隨著法制規(guī)則向各個領(lǐng)域的延伸和滲透，各類經(jīng)濟(jì)糾紛、司法委托的評估不斷增加，在房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師如果對有關(guān)政策法規(guī)或是估價(jià)理論理解得不夠透徹，就會陷入怪圈，步入誤區(qū)。
一、拍賣底價(jià)比應(yīng)補(bǔ)地價(jià)還低
房地產(chǎn)司法委托評估中，最常見的一類估價(jià)就是拍賣底價(jià)的評估，該類評估的技術(shù)路線是先評估出估價(jià)對象的正常市價(jià)，然后調(diào)查了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)拍賣市場行情，對比類似房地產(chǎn)的拍賣市場成交價(jià)格比正常市場價(jià)格偏低的幅度以確定折扣率，最后以正常市價(jià)乘以折扣率，得到拍賣底價(jià)。
對于土地來源是行政劃撥的房地產(chǎn)，深圳市拍賣行的慣例作法有兩種：
1 、以完全商品房的拍賣底價(jià)為依據(jù)進(jìn)行拍賣，拍賣后，從拍賣款中扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)及賣方稅費(fèi)，剩余的拍賣凈值才由債權(quán)人或業(yè)主受償。
2 、以房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格（即完全商品房的價(jià)格減去應(yīng)補(bǔ)地價(jià)）的拍賣底價(jià)為依據(jù)，拍賣后由競買人另外補(bǔ)交地價(jià)。
由于完全商品房的正常市價(jià)比較容易取得，而慣例1 的拍賣方式在拍賣實(shí)務(wù)中也更多地被運(yùn)用，所以，實(shí)務(wù)中按照慣例1 去模擬的估價(jià)技術(shù)路線有時(shí)就會出現(xiàn)以下問題：案例：某寫字樓的土地來源是行政劃撥，應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為2900元／平方米，該寫字樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市價(jià)（完全商品房市場價(jià)格）為4000元／平方米，同類寫字樓房地產(chǎn)拍賣成交價(jià)是正常市價(jià)的70％，這時(shí)拍賣底價(jià)若取4000×70％＝2800元／平方米，就比應(yīng)補(bǔ)地價(jià)還低100 元／平方米。
對于這類問題的解決，常見有兩種方法：
1 、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，劃撥土地使用權(quán)必須補(bǔ)辦出讓手續(xù)才能轉(zhuǎn)讓。按照估價(jià)的合法原則，最后確定的拍賣底價(jià)應(yīng)至少等于應(yīng)補(bǔ)地價(jià)，即2900元／平方米。
2 、案例中的拍賣底價(jià)是將含應(yīng)補(bǔ)地價(jià)在內(nèi)的正常市價(jià)整體打了一個折扣，而實(shí)際應(yīng)補(bǔ)地價(jià)并不減少，所以，上述拍賣底價(jià)可按以下測算得到：拍賣低價(jià)＝（正常市價(jià)－應(yīng)補(bǔ)地價(jià)）×70％＋應(yīng)補(bǔ)地價(jià)＝（4000－2900）×70％＋2900＝3670元／平方米筆者認(rèn)為，方法2 處理的結(jié)果是認(rèn)同下面這個事實(shí)情況：拍賣底價(jià)是正常市價(jià)的3670÷4000＝91.75 ％，與通常拍賣市場的實(shí)際偏低幅度不符，也就是說，以這個價(jià)格作底價(jià)根本拍賣不出去。筆者認(rèn)為，方法1 既堅(jiān)持合法原則，又符合市場規(guī)律，不失為一種解決的辦法。
二、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)－實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)＝△，出現(xiàn)的余額△歸誰？
拍賣目的的估價(jià)結(jié)果通常如下：
拍賣底價(jià)總值 應(yīng)補(bǔ)地價(jià) 預(yù)計(jì)稅費(fèi) 拍賣底價(jià)凈值 ___ ?、?② ③ ④
應(yīng)補(bǔ)地價(jià)是合同上已簽定的或按正常土地標(biāo)準(zhǔn)算出的。
一般來講：④＝①－②－③但是，實(shí)務(wù)中經(jīng)常遇到實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)隨付款方式的不同而不同，比如一次性付清可打折等，從而出現(xiàn)余額△＝應(yīng)補(bǔ)地價(jià)－實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)。這時(shí)采取不同的拍賣方式，△的歸屬也不同。
拍賣行若以拍賣底價(jià)總值①為依據(jù)進(jìn)行拍賣，拍賣后直接從拍賣中扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)，則△歸賣方（債權(quán)人或業(yè)主）所有；拍賣行若以拍賣底價(jià)凈值④為依據(jù)進(jìn)行拍賣，由買家另外支付需補(bǔ)地價(jià)，則買家可少付，相當(dāng)于余額△歸買家所有。
當(dāng)余額△金額比較大的時(shí)候，買賣雙方事后會就余額△的歸屬問題重新向法院申請裁定，法院也會對原來的評估結(jié)果提出質(zhì)疑。
其實(shí)，這個問題的關(guān)鍵在于拍賣行究竟應(yīng)該以拍賣底價(jià)總值為依據(jù)？還是以凈值為依據(jù)？評估報(bào)告結(jié)果中拍賣底價(jià)總值、凈值同時(shí)出具是否適當(dāng)？
