三、集體土地使用權(quán)
（一）概述
集體土地使用權(quán)是符合法律規(guī)定的用地者按照一定土地用途而以一定方式使用集體土地的權(quán)利。
1、集體土地使用權(quán)的特征：
(1)主體的特定性。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)，鄉(xiāng) (鎮(zhèn))、村公益性組織及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他單位和個人，可以依法取得集體土地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)主體一般為特殊主體，對其身份資格多有限制，主要由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員，集體經(jīng)濟組織設(shè)立的企業(yè)和公益性組織擔當，只有法律規(guī)定允許的個別情況下，才可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人擔當。這與現(xiàn)行法禁止或限制非農(nóng)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是一個問題的兩個方面。因此，從總體上來講，集體土地使用權(quán)是靜態(tài)的權(quán)利，集體土地使用權(quán)人對集體土地所有者一般具有身份上的歸屬性或依賴性。中華考試論壇
(2)用途、取得與權(quán)利內(nèi)容的相關(guān)性。集體土地使用權(quán)按用途劃分為農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)和非農(nóng)公益用地使用權(quán)。關(guān)于權(quán)利的分類，集體土地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)有所不同。后者主要以權(quán)利的取得方式進行分類，在分類中土地用途并不起決定性作用；但前者從現(xiàn)行制度來看主要以上地用途做分類基礎(chǔ)，不同用途的土地，其使用權(quán)采用不同方式取得，進而具有不同的權(quán)利內(nèi)容。
集體土地所有者及其代表可依法通過承包、分配、投資、撥付等方式向符合法律規(guī)定的用地者提供集體土地使用權(quán)。按土地用途進行分類的各項集體土地使用權(quán)可以分別對應(yīng)有不同的取得方式。如農(nóng)用地使用權(quán)的取得方式為承包(因此又被稱為“土地承包經(jīng)營權(quán)”)，其中主要采用帶有社會保障性質(zhì)的與集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員身份密切相關(guān)的家庭承包方式，此外也可采用招標、拍賣及公開協(xié)商等承包方式；宅基地使用權(quán)的取得方式為分配；非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的取得方式為投資；非農(nóng)公益用地使用權(quán)的取得方式為撥付。
(3)權(quán)利交易的受限制性。國家為保護耕地及壟斷建設(shè)用地一級市場，限制非農(nóng)業(yè)性集體土地使用權(quán)交易。土地管理法規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
2、集體土地使用權(quán)的確認。集體土地使用權(quán)經(jīng)登記確認，分兩種情況：(1)土地承包經(jīng)營權(quán)。農(nóng)村土地承包法規(guī)定：縣級以上地方人民政府應(yīng)當向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權(quán)。(2)非農(nóng)用地使用權(quán)。土地管理法規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。
3、集體土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。集體土地使用權(quán)人對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)是不言而喻的。但不同的集體土地使用權(quán)人在對土地行使收益權(quán)、處分權(quán)方面存在很大差異。相比較而言，土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容最充分；而非農(nóng)公益用地使用權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容最欠缺，其對土地只享有占有權(quán)、使用權(quán)，幾乎不擁有收益權(quán)、處分權(quán)。因此，一般而言，集體土地使用權(quán)人對集體土地享有占有權(quán)、使用權(quán)，依土地用途之不同及權(quán)利取得方式之不同享有不同的收益權(quán)、處分權(quán)。但對依法或依約定不屬于集體土地使用權(quán)客體的土地空間范圍和物，不得行使上述權(quán)利。
4、集體土地使用權(quán)的終止。依據(jù)土地管理法的規(guī)定，集體土地使用權(quán)因下列情形而終止：
(1)國家征用集體所有土地（此種情形終止集體土地使用權(quán)的，集體經(jīng)濟組織應(yīng)將其獲得的征地補償安置費，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定支付給原集體土地使用權(quán)人作為補償，或者以其他方式對原集體土地使用權(quán)人進行補償安置。）；
(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要收回集體土地使用權(quán)的（此種情形終止集體土地使用權(quán)的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對原集體土地使用權(quán)人給予適當?shù)难a償）；
(3)用地者撤銷、遷移等而停止使用集體土地的；
(4)用地者違法或違約被集體土地所有者收回土地使用權(quán)的。例如，依據(jù)土地管理法第37條的規(guī)定，承包土地的單位或者個人連續(xù)兩年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當終止承包合同，收回發(fā)包的土地。
土地承包經(jīng)營權(quán)的終止情形及法律后果，還應(yīng)依據(jù)農(nóng)村土地承包法的規(guī)定確定。
（二）土地承包經(jīng)營權(quán)
土地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或者其他單位、個人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的，用于農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營活動的有期限限制的集體土地使用權(quán)。
