第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
要求掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本方法、評(píng)估基本方法的運(yùn)用及方法中各個(gè)指標(biāo)的確定。
第一節(jié) 市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法的定義
二、市場(chǎng)法運(yùn)用的前提條件
三、用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟和計(jì)算途徑
四、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)
一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件
(一)市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同,并將類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。
市場(chǎng)法目前是最簡(jiǎn)單、的方法。
(二)市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件
1、需要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng);
2、被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。
二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟
1、明確評(píng)估對(duì)象;
2、進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查,收集相同或相類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料,尋找參照物;
3、分析整理資料并驗(yàn)證其真實(shí)性,判斷選擇參照物;
4、把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較;
5、分析調(diào)整差異,做出結(jié)論。
三、市場(chǎng)法具體計(jì)算途徑
(一)直接法
直接法是指在市場(chǎng)上能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià),并依其現(xiàn)行價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的一種方法。
比如要評(píng)估某小區(qū)的一套房子,房子還沒(méi)有賣(mài)完,房子的價(jià)格可以按評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格來(lái)確定,因?yàn)榉孔邮峭耆嗤摹?BR> (二)市價(jià)類(lèi)比法
市價(jià)類(lèi)比法是指評(píng)估資產(chǎn)時(shí),在公開(kāi)市場(chǎng)上找不到與之完全相同的資產(chǎn),但在公開(kāi)市場(chǎng)上能找到與之相類(lèi)似的資產(chǎn),以此為參照物,并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整,從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其基本計(jì)算公式為:
評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格+Σ評(píng)估對(duì)象比參照物優(yōu)異的價(jià)格差額-Σ參照物比評(píng)估對(duì)象優(yōu)異的價(jià)格差額
或者為:評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格×(1±調(diào)整系數(shù))
不同的資產(chǎn)所調(diào)整的系數(shù)是根據(jù)調(diào)整的因素而定的。
四、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)
(一)運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序1、明確評(píng)估對(duì)象。
2、進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查,收集相同或相類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料,尋找參照物。
3、分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性,判斷選擇參照物。
4、把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較。
5、分析調(diào)整差異,得出結(jié)論。
(二)市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)
市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在:
1、 能夠客觀(guān)反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況,其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得,評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格;
2、 評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。
市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在:
1、 需要有公開(kāi)及活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ),有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用;
2、 不適用于專(zhuān)用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn),以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。
第二節(jié) 成本法
一、成本法及其適用的前提條件
二、成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算
三、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)
一、成本法及其適用的前提條件
(一)成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。
從資產(chǎn)評(píng)估成本法的概念來(lái)講,它是先確定它的重置成本,再扣減其各項(xiàng)損耗,這個(gè)方法的理論依據(jù)有兩個(gè):(1)資產(chǎn)的價(jià)值取決于成本,成本越高,評(píng)估價(jià)值就越高;在確定資產(chǎn)價(jià)值成本時(shí),重置成本與原始成本在價(jià)值內(nèi)涵上是一樣的。
(2)資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。它是隨著資產(chǎn)本身的使用過(guò)程而產(chǎn)生變化的。一般有兩種情況:①資產(chǎn)在使用過(guò)程中有一些磨損而產(chǎn)生的損耗,往往稱(chēng)為物理型損耗,也稱(chēng)為有形損耗,或?qū)嶓w性貶值。②新技術(shù)的推廣和應(yīng)用使企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比技術(shù)方面相對(duì)落后,性能、價(jià)格上發(fā)生變化。這些情況都是無(wú)形的,稱(chēng)為功能性損耗。另外一種情況是由于資產(chǎn)外部環(huán)境或宏觀(guān)政策的影響導(dǎo)致資產(chǎn)的一種貶值。