看法1 ：《城市房地產(chǎn)管理法中》規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)來源的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由買受人補(bǔ)交地價(jià)。那么，拍賣時(shí)，就應(yīng)以拍賣底價(jià)凈值為依據(jù)進(jìn)行拍賣，然后由競買人補(bǔ)交地價(jià)。顯然余額△歸競買人所有。
看法2 ：由于商品房市場較為成熟，拍賣底價(jià)總值與凈值相比，市場可比程度高，價(jià)格直觀，易于估算，易于被買家認(rèn)同。
而拍賣底價(jià)凈值難以單獨(dú)估算，它依賴于拍賣底價(jià)總值與應(yīng)補(bǔ)地價(jià)及稅費(fèi)之差額的測算，如果應(yīng)補(bǔ)地價(jià)及稅費(fèi)發(fā)生變化，則拍賣底價(jià)凈值就會隨之改變。反過來，如果以拍賣底價(jià)凈值加實(shí)際應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)及稅費(fèi)推導(dǎo)得出的另一拍賣底價(jià)總值，未必符合類似房地產(chǎn)拍賣市場行情。所以，筆者認(rèn)為，拍賣時(shí)，應(yīng)以拍賣底價(jià)總值為依據(jù)。出具的報(bào)告結(jié)果，除正常市價(jià)外，有拍賣底價(jià)總值即可，并說明所含參考應(yīng)補(bǔ)地價(jià)及稅費(fèi)為多少。
列示如下：
拍賣底價(jià)總值×××元（含參考應(yīng)補(bǔ)地價(jià)及稅費(fèi)×××元）
筆者認(rèn)為，既然由市場模擬出來的拍賣底價(jià)總值，更易為市場所認(rèn)識，因此余額△歸賣方（債僅人或業(yè)主）所有。
我們還可以舉一個例子來驗(yàn)證上述結(jié)論是否正確。假如拍賣時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的應(yīng)補(bǔ)地價(jià)政策發(fā)生了變化，拍賣時(shí)點(diǎn)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)有了優(yōu)惠，從而產(chǎn)生△＝應(yīng)補(bǔ)地價(jià)－實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)，那么在拍賣時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格＝評估總值－實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)，由于實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)比原應(yīng)補(bǔ)地價(jià)少了，那么歸屬于原產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格就提升了，若市場保持平穩(wěn)的話，所提升的權(quán)益價(jià)格則剛好是△，所以△歸賣方所有合理。
一、拍賣底價(jià)比應(yīng)補(bǔ)地價(jià)還低
房地產(chǎn)司法委托評估中，最常見的一類估價(jià)就是拍賣底價(jià)的評估，該類評估的技術(shù)路線是先評估出估價(jià)對象的正常市價(jià)，然后調(diào)查了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)拍賣市場行情，對比類似房地產(chǎn)的拍賣市場成交價(jià)格比正常市場價(jià)格偏低的幅度以確定折扣率，最后以正常市價(jià)乘以折扣率，得到拍賣底價(jià)。
對于土地來源是行政劃撥的房地產(chǎn)，深圳市拍賣行的慣例作法有兩種：
1 、以完全商品房的拍賣底價(jià)為依據(jù)進(jìn)行拍賣，拍賣后，從拍賣款中扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)及賣方稅費(fèi)，剩余的拍賣凈值才由債權(quán)人或業(yè)主受償。
2 、以房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格（即完全商品房的價(jià)格減去應(yīng)補(bǔ)地價(jià)）的拍賣底價(jià)為依據(jù)，拍賣后由競買人另外補(bǔ)交地價(jià)。
由于完全商品房的正常市價(jià)比較容易取得，而慣例1 的拍賣方式在拍賣實(shí)務(wù)中也更多地被運(yùn)用，所以，實(shí)務(wù)中按照慣例1 去模擬的估價(jià)技術(shù)路線有時(shí)就會出現(xiàn)以下問題：案例：某寫字樓的土地來源是行政劃撥，應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為2900元／平方米，該寫字樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市價(jià)（完全商品房市場價(jià)格）為4000元／平方米，同類寫字樓房地產(chǎn)拍賣成交價(jià)是正常市價(jià)的70％，這時(shí)拍賣底價(jià)若取4000×70％＝2800元／平方米，就比應(yīng)補(bǔ)地價(jià)還低100 元／平方米。
對于這類問題的解決，常見有兩種方法：
1 、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，劃撥土地使用權(quán)必須補(bǔ)辦出讓手續(xù)才能轉(zhuǎn)讓。按照估價(jià)的合法原則，最后確定的拍賣底價(jià)應(yīng)至少等于應(yīng)補(bǔ)地價(jià)，即2900元／平方米。
