地價(jià)水平及其評(píng)估方法
對(duì)具體宗地而言，地價(jià)可以分為交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格，前者是市場(chǎng)中實(shí)際發(fā)生的價(jià)格，在公開競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，它體現(xiàn)了供需雙方經(jīng)過共同認(rèn)可、實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，是市場(chǎng)機(jī)制作用的結(jié)果。后者是基于不同目的，運(yùn)用專業(yè)評(píng)估技術(shù)與方法測(cè)算得到的，一定條件下的土地價(jià)格。
通常，評(píng)估價(jià)格的內(nèi)涵為基準(zhǔn)日時(shí)估價(jià)對(duì)象在公開市場(chǎng)上能夠?qū)崿F(xiàn)的客觀價(jià)格。按照國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2001），地價(jià)評(píng)估的基本方法主要有：市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法，其各自特點(diǎn)如下：
1、市場(chǎng)比較法：選取與待估對(duì)象在相同區(qū)域或同一供需圈內(nèi)的三個(gè)（含三個(gè)）以上可比案例，通過對(duì)案例的成交價(jià)格進(jìn)行比較、修正得到待估對(duì)象的評(píng)估價(jià)格。運(yùn)用該法測(cè)算所得價(jià)格最貼近市場(chǎng)的真實(shí)水平，因此，在條件許可情況下，市場(chǎng)比較法通常為估價(jià)首選方法。
2、收益還原法：選取一定的還原利率，將未來若干年中，預(yù)期從土地上獲取的純收益折算為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的收益總和，即為地價(jià)。收益還原法的評(píng)估原理體現(xiàn)了地價(jià)的本質(zhì)，即地租的資本化或預(yù)期收益的現(xiàn)值，因此，正確運(yùn)用該法能夠測(cè)算出土地的客觀價(jià)值，它往往適用于商業(yè)等有穩(wěn)定收益或潛在收益的土地。
3、剩余法：也稱假設(shè)開發(fā)法，通過從開發(fā)完成后的房地總價(jià)中扣除所需花費(fèi)的建筑成本、相關(guān)稅費(fèi)、各類預(yù)付資本利息及開發(fā)利潤(rùn)等，從而剝離出土地價(jià)格。剩余法常用于房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用地出讓轉(zhuǎn)讓時(shí)，從開發(fā)企業(yè)的角度測(cè)算能夠承受的土地購置價(jià)格。
4、成本逼近法：即以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上一定的利潤(rùn)、利息、稅費(fèi)和土地增值收益來推算土地價(jià)格。該法體現(xiàn)了“成本定價(jià)”的思路，但未能全面考慮土地的效用、價(jià)值及市場(chǎng)供需關(guān)系，往往與市場(chǎng)價(jià)格存在較大差異，因此，其應(yīng)用受到極大限制，通常只適用于工業(yè)用地等市場(chǎng)不發(fā)育，難以利用其他方法進(jìn)行評(píng)估的情況。
涉及多宗土地時(shí)，由于受多因素差異的影響，包括具體位置、用途、面積以及開發(fā)銷售時(shí)間等區(qū)位因素、個(gè)別因素等，不同宗地的房?jī)r(jià)、地價(jià)各不相同，其地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例，以及其它各項(xiàng)主要成本占房?jī)r(jià)比亦各不相同，值與最低值之間差異較大，但仍可通過統(tǒng)計(jì)方法，研究其分布規(guī)律，衡量其總體水平。一般來說，樣本數(shù)量越大，誤差越小。
對(duì)具體宗地而言，地價(jià)可以分為交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格，前者是市場(chǎng)中實(shí)際發(fā)生的價(jià)格，在公開競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，它體現(xiàn)了供需雙方經(jīng)過共同認(rèn)可、實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，是市場(chǎng)機(jī)制作用的結(jié)果。后者是基于不同目的，運(yùn)用專業(yè)評(píng)估技術(shù)與方法測(cè)算得到的，一定條件下的土地價(jià)格。
通常，評(píng)估價(jià)格的內(nèi)涵為基準(zhǔn)日時(shí)估價(jià)對(duì)象在公開市場(chǎng)上能夠?qū)崿F(xiàn)的客觀價(jià)格。按照國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2001），地價(jià)評(píng)估的基本方法主要有：市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法，其各自特點(diǎn)如下：
1、市場(chǎng)比較法：選取與待估對(duì)象在相同區(qū)域或同一供需圈內(nèi)的三個(gè)（含三個(gè)）以上可比案例，通過對(duì)案例的成交價(jià)格進(jìn)行比較、修正得到待估對(duì)象的評(píng)估價(jià)格。運(yùn)用該法測(cè)算所得價(jià)格最貼近市場(chǎng)的真實(shí)水平，因此，在條件許可情況下，市場(chǎng)比較法通常為估價(jià)首選方法。
2、收益還原法：選取一定的還原利率，將未來若干年中，預(yù)期從土地上獲取的純收益折算為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的收益總和，即為地價(jià)。收益還原法的評(píng)估原理體現(xiàn)了地價(jià)的本質(zhì)，即地租的資本化或預(yù)期收益的現(xiàn)值，因此，正確運(yùn)用該法能夠測(cè)算出土地的客觀價(jià)值，它往往適用于商業(yè)等有穩(wěn)定收益或潛在收益的土地。
3、剩余法：也稱假設(shè)開發(fā)法，通過從開發(fā)完成后的房地總價(jià)中扣除所需花費(fèi)的建筑成本、相關(guān)稅費(fèi)、各類預(yù)付資本利息及開發(fā)利潤(rùn)等，從而剝離出土地價(jià)格。剩余法常用于房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用地出讓轉(zhuǎn)讓時(shí)，從開發(fā)企業(yè)的角度測(cè)算能夠承受的土地購置價(jià)格。
4、成本逼近法：即以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上一定的利潤(rùn)、利息、稅費(fèi)和土地增值收益來推算土地價(jià)格。該法體現(xiàn)了“成本定價(jià)”的思路，但未能全面考慮土地的效用、價(jià)值及市場(chǎng)供需關(guān)系，往往與市場(chǎng)價(jià)格存在較大差異，因此，其應(yīng)用受到極大限制，通常只適用于工業(yè)用地等市場(chǎng)不發(fā)育，難以利用其他方法進(jìn)行評(píng)估的情況。
涉及多宗土地時(shí)，由于受多因素差異的影響，包括具體位置、用途、面積以及開發(fā)銷售時(shí)間等區(qū)位因素、個(gè)別因素等，不同宗地的房?jī)r(jià)、地價(jià)各不相同，其地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例，以及其它各項(xiàng)主要成本占房?jī)r(jià)比亦各不相同，值與最低值之間差異較大，但仍可通過統(tǒng)計(jì)方法，研究其分布規(guī)律，衡量其總體水平。一般來說，樣本數(shù)量越大，誤差越小。