國(guó)有土地使用權(quán)概述
第六講 第三章－1.2節(jié)
第三章 國(guó)有土地使用權(quán)
大綱要求：掌握國(guó)有土地使用權(quán)定義，國(guó)有土地使用權(quán)主體與客體、內(nèi)容與限制、取得與喪失的法律特征，出讓、劃撥、租賃、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等不同取得方式的國(guó)有土地使用權(quán)的概念、特征。
熟悉我國(guó)有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的法律規(guī)定和管理制度。
了解外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)的基本情況。
第一節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)概述
本節(jié)主要內(nèi)容：國(guó)有土地使用權(quán)的主體、取得、內(nèi)容與限制、交易規(guī)則及房屋基地使用權(quán)的按份享有等。
一、國(guó)有土地使用權(quán)的主體：境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人都可依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。
二、國(guó)有土地使用權(quán)的取得
(一)關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的一般取得方式
我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)最基本的取得方式為：有償使用和無(wú)償劃撥。
國(guó)有土地有償使用的方式有三種：1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓；2)國(guó)有土地租賃；3)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。
(二)關(guān)于中外合資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)和城市私房用地使用權(quán)的特殊取得方式
1、外商投資企業(yè)所需場(chǎng)地使用權(quán)：經(jīng)依法審批由合營(yíng)企業(yè)取得或作為中國(guó)合營(yíng)者在合營(yíng)企業(yè)中的一部分出資。但所繳納的場(chǎng)地使用費(fèi)以及與之等價(jià)的作價(jià)金額均低于有償取得國(guó)有土地使用權(quán)而支付的出讓金或租金，是介于有償取得與劃撥取得之間的一種特殊方式。
2、城市私有房屋所占土地由私有轉(zhuǎn)變?yōu)楣泻螅椒恐魅钥上碛袊?guó)有土地使用權(quán)，但其取得方式明顯不同于國(guó)有建設(shè)用地的一般取得方式。
(三)關(guān)于國(guó)有農(nóng)用土地(包括可開(kāi)發(fā)為農(nóng)用的未利用土地)使用權(quán)的特殊取得方式
國(guó)有土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。國(guó)有農(nóng)用地和未利用地的取得方式應(yīng)包括出讓、租賃、承包和劃撥。
三、國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制
1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)在未轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎寚?guó)有土地使用權(quán)并符合其他條件時(shí)，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。而轉(zhuǎn)讓、出租、抵押是土地使用權(quán)的處分權(quán)能，因而劃撥國(guó)有土地使用權(quán)中并無(wú)對(duì)權(quán)利本身的處分權(quán)能。
2、地下資源、埋藏物、市政公用設(shè)施等不在國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的范圍內(nèi)。對(duì)于法定或約定不屬于國(guó)有土地使用權(quán)客體的空間范圍，可單獨(dú)設(shè)定土地使用權(quán)或土地他項(xiàng)權(quán)利。
3、權(quán)利的行使不得違反法律的禁止性規(guī)定。1）使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。2）權(quán)利人必須遵守法律、行政法規(guī)為權(quán)利人行使權(quán)利設(shè)定的其他不得違反的強(qiáng)制性義務(wù)。3）國(guó)有土地使用者必須履行，與國(guó)有土地所有者代表簽訂的國(guó)有土地出讓或租賃合同中對(duì)國(guó)有土地使用者規(guī)定的義務(wù)。
四、國(guó)有土地使用權(quán)的交易規(guī)則
(一)國(guó)有土地使用權(quán)的交易形式
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條、第27條的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)交易的主要形式可包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及用于合資、合作或其他投資活動(dòng)。此外，在企業(yè)合并、分立、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)等情況下也發(fā)生土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
(二)國(guó)有土地使用權(quán)的交易規(guī)則
1、交易應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)法定程序。以不同方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其交易應(yīng)遵循法律、行政法規(guī)規(guī)定的不同程序。
2、交易應(yīng)當(dāng)遵循房地一致的原則。 采用房地一致原則作為國(guó)有土地使用權(quán)交易的一般規(guī)則，只有在地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)才允許例外，有利于避免房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜化，減少權(quán)屬爭(zhēng)議的發(fā)生。
(三)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的其他情形
實(shí)踐中區(qū)分是否為轉(zhuǎn)讓的標(biāo)準(zhǔn)為：主體是否發(fā)生變化。
除買賣、交換、贈(zèng)與屬于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓外，余下的繼承、抵債等其他情形，則屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的“其他合法方式”。
