第一段 資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展概況及國外評估準則
國外評估準則
1.國際評估準則中基本概念
（1）與資產(chǎn)相關的概念。不動產(chǎn)是指實物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動產(chǎn)所有權(quán)稱為"不動產(chǎn)權(quán)"，是指包含在不動產(chǎn)中的各種權(quán)利，通常由獨立于不動產(chǎn)實體的所有權(quán)證明文件體現(xiàn)，如所有權(quán)證書、租約等正式文件。不動產(chǎn)的價值是由其效用即滿足人們需求和欲望的能力創(chuàng)造的。不動產(chǎn)價值取決于不動產(chǎn)的獨特性、長期存在性、地理位置的固定性、土地供應的相對有限性以及特定位置不動產(chǎn)的特殊效用。不動產(chǎn)評估中有許多公認的原則，包括供求原則、競爭原則、替代原則、預期或期望原則、變化原則以及其他原則。
不動產(chǎn)之外的資產(chǎn)在法律上稱為動產(chǎn)，包括不動產(chǎn)之外的所有有形或無形的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)不是永久性地附著于不動產(chǎn)，通常具有可移動性。動產(chǎn)所有權(quán)稱為"動產(chǎn)權(quán)".
財產(chǎn)是個法律概念，包括與所有權(quán)有關的各種權(quán)利。在資產(chǎn)評估中，使用"財產(chǎn)"概念時，如果未加進一步限定或說明，可以指不動產(chǎn)、動產(chǎn)、企業(yè)價值、財務權(quán)益中的任一種或全部。
資產(chǎn)在一般意義上往往用來表示不動產(chǎn)和／或動產(chǎn)。在會計術(shù)語中，資產(chǎn)是指企業(yè)所擁有的、由于過去行為所形成的、可以從中合理預計未來獲取經(jīng)濟利益的資源。在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)更多地被理解為是基于某項資產(chǎn)的各種權(quán)利的排列與組合。
（2）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟概念。資產(chǎn)評估是個經(jīng)濟概念，即從經(jīng)濟意義上說，評估師進行評估的對象是資產(chǎn)的所有權(quán)或"所有者的權(quán)利"，而不是有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)本身。
（3）評估中的折舊概念。"折舊"這一術(shù)語在評估行業(yè)和會計行業(yè)中都使用，在實踐中可能會引起評估師、會計師或其他人士的誤解。評估師在資產(chǎn)評估業(yè)務中所使用的折舊概念表示從估計的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分（評估中的折舊）依其產(chǎn)生原因可分為實體性損耗、功能性（技術(shù)性）陳舊或經(jīng)濟性（外部環(huán)境）貶值。而會計上的"應計折舊"概念是指會計師根據(jù)歷史成本原則做出的對資產(chǎn)原始成本的一種攤銷，而并不考慮這種攤銷是否與實際情況相符。折舊在評估和會計上重要的區(qū)別在于，評估中的"應計折舊"應當與市場有關，反映相關的市場狀況；而會計上的"應計折舊"則與會計原則有關，并不反映市場狀況。
（4）市場、成本、價格和價值概念。市場是買方和賣方之間在價格機制作用下就商品和服務進行交易的體系，市場的存在是資產(chǎn)評估能夠得以進行的基礎條件之一。市場意味著買方和賣方能夠在沒有不合理限制的條件下進行商品或服務交易。交易各方都能夠根據(jù)供求關系和其他價格確定因素、各方的能力和知識、他們對商品和／或服務效用的理餌以及他們各自的需要、欲望等因素做出合理決策。市場可以是地方市場或國內(nèi)市場，也可以是國際市場。