功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對(duì)落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值是由于國(guó)家政策因素或宏觀(guān)調(diào)控因素影響這個(gè)資產(chǎn),該資產(chǎn)往往表現(xiàn)為閑置、使用價(jià)值不能很好發(fā)揮。
例如在北京不能使用泡沫的一次性飯盒,生產(chǎn)泡沫的機(jī)器會(huì)閑置,這就是它的經(jīng)濟(jì)性貶值。
再例如生產(chǎn)蘇丹紅,生產(chǎn)出來(lái)的蘇丹紅用在食品行業(yè)國(guó)家是不允許的。機(jī)器設(shè)備的閑置不是設(shè)備本身不能使用,而是國(guó)家規(guī)定不允許使用這種產(chǎn)品導(dǎo)致這種設(shè)備閑置而產(chǎn)生的貶值是經(jīng)濟(jì)性貶值。
從資產(chǎn)成本法來(lái)確定其價(jià)值時(shí),明確兩點(diǎn):(1)資產(chǎn)的價(jià)值取決于它的成本;(2)它的價(jià)值是一個(gè)變量,變量是由它的損耗決定的。
(二)采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件:
1、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料;
2、形成資產(chǎn)價(jià)值耗費(fèi)是必須的。
二、成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算
1、基本公式可表述為:
被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值
2、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟:
①確定被評(píng)估資產(chǎn),并估算重置成本;
②確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限;
③估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值;
④計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。
(一)重置成本的估算
1、重置核算法
2、物價(jià)指數(shù)法
3、功能價(jià)值法
4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法
(1)重置核算法
是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成,把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式,將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。
重置成本=直接成本+間接成本
(2)物價(jià)指數(shù)法
物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上,通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。計(jì)算公式為:
資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)
或者為:
資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×(1±物價(jià)變動(dòng)指數(shù))
(3)功能價(jià)值法
也稱(chēng)生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物,計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例,據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為:
被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量
(二)實(shí)體性貶值及其估算
(三)功能性貶值及估算
(四)經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算
(五)成新率及其估算
三、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)
(一) 運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序
1、確定被評(píng)估資產(chǎn),并估算重置成本;
2、確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限;
3、估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值;
4、計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。
(二) 成本法的優(yōu)缺點(diǎn)
采用成本法的優(yōu)點(diǎn)
1、比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗,評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理;
2、有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估;
3、在不易計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)收益或難以取得市場(chǎng)參考物條件下可廣泛地應(yīng)用;
4、有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。
采用成本法的缺點(diǎn)
1、工作量較大;
2、以歷史資料為依據(jù)確定目前價(jià)值,必須充分分析這種假設(shè)的可行性;
3、經(jīng)濟(jì)性貶值不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。
第三節(jié) 收益法
一、收益法及其適用的前提條件
二、收益法應(yīng)用的形式
三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定
四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)
一、收益法及其適用的前提條件
收益法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值,借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。這里面估算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)的預(yù)期收益,再將未來(lái)的預(yù)期收益以一定的或者適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn),折現(xiàn)成現(xiàn)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。這種方法里面不難看出,資產(chǎn)的價(jià)值取決于它的效用,也就是它未來(lái)的預(yù)期收益,未來(lái)的預(yù)期收益越高,它的效用越大,資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值也就越高,所以說(shuō)資產(chǎn)的價(jià)值由它的使用價(jià)值來(lái)決定,體現(xiàn)在它未來(lái)的效用上。
二、收益法應(yīng)用的形式
(一)資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況
(二)資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期的情況
(一)資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況
三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定
(一)收益額