(四)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股
1、以土地使用權(quán)向企業(yè)法人投資或者投資成立新的企業(yè)法人，應(yīng)為國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，作為投資的土地使用權(quán)由企業(yè)法人享有，原土地使用權(quán)人取得相應(yīng)的股東權(quán)。
2、以國(guó)有土地使用權(quán)向非法人的經(jīng)濟(jì)實(shí)體投資的，該土地使用權(quán)成為合伙企業(yè)或聯(lián)營(yíng)企業(yè)的共有財(cái)產(chǎn)，其權(quán)利主體發(fā)生變更，故也應(yīng)視為國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
3、單純契約性質(zhì)的投資合作，在合作期間土地使用權(quán)仍屬于原使用權(quán)人，不應(yīng)視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
五、房屋基地使用權(quán)的按份享有
(一)房屋區(qū)分所有和基地使用權(quán)按份享有的意義
1、根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定：同一房屋的區(qū)分所有權(quán)人享有該房屋使用范圍內(nèi)的基地使用權(quán)。這種基地使用權(quán)的共有，屬于按份共有。各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其擁有的房屋面積和基地使用權(quán)份額獨(dú)立行使處分權(quán)和承擔(dān)繳納稅費(fèi)等義務(wù)。
2、商品房按“套”出售后，購(gòu)房者成為整幢樓房的區(qū)分所有權(quán)人，享有所購(gòu)置部分的房屋所有權(quán)，同時(shí)享有所購(gòu)房屋的部分基地使用權(quán)。具體理由大家自己看書。
3、承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)人按份額享有基地使用權(quán)，好處如下：
1)體現(xiàn)公平原則。2)明確權(quán)屬劃分。3)為土地使用稅的征收提供計(jì)稅依據(jù)。4)保護(hù)國(guó)家的土地收益。
(二)基地使用權(quán)份額的計(jì)算
按通行做法，以建筑面積作為計(jì)算分?jǐn)偡蓊~的系數(shù)依據(jù)計(jì)算基地使用權(quán)分?jǐn)偡蓊~的方法較為簡(jiǎn)便穩(wěn)妥。
計(jì)算公式中，購(gòu)房建筑面積＝房屋所有權(quán)人所購(gòu)房的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）＋應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。
注意：1、“可銷售”面積中排除了房屋銷售面積中不能分割出售給區(qū)分所有權(quán)人的部分，如小區(qū)會(huì)所、購(gòu)物中心等，其產(chǎn)權(quán)由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。2、土地總面積依具體情形可以是樓房基地所占土地面積，也可以是樓區(qū)總面積。
例題：某企業(yè)取得出讓土地使用權(quán)并在該土地上建有一棟商品住宅樓，現(xiàn)該樓房已售出110套（已辦理房屋所有權(quán)登記），還剩下10套等售，該商品住宅樓范圍內(nèi)的土地使用權(quán)由（D）享有。
A．110戶房主
B．110戶房主和該企業(yè)共同
C．該企業(yè)
D．120戶房主
第六講 第三章－1.2節(jié)
第三章 國(guó)有土地使用權(quán)
大綱要求：掌握國(guó)有土地使用權(quán)定義，國(guó)有土地使用權(quán)主體與客體、內(nèi)容與限制、取得與喪失的法律特征，出讓、劃撥、租賃、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等不同取得方式的國(guó)有土地使用權(quán)的概念、特征。
熟悉我國(guó)有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的法律規(guī)定和管理制度。
了解外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)的基本情況。
第一節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)概述
本節(jié)主要內(nèi)容：國(guó)有土地使用權(quán)的主體、取得、內(nèi)容與限制、交易規(guī)則及房屋基地使用權(quán)的按份享有等。
一、國(guó)有土地使用權(quán)的主體：境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人都可依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。
二、國(guó)有土地使用權(quán)的取得
(一)關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的一般取得方式
我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)最基本的取得方式為：有償使用和無(wú)償劃撥。
國(guó)有土地有償使用的方式有三種：1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓；2)國(guó)有土地租賃；3)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。
(二)關(guān)于中外合資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)和城市私房用地使用權(quán)的特殊取得方式
1、外商投資企業(yè)所需場(chǎng)地使用權(quán)：經(jīng)依法審批由合營(yíng)企業(yè)取得或作為中國(guó)合營(yíng)者在合營(yíng)企業(yè)中的一部分出資。但所繳納的場(chǎng)地使用費(fèi)以及與之等價(jià)的作價(jià)金額均低于有償取得國(guó)有土地使用權(quán)而支付的出讓金或租金，是介于有償取得與劃撥取得之間的一種特殊方式。
2、城市私有房屋所占土地由私有轉(zhuǎn)變?yōu)楣泻螅椒恐魅钥上碛袊?guó)有土地使用權(quán)，但其取得方式明顯不同于國(guó)有建設(shè)用地的一般取得方式。
(三)關(guān)于國(guó)有農(nóng)用土地(包括可開(kāi)發(fā)為農(nóng)用的未利用土地)使用權(quán)的特殊取得方式
國(guó)有土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。國(guó)有農(nóng)用地和未利用地的取得方式應(yīng)包括出讓、租賃、承包和劃撥。
三、國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制
