土地估價實務基礎精講班第29講講義
基準地價系數修正法概述
基準地價系數修正法
(考綱要求)
掌握：基準地價系數修正法的概念、原理、公式、步驟。
熟悉：基準地價系數修正法的適用范圍。
了解：農用地基準地價系數修正法的類型與基本步驟。
(復習難點)
1．基準地價系數修正法的概念和理論的理解；
2，基準地價系數修正法涉及的相關公式和計算；
3．城鎮(zhèn)基準地價系數修正法的基本步驟。
(內容詳解)
基準地價系數修正法概述
1、基準地價系數修正法概念
基準地價系數修正法，是我國土地估價的方法之一。它是利用基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
2．基準地價系數修正法的基本原理
基準地價系數修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市場條件下，具有相似土地條件和使用價值的土地，在交易雙方具有同等市場信息的基礎上，應當具有相似的價格，基準地價，是某一級別或均質地域內分用途的土地使用權平均價格，該級別或均質區(qū)域內該類用地的其他宗地價格在基準地價上下波動。
基準地價系數修正法的公式
基準地價系數修正法的公式
1．公式的內涵
基準地價系數修正法的公式是依據基準地價成果，通過區(qū)域因素、個別因素、開發(fā)程度、期日、使用年期、容積率等修正得到待估宗地的價格。
2。公式的表達式
基準地價系數修正法的公式為：
Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F] ×y
3.公式中各變量的含義如下：
Pi——待估宗地地價；
P——待估宗地對應的基準地價；
K——各影響因素修正系數之和，包括區(qū)域因素和個別因素；
T——期日修正系數；
Kij——容積率修正系數；
F——開發(fā)程度修正系數；
y——待估宗地使用年期修正系數。
4．不同基準地價表達方式的修正公式及其適用條件
由于在基準地價建立時各地方因地制宜，所得到的基準地價成果在表達形式上 也存在一定的差異，如區(qū)域因素及個別因素的修正系數有些地方是用修正量表達 (也就是做修正時是加上或減去一定的修正量)，而有些地方是用修正比率表達(也就是做修正時是乘以一定的比率)；另外開發(fā)程度修正系數一般是按土地面積計算，而有些地方，尤其是廣東的部分城市基準地價的內涵是樓面地價，在作開發(fā)程度修正時需要注意兩者計算的差異。因此在實際評估工作中需要根據當地的基準地價內涵及修正體系，對上述公式作相應的調整以準確評估宗地。
采用城鎮(zhèn)基準地價系數修正法估價的步驟
采用城鎮(zhèn)基準地價系數修正法估價的步驟
基準地價系數修正法估價的步驟：
1、收集、整理當地基準地價成果
在估價前必須收集當地有關基準地價資料，主要包括：土地級別圖、土地級別表、基準地價圖、基準地價表、基準地價因素修正系數表和相應的因素條件說明表等，并根據估價的需要加以整理，作為宗地估價的基礎。
2．宗地級別及基準地價的確定
根據待估宗地的位置、用途，對照前面所收集的土地級別圖表、基準地價圖表等，確定待估宗地所處的土地級別、該級別土地平均開發(fā)程度和基準地價內涵。
3．宗地影響因素調查分析與修正系數確定
根據已經確定的宗地級別和基準地價內涵，對待估宗地進行一般因素和區(qū)域因 素等相關因素分析，以確定地價修正的基準和需要調查的影響因素項目。
基準地價系數修正法概述
基準地價系數修正法
(考綱要求)
掌握：基準地價系數修正法的概念、原理、公式、步驟。
熟悉：基準地價系數修正法的適用范圍。
了解：農用地基準地價系數修正法的類型與基本步驟。
(復習難點)
1．基準地價系數修正法的概念和理論的理解；
2，基準地價系數修正法涉及的相關公式和計算；
3．城鎮(zhèn)基準地價系數修正法的基本步驟。
(內容詳解)
基準地價系數修正法概述
1、基準地價系數修正法概念
基準地價系數修正法，是我國土地估價的方法之一。它是利用基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
2．基準地價系數修正法的基本原理
基準地價系數修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市場條件下，具有相似土地條件和使用價值的土地，在交易雙方具有同等市場信息的基礎上，應當具有相似的價格，基準地價，是某一級別或均質地域內分用途的土地使用權平均價格，該級別或均質區(qū)域內該類用地的其他宗地價格在基準地價上下波動。
基準地價系數修正法的公式
基準地價系數修正法的公式
1．公式的內涵
基準地價系數修正法的公式是依據基準地價成果，通過區(qū)域因素、個別因素、開發(fā)程度、期日、使用年期、容積率等修正得到待估宗地的價格。
2。公式的表達式
基準地價系數修正法的公式為：
Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F] ×y
3.公式中各變量的含義如下：
Pi——待估宗地地價；
P——待估宗地對應的基準地價；
K——各影響因素修正系數之和，包括區(qū)域因素和個別因素；
T——期日修正系數；
Kij——容積率修正系數；
F——開發(fā)程度修正系數；
y——待估宗地使用年期修正系數。
4．不同基準地價表達方式的修正公式及其適用條件
由于在基準地價建立時各地方因地制宜，所得到的基準地價成果在表達形式上 也存在一定的差異，如區(qū)域因素及個別因素的修正系數有些地方是用修正量表達 (也就是做修正時是加上或減去一定的修正量)，而有些地方是用修正比率表達(也就是做修正時是乘以一定的比率)；另外開發(fā)程度修正系數一般是按土地面積計算，而有些地方，尤其是廣東的部分城市基準地價的內涵是樓面地價，在作開發(fā)程度修正時需要注意兩者計算的差異。因此在實際評估工作中需要根據當地的基準地價內涵及修正體系，對上述公式作相應的調整以準確評估宗地。
采用城鎮(zhèn)基準地價系數修正法估價的步驟
采用城鎮(zhèn)基準地價系數修正法估價的步驟
基準地價系數修正法估價的步驟：
1、收集、整理當地基準地價成果
在估價前必須收集當地有關基準地價資料，主要包括：土地級別圖、土地級別表、基準地價圖、基準地價表、基準地價因素修正系數表和相應的因素條件說明表等，并根據估價的需要加以整理，作為宗地估價的基礎。
2．宗地級別及基準地價的確定
根據待估宗地的位置、用途，對照前面所收集的土地級別圖表、基準地價圖表等，確定待估宗地所處的土地級別、該級別土地平均開發(fā)程度和基準地價內涵。
3．宗地影響因素調查分析與修正系數確定
根據已經確定的宗地級別和基準地價內涵，對待估宗地進行一般因素和區(qū)域因 素等相關因素分析，以確定地價修正的基準和需要調查的影響因素項目。