收益額是未來(lái)預(yù)期收益。它根據(jù)資產(chǎn)帶來(lái)的效用確定,但是往往在評(píng)估過(guò)程中,對(duì)資產(chǎn)未來(lái)的收益很難區(qū)分,例如資產(chǎn)不是單獨(dú)帶來(lái)收益的,它不具有整體的獲利能力。在這種情況下應(yīng)該有一個(gè)收益的分成比例問(wèn)題,在評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)過(guò)程中,某一項(xiàng)技術(shù)或某一項(xiàng)專(zhuān)利,并不是說(shuō)這項(xiàng)技術(shù)帶來(lái)的收益是產(chǎn)品帶來(lái)的所有利潤(rùn),因?yàn)樗€有有形資產(chǎn)。
(二)折現(xiàn)率和資本化率
1、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
2、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率(財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn))
包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),主要是資金的問(wèn)題;市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品在市場(chǎng)上是否有競(jìng)爭(zhēng)力;管理風(fēng)險(xiǎn)是資產(chǎn)能不能達(dá)到它的使用效果,如果達(dá)不到它的收益也不好確定。帶來(lái)收益的能力很容易受到影響,導(dǎo)致資產(chǎn)不能正常使用,也可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是以國(guó)庫(kù)券、銀行存款利率來(lái)確定的,而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)社會(huì)行業(yè)平均收益水平確定。
3、通貨膨脹率
(三)收益期限
是指資產(chǎn)發(fā)生效用的年限,可以根據(jù)國(guó)家規(guī)定的一些年限來(lái)確定,還可以根據(jù)資產(chǎn)本身的情況來(lái)確定;還可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定。經(jīng)濟(jì)壽命并不是法定壽命。比如我國(guó)規(guī)定車(chē)輛的報(bào)廢年限為15年,在確定它的收益期對(duì)于運(yùn)營(yíng)車(chē)輛就可以按照15年的標(biāo)準(zhǔn)還剩多少年確定收益期限,但有一些車(chē)使用保管較好,幾年后還可以重新使用,注意它的收益期限是受什么樣的規(guī)定來(lái)限制的。再例如淘汰的電腦還可以使用,在確定收益期還可用很長(zhǎng)時(shí)間,但是它的效用發(fā)揮已經(jīng)達(dá)到了它的經(jīng)濟(jì)壽命,不能夠滿(mǎn)足對(duì)它使用的需要。所以說(shuō)對(duì)它的經(jīng)濟(jì)壽命已經(jīng)到期。
三個(gè)指標(biāo)的收益額是和本身資產(chǎn)的效用是相對(duì)應(yīng)的,不能把別的資產(chǎn)的收益帶入,這樣就會(huì)出現(xiàn)高的評(píng)估結(jié)果;折現(xiàn)率要考慮無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率;收益期限主要考慮國(guó)家法定的年限和經(jīng)濟(jì)壽命。
四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)
(一)收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序
1、收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況的信息資料;
2、計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì);
3、預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益,確定折現(xiàn)率或資本化率;
4、將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理,確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。
(二) 收益法的優(yōu)缺點(diǎn)
1、收益法的優(yōu)點(diǎn)
(1)能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值;
(2)與投資決策相結(jié)合,應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受。
2、收益法的缺點(diǎn)
(1)預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大,受較強(qiáng)的主觀(guān)判斷和未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)因素的影響;
(2)在評(píng)估中適用范圍較小,一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。
第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇
資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系
(一)資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系
評(píng)估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的,其目標(biāo)就是獲得令人信服的可靠的評(píng)估價(jià)值。成本和市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的分析通常是收益法運(yùn)用中不可缺少的部分;同樣的,折現(xiàn)和資本化的運(yùn)用也時(shí)常運(yùn)用于市場(chǎng)法和成本法中。例如,市場(chǎng)法中分析和調(diào)整參照物價(jià)格與被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的差異因素,會(huì)用到折現(xiàn)和資本化的技巧;在成本法中,對(duì)功能性貶值等的確定也要采用折現(xiàn)和資本化的方法。一般來(lái)說(shuō),成本法、收益法的運(yùn)用都是建立在現(xiàn)行市價(jià)基礎(chǔ)之上,只是它們的運(yùn)用不像市場(chǎng)法運(yùn)用表現(xiàn)得那么直接而已。
(二)市場(chǎng)法與成本法的區(qū)別
(1)從買(mǎi)者和賣(mài)者的角度考慮不一樣;
(2)市場(chǎng)法市價(jià)和成本法的價(jià)格包含的內(nèi)涵不一樣;
(3)市場(chǎng)法和它的原始成本沒(méi)有直接關(guān)系,而成本法和它的歷史成本是有直接關(guān)系的;
(4)成本是按照它的重置成本(全新的重置成本),全新重置成本就是重新購(gòu)置一臺(tái)全新的資產(chǎn)所花費(fèi)的全部支出扣減各項(xiàng)損耗來(lái)確定的,而市場(chǎng)法是按照它選定一定的參照物進(jìn)行功能價(jià)值因素調(diào)整,而得到評(píng)估值的一種方法。
(三)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇
1、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型相適應(yīng)。價(jià)值類(lèi)型由它的資產(chǎn)特定的評(píng)估目的來(lái)決定。
2、資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn),是有形資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)等,往往要求有不同的評(píng)估方法與之相適應(yīng)。同時(shí),資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的理化狀態(tài)不同,所要求的評(píng)估方法也往往不同。
