這樣的土地轉(zhuǎn)讓合同有效嗎?簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同需要注意哪些問題?
[案情介紹]
1992年11月16日，被告深圳市X X藝術(shù)裝飾工程公司氣第三人X X鎮(zhèn)X X發(fā)展公司簽訂了一份《建設(shè)用地協(xié)議書》，約定：第三人同意劃給被告1100平方米土地，每平方米2500元，共計(jì)275萬元，該地的使用功能為興建18層以上商品住宅綜合樓，雙方簽訂合同后10天內(nèi)，被告即把購地款+次性付給第三人，等等。次日，被告又與原告簽訂了一份《房地產(chǎn)合作合同書》，約定：被告將經(jīng)寶安縣國土局批準(zhǔn)，合法取得的1100平方米土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓價(jià)為每平方米2750元，總價(jià)款計(jì)3025000元，其中275萬元由原告直接匯到X X鎮(zhèn)政府，作為支付該土地的原始地價(jià)，土地使用權(quán)50年，土地用途為興建18層以上的商品住宅樓，等等。原告與被告簽訂合同后，被告于當(dāng)天出具了一份《付款委托書》給原告，原告即于1992年11月20日按被告指定的賬戶支付275萬元給第三人。此后，原告又于1993.年1月4日支付27.5萬元給被告，被告收款并給原告開具了發(fā)票。被告于1992年12月7日為原告辦理了一份以原告作為用地單位的寶安縣私人建房的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和一份《寶安縣居民(私人)興建住宅用地批準(zhǔn)通知書》。原告發(fā)覺不妥即要求退款，并于1995年4月28日向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效，退還302.5萬元及其利息。被告深圳市X x藝術(shù)裝飾工程公司辯稱，造成糾紛的根本原因是因第三人違反原定協(xié)議造成的，該公司應(yīng)負(fù)擔(dān)由此引起的一切責(zé)任和賠償損失。第三人陳述稱原告與被告之間的協(xié)議與我方無關(guān)。我方與被告簽訂土地使用協(xié)議，因被告根本沒有付款而作廢，本案應(yīng)由用戶補(bǔ)辦手續(xù)，使非法轉(zhuǎn)讓行為合法化。另查，本案被告約定轉(zhuǎn)讓給原告的土地屬農(nóng)村集體所有土地，被告轉(zhuǎn)讓給原告時(shí)應(yīng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。
處理結(jié)果如下：
法院經(jīng)審理后認(rèn)為：被告約定轉(zhuǎn)讓給原告的土地屬農(nóng)村集體所有土地，未依法辦理相應(yīng)的法律手續(xù)，故其與原告簽訂的《房地產(chǎn)合作合同書》依法應(yīng)確認(rèn)為無效。對(duì)此，主要責(zé)任在于被告，但原告也有過錯(cuò)。原告與第三人之間沒有法律關(guān)系，其付款275萬元給第三人系根據(jù)被告的委托付款，故原告付給第三人的275萬元也應(yīng)由被告返還原告。被告與第三人之間的關(guān)系與原告無關(guān)，應(yīng)另案解決。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第(五)項(xiàng)、第六十一條第一款和《中華人民共和國土地管理法》第二條第二款的規(guī)定，判決：一、原告與被告簽訂的《房地產(chǎn)合作合同書》無效;二、原告應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)將本案所爭議之土地返還給被告;三、被告應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還人民幣3025000元及利息給原告。
[法律分析]
這是一起較為典型的土地轉(zhuǎn)讓合同糾紛。在現(xiàn)實(shí)生活中，往往有一些單位或個(gè)人以種種方式取得土地使用權(quán)，但是并沒有對(duì)其進(jìn)行投資開發(fā)而是轉(zhuǎn)讓給第三方以獲利。有關(guān)法律、法規(guī)因此對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制。凡是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須依法辦理相應(yīng)手續(xù)。例如在本案例中法院援引的《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。另外，根據(jù)《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》第四十九條第二款規(guī)定，“城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)范圍外的農(nóng)村集體或個(gè)人使用的非農(nóng)建設(shè)用地，屬集體所有土地，未經(jīng)市規(guī)劃國土管理部門批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓”。因此，
