第五節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)
建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各享有其某一部分的所有權(quán)。具體而言，將一建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為各所有
用權(quán)的結(jié)合，就是建筑物區(qū)分所有權(quán)。數(shù)人區(qū)分一建筑物的方式，既可以是橫的區(qū)分，也可以是縱的區(qū)分，還可以是縱橫區(qū)分，一般認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有與物權(quán)須以獨(dú)立物為客體及一物一權(quán)原則存在不相符合之處，因此，建筑物區(qū)分所有屬于物權(quán)具有獨(dú)立性和一物一權(quán)的例外情況。
在我國，根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相同或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物，而為不同所有人所共有的房屋。
下面對建筑物區(qū)分所有權(quán)的一般問題進(jìn)行介紹。
一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體
根據(jù)物權(quán)標(biāo)的物獨(dú)立性原則，在建筑物區(qū)分所有的情況下，一建筑物被區(qū)分的特定部分，要成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，必須具備以下要件：
1．構(gòu)造上的獨(dú)立性為了使被區(qū)分的特定部分的所有權(quán)的直接支配效力及于明確的客體，客體必須具有獨(dú)立性。被區(qū)分的特定部分在建筑構(gòu)造上，可以被區(qū)分而與建筑物的其他部分完全隔離。
2．使用上的獨(dú)立性建筑物被區(qū)分以后，被區(qū)分的特定部分可作為一建筑物單獨(dú)使用，與獨(dú)立的建筑物相同，具有完全的經(jīng)濟(jì)效用。如果被區(qū)分的特定部分不具有使用上的獨(dú)立性，其不能成為區(qū)分所有的客體。
3．必須予以登記建筑物被區(qū)分的特定部分在構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性是就其經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立性而言的。建筑物被區(qū)分的特定部分，雖然具備建筑物區(qū)分所有權(quán)客體的要件，不一定是建筑物的區(qū)分所有；要使建筑物被區(qū)分的特定部分具有法律上的獨(dú)立性，必須對其進(jìn)行登記，使其獨(dú)立成為區(qū)分所有權(quán)的客體。應(yīng)當(dāng)注意，如果被區(qū)分的特定部分已登記為各主體所有，則作為整體的建筑物不能再成為一個(gè)獨(dú)立物而存在。
二、專有部分和共有部分的所有權(quán)
如前所述，區(qū)分所有的建筑物，可分為區(qū)分所有人的專有部分和區(qū)分所有人的共有部分。區(qū)分所有的建筑物上的專有部分和共有部分，雖然在法律上都是獨(dú)立的所有權(quán)客體，但又共存于一建筑物上，專有部分之間，專有部分與共有部分之間，具有了密不可分的關(guān)系，使得建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系十分復(fù)雜。
1．專有部分所有權(quán)專有部分，是指被區(qū)分的建筑物的特定部分具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，而能夠成為區(qū)分所有權(quán)的客體。對專有部分所享有的所有權(quán)，稱為專有部分所有權(quán)。
由于專有部分和同一建筑物的共有部分及其他專有部分之間有著密切的關(guān)系，專有部分所有權(quán)具有以下特征：
（1）共同壁的雙重性。一般認(rèn)為，在相鄰的區(qū)分所有人之間，為維持管理關(guān)系，應(yīng)認(rèn)定共同壁為區(qū)分所有
人獨(dú)有。
（2）區(qū)分所有權(quán)的相互制約性。區(qū)分所有人就專有部分的使用、收益、管理和處分，不能損害各區(qū)分所有人的共同利益。例如，對專有部分的改良或使用，不得影響區(qū)分所有建筑物的安全。