3、評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。
要求掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本方法、評(píng)估基本方法的運(yùn)用及方法中各個(gè)指標(biāo)的確定。
第一節(jié) 市場(chǎng)法
一、市場(chǎng)法的定義
二、市場(chǎng)法運(yùn)用的前提條件
三、用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟和計(jì)算途徑
四、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)
一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件
(一)市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同,并將類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。
市場(chǎng)法目前是最簡(jiǎn)單、的方法。
(二)市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件
1、需要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng);
2、被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。
二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟
1、明確評(píng)估對(duì)象;
2、進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查,收集相同或相類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料,尋找參照物;
3、分析整理資料并驗(yàn)證其真實(shí)性,判斷選擇參照物;
4、把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較;
5、分析調(diào)整差異,做出結(jié)論。
三、市場(chǎng)法具體計(jì)算途徑
(一)直接法
直接法是指在市場(chǎng)上能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià),并依其現(xiàn)行價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的一種方法。
比如要評(píng)估某小區(qū)的一套房子,房子還沒(méi)有賣(mài)完,房子的價(jià)格可以按評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格來(lái)確定,因?yàn)榉孔邮峭耆嗤摹?BR> (二)市價(jià)類(lèi)比法
市價(jià)類(lèi)比法是指評(píng)估資產(chǎn)時(shí),在公開(kāi)市場(chǎng)上找不到與之完全相同的資產(chǎn),但在公開(kāi)市場(chǎng)上能找到與之相類(lèi)似的資產(chǎn),以此為參照物,并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整,從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其基本計(jì)算公式為:
評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格+Σ評(píng)估對(duì)象比參照物優(yōu)異的價(jià)格差額-Σ參照物比評(píng)估對(duì)象優(yōu)異的價(jià)格差額
或者為:評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格×(1±調(diào)整系數(shù))
不同的資產(chǎn)所調(diào)整的系數(shù)是根據(jù)調(diào)整的因素而定的。
四、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)
(一)運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序1、明確評(píng)估對(duì)象。
2、進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查,收集相同或相類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料,尋找參照物。
3、分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性,判斷選擇參照物。
4、把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較。
5、分析調(diào)整差異,得出結(jié)論。
(二)市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)
市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在:
1、 能夠客觀(guān)反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況,其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得,評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格;
2、 評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。
市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在:
1、 需要有公開(kāi)及活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ),有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用;
2、 不適用于專(zhuān)用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn),以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。
第二節(jié) 成本法
一、成本法及其適用的前提條件
二、成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算
三、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)
一、成本法及其適用的前提條件
(一)成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。
從資產(chǎn)評(píng)估成本法的概念來(lái)講,它是先確定它的重置成本,再扣減其各項(xiàng)損耗,這個(gè)方法的理論依據(jù)有兩個(gè):(1)資產(chǎn)的價(jià)值取決于成本,成本越高,評(píng)估價(jià)值就越高;在確定資產(chǎn)價(jià)值成本時(shí),重置成本與原始成本在價(jià)值內(nèi)涵上是一樣的。
(2)資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。它是隨著資產(chǎn)本身的使用過(guò)程而產(chǎn)生變化的。一般有兩種情況:①資產(chǎn)在使用過(guò)程中有一些磨損而產(chǎn)生的損耗,往往稱(chēng)為物理型損耗,也稱(chēng)為有形損耗,或?qū)嶓w性貶值。②新技術(shù)的推廣和應(yīng)用使企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比技術(shù)方面相對(duì)落后,性能、價(jià)格上發(fā)生變化。這些情況都是無(wú)形的,稱(chēng)為功能性損耗。另外一種情況是由于資產(chǎn)外部環(huán)境或宏觀(guān)政策的影響導(dǎo)致資產(chǎn)的一種貶值。
