第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理
三、建設(shè)工程招標
（一）開發(fā)建設(shè)項目的招標方式
招標方式可以分為公開招標和邀請招標。房地產(chǎn)開發(fā)商可依開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇招標方式。
1．公開招標
公開招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。進行公開招標時，開發(fā)商或其委托的招標代理機構(gòu)，可通過海報＋報刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)，如全市、全國，大項目甚至可在全世界公開發(fā)布招標公告，或直接將招標公告寄給具有投標潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切承包商前來投標。
公開招標使開發(fā)商有較大的選擇范圍，開發(fā)商可以在眾多的投標者之間選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商，同其簽訂承包合同，將工程委托其負責(zé)完成。這種公開競爭的方式會促使承包商努力提高開發(fā)項目建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價。
公開招標通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項目建設(shè)。此時開發(fā)商不易掌握其造價和控制工期情況，因而可以通過公開招標方式，從中選擇提供合理標價和較短工期的承包商作為承包單位。
按常規(guī)，開發(fā)商公開招標項目應(yīng)授標給最低報價者，除非該最低報價者的標價是不合理的或根本無法實現(xiàn)的。需要說明的是，由于開發(fā)商審查投標者資格及其標書的工作量比較大，所以公開招標需要經(jīng)歷相當長的一段時間，招標支出費用也較高。
2．邀請招標
邀請招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。邀請招標也稱選擇性招標。進行邀請招標時，可由開發(fā)商或其委托的招標代理機構(gòu)向所信任的、具有相應(yīng)資格的建筑承包商發(fā)送招標通知書或招標邀請函，邀請其參加開發(fā)項目建設(shè)投標競爭。邀請招標是非公開招標方式的一種。被邀請參加投標的承包商通常在3～10個之間。
開發(fā)商或其委托的招標人可以在自己熟悉的承包商之間進行選擇，或者先公開發(fā)布通知，邀請承包商報名，經(jīng)過資格預(yù)審后再選定邀請對象。采取邀請招標方式，由于被邀請參加競爭的投標人有限，開發(fā)商不僅可以節(jié)省招標費用，而且可以提高招標工作的效率，節(jié)省時間。但是這種招標方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，因而也就縮小了開發(fā)商的選擇余地。
邀請招標方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊，要求有專門經(jīng)驗的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項目，或者是公開招標的結(jié)果未產(chǎn)生出中標單位的建設(shè)項目，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標的建設(shè)工程。
（二）招標機構(gòu)
當房地產(chǎn)開發(fā)商決定采用招標方式發(fā)包建筑工程時，不管是公開招標、邀請招標，都需要組織一個招標工作小組，負責(zé)招標過程中的決策活動與日常事務(wù)工作的處理。招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜，并向有關(guān)行政監(jiān)督部門備案；不具備自行招標能力時，也可以委托招標代理機構(gòu)提供招標代理服務(wù)，并與代理機構(gòu)成立聯(lián)合招標工作小組。整個招標過程的活動均由招標工作小組負責(zé)組織。招標代理機構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織。
1．招標過程中的決策活動
（1）確定開發(fā)項目發(fā)包的范圍，即決定建筑工程是全過程統(tǒng)包還是分階段發(fā)包，或者單項工程發(fā)包、分部工程發(fā)包、專業(yè)工程發(fā)包。為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)的工作效率，開發(fā)商宜采用建設(shè)全過程統(tǒng)包方式發(fā)包。