1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)在未轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎寚?guó)有土地使用權(quán)并符合其他條件時(shí)，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。而轉(zhuǎn)讓、出租、抵押是土地使用權(quán)的處分權(quán)能，因而劃撥國(guó)有土地使用權(quán)中并無(wú)對(duì)權(quán)利本身的處分權(quán)能。
2、地下資源、埋藏物、市政公用設(shè)施等不在國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的范圍內(nèi)。對(duì)于法定或約定不屬于國(guó)有土地使用權(quán)客體的空間范圍，可單獨(dú)設(shè)定土地使用權(quán)或土地他項(xiàng)權(quán)利。
3、權(quán)利的行使不得違反法律的禁止性規(guī)定。1）使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。2）權(quán)利人必須遵守法律、行政法規(guī)為權(quán)利人行使權(quán)利設(shè)定的其他不得違反的強(qiáng)制性義務(wù)。3）國(guó)有土地使用者必須履行，與國(guó)有土地所有者代表簽訂的國(guó)有土地出讓或租賃合同中對(duì)國(guó)有土地使用者規(guī)定的義務(wù)。
四、國(guó)有土地使用權(quán)的交易規(guī)則
(一)國(guó)有土地使用權(quán)的交易形式
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條、第27條的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)交易的主要形式可包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及用于合資、合作或其他投資活動(dòng)。此外，在企業(yè)合并、分立、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)等情況下也發(fā)生土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
(二)國(guó)有土地使用權(quán)的交易規(guī)則
1、交易應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)法定程序。以不同方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其交易應(yīng)遵循法律、行政法規(guī)規(guī)定的不同程序。
2、交易應(yīng)當(dāng)遵循房地一致的原則。 采用房地一致原則作為國(guó)有土地使用權(quán)交易的一般規(guī)則，只有在地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)才允許例外，有利于避免房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜化，減少權(quán)屬爭(zhēng)議的發(fā)生。
(三)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的其他情形
實(shí)踐中區(qū)分是否為轉(zhuǎn)讓的標(biāo)準(zhǔn)為：主體是否發(fā)生變化。
除買賣、交換、贈(zèng)與屬于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓外，余下的繼承、抵債等其他情形，則屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的“其他合法方式”。
(四)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股
1、以土地使用權(quán)向企業(yè)法人投資或者投資成立新的企業(yè)法人，應(yīng)為國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，作為投資的土地使用權(quán)由企業(yè)法人享有，原土地使用權(quán)人取得相應(yīng)的股東權(quán)。
2、以國(guó)有土地使用權(quán)向非法人的經(jīng)濟(jì)實(shí)體投資的，該土地使用權(quán)成為合伙企業(yè)或聯(lián)營(yíng)企業(yè)的共有財(cái)產(chǎn)，其權(quán)利主體發(fā)生變更，故也應(yīng)視為國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
3、單純契約性質(zhì)的投資合作，在合作期間土地使用權(quán)仍屬于原使用權(quán)人，不應(yīng)視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
五、房屋基地使用權(quán)的按份享有
(一)房屋區(qū)分所有和基地使用權(quán)按份享有的意義
1、根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定：同一房屋的區(qū)分所有權(quán)人享有該房屋使用范圍內(nèi)的基地使用權(quán)。這種基地使用權(quán)的共有，屬于按份共有。各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其擁有的房屋面積和基地使用權(quán)份額獨(dú)立行使處分權(quán)和承擔(dān)繳納稅費(fèi)等義務(wù)。
2、商品房按“套”出售后，購(gòu)房者成為整幢樓房的區(qū)分所有權(quán)人，享有所購(gòu)置部分的房屋所有權(quán)，同時(shí)享有所購(gòu)房屋的部分基地使用權(quán)。具體理由大家自己看書。
3、承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)人按份額享有基地使用權(quán)，好處如下：
1)體現(xiàn)公平原則。2)明確權(quán)屬劃分。3)為土地使用稅的征收提供計(jì)稅依據(jù)。4)保護(hù)國(guó)家的土地收益。
(二)基地使用權(quán)份額的計(jì)算
按通行做法，以建筑面積作為計(jì)算分?jǐn)偡蓊~的系數(shù)依據(jù)計(jì)算基地使用權(quán)分?jǐn)偡蓊~的方法較為簡(jiǎn)便穩(wěn)妥。
計(jì)算公式中，購(gòu)房建筑面積＝房屋所有權(quán)人所購(gòu)房的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）＋應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。
注意：1、“可銷售”面積中排除了房屋銷售面積中不能分割出售給區(qū)分所有權(quán)人的部分，如小區(qū)會(huì)所、購(gòu)物中心等，其產(chǎn)權(quán)由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。2、土地總面積依具體情形可以是樓房基地所占土地面積，也可以是樓區(qū)總面積。
例題：某企業(yè)取得出讓土地使用權(quán)并在該土地上建有一棟商品住宅樓，現(xiàn)該樓房已售出110套（已辦理房屋所有權(quán)登記），還剩下10套等售，該商品住宅樓范圍內(nèi)的土地使用權(quán)由（D）享有。
A．110戶房主
B．110戶房主和該企業(yè)共同
C．該企業(yè)
D．120戶房主