1、土地承包經(jīng)營權(quán)的主體。土地承包經(jīng)營權(quán)可由本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依法取得，也可由本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人依法取得。
2、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得。土地承包經(jīng)營權(quán)通過承包方式取得。
本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員通過承包方式取得農(nóng)用地使用權(quán)的，其承包年限為：（a）耕地的承包期限為30年；（b）草地的承包期限為30--50年；（c）林地的承包期限為30--70年。
土地承包方案必須經(jīng)村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表同意。本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人通過承包方式取得農(nóng)用地使用權(quán)的，其權(quán)利的取得，必須經(jīng)村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。
3、土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容與限制。土地承包經(jīng)營權(quán)人在承包期限內(nèi)，對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)。
土地承包經(jīng)營權(quán)人可將其享有的土地權(quán)利轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或以其他方式流轉(zhuǎn)。
當承包地被依法征用、占用時，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補償。
土地承包經(jīng)營權(quán)人不得擅自改變權(quán)利取得時確定的農(nóng)業(yè)土地用途，不得擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地。農(nóng)、林、牧、漁業(yè)用地之間用途的轉(zhuǎn)變，依有關(guān)法律規(guī)定，并不得違反承包合同的約定。
4、土地承包經(jīng)營權(quán)收回、調(diào)整與保護。承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承包方對其在承包地上的投入而提高土地生產(chǎn)能力的，有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。
承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得調(diào)整承包地。因自然災(zāi)害嚴重毀損承包地等特殊情形，而對承包地做個別調(diào)整的，承包土地的調(diào)整方案，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意并須經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準。承包合同約定不得調(diào)整的，按照其約定。
（三）宅基地使用權(quán)
宅基地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其內(nèi)部成員用于建造住宅的，沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。
1、宅基地使用權(quán)的主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員符合建房申請宅基地條件的，依法享有宅基地使用權(quán)。非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，不得申請取得宅基地使用權(quán)。
2、宅基地使用權(quán)的取得。農(nóng)村村民申請住宅用地，應(yīng)經(jīng)依法審批。經(jīng)依法審批后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地使用權(quán)。
3、宅基地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。宅基地使用權(quán)人對宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租房屋及宅基地使用權(quán)再申請宅基地的，不予批準。
（四）非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)
非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過投資的方式向符合條件的從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性活動的用地者提供的集體土地使用權(quán)。
1、非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可設(shè)立獨資經(jīng)營的企業(yè)，將符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地提供給企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，土地使用權(quán)由該集體經(jīng)濟組織或企業(yè)享有。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過以符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)作價入股或出資及聯(lián)營的形式與其他單位、個人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用由該企業(yè)享有。但屬于非法人聯(lián)營企業(yè)的，土地使用權(quán)仍由該集體經(jīng)濟組織享有。
非上述農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)，不得申請取得或者繼受取得非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)。其應(yīng)依法申請取得或者繼受取得國有土地使用權(quán)。
2、非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的取得。申請取得非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)，應(yīng)經(jīng)依法審批。土地使用權(quán)作價金額參照國家建設(shè)征用集體土地的標準確定。
3、非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)人對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)，其收益權(quán)按照有關(guān)公司法、合伙企業(yè)法的規(guī)定或依約定處置。
