土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
（一）征稅范圍的一般規(guī)定
1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。
所謂國有土地使用權(quán)，是指土地使用人根據(jù)國家法律、合同等規(guī)定，對國家所有的土地享有的使用權(quán)利。土地增值稅只對企業(yè)、單位和個人等經(jīng)濟主體轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅。對屬于集體所有的土地按現(xiàn)行規(guī)定須先由國家征用后才能轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定征用集體土地，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為，應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。
國有土地出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權(quán)的出讓方是國家，出讓收入在性質(zhì)上屬于政府憑借所有權(quán)在土地一級市場上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。
2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。
所謂地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。如廠房、倉庫、商店、醫(yī)院、住宅、地下室、圍墻、煙囪、電梯、中央空調(diào)、管道等。所謂附著物是指附著于土地上、不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的種植物、養(yǎng)植物及其他物品。上述建筑物和附著物的所有者對自己的財產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利，即擁有排他性的全部產(chǎn)權(quán)。
稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得的增值性收入，也應(yīng)計算繳納土地增值稅。換言之，納入土地增值稅課征范圍的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部增值額，而非僅僅是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入。
3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。
具體地，不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括以下兩種情況：
（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接瞻養(yǎng)義務(wù)人的行為。
（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。其中，社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會，以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。
（二）征稅范圍的若干具體規(guī)定
1.以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營
對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，如果投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，暫免征收土地增值稅。但對以房地產(chǎn)作價入股，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，或是投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，則屬于征收土地增值稅的范圍。
2.合作建房
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。
但是，建成后轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。
3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
4.交換房地產(chǎn)
交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，按照規(guī)定屬于征收土地增值稅的范圍D但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。
5.房地產(chǎn)抵押
在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。
6.房地產(chǎn)出租
房地產(chǎn)出租，出租人取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值稅的范圍
7.房地產(chǎn)評估增值
房地產(chǎn)評估增值，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值稅的范圍。
8.國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物
國家收回或征用雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更原房地產(chǎn)所有人也取得了收入，但按照《土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，可以免征土地增值稅。
9.土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅等相關(guān)稅收。
（一）征稅范圍的一般規(guī)定
1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。
所謂國有土地使用權(quán)，是指土地使用人根據(jù)國家法律、合同等規(guī)定，對國家所有的土地享有的使用權(quán)利。土地增值稅只對企業(yè)、單位和個人等經(jīng)濟主體轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅。對屬于集體所有的土地按現(xiàn)行規(guī)定須先由國家征用后才能轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定征用集體土地，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為，應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。
國有土地出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權(quán)的出讓方是國家，出讓收入在性質(zhì)上屬于政府憑借所有權(quán)在土地一級市場上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。
2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。
所謂地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。如廠房、倉庫、商店、醫(yī)院、住宅、地下室、圍墻、煙囪、電梯、中央空調(diào)、管道等。所謂附著物是指附著于土地上、不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的種植物、養(yǎng)植物及其他物品。上述建筑物和附著物的所有者對自己的財產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利，即擁有排他性的全部產(chǎn)權(quán)。
稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得的增值性收入，也應(yīng)計算繳納土地增值稅。換言之，納入土地增值稅課征范圍的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部增值額，而非僅僅是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入。
3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。
具體地，不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括以下兩種情況：
（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接瞻養(yǎng)義務(wù)人的行為。
（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。其中，社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會，以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。
（二）征稅范圍的若干具體規(guī)定
1.以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營
對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，如果投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，暫免征收土地增值稅。但對以房地產(chǎn)作價入股，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，或是投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，則屬于征收土地增值稅的范圍。
2.合作建房
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。
但是，建成后轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。
3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
4.交換房地產(chǎn)
交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，按照規(guī)定屬于征收土地增值稅的范圍D但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。
5.房地產(chǎn)抵押
在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。
6.房地產(chǎn)出租
房地產(chǎn)出租，出租人取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值稅的范圍
7.房地產(chǎn)評估增值
房地產(chǎn)評估增值，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值稅的范圍。
8.國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物
國家收回或征用雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更原房地產(chǎn)所有人也取得了收入，但按照《土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，可以免征土地增值稅。
9.土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅等相關(guān)稅收。