2．共有部分所有權(quán)共有部分，是指建筑物區(qū)分所有人的單獨(dú)所有部分以外的建筑物其他部分。對共有部分的所有權(quán)，稱為共有部分所有權(quán)。
區(qū)分所有建筑物的共有部分包括以下形態(tài)：建筑物的基本構(gòu)造部分，如建筑物的支柱、屋頂；建筑物的共用部分和必要的附屬物，如樓梯、自來水管；部分區(qū)分所有人的共有部分，如各層樓間的樓板。
區(qū)分所有建筑物的共有部分具有以下法律特征：
（1）共有部分與專有部分不能分離。在區(qū)分所有權(quán)情況下，區(qū)分所有人取得專有部分所有權(quán)，自然取得共有部分所有權(quán)，而專有權(quán)的轉(zhuǎn)讓也導(dǎo)致共有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)購買人，一旦取得專有部分的所有權(quán)，自然取得共有部分的所有權(quán)。
（2）各區(qū)分所有人在不違背共有部分的目的、性質(zhì)和構(gòu)造的條件下，可依協(xié)議對共有部分作多種用途的使用。
（3）共有部分的范圍以及區(qū)分所有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在區(qū)分所有人之間不存在特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律和法規(guī)的規(guī)定。就共有部分的修繕和其他負(fù)擔(dān)而言手，區(qū)分所有人所支付共有部分的負(fù)擔(dān)超過其應(yīng)承擔(dān)份額時(shí)，可請求其他區(qū)分所有人償還超過部分。例如，建設(shè)部的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》規(guī)定了區(qū)分建筑物的主體結(jié)構(gòu)、共有墻體的修繕義務(wù)按各所有人專有部分的份額分擔(dān)。
（4）各區(qū)分所有人對共有部分的共有權(quán)既可以是按份共有，也可以是共同共有。應(yīng)根據(jù)具體情況來決定共有部分的性質(zhì)。有的財(cái)產(chǎn)只能是共同共有，如共用的設(shè)備；有的財(cái)產(chǎn)屬于按份共有，如隔墻。
（5）由于區(qū)分所有建筑物的區(qū)分所有人之間的關(guān)系十分復(fù)雜，區(qū)分所有建筑物的共有部分的改良和管理與一般共有物的改良和管理不同。
建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各享有其某一部分的所有權(quán)。具體而言，將一建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為各所有
用權(quán)的結(jié)合，就是建筑物區(qū)分所有權(quán)。數(shù)人區(qū)分一建筑物的方式，既可以是橫的區(qū)分，也可以是縱的區(qū)分，還可以是縱橫區(qū)分，一般認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有與物權(quán)須以獨(dú)立物為客體及一物一權(quán)原則存在不相符合之處，因此，建筑物區(qū)分所有屬于物權(quán)具有獨(dú)立性和一物一權(quán)的例外情況。
在我國，根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相同或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物，而為不同所有人所共有的房屋。
下面對建筑物區(qū)分所有權(quán)的一般問題進(jìn)行介紹。
一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體
根據(jù)物權(quán)標(biāo)的物獨(dú)立性原則，在建筑物區(qū)分所有的情況下，一建筑物被區(qū)分的特定部分，要成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，必須具備以下要件：
1．構(gòu)造上的獨(dú)立性為了使被區(qū)分的特定部分的所有權(quán)的直接支配效力及于明確的客體，客體必須具有獨(dú)立性。被區(qū)分的特定部分在建筑構(gòu)造上，可以被區(qū)分而與建筑物的其他部分完全隔離。
2．使用上的獨(dú)立性建筑物被區(qū)分以后，被區(qū)分的特定部分可作為一建筑物單獨(dú)使用，與獨(dú)立的建筑物相同，具有完全的經(jīng)濟(jì)效用。如果被區(qū)分的特定部分不具有使用上的獨(dú)立性，其不能成為區(qū)分所有的客體。