（2）確定承包方式和承包內(nèi)容，即確定總價合同、單價合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，還是部分包工包料、專業(yè)工程發(fā)包等。（考點）對這些承包方式與承包內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)商通常選擇全部包工包料的總價合同方式，（考點）因為通常情況下，開發(fā)項目建設(shè)中建筑材料是就地取材的，但對于有些高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目，例如賓館、高級公寓，其裝飾材料、室內(nèi)設(shè)備則可能需要由國外進口，此時，由承包商包工包料是不太可能的，開發(fā)商可在簽訂合同時與承包商商議。
例題1．建設(shè)工程施工合同按計價方式可分為：固定價格合同、成本加酬金合同、和（ ）。（有變動）
A．總包合同
B．包工包料合同
C．單價合同
D．包工不包料合同
答案：C
（3）確定標底。
（4）決標并簽訂合同或協(xié)議。
2．招標中的日常事務(wù)工作
招標中的日常事務(wù)工作主要包括下列內(nèi)容：①發(fā)布招標公告或邀請招標函；②編制和發(fā)送招標文件；③編制標底；④審查投標者資格；⑤組織勘察現(xiàn)場和解答投標人提出的問題；⑥接受并妥善保管投標人的標函，負責(zé)為其保密；⑦開標、審核標書并組織評標；⑧談判簽訂協(xié)議或合同。
3．招標工作小組組成人員
（1）決策人員
即開發(fā)商本身或其授權(quán)代表，代表開發(fā)商全權(quán)處理具體事務(wù)。
（2）專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟方面的專家
包括建筑師，結(jié)構(gòu)、設(shè)備等專業(yè)工程師，經(jīng)濟師、造價工程師等。由他們負責(zé)向開發(fā)商或其授權(quán)代表提供咨詢意見，并進行招標的具體事務(wù)處理。
（3）助理人員
即決策和專業(yè)技術(shù)人員的助手，包括秘書，資料、檔案管理人員，計算、繪圖等工作人員。
上述人員可以是開發(fā)商自身的工作人員，也可以是開發(fā)商聘請的人員。開發(fā)商可以按照上述人員組成，自己組織一個招標工作小組，即招標委員會。但更好的辦法是委托招標代理機構(gòu)，由招標代理機構(gòu)組織招標委員會，承辦招標的技術(shù)性和事務(wù)性工作，而最終決策仍需由開發(fā)商做出。這種做法可以節(jié)省開發(fā)商的大量工作人員，同時又可利用招標代理機構(gòu)的信息和業(yè)務(wù)聯(lián)系，提高招投標工作的效率。
三、建設(shè)工程招標
（一）開發(fā)建設(shè)項目的招標方式
招標方式可以分為公開招標和邀請招標。房地產(chǎn)開發(fā)商可依開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇招標方式。
1．公開招標
公開招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。進行公開招標時，開發(fā)商或其委托的招標代理機構(gòu)，可通過海報＋報刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)，如全市、全國，大項目甚至可在全世界公開發(fā)布招標公告，或直接將招標公告寄給具有投標潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切承包商前來投標。
公開招標使開發(fā)商有較大的選擇范圍，開發(fā)商可以在眾多的投標者之間選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商，同其簽訂承包合同，將工程委托其負責(zé)完成。這種公開競爭的方式會促使承包商努力提高開發(fā)項目建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價。
公開招標通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項目建設(shè)。此時開發(fā)商不易掌握其造價和控制工期情況，因而可以通過公開招標方式，從中選擇提供合理標價和較短工期的承包商作為承包單位。
按常規(guī)，開發(fā)商公開招標項目應(yīng)授標給最低報價者，除非該最低報價者的標價是不合理的或根本無法實現(xiàn)的。需要說明的是，由于開發(fā)商審查投標者資格及其標書的工作量比較大，所以公開招標需要經(jīng)歷相當長的一段時間，招標支出費用也較高。
2．邀請招標
邀請招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。邀請招標也稱選擇性招標。進行邀請招標時，可由開發(fā)商或其委托的招標代理機構(gòu)向所信任的、具有相應(yīng)資格的建筑承包商發(fā)送招標通知書或招標邀請函，邀請其參加開發(fā)項目建設(shè)投標競爭。邀請招標是非公開招標方式的一種。被邀請參加投標的承包商通常在3～10個之間。
