問：某公司是一家生產(chǎn)石油化工產(chǎn)品的公司，最近一家企業(yè)向我們賒購一批產(chǎn)品，涉及金額較大，由于了解不多，因此在簽訂合同時我方提出要對方提供擔保的要求，對方同意將他們廠的土地使用權(quán)抵押給我公司。以前我聽說過土地使用權(quán)可以抵押給銀行進行貸款，我想請問，土地使用權(quán)可以在企業(yè)之間抵押嗎？需要辦理哪些手續(xù)？如果這家企業(yè)無法清償債務(wù)，我們該如何維護本公司的權(quán)利？
首先，可以明確的是企業(yè)之間可以抵押土地使用權(quán)。
《擔保法》中對抵押權(quán)人的資格并沒有特別限定，因此銀行和企業(yè)都可以作為抵押權(quán)人。根據(jù)《擔保法》第三十四條第三款之規(guī)定，抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物可以抵押。但是需要注意的是，根據(jù)國土資源部《關(guān)于企業(yè)間土地使用權(quán)抵押有關(guān)問題的復(fù)函》（國土資函[2000]582號，以下簡稱582號復(fù)函）規(guī)定，企業(yè)間以土地使用權(quán)進行抵押擔保的前提是企業(yè)之間訂立的債權(quán)債務(wù)主合同必須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，涉及需要金融監(jiān)管部門批準的，應(yīng)首先辦理批準手續(xù)。
其次，對于以出讓和劃撥不同方式取得的國有土地使用權(quán)，其抵押權(quán)設(shè)定的條件不盡相同。
通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，國有土地使用權(quán)人已經(jīng)向國家繳納了土地出讓金，因此對其的處置權(quán)相對完整，抵押權(quán)設(shè)定也比較簡單。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條規(guī)定，“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押。”582號復(fù)函規(guī)定，“債務(wù)方可以依法取得的國有土地使用權(quán)或依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)抵押?！备鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，出讓土地使用權(quán)抵押的前提是抵押人和抵押權(quán)必須簽訂了書面抵押合同，并且具備了土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書。而劃撥土地使用權(quán)的抵押權(quán)設(shè)定條件相對復(fù)雜。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）第四十四條、第四十五條之規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)必須滿足以下四個條件方可抵押：
（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；
（2）領(lǐng)有國有土地使用證；
（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；
（4）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)合同、向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。就筆者對法條的理解，劃撥土地使用權(quán)不能像出讓土地使用權(quán)一樣單獨設(shè)定抵押，必須與地上合法的建筑物和其他附著物共同設(shè)定抵押。
再次，土地使用權(quán)抵押應(yīng)該簽訂抵押合同，并辦理登記。
根據(jù)《擔保法》規(guī)定，當事人未辦理登記的，不得對抗第三人。因此要切實保護您公司的權(quán)利，一定要及時辦理抵押登記，取得土地他項權(quán)利證明書。對于劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)《關(guān)于劃撥國有土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)[2004]9號）的有關(guān)規(guī)定，如果土地行政主管部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政主管部門批準，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。
最后，抵押權(quán)實現(xiàn)時，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十六條、三十七條規(guī)定，抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣布解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。如果設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，則根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和582號復(fù)函的相關(guān)規(guī)定，依法拍賣該房地產(chǎn)后，從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
首先，可以明確的是企業(yè)之間可以抵押土地使用權(quán)。
《擔保法》中對抵押權(quán)人的資格并沒有特別限定，因此銀行和企業(yè)都可以作為抵押權(quán)人。根據(jù)《擔保法》第三十四條第三款之規(guī)定，抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物可以抵押。但是需要注意的是，根據(jù)國土資源部《關(guān)于企業(yè)間土地使用權(quán)抵押有關(guān)問題的復(fù)函》（國土資函[2000]582號，以下簡稱582號復(fù)函）規(guī)定，企業(yè)間以土地使用權(quán)進行抵押擔保的前提是企業(yè)之間訂立的債權(quán)債務(wù)主合同必須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，涉及需要金融監(jiān)管部門批準的，應(yīng)首先辦理批準手續(xù)。
其次，對于以出讓和劃撥不同方式取得的國有土地使用權(quán)，其抵押權(quán)設(shè)定的條件不盡相同。
通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，國有土地使用權(quán)人已經(jīng)向國家繳納了土地出讓金，因此對其的處置權(quán)相對完整，抵押權(quán)設(shè)定也比較簡單。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條規(guī)定，“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押。”582號復(fù)函規(guī)定，“債務(wù)方可以依法取得的國有土地使用權(quán)或依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)抵押?！备鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，出讓土地使用權(quán)抵押的前提是抵押人和抵押權(quán)必須簽訂了書面抵押合同，并且具備了土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書。而劃撥土地使用權(quán)的抵押權(quán)設(shè)定條件相對復(fù)雜。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）第四十四條、第四十五條之規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)必須滿足以下四個條件方可抵押：
（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；
（2）領(lǐng)有國有土地使用證；
（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；
（4）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)合同、向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。就筆者對法條的理解，劃撥土地使用權(quán)不能像出讓土地使用權(quán)一樣單獨設(shè)定抵押，必須與地上合法的建筑物和其他附著物共同設(shè)定抵押。
再次，土地使用權(quán)抵押應(yīng)該簽訂抵押合同，并辦理登記。
根據(jù)《擔保法》規(guī)定，當事人未辦理登記的，不得對抗第三人。因此要切實保護您公司的權(quán)利，一定要及時辦理抵押登記，取得土地他項權(quán)利證明書。對于劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)《關(guān)于劃撥國有土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)[2004]9號）的有關(guān)規(guī)定，如果土地行政主管部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政主管部門批準，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。
最后，抵押權(quán)實現(xiàn)時，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十六條、三十七條規(guī)定，抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣布解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。如果設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，則根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和582號復(fù)函的相關(guān)規(guī)定，依法拍賣該房地產(chǎn)后，從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。