功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對(duì)落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值是由于國(guó)家政策因素或宏觀(guān)調(diào)控因素影響這個(gè)資產(chǎn),該資產(chǎn)往往表現(xiàn)為閑置、使用價(jià)值不能很好發(fā)揮。
例如在北京不能使用泡沫的一次性飯盒,生產(chǎn)泡沫的機(jī)器會(huì)閑置,這就是它的經(jīng)濟(jì)性貶值。
再例如生產(chǎn)蘇丹紅,生產(chǎn)出來(lái)的蘇丹紅用在食品行業(yè)國(guó)家是不允許的。機(jī)器設(shè)備的閑置不是設(shè)備本身不能使用,而是國(guó)家規(guī)定不允許使用這種產(chǎn)品導(dǎo)致這種設(shè)備閑置而產(chǎn)生的貶值是經(jīng)濟(jì)性貶值。
從資產(chǎn)成本法來(lái)確定其價(jià)值時(shí),明確兩點(diǎn):(1)資產(chǎn)的價(jià)值取決于它的成本;(2)它的價(jià)值是一個(gè)變量,變量是由它的損耗決定的。
(二)采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件:
1、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料;
2、形成資產(chǎn)價(jià)值耗費(fèi)是必須的。
二、成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算
1、基本公式可表述為:
被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值
2、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟:
①確定被評(píng)估資產(chǎn),并估算重置成本;
②確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限;
③估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值;
④計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。
(一)重置成本的估算
1、重置核算法
2、物價(jià)指數(shù)法
3、功能價(jià)值法
4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法
(1)重置核算法
是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成,把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式,將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。
重置成本=直接成本+間接成本
(2)物價(jià)指數(shù)法
物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上,通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。計(jì)算公式為:
資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)
或者為:
資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×(1±物價(jià)變動(dòng)指數(shù))
(3)功能價(jià)值法
也稱(chēng)生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物,計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例,據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為:
被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量
(二)實(shí)體性貶值及其估算
(三)功能性貶值及估算
(四)經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算
(五)成新率及其估算
三、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)
(一) 運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序
1、確定被評(píng)估資產(chǎn),并估算重置成本;
2、確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限;
3、估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值;
4、計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。
(二) 成本法的優(yōu)缺點(diǎn)
采用成本法的優(yōu)點(diǎn)
1、比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗,評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理;
2、有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估;
3、在不易計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)收益或難以取得市場(chǎng)參考物條件下可廣泛地應(yīng)用;
4、有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。
采用成本法的缺點(diǎn)
1、工作量較大;
2、以歷史資料為依據(jù)確定目前價(jià)值,必須充分分析這種假設(shè)的可行性;
3、經(jīng)濟(jì)性貶值不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。
第三節(jié) 收益法
一、收益法及其適用的前提條件
二、收益法應(yīng)用的形式
三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定
四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)
一、收益法及其適用的前提條件
收益法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值,借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。這里面估算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)的預(yù)期收益,再將未來(lái)的預(yù)期收益以一定的或者適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn),折現(xiàn)成現(xiàn)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。這種方法里面不難看出,資產(chǎn)的價(jià)值取決于它的效用,也就是它未來(lái)的預(yù)期收益,未來(lái)的預(yù)期收益越高,它的效用越大,資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值也就越高,所以說(shuō)資產(chǎn)的價(jià)值由它的使用價(jià)值來(lái)決定,體現(xiàn)在它未來(lái)的效用上。
二、收益法應(yīng)用的形式
(一)資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況
(二)資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期的情況
(一)資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況
三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定
(一)收益額
