二、國有土地使用權(quán)
（一）概述
國有土地使用權(quán)是用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定權(quán)利內(nèi)容的，與所有權(quán)相分離的，對國有土地所享有的用益性民事財產(chǎn)權(quán)利。
1、國有土地使用權(quán)的特征：(1)主體的廣泛性。在我國．國有土地使用權(quán)主體多為一般主體，對其身份資格多無特別限定。境內(nèi)外法人、非法人組織及公民個人可依法取得國有土地使用權(quán)。而集體土地使用權(quán)主體多為特殊主體。(2)取得方式的多樣性。（a）國有土地所有者代表可依法通過出讓(含以出讓金作價出資或入股)、租賃或劃撥等方式將國有土地使用權(quán)讓與土地使用者。據(jù)此用地者原始取得國有土地使用權(quán)。（b）用地者也可依法通過市場交易的方式，繼受取得國有土地使用權(quán)。(3)內(nèi)容的差異性。在我國，國有土地使用權(quán)可因不同方式而取得，而取得方式之不同將導(dǎo)致權(quán)利內(nèi)容具有實質(zhì)性差異。
2、國有土地使用權(quán)的確認。國有土地使用權(quán)需經(jīng)法定登記予以確認。土地管理法規(guī)定，單位和個人使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)。
3、國有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。國有土地使用權(quán)人對國有土地享有占有權(quán)、使用權(quán)，并依權(quán)利取得方式之不同享有不同的收益權(quán)、處分權(quán)。但對于依法律或依約定不屬于國有土地使用權(quán)客體的土地空間范圍及物，不得行使上述權(quán)利。國有土地使用權(quán)人行使權(quán)利不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù)和權(quán)利設(shè)定時約定的義務(wù)。
4、國有土地使用權(quán)的終止。國有土地使用權(quán)因法律規(guī)定的情形而終止。一般說來，國有土地使用權(quán)終止的主要原因是國家依法收回土地使用權(quán)。除此之外，使用權(quán)人放棄使用或因特定原因停止使用；使用權(quán)人為自然人的，使用權(quán)人死亡后無人繼承，也可導(dǎo)致國有土地使用權(quán)的終止。
土地管理法規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)：
(1)為公共利益需要使用土地的；（此種情形應(yīng)當對土地使用權(quán)人給予適當補償。）
(2)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；（此種情形也應(yīng)當對土地使用權(quán)人給予適當補償。）
(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請而未獲批準的；
(4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
(5)公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。
（二）出讓土地使用權(quán)
出讓土地使用權(quán)是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權(quán)。
1、出讓土地使用權(quán)的主體。境內(nèi)外法人、非法人組織和公民個人可依法取得出讓土地使用權(quán)。但是，外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地，應(yīng)依法設(shè)立中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨資企業(yè)，享有該項權(quán)利。
2、出讓土地使用權(quán)的取得。出讓土地使用權(quán)的合法取得方式為拍賣、招標、協(xié)議。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地．應(yīng)當采取拍賣、招標方式出讓土地使用權(quán)。沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的。
土地使用者應(yīng)當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得出讓土地使用權(quán)。依雙方約定采取分期付款方式取得出讓土地使用權(quán)的，在未付清全部出讓金前，土地使用者領(lǐng)取臨時土地使用權(quán)證。
國家可將出讓土地使用權(quán)作價出資或人股作為對企業(yè)的投資，國家對企業(yè)享有相應(yīng)的投資者權(quán)益(股權(quán))，企業(yè)享有出讓土地使用權(quán)。
3、出讓土地使用權(quán)的年限。根據(jù)國務(wù)院的現(xiàn)行規(guī)定，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的年限，按土地用途分為以下幾種情況：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(5)綜合或者其他用地50年。(6)開發(fā)國有荒山、荒地、荒灘從事廣義的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，使用期限最長不得超過50年。
國有土地所有者代表與用地者可在不超過出讓年限的前提下，在出讓合同中約定出讓年限。
4、出讓土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。出讓土地使用權(quán)人在出讓使用期限內(nèi)依法對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)。分期付款取得出讓土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時土地使用權(quán)證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權(quán)。該部分處分權(quán)指出讓土地使用權(quán)人可依法將其享有的土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟活動。出讓土地使用權(quán)人對其使用土地上的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。
土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)定或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。土地使用者必須依土地使用權(quán)出讓合同的約定開發(fā)、利用土地，不得在法定或約定的期限內(nèi)閑置土地。土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須符合法定條件。
（三）劃撥土地使用權(quán)
劃撥土地使用權(quán)——是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。
1、劃撥土地使用權(quán)的范圍。下列用地的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權(quán)：(1)國家機關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
2、劃撥土地使用權(quán)的取得。用地者申請取得劃撥土地使用權(quán)需征用集體土地或占用其他用地者正在使用的國有土地的，申請用地者應(yīng)向集體土地所有者或原國有土地使用者支付土地補償安置費。
申請用地者取得劃撥土地使用權(quán)的土地為國有荒地、空地的，經(jīng)依法批準后，可無償取得。
3、內(nèi)容與限制。劃撥土地使用權(quán)人對劃撥土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。劃撥土地使用權(quán)人占有、使用劃撥土地所獲收益歸其享有，依法經(jīng)批準處分土地所獲收益按有關(guān)規(guī)定上繳國家后，余額歸其享有。劃撥土地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。
劃撥土地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途，轉(zhuǎn)讓、出租和抵押其權(quán)利須符合法定條件并履行法定手續(xù)。
