土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，土地增值稅的征收計(jì)算方法為：
（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%
土地增值稅稅額＝增值額×30%
（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的
土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%
（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%
土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%
（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%
土地增值稅稅額＝增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%
（注：公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)）
在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)生活中，企業(yè)涉及到轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的土地增值稅方面的經(jīng)濟(jì)行為較多，如何根據(jù)土地增值稅的稅收政策進(jìn)行納稅籌劃，降低土地增值稅稅負(fù)，日益為各企業(yè)所關(guān)注。土地增值稅的納稅籌劃方法主要是根據(jù)土地增值稅的征收政策努力降低土地增值額，從而降低土地增值率，享受土地增值稅免征或從低稅率征收。
現(xiàn)舉例說明企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法。（以下納稅籌劃時(shí)考慮的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%，所得稅稅率為25%，契稅稅率為4%，其他稅種暫不考慮）
一、重新測(cè)算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格，爭(zhēng)取利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅免征政策
[例1]萬均房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅兩幢，售價(jià)定為2600萬元，開發(fā)成本等扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為2000萬元，該企業(yè)應(yīng)納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝2600×5%＝130（萬元）
應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝130×7%＝9.10（萬元）
應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝130×3%＝3.90（萬元）
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝2000＋130＋9.10＋3.90＝2143（萬元）
土地增值額＝2600－2143＝457（萬元）
土地增值率＝457÷2143＝21%
應(yīng)繳納土地增值稅＝457×30%＝137.10（萬元）
企業(yè)稅前利潤(rùn)＝2600－2143－137.10＝319.90（萬元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝319.90×25%＝79.975（萬元）
企業(yè)稅后利潤(rùn)＝319.90－79.975＝239.925（萬元）
納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為21%，根據(jù)土地增值稅征收細(xì)則對(duì)于納稅人建造出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定，“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過土地增值稅細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅”。企業(yè)土地增值率臨近免征點(diǎn)20%，可考慮重新測(cè)算并制定銷售價(jià)格，適當(dāng)降低銷售價(jià)格，爭(zhēng)取讓土地增值率達(dá)到免征點(diǎn)，具體方法如下：
設(shè)免征點(diǎn)銷售價(jià)格為P，P＝（1＋20%）×（2000＋5.50%P），解得P＝2569.5931（萬元），按此免征點(diǎn)銷售價(jià)格，考慮將現(xiàn)行銷售價(jià)格定為略低為免征點(diǎn)銷售價(jià)格，如定為2569萬元，按此價(jià)格，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝2569×5%＝128.45（萬元）
應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝128.45×7%＝8.9915（萬元）
應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝128.45×3%＝3.8535（萬元）
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝2000＋128.45＋8.9915＋3.8535＝2141.295（萬元）
土地增值額＝2569－2141.295＝427.705（萬元）
土地增值率＝427.705÷2141.295＝19.97%，低于免征點(diǎn)20%，可享受免征土地增值稅，應(yīng)繳納土地增值稅為零，
企業(yè)稅前利潤(rùn)＝2569－2141.295＝427.705（萬元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝427.705×25%＝106.92625（萬元）
企業(yè)稅后利潤(rùn)＝427.705－106.92625＝320.77875（萬元）
從上述計(jì)算過程可看出，經(jīng)過重新測(cè)算制定銷售價(jià)格的籌劃，企業(yè)銷售收入減少了2600－2569＝31（萬元），但稅后利潤(rùn)增加了320.77875－239.925＝80.85375（萬元）。
此外，在進(jìn)行此項(xiàng)籌劃時(shí)要注意以下兩點(diǎn)：
1.此項(xiàng)籌劃僅對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅適用，對(duì)于建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定需符合“《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]第021號(hào)）第一條關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題規(guī)定：《條例》第八條中”普通標(biāo)準(zhǔn)住宅“和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）第三條中”普通住宅“的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公布的”中小套型、中低價(jià)位普通住房“的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。
2.對(duì)于重新測(cè)算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格要考慮免征土地增值稅稅額應(yīng)大于銷售收入的降低幅度，確保企業(yè)籌劃后的稅后利潤(rùn)大于籌劃前的稅后利潤(rùn)。