非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租，但因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)的，應(yīng)辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)，向國家上繳土地使用權(quán)出讓金。破產(chǎn)、兼并、分立后繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)取得國有出讓土地使用權(quán)。
非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)可與廠房一同設(shè)定抵押。設(shè)定抵押須經(jīng)集體土地所有者同意，并出具書面證明。抵押權(quán)實現(xiàn)拍賣，變賣抵押物時，須辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)。拍賣、變賣所得價款，應(yīng)先扣除征地補償安置費付給集體土地所有者(集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項權(quán)利的除外)，并扣除出讓金上繳國家，余額依擔保法規(guī)定處置。
（五）非農(nóng)公益用地使用權(quán)
非農(nóng)公益用地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者其依法設(shè)立的公益性組織，對用于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體土地使用權(quán)。
1、非農(nóng)公益用地使用權(quán)的主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依法對用于本集體經(jīng)濟組織公益性活動的非農(nóng)用地享有土地使用權(quán)，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法設(shè)立的學(xué)校等公益性組織也可對用于其從事公益性活動的非農(nóng)用地享有土地使用權(quán)。
2、非農(nóng)公益用地使用權(quán)的取得。（a）鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用集體所有土地的，應(yīng)經(jīng)依法審批。（b）依法審批后，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撥付，用地申請人取得非農(nóng)公益性用地使用權(quán)。（c）用地申請人為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，不經(jīng)撥付徑自取得非農(nóng)公益用地使用權(quán)。
3、非農(nóng)公益用地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。非農(nóng)公益用地使用權(quán)人對土地享有占有權(quán)和使用權(quán)。
非農(nóng)公益用地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途，不得擅自將士地用于經(jīng)營活動，不得將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。
（一）概述
集體土地使用權(quán)是符合法律規(guī)定的用地者按照一定土地用途而以一定方式使用集體土地的權(quán)利。
1、集體土地使用權(quán)的特征：
(1)主體的特定性。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)，鄉(xiāng) (鎮(zhèn))、村公益性組織及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他單位和個人，可以依法取得集體土地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)主體一般為特殊主體，對其身份資格多有限制，主要由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員，集體經(jīng)濟組織設(shè)立的企業(yè)和公益性組織擔當，只有法律規(guī)定允許的個別情況下，才可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人擔當。這與現(xiàn)行法禁止或限制非農(nóng)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是一個問題的兩個方面。因此，從總體上來講，集體土地使用權(quán)是靜態(tài)的權(quán)利，集體土地使用權(quán)人對集體土地所有者一般具有身份上的歸屬性或依賴性。中華考試論壇
(2)用途、取得與權(quán)利內(nèi)容的相關(guān)性。集體土地使用權(quán)按用途劃分為農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)和非農(nóng)公益用地使用權(quán)。關(guān)于權(quán)利的分類，集體土地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)有所不同。后者主要以權(quán)利的取得方式進行分類，在分類中土地用途并不起決定性作用；但前者從現(xiàn)行制度來看主要以上地用途做分類基礎(chǔ)，不同用途的土地，其使用權(quán)采用不同方式取得，進而具有不同的權(quán)利內(nèi)容。
集體土地所有者及其代表可依法通過承包、分配、投資、撥付等方式向符合法律規(guī)定的用地者提供集體土地使用權(quán)。按土地用途進行分類的各項集體土地使用權(quán)可以分別對應(yīng)有不同的取得方式。如農(nóng)用地使用權(quán)的取得方式為承包(因此又被稱為“土地承包經(jīng)營權(quán)”)，其中主要采用帶有社會保障性質(zhì)的與集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員身份密切相關(guān)的家庭承包方式，此外也可采用招標、拍賣及公開協(xié)商等承包方式；宅基地使用權(quán)的取得方式為分配；非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的取得方式為投資；非農(nóng)公益用地使用權(quán)的取得方式為撥付。
(3)權(quán)利交易的受限制性。國家為保護耕地及壟斷建設(shè)用地一級市場，限制非農(nóng)業(yè)性集體土地使用權(quán)交易。土地管理法規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