成本是與生產(chǎn)相關的概念，是為商品或服務所支付的貨幣數(shù)額，或者是生產(chǎn)商品、提供服務所需要的貨幣數(shù)額。當商品生產(chǎn)、服務提供完成之后，成本就成為事實（歷史數(shù)據(jù)）。對于購買者來說，為商品或服務所付出的價格就成為其成本。資產(chǎn)的總成本包括其創(chuàng)建、生產(chǎn)過程中的所有直接成本和間接成本。如果購買方在收購之后叉發(fā)生了附加性資本成本，根據(jù)成本會計原理這些費用可增加到歷史成本中。但在資產(chǎn)評估中，根據(jù)市場對這些支出費用的效用的認可程度，這些費用可能會全部在資產(chǎn)的"市場價值"中反映，也可能不予以反映。
價格是與商品或服務交換相關的概念，表示就某商品或某項服務所要求的、提供的或支付的貨幣數(shù)額，反映了商品或服務進行實際交易的貨幣金額。價格是事實，是一個歷史數(shù)據(jù)，不論其是否公開披露。由于特定買方、賣方的財務實力、動機或特殊興趣不同，他們?yōu)樯唐坊蚍账冻龅膬r格與其他人對該商品或服務價值的認可意見可能有關系，也可能沒有任何關系。一般情況下，價格反映出在特定條件下特定的買方和／或賣方對商品或服務價值的認可。
價值是個經(jīng)濟概念，價值并不是事實，只是根據(jù)特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、服務進行交易時可能形成的價格的估計額。價值的經(jīng)濟概念反映了在價值的有效日期（基準日），市場（而不是特定買方或賣方）對于某人由于擁有某商品或接受某服務而具有的利益的評判。
資產(chǎn)的所有者、經(jīng)營者、投資者、保險人、清算人和接管人、征稅部門、具有特殊動機的特殊購買方等對同一資產(chǎn)會賦予不同的價值。價值類型有許多種，每種價值類型都有其定義。某些經(jīng)嚴格定義的價值類型是資產(chǎn)評估中常用的價值類型，其他價值類型則適用于特殊場合，需要明確定義并予以披露。對于評估師而言，在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務時，重要的是確信所評估的價值類型和定義符合特定的評估業(yè)務目的，并明確披露所評估價值的類型和定義。價值定義的改變會使資產(chǎn)所具有的價值產(chǎn)生實質(zhì)性影響。因此，專業(yè)評估師應避免使用未經(jīng)限定的"價值"概念，而應對所涉及的特定價值類型進行詳細定義。
（5）市場價值。市場價值是各國資產(chǎn)評估行業(yè)中普遍使用的概念，各國資產(chǎn)評估理論和評估準則中關于市場價值的定義不盡相同，但大多只是措詞上的區(qū)別，其基本組成要件大致相同。
《國際評估準則》中市場價值的定義如下：
市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準目進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方應各自理性、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
市場價值在某些國家稱為公開市場價值，是資產(chǎn)評估業(yè)務中常使用的價值類型。資產(chǎn)的市場價值反映了市場作為一個整體對其效用的認可，而并不僅僅反映其物理實體狀況。某項資產(chǎn)對于某特定市場主體所具有的價值，可能不同于市場或特定行業(yè)對該資產(chǎn)價值的認同。市場價值反映了各市場主體組成的市場整體對被評估資產(chǎn)效用和價值的綜合判斷，不同于特定市場主體的判斷。
（6）非市場價值?！秶H評估準則》中并沒有給出非市場價值的定義。非市場價值又稱市場價值以外的價值或其他價值，指所有不滿足市場價值定義的價值類型。因此非市場價值不是個體概念，而是一個集合概念，指不滿足市場價值定義的一系列價值類型的集合，主要包括在用價值、投資價值、持續(xù)使用價值、保險價值、剩余價值、清算價值、特殊價值等。
在用價值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量。在用價值是特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，因而是非市場性的。