2 、案例中的拍賣底價(jià)是將含應(yīng)補(bǔ)地價(jià)在內(nèi)的正常市價(jià)整體打了一個折扣，而實(shí)際應(yīng)補(bǔ)地價(jià)并不減少，所以，上述拍賣底價(jià)可按以下測算得到：拍賣低價(jià)＝（正常市價(jià)－應(yīng)補(bǔ)地價(jià)）×70％＋應(yīng)補(bǔ)地價(jià)＝（4000－2900）×70％＋2900＝3670元／平方米筆者認(rèn)為，方法2 處理的結(jié)果是認(rèn)同下面這個事實(shí)情況：拍賣底價(jià)是正常市價(jià)的3670÷4000＝91.75 ％，與通常拍賣市場的實(shí)際偏低幅度不符，也就是說，以這個價(jià)格作底價(jià)根本拍賣不出去。筆者認(rèn)為，方法1 既堅(jiān)持合法原則，又符合市場規(guī)律，不失為一種解決的辦法。
二、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)－實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)＝△，出現(xiàn)的余額△歸誰？
拍賣目的的估價(jià)結(jié)果通常如下：
拍賣底價(jià)總值 應(yīng)補(bǔ)地價(jià) 預(yù)計(jì)稅費(fèi) 拍賣底價(jià)凈值 ___ ?、?② ③ ④
應(yīng)補(bǔ)地價(jià)是合同上已簽定的或按正常土地標(biāo)準(zhǔn)算出的。
一般來講：④＝①－②－③但是，實(shí)務(wù)中經(jīng)常遇到實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)隨付款方式的不同而不同，比如一次性付清可打折等，從而出現(xiàn)余額△＝應(yīng)補(bǔ)地價(jià)－實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)。這時(shí)采取不同的拍賣方式，△的歸屬也不同。
拍賣行若以拍賣底價(jià)總值①為依據(jù)進(jìn)行拍賣，拍賣后直接從拍賣中扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)，則△歸賣方（債權(quán)人或業(yè)主）所有；拍賣行若以拍賣底價(jià)凈值④為依據(jù)進(jìn)行拍賣，由買家另外支付需補(bǔ)地價(jià)，則買家可少付，相當(dāng)于余額△歸買家所有。
當(dāng)余額△金額比較大的時(shí)候，買賣雙方事后會就余額△的歸屬問題重新向法院申請裁定，法院也會對原來的評估結(jié)果提出質(zhì)疑。
其實(shí)，這個問題的關(guān)鍵在于拍賣行究竟應(yīng)該以拍賣底價(jià)總值為依據(jù)？還是以凈值為依據(jù)？評估報(bào)告結(jié)果中拍賣底價(jià)總值、凈值同時(shí)出具是否適當(dāng)？
看法1 ：《城市房地產(chǎn)管理法中》規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)來源的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由買受人補(bǔ)交地價(jià)。那么，拍賣時(shí)，就應(yīng)以拍賣底價(jià)凈值為依據(jù)進(jìn)行拍賣，然后由競買人補(bǔ)交地價(jià)。顯然余額△歸競買人所有。
看法2 ：由于商品房市場較為成熟，拍賣底價(jià)總值與凈值相比，市場可比程度高，價(jià)格直觀，易于估算，易于被買家認(rèn)同。
而拍賣底價(jià)凈值難以單獨(dú)估算，它依賴于拍賣底價(jià)總值與應(yīng)補(bǔ)地價(jià)及稅費(fèi)之差額的測算，如果應(yīng)補(bǔ)地價(jià)及稅費(fèi)發(fā)生變化，則拍賣底價(jià)凈值就會隨之改變。反過來，如果以拍賣底價(jià)凈值加實(shí)際應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)及稅費(fèi)推導(dǎo)得出的另一拍賣底價(jià)總值，未必符合類似房地產(chǎn)拍賣市場行情。所以，筆者認(rèn)為，拍賣時(shí)，應(yīng)以拍賣底價(jià)總值為依據(jù)。出具的報(bào)告結(jié)果，除正常市價(jià)外，有拍賣底價(jià)總值即可，并說明所含參考應(yīng)補(bǔ)地價(jià)及稅費(fèi)為多少。
列示如下：
拍賣底價(jià)總值×××元（含參考應(yīng)補(bǔ)地價(jià)及稅費(fèi)×××元）
筆者認(rèn)為，既然由市場模擬出來的拍賣底價(jià)總值，更易為市場所認(rèn)識，因此余額△歸賣方（債僅人或業(yè)主）所有。
我們還可以舉一個例子來驗(yàn)證上述結(jié)論是否正確。假如拍賣時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的應(yīng)補(bǔ)地價(jià)政策發(fā)生了變化，拍賣時(shí)點(diǎn)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)有了優(yōu)惠，從而產(chǎn)生△＝應(yīng)補(bǔ)地價(jià)－實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)，那么在拍賣時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格＝評估總值－實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)，由于實(shí)際補(bǔ)交地價(jià)比原應(yīng)補(bǔ)地價(jià)少了，那么歸屬于原產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格就提升了，若市場保持平穩(wěn)的話，所提升的權(quán)益價(jià)格則剛好是△，所以△歸賣方所有合理。