開發(fā)商或其委托的招標人可以在自己熟悉的承包商之間進行選擇，或者先公開發(fā)布通知，邀請承包商報名，經(jīng)過資格預(yù)審后再選定邀請對象。采取邀請招標方式，由于被邀請參加競爭的投標人有限，開發(fā)商不僅可以節(jié)省招標費用，而且可以提高招標工作的效率，節(jié)省時間。但是這種招標方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，因而也就縮小了開發(fā)商的選擇余地。
邀請招標方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊，要求有專門經(jīng)驗的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項目，或者是公開招標的結(jié)果未產(chǎn)生出中標單位的建設(shè)項目，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標的建設(shè)工程。
（二）招標機構(gòu)
當房地產(chǎn)開發(fā)商決定采用招標方式發(fā)包建筑工程時，不管是公開招標、邀請招標，都需要組織一個招標工作小組，負責(zé)招標過程中的決策活動與日常事務(wù)工作的處理。招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜，并向有關(guān)行政監(jiān)督部門備案；不具備自行招標能力時，也可以委托招標代理機構(gòu)提供招標代理服務(wù)，并與代理機構(gòu)成立聯(lián)合招標工作小組。整個招標過程的活動均由招標工作小組負責(zé)組織。招標代理機構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織。
1．招標過程中的決策活動
（1）確定開發(fā)項目發(fā)包的范圍，即決定建筑工程是全過程統(tǒng)包還是分階段發(fā)包，或者單項工程發(fā)包、分部工程發(fā)包、專業(yè)工程發(fā)包。為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)的工作效率，開發(fā)商宜采用建設(shè)全過程統(tǒng)包方式發(fā)包。
（2）確定承包方式和承包內(nèi)容，即確定總價合同、單價合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，還是部分包工包料、專業(yè)工程發(fā)包等。（考點）對這些承包方式與承包內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)商通常選擇全部包工包料的總價合同方式，（考點）因為通常情況下，開發(fā)項目建設(shè)中建筑材料是就地取材的，但對于有些高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目，例如賓館、高級公寓，其裝飾材料、室內(nèi)設(shè)備則可能需要由國外進口，此時，由承包商包工包料是不太可能的，開發(fā)商可在簽訂合同時與承包商商議。
例題1．建設(shè)工程施工合同按計價方式可分為：固定價格合同、成本加酬金合同、和（ ）。（有變動）
A．總包合同
B．包工包料合同
C．單價合同
D．包工不包料合同
答案：C
（3）確定標底。
（4）決標并簽訂合同或協(xié)議。
2．招標中的日常事務(wù)工作
招標中的日常事務(wù)工作主要包括下列內(nèi)容：①發(fā)布招標公告或邀請招標函；②編制和發(fā)送招標文件；③編制標底；④審查投標者資格；⑤組織勘察現(xiàn)場和解答投標人提出的問題；⑥接受并妥善保管投標人的標函，負責(zé)為其保密；⑦開標、審核標書并組織評標；⑧談判簽訂協(xié)議或合同。
3．招標工作小組組成人員
（1）決策人員
即開發(fā)商本身或其授權(quán)代表，代表開發(fā)商全權(quán)處理具體事務(wù)。
（2）專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟方面的專家
包括建筑師，結(jié)構(gòu)、設(shè)備等專業(yè)工程師，經(jīng)濟師、造價工程師等。由他們負責(zé)向開發(fā)商或其授權(quán)代表提供咨詢意見，并進行招標的具體事務(wù)處理。
（3）助理人員
即決策和專業(yè)技術(shù)人員的助手，包括秘書，資料、檔案管理人員，計算、繪圖等工作人員。
上述人員可以是開發(fā)商自身的工作人員，也可以是開發(fā)商聘請的人員。開發(fā)商可以按照上述人員組成，自己組織一個招標工作小組，即招標委員會。但更好的辦法是委托招標代理機構(gòu)，由招標代理機構(gòu)組織招標委員會，承辦招標的技術(shù)性和事務(wù)性工作，而最終決策仍需由開發(fā)商做出。這種做法可以節(jié)省開發(fā)商的大量工作人員，同時又可利用招標代理機構(gòu)的信息和業(yè)務(wù)聯(lián)系，提高招投標工作的效率。