（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%
土地增值稅稅額＝增值額×30%
（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的
土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%
（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%
土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%
（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%
土地增值稅稅額＝增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%
（注：公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)）
在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)生活中，企業(yè)涉及到轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的土地增值稅方面的經(jīng)濟(jì)行為較多，如何根據(jù)土地增值稅的稅收政策進(jìn)行納稅籌劃，降低土地增值稅稅負(fù)，日益為各企業(yè)所關(guān)注。土地增值稅的納稅籌劃方法主要是根據(jù)土地增值稅的征收政策努力降低土地增值額，從而降低土地增值率，享受土地增值稅免征或從低稅率征收。
現(xiàn)舉例說明企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法。（以下納稅籌劃時(shí)考慮的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加稅率為3%，所得稅稅率為25%，契稅稅率為4%，其他稅種暫不考慮）
一、重新測(cè)算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格，爭(zhēng)取利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅免征政策
[例1]萬均房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅兩幢，售價(jià)定為2600萬元，開發(fā)成本等扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為2000萬元，該企業(yè)應(yīng)納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝2600×5%＝130（萬元）
應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝130×7%＝9.10（萬元）
應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝130×3%＝3.90（萬元）
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝2000＋130＋9.10＋3.90＝2143（萬元）
土地增值額＝2600－2143＝457（萬元）
土地增值率＝457÷2143＝21%
應(yīng)繳納土地增值稅＝457×30%＝137.10（萬元）
企業(yè)稅前利潤(rùn)＝2600－2143－137.10＝319.90（萬元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝319.90×25%＝79.975（萬元）
企業(yè)稅后利潤(rùn)＝319.90－79.975＝239.925（萬元）
納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為21%，根據(jù)土地增值稅征收細(xì)則對(duì)于納稅人建造出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定，“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過土地增值稅細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅”。企業(yè)土地增值率臨近免征點(diǎn)20%，可考慮重新測(cè)算并制定銷售價(jià)格，適當(dāng)降低銷售價(jià)格，爭(zhēng)取讓土地增值率達(dá)到免征點(diǎn)，具體方法如下：
設(shè)免征點(diǎn)銷售價(jià)格為P，P＝（1＋20%）×（2000＋5.50%P），解得P＝2569.5931（萬元），按此免征點(diǎn)銷售價(jià)格，考慮將現(xiàn)行銷售價(jià)格定為略低為免征點(diǎn)銷售價(jià)格，如定為2569萬元，按此價(jià)格，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：
應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝2569×5%＝128.45（萬元）
應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝128.45×7%＝8.9915（萬元）
應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝128.45×3%＝3.8535（萬元）
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝2000＋128.45＋8.9915＋3.8535＝2141.295（萬元）
土地增值額＝2569－2141.295＝427.705（萬元）
土地增值率＝427.705÷2141.295＝19.97%，低于免征點(diǎn)20%，可享受免征土地增值稅，應(yīng)繳納土地增值稅為零，
企業(yè)稅前利潤(rùn)＝2569－2141.295＝427.705（萬元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝427.705×25%＝106.92625（萬元）
企業(yè)稅后利潤(rùn)＝427.705－106.92625＝320.77875（萬元）
從上述計(jì)算過程可看出，經(jīng)過重新測(cè)算制定銷售價(jià)格的籌劃，企業(yè)銷售收入減少了2600－2569＝31（萬元），但稅后利潤(rùn)增加了320.77875－239.925＝80.85375（萬元）。
此外，在進(jìn)行此項(xiàng)籌劃時(shí)要注意以下兩點(diǎn)：
1.此項(xiàng)籌劃僅對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅適用，對(duì)于建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定需符合“《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]第021號(hào)）第一條關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題規(guī)定：《條例》第八條中”普通標(biāo)準(zhǔn)住宅“和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）第三條中”普通住宅“的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公布的”中小套型、中低價(jià)位普通住房“的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。
2.對(duì)于重新測(cè)算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格要考慮免征土地增值稅稅額應(yīng)大于銷售收入的降低幅度，確保企業(yè)籌劃后的稅后利潤(rùn)大于籌劃前的稅后利潤(rùn)。