投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。這一主觀概念將特定的資產(chǎn)與具有明確投資目標、標準的特定投資者或某一類投資者結(jié)合起來。
持續(xù)使用價值是指企業(yè)作為一個整體的價值。這一概念涉及對一個持續(xù)經(jīng)營企業(yè)進行的評估，由于企業(yè)的各個組成部分對該企業(yè)的整體價值都有相應的貢獻，可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營價值分配給企業(yè)的各個組成部分，但所有這些組成部分本身的價值并不構(gòu)成市場價值。
保險價值是指根據(jù)保險合同或協(xié)議中規(guī)定的定義所確定的價值。計稅、課稅或征稅價值是指根據(jù)有關資產(chǎn)計稅、課稅和征稅法律中規(guī)定的定義所確定的價值。有的司法管轄*可能會引用市場價值作為征稅的基礎，但所要求的評估方法可能會產(chǎn)生不同于市場價值定義的結(jié)果。
剩余價值是指假設在未進行特別修理或改進的情況下，將資產(chǎn)中所包含的各組成部分進行變賣處置的價值。剩余價值不是繼續(xù)使用時的價值，且不包括土地價值在內(nèi)。該價值中可能還需考慮總的處置成本或凈處置成本，在后一種情況下可能等同于可變現(xiàn)凈值。
清算價值或強制變賣價值是指在銷售時間過短，達不到市場價值定義所要求的市場營銷時間要求的情況下，變賣資產(chǎn)所能合理收到的價值數(shù)額。在某些國家，強制變賣價值還可能涉及非自愿買方和非自愿賣方，或買方在購買時知曉賣方不利處境的情況。
特殊價值是指資產(chǎn)價值量超出和高于其市場價值的部分。特殊價值是由于該資產(chǎn)與其他資產(chǎn)存在物理性、功能性或經(jīng)濟性組合而產(chǎn)生的，比如相鄰資產(chǎn)。特殊價值是針對特定的資產(chǎn)所有者或使用者、未來特定所有者或使用者的資產(chǎn)價值升值，而不是針對整個市場，即這種價值升值是針對具有特殊興趣的購買者。
2.《國際評估準則》中關于評估方法的論述
無論評估資產(chǎn)的市場價值還是非市場價值，評估師都需要根據(jù)項目具體情況恰當選擇評估方法。在選擇評估方法時，評估師應當考慮三種基本評估方法在具體項目中的適用性，采用多種評估方法時，應當分析、調(diào)整運用多種評估方法得出的評估結(jié)論，確定終評估結(jié)果。
成本法建立在這樣一個假設基礎上，即作為購買某特定資產(chǎn)的替代選擇，人們可以去建造一個與該資產(chǎn)相同的或具有相同功能的資產(chǎn)。除非有額外的時間支出、風險或其他不方便之處，人們?yōu)樵撎囟ㄙY產(chǎn)所愿意支付的價格不會超過獲取相同或具有相似功能的替代資產(chǎn)的成本。由于舊資產(chǎn)或功能較低資產(chǎn)的全新重置成本超過了市場愿意為其支付的價格，評估師在運用成本法進行評估時需要估計折舊（貶值）。當被評估資產(chǎn)處于全新狀態(tài)時，其成本與市場價值為接近。
成本法經(jīng)常被用于評估新的或完工不久的資產(chǎn)，或評估計劃將要建設的項目。成本的估計通常設定了市場參與者為該資產(chǎn)所愿支付金額的上限。成本法也常用于評估那些很少進行交易的特殊資產(chǎn)或有特殊用途的資產(chǎn)。成本法如果用于評估較舊的資產(chǎn)，可能會由于對成本和損耗的估計缺乏足夠的市場資料支持，評估結(jié)果所反映的不是市場價值。
市場法又稱市場比較法、銷售比較法，是指通過對與被評估資產(chǎn)相似或可替代資產(chǎn)的分析，以及對購買方為類似資產(chǎn)或可替代資產(chǎn)所愿支付的購買價格的分析，采用必要的比較程序，估算被評估資產(chǎn)的價值。市場法有著較為廣泛的用途，在市場數(shù)據(jù)充分的情況下該方法的重要性更為突出。通過運用市場法所獲得的相關數(shù)據(jù)也可能用于成本法和收益法的評估。當市場條件發(fā)生重大變化或波動時，或?qū)苌俳灰椎奶厥赓Y產(chǎn)進行評估時，市場法的運用受到限制。