（一）概述
國有土地使用權(quán)是用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定權(quán)利內(nèi)容的，與所有權(quán)相分離的，對國有土地所享有的用益性民事財產(chǎn)權(quán)利。
1、國有土地使用權(quán)的特征：(1)主體的廣泛性。在我國．國有土地使用權(quán)主體多為一般主體，對其身份資格多無特別限定。境內(nèi)外法人、非法人組織及公民個人可依法取得國有土地使用權(quán)。而集體土地使用權(quán)主體多為特殊主體。(2)取得方式的多樣性。（a）國有土地所有者代表可依法通過出讓(含以出讓金作價出資或入股)、租賃或劃撥等方式將國有土地使用權(quán)讓與土地使用者。據(jù)此用地者原始取得國有土地使用權(quán)。（b）用地者也可依法通過市場交易的方式，繼受取得國有土地使用權(quán)。(3)內(nèi)容的差異性。在我國，國有土地使用權(quán)可因不同方式而取得，而取得方式之不同將導(dǎo)致權(quán)利內(nèi)容具有實質(zhì)性差異。
2、國有土地使用權(quán)的確認。國有土地使用權(quán)需經(jīng)法定登記予以確認。土地管理法規(guī)定，單位和個人使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)。
3、國有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。國有土地使用權(quán)人對國有土地享有占有權(quán)、使用權(quán)，并依權(quán)利取得方式之不同享有不同的收益權(quán)、處分權(quán)。但對于依法律或依約定不屬于國有土地使用權(quán)客體的土地空間范圍及物，不得行使上述權(quán)利。國有土地使用權(quán)人行使權(quán)利不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù)和權(quán)利設(shè)定時約定的義務(wù)。
4、國有土地使用權(quán)的終止。國有土地使用權(quán)因法律規(guī)定的情形而終止。一般說來，國有土地使用權(quán)終止的主要原因是國家依法收回土地使用權(quán)。除此之外，使用權(quán)人放棄使用或因特定原因停止使用；使用權(quán)人為自然人的，使用權(quán)人死亡后無人繼承，也可導(dǎo)致國有土地使用權(quán)的終止。
土地管理法規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)：
(1)為公共利益需要使用土地的；（此種情形應(yīng)當對土地使用權(quán)人給予適當補償。）
(2)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；（此種情形也應(yīng)當對土地使用權(quán)人給予適當補償。）
(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請而未獲批準的；
(4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
(5)公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。
（二）出讓土地使用權(quán)
出讓土地使用權(quán)是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權(quán)。
1、出讓土地使用權(quán)的主體。境內(nèi)外法人、非法人組織和公民個人可依法取得出讓土地使用權(quán)。但是，外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地，應(yīng)依法設(shè)立中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨資企業(yè)，享有該項權(quán)利。
2、出讓土地使用權(quán)的取得。出讓土地使用權(quán)的合法取得方式為拍賣、招標、協(xié)議。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地．應(yīng)當采取拍賣、招標方式出讓土地使用權(quán)。沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的。
土地使用者應(yīng)當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得出讓土地使用權(quán)。依雙方約定采取分期付款方式取得出讓土地使用權(quán)的，在未付清全部出讓金前，土地使用者領(lǐng)取臨時土地使用權(quán)證。
國家可將出讓土地使用權(quán)作價出資或人股作為對企業(yè)的投資，國家對企業(yè)享有相應(yīng)的投資者權(quán)益(股權(quán))，企業(yè)享有出讓土地使用權(quán)。
3、出讓土地使用權(quán)的年限。根據(jù)國務(wù)院的現(xiàn)行規(guī)定，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的年限，按土地用途分為以下幾種情況：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(5)綜合或者其他用地50年。(6)開發(fā)國有荒山、荒地、荒灘從事廣義的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，使用期限最長不得超過50年。
國有土地所有者代表與用地者可在不超過出讓年限的前提下，在出讓合同中約定出讓年限。
4、出讓土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。出讓土地使用權(quán)人在出讓使用期限內(nèi)依法對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)。分期付款取得出讓土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時土地使用權(quán)證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權(quán)。該部分處分權(quán)指出讓土地使用權(quán)人可依法將其享有的土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟活動。出讓土地使用權(quán)人對其使用土地上的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。
土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)定或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。土地使用者必須依土地使用權(quán)出讓合同的約定開發(fā)、利用土地，不得在法定或約定的期限內(nèi)閑置土地。土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須符合法定條件。
（三）劃撥土地使用權(quán)
劃撥土地使用權(quán)——是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。
1、劃撥土地使用權(quán)的范圍。下列用地的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權(quán)：(1)國家機關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
2、劃撥土地使用權(quán)的取得。用地者申請取得劃撥土地使用權(quán)需征用集體土地或占用其他用地者正在使用的國有土地的，申請用地者應(yīng)向集體土地所有者或原國有土地使用者支付土地補償安置費。
申請用地者取得劃撥土地使用權(quán)的土地為國有荒地、空地的，經(jīng)依法批準后，可無償取得。
3、內(nèi)容與限制。劃撥土地使用權(quán)人對劃撥土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。劃撥土地使用權(quán)人占有、使用劃撥土地所獲收益歸其享有，依法經(jīng)批準處分土地所獲收益按有關(guān)規(guī)定上繳國家后，余額歸其享有。劃撥土地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。
劃撥土地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途，轉(zhuǎn)讓、出租和抵押其權(quán)利須符合法定條件并履行法定手續(xù)。