目前房地產登記制度的問題
由于我國的房地產制度是隨著體制改革的推進不斷進行的，加上過去遺留下的私房體制，使我國的房地產產權登記管理體制存在著需要改進的地方。最主要的問題表現(xiàn)為：
(1)沒有形成統(tǒng)一的不動產登記機關
我國的土地登記和房屋的物權登記在不同的機關，土地登記在土地行政部門，房屋登記在房產管理部門。房屋登記在房產管理部門確立于1983年《城市私有房屋管理條例》。該條例第5條明確規(guī)定，城市私有房屋由房屋所在地人民政府房地產管理機關(以不簡稱房管機關)依照本條例管理。由此確立了房管機關登記房屋產權的規(guī)范;1986年制定的《土地管理法》第5條確立了國務院土地管理部門主管全國土地的統(tǒng)一管理工作。
而1991年國務院頒布的《土地管理法實施條例》在堅持這一原則基礎上進一步明確：集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)《集體土地所有證》，確認所有權。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)《國有土地使用證》，確認使用權。土地證書式樣由國家土地管理局統(tǒng)一制定。把土地登記代理人站點加入收藏夾
1995年《城市房地產管理法》第60條仍然維持這樣一種格局。該條規(guī)定，出讓或劃撥方式取得的土地使用權，由縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書;在依法取得的土地上建成的房屋，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。雖然該法第62條授權地方政府可以設立一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作，制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書，但是，目前只有深圳和上海等少數(shù)城市實施“兩證合一”，全國大部分地區(qū)歷史地形成了土地房屋管理分屬政府不同職能部門的格局，房產、地產分別登記，手續(xù)繁雜重復，耗費時間與物力;而且容易導致房地產權主體不一致問題。
(2)不動產登記制度發(fā)生作用的范圍僅限于城市
目前我國有關不動產登記制度的法律法規(guī)的適用范圍只適用于城市，關于房屋或房地產權登記的規(guī)定只適從于城市或城鎮(zhèn)。而農村現(xiàn)在普遍對宅基地頒發(fā)宅基地使用權證。而農村房屋的產權登記則成為被遺忘的角落。改革開放，農村出現(xiàn)商品房，農村房屋買賣抵押等增多，而有關農村房屋產權的管理在法律法規(guī)規(guī)章方面基本上仍是空白。之所以出現(xiàn)這樣的情形，一個客就原因是由于農村的房屋相對比較穩(wěn)定，農民自建房屋主要是為了居住，而不是為了出賣，進行房產登記的必要性就不強烈了。但這里還有另一個原因，即農村和城市房屋因土地歸屬不同及其城鄉(xiāng)人口身份性質等原因而性質不同，不能納入到統(tǒng)一房地產市場中交易流轉。
(3)房屋轉移登記的效力不明確
房屋轉移登記是原房屋所有權人消滅所有權，新所有權人取得所有權的公示，是屬于權利登記。究其原因，主要是由于法律法規(guī)對此問題沒有作出明確的規(guī)范、以致在司法解釋中將過戶登記解釋為合同的生效要件。遂成不成文的規(guī)范被普遍接受。值得指出的是，1990年建設部頒布的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條擬將登記作為物權變動生效要件。該條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效”。但由于這一規(guī)章效力較低，加上理論界對物權行為的爭論，沒有形成一致的觀點。
(4)房屋產權登記具有強烈的行政色彩
我國目前有關房地產的法律規(guī)范大多是由行政法規(guī)和規(guī)章組成。即使是人大常委會頒布的法律也多是從行政管理的角度規(guī)范。這位我國整個房地產法律規(guī)范帶有強烈的行政色彩。這種作法貫徹到房屋產權登記中，使得房屋產權登記被認為是一種行政行為。1997年建設部頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》第3條明確地將房屋權屬登記視為“房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權進行登記并依法確認房屋產權歸屬關系的行為”。
而整個規(guī)章似乎把不動產登記視為有關當事人在行政法上的義務;而且，第36條把當事人未按期進行房屋權屬登記的，規(guī)定“由登記機關責令其補辦登記手續(xù)，并按原登記費的三倍以下收取登記費”，這實際上將遲延登記責任變成為一種行政責任。
另外，我國現(xiàn)行有關房屋產權登記的法律、法規(guī)和規(guī)章多。不僅有全國性的法律、法規(guī)和規(guī)章，而且各個省、市及其有權制定地方立法的市大多頒布有地方法規(guī)和行政規(guī)章、如此之多效力層級不同的規(guī)范，難免存在規(guī)范沖突，這更增加了我國房地產登記制度的混亂，使房屋產權確認、登記、保護處于規(guī)范混亂狀態(tài)，使房地產登記規(guī)范、效力等不一致、不統(tǒng)一。
