1．下列不屬于房地產區(qū)位因素的是（ ）。
A．交通 B．用途 C．環(huán)境 D．樓層
【答案】B
【解析】房地產區(qū)位因素是一個綜合性因素，如果對其進行分解，可分為位置、交通、環(huán)境景觀和外部配套設施等方面。
2．某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%，假設該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為（ ）萬元。
A．96 B．192 C．240 D．480
【答案】D
【解析】該住宅樓的建筑面積＝20000000m2÷5000＝4000m2，當建筑物的各層建筑面積相等時，總建筑面積＝土地總面積×建筑密度×建筑層數，求得土地總面積＝1000m2，容積率＝建筑密度×建筑層數＝50%×8＝4，土地單價＝樓面地價×容積率＝1200×4元/m2＝4800元/m2，則土地總價＝4800元/m2×1000m2＝480（萬元）。
3.下列屬于土地使用管制的事項有（ ）。
A．建筑物四周應留有－定的空地作為建筑物的綠地和交通
B．取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施
C．某宗土地使用權中，要求容積率為2.0
D．甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必須為乙土地留出通行道路
E．某宗土地只能用于商業(yè)房地產開發(fā)
【答案】ACE
【解析】對于房地產估價來說，有意義的使用管制主要是耕地轉為非耕地、農用地轉為建設用地以及城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。B項是土地使用權內容范圍，與用途管制不是同一意義。D項說的是地役權，并非用途管制，是乙本就應有的權利。
4.某宗房地產是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有（ ）。
A．該房地產的實際價格等于名義價格 B．該房地產的名義價格為50萬元
C．該房地產的實際價格高于50萬元 D．該房地產的實際價格為50萬元
E．該房地產不存在名義價格
【答案】DE
【解析】實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現到成交日期時的價格。因此此題實際價格為50萬元。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格，因此此題不存在名義價格。
A．交通 B．用途 C．環(huán)境 D．樓層
【答案】B
【解析】房地產區(qū)位因素是一個綜合性因素，如果對其進行分解，可分為位置、交通、環(huán)境景觀和外部配套設施等方面。
2．某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%，假設該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為（ ）萬元。
A．96 B．192 C．240 D．480
【答案】D
【解析】該住宅樓的建筑面積＝20000000m2÷5000＝4000m2，當建筑物的各層建筑面積相等時，總建筑面積＝土地總面積×建筑密度×建筑層數，求得土地總面積＝1000m2，容積率＝建筑密度×建筑層數＝50%×8＝4，土地單價＝樓面地價×容積率＝1200×4元/m2＝4800元/m2，則土地總價＝4800元/m2×1000m2＝480（萬元）。
3.下列屬于土地使用管制的事項有（ ）。
A．建筑物四周應留有－定的空地作為建筑物的綠地和交通
B．取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施
C．某宗土地使用權中，要求容積率為2.0
D．甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必須為乙土地留出通行道路
E．某宗土地只能用于商業(yè)房地產開發(fā)
【答案】ACE
【解析】對于房地產估價來說，有意義的使用管制主要是耕地轉為非耕地、農用地轉為建設用地以及城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。B項是土地使用權內容范圍，與用途管制不是同一意義。D項說的是地役權，并非用途管制，是乙本就應有的權利。
4.某宗房地產是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有（ ）。
A．該房地產的實際價格等于名義價格 B．該房地產的名義價格為50萬元
C．該房地產的實際價格高于50萬元 D．該房地產的實際價格為50萬元
E．該房地產不存在名義價格
【答案】DE
【解析】實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現到成交日期時的價格。因此此題實際價格為50萬元。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格，因此此題不存在名義價格。