第三節(jié) 房地產投資的風險
很顯然，在選擇投資機會時，如果其他條件都相同，投資者會選擇收益的投資方案。但在大多數情況下，收益并非的評判標準，還有許多其他因素影響投資決策。其中，風險就是一個重要因素。
一、房地產投資風險的概念
（一）風險的定義
從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。
風險涉及變動和可能性，而變動常常又可以用標準差來表示，用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。一般來說，標準差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。（重要考點，經常以單選、判斷題的類型出現(xiàn)）
還可用標準差與期望值之比來表示單位收益下的風險大小。例如，物業(yè)1為寫字樓項目，2002年末價值為1000萬元，預計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標準差為100萬元，標準差與期望值之比為10%；物業(yè)2為保齡球場項目，2002年末價值為1000萬元，2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標準差為200萬元，標準差與期望值之比為20%。因此，可以推斷物業(yè)2的單位收益投資風險大于物業(yè)1的單位收益投資風險。
當實際收益超出預期收益時，就稱投資獲取了風險收益；而實際收益低于預期收益時，就稱投資發(fā)生了風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。風險條件下決策時，決策者對客觀情況不確定，但知道各事件發(fā)生的概率，因此可以使用決策樹法或決策表法，用期望收益作為決策準則。
不確定性和風險有顯著差別。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，常常用定性方法估計未來投資收的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小?？蛇x用的決策方法包括：①小中取大法，即對未來持悲觀的看法，認為未來會出現(xiàn)最差的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最小收益。②大中取大法，即對未來持樂觀的看法，認為未來會出現(xiàn)的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的收益。③最小后悔值法，即如何使選定決策方案后可能出現(xiàn)的后悔最小。
很顯然，在選擇投資機會時，如果其他條件都相同，投資者會選擇收益的投資方案。但在大多數情況下，收益并非的評判標準，還有許多其他因素影響投資決策。其中，風險就是一個重要因素。
一、房地產投資風險的概念
（一）風險的定義
從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。
風險涉及變動和可能性，而變動常常又可以用標準差來表示，用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。一般來說，標準差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。（重要考點，經常以單選、判斷題的類型出現(xiàn)）
還可用標準差與期望值之比來表示單位收益下的風險大小。例如，物業(yè)1為寫字樓項目，2002年末價值為1000萬元，預計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標準差為100萬元，標準差與期望值之比為10%；物業(yè)2為保齡球場項目，2002年末價值為1000萬元，2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標準差為200萬元，標準差與期望值之比為20%。因此，可以推斷物業(yè)2的單位收益投資風險大于物業(yè)1的單位收益投資風險。
當實際收益超出預期收益時，就稱投資獲取了風險收益；而實際收益低于預期收益時，就稱投資發(fā)生了風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。風險條件下決策時，決策者對客觀情況不確定，但知道各事件發(fā)生的概率，因此可以使用決策樹法或決策表法，用期望收益作為決策準則。
不確定性和風險有顯著差別。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，常常用定性方法估計未來投資收的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小?？蛇x用的決策方法包括：①小中取大法，即對未來持悲觀的看法，認為未來會出現(xiàn)最差的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最小收益。②大中取大法，即對未來持樂觀的看法，認為未來會出現(xiàn)的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的收益。③最小后悔值法，即如何使選定決策方案后可能出現(xiàn)的后悔最小。