2、集體土地使用權(quán)的確認。集體土地使用權(quán)經(jīng)登記確認，分兩種情況：(1)土地承包經(jīng)營權(quán)。農(nóng)村土地承包法規(guī)定：縣級以上地方人民政府應(yīng)當向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權(quán)。(2)非農(nóng)用地使用權(quán)。土地管理法規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。
3、集體土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。集體土地使用權(quán)人對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)是不言而喻的。但不同的集體土地使用權(quán)人在對土地行使收益權(quán)、處分權(quán)方面存在很大差異。相比較而言，土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容最充分；而非農(nóng)公益用地使用權(quán)人的權(quán)利內(nèi)容最欠缺，其對土地只享有占有權(quán)、使用權(quán)，幾乎不擁有收益權(quán)、處分權(quán)。因此，一般而言，集體土地使用權(quán)人對集體土地享有占有權(quán)、使用權(quán)，依土地用途之不同及權(quán)利取得方式之不同享有不同的收益權(quán)、處分權(quán)。但對依法或依約定不屬于集體土地使用權(quán)客體的土地空間范圍和物，不得行使上述權(quán)利。
4、集體土地使用權(quán)的終止。依據(jù)土地管理法的規(guī)定，集體土地使用權(quán)因下列情形而終止：
(1)國家征用集體所有土地（此種情形終止集體土地使用權(quán)的，集體經(jīng)濟組織應(yīng)將其獲得的征地補償安置費，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定支付給原集體土地使用權(quán)人作為補償，或者以其他方式對原集體土地使用權(quán)人進行補償安置。）；
(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要收回集體土地使用權(quán)的（此種情形終止集體土地使用權(quán)的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對原集體土地使用權(quán)人給予適當?shù)难a償）；
(3)用地者撤銷、遷移等而停止使用集體土地的；
(4)用地者違法或違約被集體土地所有者收回土地使用權(quán)的。例如，依據(jù)土地管理法第37條的規(guī)定，承包土地的單位或者個人連續(xù)兩年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當終止承包合同，收回發(fā)包的土地。
土地承包經(jīng)營權(quán)的終止情形及法律后果，還應(yīng)依據(jù)農(nóng)村土地承包法的規(guī)定確定。
（二）土地承包經(jīng)營權(quán)
土地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或者其他單位、個人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的，用于農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營活動的有期限限制的集體土地使用權(quán)。
1、土地承包經(jīng)營權(quán)的主體。土地承包經(jīng)營權(quán)可由本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依法取得，也可由本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人依法取得。
2、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得。土地承包經(jīng)營權(quán)通過承包方式取得。
本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員通過承包方式取得農(nóng)用地使用權(quán)的，其承包年限為：（a）耕地的承包期限為30年；（b）草地的承包期限為30--50年；（c）林地的承包期限為30--70年。
土地承包方案必須經(jīng)村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表同意。本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人通過承包方式取得農(nóng)用地使用權(quán)的，其權(quán)利的取得，必須經(jīng)村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。
3、土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容與限制。土地承包經(jīng)營權(quán)人在承包期限內(nèi)，對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)。
土地承包經(jīng)營權(quán)人可將其享有的土地權(quán)利轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或以其他方式流轉(zhuǎn)。
當承包地被依法征用、占用時，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補償。
土地承包經(jīng)營權(quán)人不得擅自改變權(quán)利取得時確定的農(nóng)業(yè)土地用途，不得擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地。農(nóng)、林、牧、漁業(yè)用地之間用途的轉(zhuǎn)變，依有關(guān)法律規(guī)定，并不得違反承包合同的約定。
4、土地承包經(jīng)營權(quán)收回、調(diào)整與保護。承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承包方對其在承包地上的投入而提高土地生產(chǎn)能力的，有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。
承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得調(diào)整承包地。因自然災(zāi)害嚴重毀損承包地等特殊情形，而對承包地做個別調(diào)整的，承包土地的調(diào)整方案，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意并須經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準。承包合同約定不得調(diào)整的，按照其約定。
（三）宅基地使用權(quán)
宅基地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其內(nèi)部成員用于建造住宅的，沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。