運用市場法需要對類似資產(chǎn)的交易情況進行分析，以確保交易雙方具有正常的動機。當交易價格反映的不是市場參與者的正常動機時，如特殊購買者愿意支付特別的溢價，這樣的交易價格數(shù)據(jù)不具有可參照性，應予剔除。評估師將評估對象與參照物進行比較時，應當注意：評估對象與參照物屬于相似資產(chǎn)；參照物的交易價格應當是近期在公開市場上的交易價格；評估對象與參照物應當按照適當?shù)谋容^單位進行比較，并按可比因素進行必要的調(diào)整；關注評估對象的權(quán)利狀況，確信其與參照物的權(quán)利狀況相同，否則需要進行必要的調(diào)整。
收益法又稱收益資本化法或收益現(xiàn)值法，通過分析被評估資產(chǎn)的相關收入和成本費用，將未來收益折現(xiàn)或資本化為估算價值。收益法的理論基礎在于預期原則，即資產(chǎn)的價值是由其預期的未來收益決定的。因此收益法通過對評估對象收益能力的分析確定其價值。
成本法、市場法和收益法作為資產(chǎn)評估的三大基本方法，反映了三種評估思路，每種評估方法又包括一些具體的運用方法。評估師在進行某項評估業(yè)務時，應當根據(jù)其經(jīng)驗和知識、當?shù)氐脑u估準則要求、市場要求、數(shù)據(jù)的可獲得程度等綜合網(wǎng)素，選取適宜的評估方法。評估師在選用某種評估方法進行評估時，應當考慮其他可以適用的評估方法。這樣做可以給評估師提供一個系統(tǒng)的分析程序，以終分析、調(diào)整不同評估方法得出結(jié)論。
對于不動產(chǎn)、動產(chǎn)、企業(yè)價值、金融資產(chǎn)等各種資產(chǎn)類型的評估項目而言，三種評估方法都是適用的。但不同類型的資產(chǎn)評估項目所獲得的相關信息資料是不同的，分別反映了各類型資產(chǎn)在其相應市場上的特點。評估師應當收集、分析能夠合理反映被評估資產(chǎn)價值的數(shù)據(jù)資料，在選取評估方法時應當充分考慮資料的可獲得程度。
評估資產(chǎn)的市場價值時，如果評估方法運用得當，則所有評估市場價值的方法、技術(shù)和程序都會得出符合市場價值基本定義的評估結(jié)果。采用市價法進行評估時須根據(jù)市場觀察得出結(jié)果；采用成本法確定建筑成本和損耗時，須根據(jù)對成本和應計損耗的市場化分析進行判斷；采用收益法時須以市場認可的現(xiàn)金流和市場確定的回報率為基礎。雖然需要根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得程度以及與市場或資產(chǎn)本身相關的條件決定哪種評估方法適用，但如果每種評估方法都是以市場數(shù)據(jù)為基礎，采用以上任何評估方法都可以評估出資產(chǎn)的市場價值
國外評估準則
1.國際評估準則中基本概念
（1）與資產(chǎn)相關的概念。不動產(chǎn)是指實物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動產(chǎn)所有權(quán)稱為"不動產(chǎn)權(quán)"，是指包含在不動產(chǎn)中的各種權(quán)利，通常由獨立于不動產(chǎn)實體的所有權(quán)證明文件體現(xiàn)，如所有權(quán)證書、租約等正式文件。不動產(chǎn)的價值是由其效用即滿足人們需求和欲望的能力創(chuàng)造的。不動產(chǎn)價值取決于不動產(chǎn)的獨特性、長期存在性、地理位置的固定性、土地供應的相對有限性以及特定位置不動產(chǎn)的特殊效用。不動產(chǎn)評估中有許多公認的原則，包括供求原則、競爭原則、替代原則、預期或期望原則、變化原則以及其他原則。
不動產(chǎn)之外的資產(chǎn)在法律上稱為動產(chǎn)，包括不動產(chǎn)之外的所有有形或無形的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)不是永久性地附著于不動產(chǎn)，通常具有可移動性。動產(chǎn)所有權(quán)稱為"動產(chǎn)權(quán)".