由于我國的房地產制度是隨著體制改革的推進不斷進行的，加上過去遺留下的私房體制，使我國的房地產產權登記管理體制存在著需要改進的地方。最主要的問題表現(xiàn)為：
(1)沒有形成統(tǒng)一的不動產登記機關
我國的土地登記和房屋的物權登記在不同的機關，土地登記在土地行政部門，房屋登記在房產管理部門。房屋登記在房產管理部門確立于1983年《城市私有房屋管理條例》。該條例第5條明確規(guī)定，城市私有房屋由房屋所在地人民政府房地產管理機關(以不簡稱房管機關)依照本條例管理。由此確立了房管機關登記房屋產權的規(guī)范;1986年制定的《土地管理法》第5條確立了國務院土地管理部門主管全國土地的統(tǒng)一管理工作。
而1991年國務院頒布的《土地管理法實施條例》在堅持這一原則基礎上進一步明確：集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)《集體土地所有證》，確認所有權。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)《國有土地使用證》，確認使用權。土地證書式樣由國家土地管理局統(tǒng)一制定。把土地登記代理人站點加入收藏夾
1995年《城市房地產管理法》第60條仍然維持這樣一種格局。該條規(guī)定，出讓或劃撥方式取得的土地使用權，由縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書;在依法取得的土地上建成的房屋，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。雖然該法第62條授權地方政府可以設立一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作，制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書，但是，目前只有深圳和上海等少數(shù)城市實施“兩證合一”，全國大部分地區(qū)歷史地形成了土地房屋管理分屬政府不同職能部門的格局，房產、地產分別登記，手續(xù)繁雜重復，耗費時間與物力;而且容易導致房地產權主體不一致問題。
(2)不動產登記制度發(fā)生作用的范圍僅限于城市
目前我國有關不動產登記制度的法律法規(guī)的適用范圍只適用于城市，關于房屋或房地產權登記的規(guī)定只適從于城市或城鎮(zhèn)。而農村現(xiàn)在普遍對宅基地頒發(fā)宅基地使用權證。而農村房屋的產權登記則成為被遺忘的角落。改革開放，農村出現(xiàn)商品房，農村房屋買賣抵押等增多，而有關農村房屋產權的管理在法律法規(guī)規(guī)章方面基本上仍是空白。之所以出現(xiàn)這樣的情形，一個客就原因是由于農村的房屋相對比較穩(wěn)定，農民自建房屋主要是為了居住，而不是為了出賣，進行房產登記的必要性就不強烈了。但這里還有另一個原因，即農村和城市房屋因土地歸屬不同及其城鄉(xiāng)人口身份性質等原因而性質不同，不能納入到統(tǒng)一房地產市場中交易流轉。
(3)房屋轉移登記的效力不明確
房屋轉移登記是原房屋所有權人消滅所有權，新所有權人取得所有權的公示，是屬于權利登記。究其原因，主要是由于法律法規(guī)對此問題沒有作出明確的規(guī)范、以致在司法解釋中將過戶登記解釋為合同的生效要件。遂成不成文的規(guī)范被普遍接受。值得指出的是，1990年建設部頒布的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條擬將登記作為物權變動生效要件。該條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效”。但由于這一規(guī)章效力較低，加上理論界對物權行為的爭論，沒有形成一致的觀點。
(4)房屋產權登記具有強烈的行政色彩
我國目前有關房地產的法律規(guī)范大多是由行政法規(guī)和規(guī)章組成。即使是人大常委會頒布的法律也多是從行政管理的角度規(guī)范。這位我國整個房地產法律規(guī)范帶有強烈的行政色彩。這種作法貫徹到房屋產權登記中，使得房屋產權登記被認為是一種行政行為。1997年建設部頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》第3條明確地將房屋權屬登記視為“房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權進行登記并依法確認房屋產權歸屬關系的行為”。
而整個規(guī)章似乎把不動產登記視為有關當事人在行政法上的義務;而且，第36條把當事人未按期進行房屋權屬登記的，規(guī)定“由登記機關責令其補辦登記手續(xù)，并按原登記費的三倍以下收取登記費”，這實際上將遲延登記責任變成為一種行政責任。
另外，我國現(xiàn)行有關房屋產權登記的法律、法規(guī)和規(guī)章多。不僅有全國性的法律、法規(guī)和規(guī)章，而且各個省、市及其有權制定地方立法的市大多頒布有地方法規(guī)和行政規(guī)章、如此之多效力層級不同的規(guī)范，難免存在規(guī)范沖突，這更增加了我國房地產登記制度的混亂，使房屋產權確認、登記、保護處于規(guī)范混亂狀態(tài)，使房地產登記規(guī)范、效力等不一致、不統(tǒng)一。