收益額是未來(lái)預(yù)期收益。它根據(jù)資產(chǎn)帶來(lái)的效用確定,但是往往在評(píng)估過(guò)程中,對(duì)資產(chǎn)未來(lái)的收益很難區(qū)分,例如資產(chǎn)不是單獨(dú)帶來(lái)收益的,它不具有整體的獲利能力。在這種情況下應(yīng)該有一個(gè)收益的分成比例問(wèn)題,在評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)過(guò)程中,某一項(xiàng)技術(shù)或某一項(xiàng)專(zhuān)利,并不是說(shuō)這項(xiàng)技術(shù)帶來(lái)的收益是產(chǎn)品帶來(lái)的所有利潤(rùn),因?yàn)樗€有有形資產(chǎn)。
(二)折現(xiàn)率和資本化率
1、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
2、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率(財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn))
包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),主要是資金的問(wèn)題;市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品在市場(chǎng)上是否有競(jìng)爭(zhēng)力;管理風(fēng)險(xiǎn)是資產(chǎn)能不能達(dá)到它的使用效果,如果達(dá)不到它的收益也不好確定。帶來(lái)收益的能力很容易受到影響,導(dǎo)致資產(chǎn)不能正常使用,也可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是以國(guó)庫(kù)券、銀行存款利率來(lái)確定的,而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)社會(huì)行業(yè)平均收益水平確定。
3、通貨膨脹率
(三)收益期限
是指資產(chǎn)發(fā)生效用的年限,可以根據(jù)國(guó)家規(guī)定的一些年限來(lái)確定,還可以根據(jù)資產(chǎn)本身的情況來(lái)確定;還可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定。經(jīng)濟(jì)壽命并不是法定壽命。比如我國(guó)規(guī)定車(chē)輛的報(bào)廢年限為15年,在確定它的收益期對(duì)于運(yùn)營(yíng)車(chē)輛就可以按照15年的標(biāo)準(zhǔn)還剩多少年確定收益期限,但有一些車(chē)使用保管較好,幾年后還可以重新使用,注意它的收益期限是受什么樣的規(guī)定來(lái)限制的。再例如淘汰的電腦還可以使用,在確定收益期還可用很長(zhǎng)時(shí)間,但是它的效用發(fā)揮已經(jīng)達(dá)到了它的經(jīng)濟(jì)壽命,不能夠滿(mǎn)足對(duì)它使用的需要。所以說(shuō)對(duì)它的經(jīng)濟(jì)壽命已經(jīng)到期。
三個(gè)指標(biāo)的收益額是和本身資產(chǎn)的效用是相對(duì)應(yīng)的,不能把別的資產(chǎn)的收益帶入,這樣就會(huì)出現(xiàn)高的評(píng)估結(jié)果;折現(xiàn)率要考慮無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率;收益期限主要考慮國(guó)家法定的年限和經(jīng)濟(jì)壽命。
四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)
(一)收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序
1、收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況的信息資料;
2、計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì);
3、預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益,確定折現(xiàn)率或資本化率;
4、將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理,確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。
(二) 收益法的優(yōu)缺點(diǎn)
1、收益法的優(yōu)點(diǎn)
(1)能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值;
(2)與投資決策相結(jié)合,應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受。
2、收益法的缺點(diǎn)
(1)預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大,受較強(qiáng)的主觀(guān)判斷和未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)因素的影響;
(2)在評(píng)估中適用范圍較小,一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。
第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇
資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系
(一)資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系
評(píng)估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的,其目標(biāo)就是獲得令人信服的可靠的評(píng)估價(jià)值。成本和市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的分析通常是收益法運(yùn)用中不可缺少的部分;同樣的,折現(xiàn)和資本化的運(yùn)用也時(shí)常運(yùn)用于市場(chǎng)法和成本法中。例如,市場(chǎng)法中分析和調(diào)整參照物價(jià)格與被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的差異因素,會(huì)用到折現(xiàn)和資本化的技巧;在成本法中,對(duì)功能性貶值等的確定也要采用折現(xiàn)和資本化的方法。一般來(lái)說(shuō),成本法、收益法的運(yùn)用都是建立在現(xiàn)行市價(jià)基礎(chǔ)之上,只是它們的運(yùn)用不像市場(chǎng)法運(yùn)用表現(xiàn)得那么直接而已。
(二)市場(chǎng)法與成本法的區(qū)別
(1)從買(mǎi)者和賣(mài)者的角度考慮不一樣;
(2)市場(chǎng)法市價(jià)和成本法的價(jià)格包含的內(nèi)涵不一樣;
(3)市場(chǎng)法和它的原始成本沒(méi)有直接關(guān)系,而成本法和它的歷史成本是有直接關(guān)系的;
(4)成本是按照它的重置成本(全新的重置成本),全新重置成本就是重新購(gòu)置一臺(tái)全新的資產(chǎn)所花費(fèi)的全部支出扣減各項(xiàng)損耗來(lái)確定的,而市場(chǎng)法是按照它選定一定的參照物進(jìn)行功能價(jià)值因素調(diào)整,而得到評(píng)估值的一種方法。
(三)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇
1、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型相適應(yīng)。價(jià)值類(lèi)型由它的資產(chǎn)特定的評(píng)估目的來(lái)決定。
2、資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn),是有形資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)等,往往要求有不同的評(píng)估方法與之相適應(yīng)。同時(shí),資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的理化狀態(tài)不同,所要求的評(píng)估方法也往往不同。
3、評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。