土地增值收益
土地增值收益
土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加額計(jì)算。土地增值收益率一般為10—30％。
土地增值的計(jì)算方法：
土地增值收益＝(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)) ×土地增值收益率
注：在實(shí)際操作中，如土地增值收益采用當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)，由于政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)多為宗地出讓年限的出讓金，與評(píng)估宗地的剩余使用年限不一致，須進(jìn)行使用年限修正，公式為：
待估宗地價(jià)格＝(土地取得費(fèi)及稅費(fèi)十土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)) ×[1-l／(1+土地還原率)待估宗地剩余使用年限]+出讓金×[1-l／(1+土地還原率)待估宗地剩余使用年限]/ [1-l／(1+土地還原率)法定使用年限]
由于土地取得費(fèi)、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息、利潤(rùn)一般結(jié)合土地面積表述，在出讓金以樓面地價(jià)表示的地區(qū)(如廣州)運(yùn)用以上公式時(shí)，應(yīng)特別注意將樓面地價(jià)轉(zhuǎn)換為地面地價(jià)。
九、土地價(jià)格修正與確定
1．根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個(gè)別因素修正。
2．成本逼近法求取有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正。其年期修正公式為：
K=1-1/（1+r）n
式中：K——年期修正系數(shù)；
r——土地還原率；
n——土地使用權(quán)年期。
是否進(jìn)行年期修正要具體分析：
(1)當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正；
(2)當(dāng)土地增值收益是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正。
(3)當(dāng)待估宗地為出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正。
3．如果采用成本逼近法測(cè)算的是某一小區(qū)(或開(kāi)發(fā)區(qū))的平均土地價(jià)格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)偅驗(yàn)檫@些公共設(shè)施的占地面積(如道路、公共綠地等)是不能賣(mài)出去的，其土地價(jià)格和有關(guān)土地開(kāi)發(fā)的投資成本應(yīng)分?jǐn)偟娇沙鲎尩耐恋刂?。?jì)算公式如下：
可出讓土地的平均單價(jià)＝土地總平均單價(jià)×總土地面積/可出讓土地面積
4．宗地成熟度修正。由于土地開(kāi)發(fā)程度通常設(shè)定為宗地紅線外的開(kāi)發(fā)程度，而對(duì)宗地紅線內(nèi)的開(kāi)發(fā)狀況沒(méi)有考慮，因此對(duì)于宗地內(nèi)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)修正。
應(yīng)用舉例
應(yīng)用舉例
例1.某開(kāi)發(fā)區(qū)征用土地總面積5k㎡，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地1．5k㎡。該開(kāi)發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000㎡。根據(jù)測(cè)算，該開(kāi)發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用為4．5億元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為1．5億元，征地后，土地“七通一平”的費(fèi)用為2億元/k㎡，開(kāi)發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額占總開(kāi)發(fā)投資的40％，總投資回報(bào)率為20％，土地增值收益率取20％，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10％，土地還原率確定為7％。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。
根據(jù)題意，采用成本法進(jìn)行評(píng)估，步驟如下：
1．計(jì)算土地取得費(fèi)
土地取得費(fèi)為：(4．5十1．5)×108÷(5×108)＝120(元／㎡)
2．計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)
土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為：(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／㎡)
3，計(jì)算投資利息
在本例中，投資包括土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，土地取得費(fèi)利息的計(jì)息期為2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)又分為兩部分，其中40％為第一年投入，計(jì)算期為1．5年；另外60％在第二年投入，計(jì)息期為0．5年，因此投資利息為：
120×[(1十0．1)2-1]+200×40％[(1+0．1)1.5-1]+200×60％×[(1+0．1)0.5-1]＝25．20+12．30+5．86＝43．36(元／㎡)
4．計(jì)算投資利潤(rùn)
投資利潤(rùn)為：(120+200) ×20％＝64(元／㎡)
5．計(jì)算土地增值收益
土地增值收益為：(120+200+43．36+64) ×20％＝85．47(元／㎡)
6．計(jì)算土地價(jià)格
土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益
＝120+200+43．36+64+85.47＝512．83(元／㎡)
7．進(jìn)行可出讓土地比率修正
由于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地是無(wú)法出讓的，因此這些土地的價(jià)格要分?jǐn)偟娇沙鲎屚恋氐膬r(jià)格中去，計(jì)算方法如下：
開(kāi)發(fā)區(qū)可出讓土地比率＝(開(kāi)發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積)／開(kāi)發(fā)區(qū)土地總面積×100％=(5—1．5)／5×100％＝70％
則可出讓土地的平均單價(jià)＝512．83／70％＝732．61(元／㎡)
8．進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正
以上求取的是土地?zé)o限年期的使用權(quán)價(jià)格，則50年的土地使用價(jià)格為：
732．61×[1—1／(1+0．07)50]＝707.74(元／㎡)
9．計(jì)算土地總價(jià)格
土地總價(jià)格707．74×10000＝7077400(元)
因此，采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格為707．74元／m’，總價(jià)格為7077400元。
本章小結(jié)：
以土地開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來(lái)推算土地價(jià)格的方法，是我國(guó)目前土地估價(jià)的思路之一。這也是成本逼近法評(píng)估的理論依據(jù)。該方法是一種常見(jiàn)的土地估價(jià)方法，需要重點(diǎn)掌握。