財產(chǎn)是個法律概念，包括與所有權(quán)有關的各種權(quán)利。在資產(chǎn)評估中，使用"財產(chǎn)"概念時，如果未加進一步限定或說明，可以指不動產(chǎn)、動產(chǎn)、企業(yè)價值、財務權(quán)益中的任一種或全部。
資產(chǎn)在一般意義上往往用來表示不動產(chǎn)和／或動產(chǎn)。在會計術(shù)語中，資產(chǎn)是指企業(yè)所擁有的、由于過去行為所形成的、可以從中合理預計未來獲取經(jīng)濟利益的資源。在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)更多地被理解為是基于某項資產(chǎn)的各種權(quán)利的排列與組合。
（2）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟概念。資產(chǎn)評估是個經(jīng)濟概念，即從經(jīng)濟意義上說，評估師進行評估的對象是資產(chǎn)的所有權(quán)或"所有者的權(quán)利"，而不是有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)本身。
（3）評估中的折舊概念。"折舊"這一術(shù)語在評估行業(yè)和會計行業(yè)中都使用，在實踐中可能會引起評估師、會計師或其他人士的誤解。評估師在資產(chǎn)評估業(yè)務中所使用的折舊概念表示從估計的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分（評估中的折舊）依其產(chǎn)生原因可分為實體性損耗、功能性（技術(shù)性）陳舊或經(jīng)濟性（外部環(huán)境）貶值。而會計上的"應計折舊"概念是指會計師根據(jù)歷史成本原則做出的對資產(chǎn)原始成本的一種攤銷，而并不考慮這種攤銷是否與實際情況相符。折舊在評估和會計上重要的區(qū)別在于，評估中的"應計折舊"應當與市場有關，反映相關的市場狀況；而會計上的"應計折舊"則與會計原則有關，并不反映市場狀況。
（4）市場、成本、價格和價值概念。市場是買方和賣方之間在價格機制作用下就商品和服務進行交易的體系，市場的存在是資產(chǎn)評估能夠得以進行的基礎條件之一。市場意味著買方和賣方能夠在沒有不合理限制的條件下進行商品或服務交易。交易各方都能夠根據(jù)供求關系和其他價格確定因素、各方的能力和知識、他們對商品和／或服務效用的理餌以及他們各自的需要、欲望等因素做出合理決策。市場可以是地方市場或國內(nèi)市場，也可以是國際市場。
成本是與生產(chǎn)相關的概念，是為商品或服務所支付的貨幣數(shù)額，或者是生產(chǎn)商品、提供服務所需要的貨幣數(shù)額。當商品生產(chǎn)、服務提供完成之后，成本就成為事實（歷史數(shù)據(jù)）。對于購買者來說，為商品或服務所付出的價格就成為其成本。資產(chǎn)的總成本包括其創(chuàng)建、生產(chǎn)過程中的所有直接成本和間接成本。如果購買方在收購之后叉發(fā)生了附加性資本成本，根據(jù)成本會計原理這些費用可增加到歷史成本中。但在資產(chǎn)評估中，根據(jù)市場對這些支出費用的效用的認可程度，這些費用可能會全部在資產(chǎn)的"市場價值"中反映，也可能不予以反映。
價格是與商品或服務交換相關的概念，表示就某商品或某項服務所要求的、提供的或支付的貨幣數(shù)額，反映了商品或服務進行實際交易的貨幣金額。價格是事實，是一個歷史數(shù)據(jù)，不論其是否公開披露。由于特定買方、賣方的財務實力、動機或特殊興趣不同，他們?yōu)樯唐坊蚍账冻龅膬r格與其他人對該商品或服務價值的認可意見可能有關系，也可能沒有任何關系。一般情況下，價格反映出在特定條件下特定的買方和／或賣方對商品或服務價值的認可。
價值是個經(jīng)濟概念，價值并不是事實，只是根據(jù)特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、服務進行交易時可能形成的價格的估計額。價值的經(jīng)濟概念反映了在價值的有效日期（基準日），市場（而不是特定買方或賣方）對于某人由于擁有某商品或接受某服務而具有的利益的評判。