1、宅基地使用權(quán)的主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員符合建房申請宅基地條件的，依法享有宅基地使用權(quán)。非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，不得申請取得宅基地使用權(quán)。
2、宅基地使用權(quán)的取得。農(nóng)村村民申請住宅用地，應(yīng)經(jīng)依法審批。經(jīng)依法審批后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地使用權(quán)。
3、宅基地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。宅基地使用權(quán)人對宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租房屋及宅基地使用權(quán)再申請宅基地的，不予批準。
（四）非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)
非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過投資的方式向符合條件的從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性活動的用地者提供的集體土地使用權(quán)。
1、非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可設(shè)立獨資經(jīng)營的企業(yè)，將符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地提供給企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，土地使用權(quán)由該集體經(jīng)濟組織或企業(yè)享有。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過以符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)作價入股或出資及聯(lián)營的形式與其他單位、個人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用由該企業(yè)享有。但屬于非法人聯(lián)營企業(yè)的，土地使用權(quán)仍由該集體經(jīng)濟組織享有。
非上述農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)，不得申請取得或者繼受取得非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)。其應(yīng)依法申請取得或者繼受取得國有土地使用權(quán)。
2、非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的取得。申請取得非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)，應(yīng)經(jīng)依法審批。土地使用權(quán)作價金額參照國家建設(shè)征用集體土地的標準確定。
3、非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)人對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)，其收益權(quán)按照有關(guān)公司法、合伙企業(yè)法的規(guī)定或依約定處置。
非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租，但因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)的，應(yīng)辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)，向國家上繳土地使用權(quán)出讓金。破產(chǎn)、兼并、分立后繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)取得國有出讓土地使用權(quán)。
非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)可與廠房一同設(shè)定抵押。設(shè)定抵押須經(jīng)集體土地所有者同意，并出具書面證明。抵押權(quán)實現(xiàn)拍賣，變賣抵押物時，須辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)。拍賣、變賣所得價款，應(yīng)先扣除征地補償安置費付給集體土地所有者(集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項權(quán)利的除外)，并扣除出讓金上繳國家，余額依擔保法規(guī)定處置。
（五）非農(nóng)公益用地使用權(quán)
非農(nóng)公益用地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者其依法設(shè)立的公益性組織，對用于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體土地使用權(quán)。
1、非農(nóng)公益用地使用權(quán)的主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依法對用于本集體經(jīng)濟組織公益性活動的非農(nóng)用地享有土地使用權(quán)，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法設(shè)立的學(xué)校等公益性組織也可對用于其從事公益性活動的非農(nóng)用地享有土地使用權(quán)。
2、非農(nóng)公益用地使用權(quán)的取得。（a）鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用集體所有土地的，應(yīng)經(jīng)依法審批。（b）依法審批后，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撥付，用地申請人取得非農(nóng)公益性用地使用權(quán)。（c）用地申請人為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，不經(jīng)撥付徑自取得非農(nóng)公益用地使用權(quán)。
3、非農(nóng)公益用地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。非農(nóng)公益用地使用權(quán)人對土地享有占有權(quán)和使用權(quán)。
非農(nóng)公益用地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途，不得擅自將士地用于經(jīng)營活動，不得將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。