土地增值收益
土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加額計(jì)算。土地增值收益率一般為10—30％。
土地增值的計(jì)算方法：
土地增值收益＝(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)) ×土地增值收益率
注：在實(shí)際操作中，如土地增值收益采用當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)，由于政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)多為宗地出讓年限的出讓金，與評(píng)估宗地的剩余使用年限不一致，須進(jìn)行使用年限修正，公式為：
待估宗地價(jià)格＝(土地取得費(fèi)及稅費(fèi)十土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)) ×[1-l／(1+土地還原率)待估宗地剩余使用年限]+出讓金×[1-l／(1+土地還原率)待估宗地剩余使用年限]/ [1-l／(1+土地還原率)法定使用年限]
由于土地取得費(fèi)、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息、利潤(rùn)一般結(jié)合土地面積表述，在出讓金以樓面地價(jià)表示的地區(qū)(如廣州)運(yùn)用以上公式時(shí)，應(yīng)特別注意將樓面地價(jià)轉(zhuǎn)換為地面地價(jià)。
九、土地價(jià)格修正與確定
1．根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個(gè)別因素修正。
2．成本逼近法求取有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正。其年期修正公式為：
K=1-1/（1+r）n
式中：K——年期修正系數(shù)；
r——土地還原率；
n——土地使用權(quán)年期。
是否進(jìn)行年期修正要具體分析：
(1)當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正；
(2)當(dāng)土地增值收益是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正。
(3)當(dāng)待估宗地為出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正。
3．如果采用成本逼近法測(cè)算的是某一小區(qū)(或開(kāi)發(fā)區(qū))的平均土地價(jià)格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)偅驗(yàn)檫@些公共設(shè)施的占地面積(如道路、公共綠地等)是不能賣(mài)出去的，其土地價(jià)格和有關(guān)土地開(kāi)發(fā)的投資成本應(yīng)分?jǐn)偟娇沙鲎尩耐恋刂?。?jì)算公式如下：
可出讓土地的平均單價(jià)＝土地總平均單價(jià)×總土地面積/可出讓土地面積
4．宗地成熟度修正。由于土地開(kāi)發(fā)程度通常設(shè)定為宗地紅線外的開(kāi)發(fā)程度，而對(duì)宗地紅線內(nèi)的開(kāi)發(fā)狀況沒(méi)有考慮，因此對(duì)于宗地內(nèi)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)修正。
應(yīng)用舉例
應(yīng)用舉例
例1.某開(kāi)發(fā)區(qū)征用土地總面積5k㎡，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地1．5k㎡。該開(kāi)發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000㎡。根據(jù)測(cè)算，該開(kāi)發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)用為4．5億元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為1．5億元，征地后，土地“七通一平”的費(fèi)用為2億元/k㎡，開(kāi)發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額占總開(kāi)發(fā)投資的40％，總投資回報(bào)率為20％，土地增值收益率取20％，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10％，土地還原率確定為7％。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。
根據(jù)題意，采用成本法進(jìn)行評(píng)估，步驟如下：
1．計(jì)算土地取得費(fèi)
土地取得費(fèi)為：(4．5十1．5)×108÷(5×108)＝120(元／㎡)
2．計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)
土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為：(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／㎡)
3，計(jì)算投資利息
在本例中，投資包括土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，土地取得費(fèi)利息的計(jì)息期為2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)又分為兩部分，其中40％為第一年投入，計(jì)算期為1．5年；另外60％在第二年投入，計(jì)息期為0．5年，因此投資利息為：
120×[(1十0．1)2-1]+200×40％[(1+0．1)1.5-1]+200×60％×[(1+0．1)0.5-1]＝25．20+12．30+5．86＝43．36(元／㎡)
4．計(jì)算投資利潤(rùn)
投資利潤(rùn)為：(120+200) ×20％＝64(元／㎡)
5．計(jì)算土地增值收益
土地增值收益為：(120+200+43．36+64) ×20％＝85．47(元／㎡)
6．計(jì)算土地價(jià)格
土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益
＝120+200+43．36+64+85.47＝512．83(元／㎡)
7．進(jìn)行可出讓土地比率修正
由于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地是無(wú)法出讓的，因此這些土地的價(jià)格要分?jǐn)偟娇沙鲎屚恋氐膬r(jià)格中去，計(jì)算方法如下：
開(kāi)發(fā)區(qū)可出讓土地比率＝(開(kāi)發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積)／開(kāi)發(fā)區(qū)土地總面積×100％=(5—1．5)／5×100％＝70％
則可出讓土地的平均單價(jià)＝512．83／70％＝732．61(元／㎡)
8．進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正
以上求取的是土地?zé)o限年期的使用權(quán)價(jià)格，則50年的土地使用價(jià)格為：
732．61×[1—1／(1+0．07)50]＝707.74(元／㎡)
9．計(jì)算土地總價(jià)格
土地總價(jià)格707．74×10000＝7077400(元)
因此，采用成本法估算出的該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格為707．74元／m’，總價(jià)格為7077400元。
本章小結(jié)：
以土地開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來(lái)推算土地價(jià)格的方法，是我國(guó)目前土地估價(jià)的思路之一。這也是成本逼近法評(píng)估的理論依據(jù)。該方法是一種常見(jiàn)的土地估價(jià)方法，需要重點(diǎn)掌握。