資產(chǎn)的所有者、經(jīng)營者、投資者、保險人、清算人和接管人、征稅部門、具有特殊動機的特殊購買方等對同一資產(chǎn)會賦予不同的價值。價值類型有許多種，每種價值類型都有其定義。某些經(jīng)嚴格定義的價值類型是資產(chǎn)評估中常用的價值類型，其他價值類型則適用于特殊場合，需要明確定義并予以披露。對于評估師而言，在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務時，重要的是確信所評估的價值類型和定義符合特定的評估業(yè)務目的，并明確披露所評估價值的類型和定義。價值定義的改變會使資產(chǎn)所具有的價值產(chǎn)生實質(zhì)性影響。因此，專業(yè)評估師應避免使用未經(jīng)限定的"價值"概念，而應對所涉及的特定價值類型進行詳細定義。
（5）市場價值。市場價值是各國資產(chǎn)評估行業(yè)中普遍使用的概念，各國資產(chǎn)評估理論和評估準則中關于市場價值的定義不盡相同，但大多只是措詞上的區(qū)別，其基本組成要件大致相同。
《國際評估準則》中市場價值的定義如下：
市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準目進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方應各自理性、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
市場價值在某些國家稱為公開市場價值，是資產(chǎn)評估業(yè)務中常使用的價值類型。資產(chǎn)的市場價值反映了市場作為一個整體對其效用的認可，而并不僅僅反映其物理實體狀況。某項資產(chǎn)對于某特定市場主體所具有的價值，可能不同于市場或特定行業(yè)對該資產(chǎn)價值的認同。市場價值反映了各市場主體組成的市場整體對被評估資產(chǎn)效用和價值的綜合判斷，不同于特定市場主體的判斷。
（6）非市場價值?！秶H評估準則》中并沒有給出非市場價值的定義。非市場價值又稱市場價值以外的價值或其他價值，指所有不滿足市場價值定義的價值類型。因此非市場價值不是個體概念，而是一個集合概念，指不滿足市場價值定義的一系列價值類型的集合，主要包括在用價值、投資價值、持續(xù)使用價值、保險價值、剩余價值、清算價值、特殊價值等。
在用價值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量。在用價值是特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，因而是非市場性的。
投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。這一主觀概念將特定的資產(chǎn)與具有明確投資目標、標準的特定投資者或某一類投資者結(jié)合起來。
持續(xù)使用價值是指企業(yè)作為一個整體的價值。這一概念涉及對一個持續(xù)經(jīng)營企業(yè)進行的評估，由于企業(yè)的各個組成部分對該企業(yè)的整體價值都有相應的貢獻，可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營價值分配給企業(yè)的各個組成部分，但所有這些組成部分本身的價值并不構(gòu)成市場價值。
保險價值是指根據(jù)保險合同或協(xié)議中規(guī)定的定義所確定的價值。計稅、課稅或征稅價值是指根據(jù)有關資產(chǎn)計稅、課稅和征稅法律中規(guī)定的定義所確定的價值。有的司法管轄*可能會引用市場價值作為征稅的基礎，但所要求的評估方法可能會產(chǎn)生不同于市場價值定義的結(jié)果。
剩余價值是指假設在未進行特別修理或改進的情況下，將資產(chǎn)中所包含的各組成部分進行變賣處置的價值。剩余價值不是繼續(xù)使用時的價值，且不包括土地價值在內(nèi)。該價值中可能還需考慮總的處置成本或凈處置成本，在后一種情況下可能等同于可變現(xiàn)凈值。
清算價值或強制變賣價值是指在銷售時間過短，達不到市場價值定義所要求的市場營銷時間要求的情況下，變賣資產(chǎn)所能合理收到的價值數(shù)額。在某些國家，強制變賣價值還可能涉及非自愿買方和非自愿賣方，或買方在購買時知曉賣方不利處境的情況。
特殊價值是指資產(chǎn)價值量超出和高于其市場價值的部分。特殊價值是由于該資產(chǎn)與其他資產(chǎn)存在物理性、功能性或經(jīng)濟性組合而產(chǎn)生的，比如相鄰資產(chǎn)。特殊價值是針對特定的資產(chǎn)所有者或使用者、未來特定所有者或使用者的資產(chǎn)價值升值，而不是針對整個市場，即這種價值升值是針對具有特殊興趣的購買者。
2.《國際評估準則》中關于評估方法的論述