本案中，原告與被告簽訂的合同，因違反有關(guān)法律規(guī)定而屬于無效合同。
[案情介紹]
1992年11月16日，被告深圳市X X藝術(shù)裝飾工程公司氣第三人X X鎮(zhèn)X X發(fā)展公司簽訂了一份《建設(shè)用地協(xié)議書》，約定：第三人同意劃給被告1100平方米土地，每平方米2500元，共計(jì)275萬元，該地的使用功能為興建18層以上商品住宅綜合樓，雙方簽訂合同后10天內(nèi)，被告即把購地款+次性付給第三人，等等。次日，被告又與原告簽訂了一份《房地產(chǎn)合作合同書》，約定：被告將經(jīng)寶安縣國土局批準(zhǔn)，合法取得的1100平方米土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓價(jià)為每平方米2750元，總價(jià)款計(jì)3025000元，其中275萬元由原告直接匯到X X鎮(zhèn)政府，作為支付該土地的原始地價(jià)，土地使用權(quán)50年，土地用途為興建18層以上的商品住宅樓，等等。原告與被告簽訂合同后，被告于當(dāng)天出具了一份《付款委托書》給原告，原告即于1992年11月20日按被告指定的賬戶支付275萬元給第三人。此后，原告又于1993.年1月4日支付27.5萬元給被告，被告收款并給原告開具了發(fā)票。被告于1992年12月7日為原告辦理了一份以原告作為用地單位的寶安縣私人建房的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和一份《寶安縣居民(私人)興建住宅用地批準(zhǔn)通知書》。原告發(fā)覺不妥即要求退款，并于1995年4月28日向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效，退還302.5萬元及其利息。被告深圳市X x藝術(shù)裝飾工程公司辯稱，造成糾紛的根本原因是因第三人違反原定協(xié)議造成的，該公司應(yīng)負(fù)擔(dān)由此引起的一切責(zé)任和賠償損失。第三人陳述稱原告與被告之間的協(xié)議與我方無關(guān)。我方與被告簽訂土地使用協(xié)議，因被告根本沒有付款而作廢，本案應(yīng)由用戶補(bǔ)辦手續(xù)，使非法轉(zhuǎn)讓行為合法化。另查，本案被告約定轉(zhuǎn)讓給原告的土地屬農(nóng)村集體所有土地，被告轉(zhuǎn)讓給原告時(shí)應(yīng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。
處理結(jié)果如下：
法院經(jīng)審理后認(rèn)為：被告約定轉(zhuǎn)讓給原告的土地屬農(nóng)村集體所有土地，未依法辦理相應(yīng)的法律手續(xù)，故其與原告簽訂的《房地產(chǎn)合作合同書》依法應(yīng)確認(rèn)為無效。對(duì)此，主要責(zé)任在于被告，但原告也有過錯(cuò)。原告與第三人之間沒有法律關(guān)系，其付款275萬元給第三人系根據(jù)被告的委托付款，故原告付給第三人的275萬元也應(yīng)由被告返還原告。被告與第三人之間的關(guān)系與原告無關(guān)，應(yīng)另案解決。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第(五)項(xiàng)、第六十一條第一款和《中華人民共和國土地管理法》第二條第二款的規(guī)定，判決：一、原告與被告簽訂的《房地產(chǎn)合作合同書》無效;二、原告應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)將本案所爭議之土地返還給被告;三、被告應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還人民幣3025000元及利息給原告。
[法律分析]
這是一起較為典型的土地轉(zhuǎn)讓合同糾紛。在現(xiàn)實(shí)生活中，往往有一些單位或個(gè)人以種種方式取得土地使用權(quán)，但是并沒有對(duì)其進(jìn)行投資開發(fā)而是轉(zhuǎn)讓給第三方以獲利。有關(guān)法律、法規(guī)因此對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制。凡是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須依法辦理相應(yīng)手續(xù)。例如在本案例中法院援引的《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。另外，根據(jù)《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》第四十九條第二款規(guī)定，“城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)范圍外的農(nóng)村集體或個(gè)人使用的非農(nóng)建設(shè)用地，屬集體所有土地，未經(jīng)市規(guī)劃國土管理部門批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓”。因此，
本案中，原告與被告簽訂的合同，因違反有關(guān)法律規(guī)定而屬于無效合同。