(二)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例(熟悉)
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確定。符合規(guī)劃;應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則。
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)：簡(jiǎn)單了解。
①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限;
②城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;
③基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;
④基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;
⑤項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低35%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。
(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，組織進(jìn)行驗(yàn)收。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)按上述規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：
①城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況;
②城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;
③單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況;
④拆遷安置方案的落實(shí)情況;
⑤物業(yè)管理的落實(shí)情況。
住宅小區(qū)可以分期驗(yàn)收。
2.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。
(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)備案。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。
(2)商品房的預(yù)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);
②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
③按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
④已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
(3)商品房的銷售。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的應(yīng)出具委托書(shū)。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示委托書(shū)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。
商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房;給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確定。符合規(guī)劃;應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則。
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)：簡(jiǎn)單了解。
①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限;
②城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;
③基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;
④基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;
⑤項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低35%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。
(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，組織進(jìn)行驗(yàn)收。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)按上述規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：
①城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況;
②城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;
③單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況;
④拆遷安置方案的落實(shí)情況;
⑤物業(yè)管理的落實(shí)情況。
住宅小區(qū)可以分期驗(yàn)收。
2.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。
(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)備案。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。
(2)商品房的預(yù)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);
②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
③按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
④已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
(3)商品房的銷售。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的應(yīng)出具委托書(shū)。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示委托書(shū)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。
商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房;給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。