3．必須予以登記建筑物被區(qū)分的特定部分在構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性是就其經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立性而言的。建筑物被區(qū)分的特定部分，雖然具備建筑物區(qū)分所有權(quán)客體的要件，不一定是建筑物的區(qū)分所有；要使建筑物被區(qū)分的特定部分具有法律上的獨(dú)立性，必須對其進(jìn)行登記，使其獨(dú)立成為區(qū)分所有權(quán)的客體。應(yīng)當(dāng)注意，如果被區(qū)分的特定部分已登記為各主體所有，則作為整體的建筑物不能再成為一個(gè)獨(dú)立物而存在。
二、專有部分和共有部分的所有權(quán)
如前所述，區(qū)分所有的建筑物，可分為區(qū)分所有人的專有部分和區(qū)分所有人的共有部分。區(qū)分所有的建筑物上的專有部分和共有部分，雖然在法律上都是獨(dú)立的所有權(quán)客體，但又共存于一建筑物上，專有部分之間，專有部分與共有部分之間，具有了密不可分的關(guān)系，使得建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系十分復(fù)雜。
1．專有部分所有權(quán)專有部分，是指被區(qū)分的建筑物的特定部分具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，而能夠成為區(qū)分所有權(quán)的客體。對專有部分所享有的所有權(quán)，稱為專有部分所有權(quán)。
由于專有部分和同一建筑物的共有部分及其他專有部分之間有著密切的關(guān)系，專有部分所有權(quán)具有以下特征：
（1）共同壁的雙重性。一般認(rèn)為，在相鄰的區(qū)分所有人之間，為維持管理關(guān)系，應(yīng)認(rèn)定共同壁為區(qū)分所有
人獨(dú)有。
（2）區(qū)分所有權(quán)的相互制約性。區(qū)分所有人就專有部分的使用、收益、管理和處分，不能損害各區(qū)分所有人的共同利益。例如，對專有部分的改良或使用，不得影響區(qū)分所有建筑物的安全。
2．共有部分所有權(quán)共有部分，是指建筑物區(qū)分所有人的單獨(dú)所有部分以外的建筑物其他部分。對共有部分的所有權(quán)，稱為共有部分所有權(quán)。
區(qū)分所有建筑物的共有部分包括以下形態(tài)：建筑物的基本構(gòu)造部分，如建筑物的支柱、屋頂；建筑物的共用部分和必要的附屬物，如樓梯、自來水管；部分區(qū)分所有人的共有部分，如各層樓間的樓板。
區(qū)分所有建筑物的共有部分具有以下法律特征：
（1）共有部分與專有部分不能分離。在區(qū)分所有權(quán)情況下，區(qū)分所有人取得專有部分所有權(quán)，自然取得共有部分所有權(quán)，而專有權(quán)的轉(zhuǎn)讓也導(dǎo)致共有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)購買人，一旦取得專有部分的所有權(quán)，自然取得共有部分的所有權(quán)。
（2）各區(qū)分所有人在不違背共有部分的目的、性質(zhì)和構(gòu)造的條件下，可依協(xié)議對共有部分作多種用途的使用。
（3）共有部分的范圍以及區(qū)分所有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在區(qū)分所有人之間不存在特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律和法規(guī)的規(guī)定。就共有部分的修繕和其他負(fù)擔(dān)而言手，區(qū)分所有人所支付共有部分的負(fù)擔(dān)超過其應(yīng)承擔(dān)份額時(shí)，可請求其他區(qū)分所有人償還超過部分。例如，建設(shè)部的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》規(guī)定了區(qū)分建筑物的主體結(jié)構(gòu)、共有墻體的修繕義務(wù)按各所有人專有部分的份額分擔(dān)。
（4）各區(qū)分所有人對共有部分的共有權(quán)既可以是按份共有，也可以是共同共有。應(yīng)根據(jù)具體情況來決定共有部分的性質(zhì)。有的財(cái)產(chǎn)只能是共同共有，如共用的設(shè)備；有的財(cái)產(chǎn)屬于按份共有，如隔墻。
（5）由于區(qū)分所有建筑物的區(qū)分所有人之間的關(guān)系十分復(fù)雜，區(qū)分所有建筑物的共有部分的改良和管理與一般共有物的改良和管理不同。