無論評估資產(chǎn)的市場價值還是非市場價值，評估師都需要根據(jù)項目具體情況恰當選擇評估方法。在選擇評估方法時，評估師應當考慮三種基本評估方法在具體項目中的適用性，采用多種評估方法時，應當分析、調(diào)整運用多種評估方法得出的評估結(jié)論，確定終評估結(jié)果。
成本法建立在這樣一個假設基礎上，即作為購買某特定資產(chǎn)的替代選擇，人們可以去建造一個與該資產(chǎn)相同的或具有相同功能的資產(chǎn)。除非有額外的時間支出、風險或其他不方便之處，人們?yōu)樵撎囟ㄙY產(chǎn)所愿意支付的價格不會超過獲取相同或具有相似功能的替代資產(chǎn)的成本。由于舊資產(chǎn)或功能較低資產(chǎn)的全新重置成本超過了市場愿意為其支付的價格，評估師在運用成本法進行評估時需要估計折舊（貶值）。當被評估資產(chǎn)處于全新狀態(tài)時，其成本與市場價值為接近。
成本法經(jīng)常被用于評估新的或完工不久的資產(chǎn)，或評估計劃將要建設的項目。成本的估計通常設定了市場參與者為該資產(chǎn)所愿支付金額的上限。成本法也常用于評估那些很少進行交易的特殊資產(chǎn)或有特殊用途的資產(chǎn)。成本法如果用于評估較舊的資產(chǎn)，可能會由于對成本和損耗的估計缺乏足夠的市場資料支持，評估結(jié)果所反映的不是市場價值。
市場法又稱市場比較法、銷售比較法，是指通過對與被評估資產(chǎn)相似或可替代資產(chǎn)的分析，以及對購買方為類似資產(chǎn)或可替代資產(chǎn)所愿支付的購買價格的分析，采用必要的比較程序，估算被評估資產(chǎn)的價值。市場法有著較為廣泛的用途，在市場數(shù)據(jù)充分的情況下該方法的重要性更為突出。通過運用市場法所獲得的相關數(shù)據(jù)也可能用于成本法和收益法的評估。當市場條件發(fā)生重大變化或波動時，或?qū)苌俳灰椎奶厥赓Y產(chǎn)進行評估時，市場法的運用受到限制。
運用市場法需要對類似資產(chǎn)的交易情況進行分析，以確保交易雙方具有正常的動機。當交易價格反映的不是市場參與者的正常動機時，如特殊購買者愿意支付特別的溢價，這樣的交易價格數(shù)據(jù)不具有可參照性，應予剔除。評估師將評估對象與參照物進行比較時，應當注意：評估對象與參照物屬于相似資產(chǎn)；參照物的交易價格應當是近期在公開市場上的交易價格；評估對象與參照物應當按照適當?shù)谋容^單位進行比較，并按可比因素進行必要的調(diào)整；關注評估對象的權(quán)利狀況，確信其與參照物的權(quán)利狀況相同，否則需要進行必要的調(diào)整。
收益法又稱收益資本化法或收益現(xiàn)值法，通過分析被評估資產(chǎn)的相關收入和成本費用，將未來收益折現(xiàn)或資本化為估算價值。收益法的理論基礎在于預期原則，即資產(chǎn)的價值是由其預期的未來收益決定的。因此收益法通過對評估對象收益能力的分析確定其價值。
成本法、市場法和收益法作為資產(chǎn)評估的三大基本方法，反映了三種評估思路，每種評估方法又包括一些具體的運用方法。評估師在進行某項評估業(yè)務時，應當根據(jù)其經(jīng)驗和知識、當?shù)氐脑u估準則要求、市場要求、數(shù)據(jù)的可獲得程度等綜合網(wǎng)素，選取適宜的評估方法。評估師在選用某種評估方法進行評估時，應當考慮其他可以適用的評估方法。這樣做可以給評估師提供一個系統(tǒng)的分析程序，以終分析、調(diào)整不同評估方法得出結(jié)論。
對于不動產(chǎn)、動產(chǎn)、企業(yè)價值、金融資產(chǎn)等各種資產(chǎn)類型的評估項目而言，三種評估方法都是適用的。但不同類型的資產(chǎn)評估項目所獲得的相關信息資料是不同的，分別反映了各類型資產(chǎn)在其相應市場上的特點。評估師應當收集、分析能夠合理反映被評估資產(chǎn)價值的數(shù)據(jù)資料，在選取評估方法時應當充分考慮資料的可獲得程度。
評估資產(chǎn)的市場價值時，如果評估方法運用得當，則所有評估市場價值的方法、技術(shù)和程序都會得出符合市場價值基本定義的評估結(jié)果。采用市價法進行評估時須根據(jù)市場觀察得出結(jié)果；采用成本法確定建筑成本和損耗時，須根據(jù)對成本和應計損耗的市場化分析進行判斷；采用收益法時須以市場認可的現(xiàn)金流和市場確定的回報率為基礎。雖然需要根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得程度以及與市場或資產(chǎn)本身相關的條件決定哪種評估方法適用，但如果每種評估方法都是以市場數(shù)據(jù)為基礎，采用以上任何評估方法都可以評估出資產(chǎn)的市場價值