lái)確定借款;第三類是高風(fēng)險(xiǎn)的借款企業(yè)，借款用于投資償還期很長(zhǎng)的項(xiàng)目，在較長(zhǎng)時(shí)期他們都無(wú)法用投資收益還本付息，而需要滾動(dòng)融資用于支付本息。在經(jīng)濟(jì)的繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)與股票價(jià)格持續(xù)上漲，后續(xù)的措款比重越來(lái)越大，原因之一是貪欲的動(dòng)機(jī)超過(guò)恐懼，價(jià)格的上漲推動(dòng)更多的購(gòu)買;原因之二是由于競(jìng)爭(zhēng)的壓力而作出許多不審慎的貸款決策，不這樣做將推動(dòng)顧客和市場(chǎng)。于是，企業(yè)、家庭的債務(wù)與收入比例越來(lái)越高。但經(jīng)濟(jì)的繁榮必然走向相對(duì)蕭條，引起違約和破產(chǎn)浪潮，并反饋到金融體系，繼之以金融體系為媒介迅速擴(kuò)散傳播。
(2)房地產(chǎn)金融信貸結(jié)構(gòu)失衡加劇金融風(fēng)險(xiǎn)性
一般而言，在市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)供不應(yīng)求的狀態(tài)下，銀行資金貸款的天平應(yīng)更多地傾向開(kāi)發(fā)商，以緩解需求壓力;反之，則應(yīng)傾向消費(fèi)者，以刺激消費(fèi)，盤活積壓房產(chǎn)占用的資金，以達(dá)到開(kāi)發(fā)——銷售——再開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)。而國(guó)內(nèi)絕大部分的信貸資金則發(fā)放給開(kāi)發(fā)商，從而更加劇有效需求不足的現(xiàn)象。1996年全國(guó)房地產(chǎn)投資達(dá)3725億元，比1995年增加18.3%.到1996年來(lái)末，商品房空置量達(dá)6600多萬(wàn)平方米，積壓量增加31.4%，而房?jī)r(jià)由年初的平均價(jià)格1600每平方米上升到1800元每平方米，增幅12.5%。房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并不是市場(chǎng)需求旺盛的反映，而是不斷增長(zhǎng)的利息費(fèi)用和管理費(fèi)用進(jìn)入成本導(dǎo)致的。由于信貸結(jié)構(gòu)失衡，造成一方面大量建房，一方面又購(gòu)買力不旺，造成銀行資產(chǎn)被大量擠占，形成呆帳、壞帳，使銀行不良資產(chǎn)加大。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，1996年末積壓商品房占用資金1000億元。積壓越嚴(yán)重，越會(huì)促使銀行等金融機(jī)構(gòu)更牢固地捆綁在房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)車上，“生死與共”，極易引發(fā)金融風(fēng)波。