5.5 建筑物折舊
5.5.1 建筑物折舊的概念和原因
這里所講的建筑物折舊，是指估價(jià)上的折舊而非會(huì)計(jì)上的折舊。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊，雖然有相似之處，但也有本質(zhì)上的區(qū)別。估價(jià)上的折舊是指由各種原因所造成的價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額。從重新購(gòu)建價(jià)格中扣除折舊，即是進(jìn)行減價(jià)調(diào)整。
在實(shí)際估價(jià)中，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三個(gè)方面。
5.5.1.2 建筑物折舊的原因
(1)物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。進(jìn)一步可以歸納為4個(gè)方面：①自然經(jīng)過(guò)的老朽;②正常使用的磨損;③意外的破壞損毀;④延遲維修的損壞殘存。
(2)功能折舊功能折舊又稱精神磨損、無(wú)形損耗，是指建筑物成本效用的相對(duì)損失所引起的價(jià)值損失，它包括由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的價(jià)值損失。如建筑式樣過(guò)時(shí)，內(nèi)部布局過(guò)時(shí)，設(shè)備陳舊落后，缺乏現(xiàn)在人們認(rèn)為的必要設(shè)施、設(shè)備等。拿住宅來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在時(shí)興“三大、一小、一多”式住宅，即客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過(guò)去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅，相對(duì)而言就過(guò)時(shí)了。再如高檔辦公樓，現(xiàn)在要求智能化，如果某個(gè)辦公樓沒(méi)有智能化或智能化程度不夠，相對(duì)而言也落后了。
(3)經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失，包括供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。例如，一個(gè)高級(jí)居住區(qū)附近建設(shè)了一座工廠，該居住區(qū)的房地戶價(jià)值下降，這就是一種經(jīng)濟(jì)折舊。這種經(jīng)濟(jì)折舊一般是不可恢復(fù)的。再如，在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期以及高稅率、高失業(yè)率等，房地產(chǎn)的價(jià)值降低，這也是一種經(jīng)濟(jì)折舊。但這種現(xiàn)象不會(huì)永久下去，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，這方面的折舊也就消失了。
5.5.1.2 建筑物折舊的求取方法
求取建筑物折舊的方法很多，可歸納為3類：①年限法;②市場(chǎng)提取法;③分解法。這些方法還可以綜合運(yùn)用。
5.5.2.1 年限法
(1)年限法和有關(guān)年限的概念年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。
建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收人大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。
建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，具體是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維修養(yǎng)護(hù)情況，結(jié)合市場(chǎng)狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營(yíng)收益狀況等進(jìn)行綜合判斷作出的。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過(guò)了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)。
建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)是建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年數(shù)是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)：①建筑物的維修養(yǎng)護(hù)正常的，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)相當(dāng);②建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過(guò)更新改造的，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較長(zhǎng);③建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較短。
在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。因此，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)=經(jīng)濟(jì)壽命一剩余經(jīng)濟(jì)壽命在估價(jià)上一般不采用實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)而采用有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或預(yù)計(jì)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，因?yàn)椴捎糜行Ы?jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命求出的折舊更符合實(shí)際情況。例如，有兩座實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)相同的同類建筑物，如果維修養(yǎng)護(hù)不同，其市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)不同，但如果采用實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)計(jì)算折舊，則它們的價(jià)值會(huì)相同。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)的作用是可以作為求取有效經(jīng)過(guò)年數(shù)的參考，即有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可以在實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到。
(2)直線法年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單的和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。記住以下三個(gè)公式即可。
1.D=C-S/N(基本公式)
2.d=1-R/N 3.V=C[1-(1-R)×t/N]或V=C(1-d×t)
(3)成新折扣法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。其計(jì)算公式為：y=C×q式中q—建筑物的成新率(%)。
成新折扣法適用于同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查，但比較粗略。
5.5.1 建筑物折舊的概念和原因
這里所講的建筑物折舊，是指估價(jià)上的折舊而非會(huì)計(jì)上的折舊。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊，雖然有相似之處，但也有本質(zhì)上的區(qū)別。估價(jià)上的折舊是指由各種原因所造成的價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額。從重新購(gòu)建價(jià)格中扣除折舊，即是進(jìn)行減價(jià)調(diào)整。
在實(shí)際估價(jià)中，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三個(gè)方面。
5.5.1.2 建筑物折舊的原因
(1)物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。進(jìn)一步可以歸納為4個(gè)方面：①自然經(jīng)過(guò)的老朽;②正常使用的磨損;③意外的破壞損毀;④延遲維修的損壞殘存。
(2)功能折舊功能折舊又稱精神磨損、無(wú)形損耗，是指建筑物成本效用的相對(duì)損失所引起的價(jià)值損失，它包括由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的價(jià)值損失。如建筑式樣過(guò)時(shí)，內(nèi)部布局過(guò)時(shí)，設(shè)備陳舊落后，缺乏現(xiàn)在人們認(rèn)為的必要設(shè)施、設(shè)備等。拿住宅來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在時(shí)興“三大、一小、一多”式住宅，即客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過(guò)去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅，相對(duì)而言就過(guò)時(shí)了。再如高檔辦公樓，現(xiàn)在要求智能化，如果某個(gè)辦公樓沒(méi)有智能化或智能化程度不夠，相對(duì)而言也落后了。
(3)經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失，包括供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。例如，一個(gè)高級(jí)居住區(qū)附近建設(shè)了一座工廠，該居住區(qū)的房地戶價(jià)值下降，這就是一種經(jīng)濟(jì)折舊。這種經(jīng)濟(jì)折舊一般是不可恢復(fù)的。再如，在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期以及高稅率、高失業(yè)率等，房地產(chǎn)的價(jià)值降低，這也是一種經(jīng)濟(jì)折舊。但這種現(xiàn)象不會(huì)永久下去，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，這方面的折舊也就消失了。
5.5.1.2 建筑物折舊的求取方法
求取建筑物折舊的方法很多，可歸納為3類：①年限法;②市場(chǎng)提取法;③分解法。這些方法還可以綜合運(yùn)用。
5.5.2.1 年限法
(1)年限法和有關(guān)年限的概念年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。
建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收人大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。
建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，具體是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維修養(yǎng)護(hù)情況，結(jié)合市場(chǎng)狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營(yíng)收益狀況等進(jìn)行綜合判斷作出的。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過(guò)了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)。
建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)是建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年數(shù)是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)：①建筑物的維修養(yǎng)護(hù)正常的，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)相當(dāng);②建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過(guò)更新改造的，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較長(zhǎng);③建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較短。
在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。因此，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)=經(jīng)濟(jì)壽命一剩余經(jīng)濟(jì)壽命在估價(jià)上一般不采用實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)而采用有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或預(yù)計(jì)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，因?yàn)椴捎糜行Ы?jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命求出的折舊更符合實(shí)際情況。例如，有兩座實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)相同的同類建筑物，如果維修養(yǎng)護(hù)不同，其市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)不同，但如果采用實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)計(jì)算折舊，則它們的價(jià)值會(huì)相同。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)的作用是可以作為求取有效經(jīng)過(guò)年數(shù)的參考，即有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可以在實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到。
(2)直線法年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單的和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。記住以下三個(gè)公式即可。
1.D=C-S/N(基本公式)
2.d=1-R/N 3.V=C[1-(1-R)×t/N]或V=C(1-d×t)
(3)成新折扣法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。其計(jì)算公式為：y=C×q式中q—建筑物的成新率(%)。
成新折扣法適用于同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查，但比較粗略。