國外的物業(yè)管理與社區(qū)管理國外的物業(yè)管理之所以工作到位，不僅是因為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展久遠，更在于有一套完善的規(guī)章制度，所以其服務“口碑”甚佳。這里介紹幾個國家的作法：
新加坡的物業(yè)管理
新加坡的公寓樓房，當?shù)胤Q為“共管式公寓”。每天早晨，在居民上班之前，清潔工人就開始打掃衛(wèi)生。居民如深夜回家，值班的門衛(wèi)會道晚安，在地下停車場還會碰上巡夜的保安。在一天24小時中，總會有服務人員在為社區(qū)忙碌著。
新加坡政府有關部門針對居民住宅及物業(yè)管理都制定了很細的規(guī)章制度，并形成法律，不管是物業(yè)管理公司還是居民都必須依法遵章行事，所以不管是高級公寓樓還是政府組屋區(qū)，管理都是井井有條，同時避免了各種矛盾或糾紛的發(fā)生。
從政府職能方面看，新加坡建屋發(fā)展局是負責實施政府建屋計劃和統(tǒng)籌物業(yè)管理的職能部門。早在1967年，該局就制定了“土地所有權法案”，之后又經(jīng)過多次修訂。該法案共有158章，其中就規(guī)定了土地開發(fā)商在建造住宅時必須遵守的條例。比如，由開發(fā)商建設的公共組屋，每棟樓底層不得安排住戶，而是用于作商店或娛樂室，供居民休息、娛樂和購物之用。再比如，規(guī)定了在共管式公寓的共有所有權土地上，除建造住宅樓房外，必須留有不少于40%的土地用作花園、風景區(qū)以及其他娛樂健身設施，確保物業(yè)管理的規(guī)范化。物業(yè)管理執(zhí)照需要每年審批核發(fā)，如果哪家物業(yè)公司違反條例，或是不按照規(guī)章辦事，將吊銷物業(yè)公司的營業(yè)執(zhí)照。物業(yè)管理從業(yè)人員必須接受兩年的房地產(chǎn)管理培訓，并需通過專業(yè)考試才能上崗。除了發(fā)揮監(jiān)督管理職能外，建屋發(fā)展局的另一項主要工作就是“服務”，例如該局制定出一項長期的舊組屋翻新計劃，進一步提高居民對社區(qū)的認同；另外，根據(jù)新加坡法律規(guī)定，所有建筑每隔5年都需要進行外部清洗刷新。
在業(yè)主方面，新加坡法律充分保障了房屋擁有者的權利，同時也明確規(guī)定了各項義務。比如各個業(yè)主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。對房屋內(nèi)的裝修也有很詳細的規(guī)定，如常見的由裝修引起樓下住戶漏水等現(xiàn)象，當事人須負責賠償他人損失，解決不了就得上法庭。新加坡“土地所有權法案”規(guī)定，每個新建住宅區(qū)必須在兩年內(nèi)成立管理委員會，由全體業(yè)主投票選出委員會成員。該委員會將代表全體業(yè)主管理社區(qū)，每年召開全體大會，討論制定社區(qū)行為規(guī)則以及聘請物業(yè)管理公司等重要事務。社區(qū)或公寓的公共事務，如是否要增添公共設施，公共設施的使用是否要收費、收多少，是否要增加或減少物業(yè)管理費等等，終都以投票方式?jīng)Q定。在這種機制下，物業(yè)公司只是被雇傭的對象，一切依照合同辦事。如果表現(xiàn)不好，社區(qū)管理委員會有權立即將其解聘。
德國的物業(yè)管理
德國物業(yè)管理公司不僅要按條約規(guī)定負責雇主房產(chǎn)的定期維護和外部粉刷、住宅區(qū)和樓道的衛(wèi)生、門前屋后的綠化和規(guī)劃，還要負責出面替雇主履行德國相關房產(chǎn)法中所規(guī)定的責任和義務。德國物業(yè)管理公司直接受雇于房東，是雇主利益的維護者和代理人，這一點在房屋租賃關系中表現(xiàn)得尤為突出。一旦房屋租賃合同生效，物業(yè)管理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租房中出現(xiàn)了任何與房產(chǎn)質(zhì)量和設備有關的問題，物業(yè)管理公司都有義務替雇主出面解決，如果房客違約或做出不利于房東的事，公司更會出面干涉、阻止；租賃雙方出現(xiàn)糾紛可通過物業(yè)管理公司做中間人進行調(diào)解；當雙方租賃合同終止時，物業(yè)管理公司還有代為驗收的任務，因此房地產(chǎn)商一般無需與房客直接打交道。
為了加強對多層住宅的有效管理，德國物業(yè)管理公司在接到委托后，一般采取責任到人的辦法，劃出專人分管區(qū)域，減少因分工不明造成的扯皮現(xiàn)象，住戶遇到問題時，也清楚該找誰幫助解決。按德國租房法規(guī)定，房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺損或配套設備出現(xiàn)自然損壞的話，房主都有義務提供免費維修和更換服務，這樣物管人員在接到住戶電話后，就有義務及時找到相關的技術人員前來修理，否則，即為失職。因此，為保證管理任務的順利執(zhí)行，公司一般都會與水暖電等專業(yè)維修公司簽訂長期合作合同，以確保管轄區(qū)的物業(yè)不論何時出現(xiàn)意外情況，都能及時找到維修人員。德國人對樓道和小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生要求很高，物業(yè)管理公司一般委托專業(yè)保潔公司負責清潔衛(wèi)生，但如住宅區(qū)規(guī)模不大，只有一幢或幾幢小樓的話，公司就會找一名“樓長”專門負責衛(wèi)生。當“樓長”大的好處就是在合同期內(nèi)可以免費或以很低的租金在小區(qū)內(nèi)擁有一套住所，但這種差事并非人人都能勝任，因為，“樓長”除要保證住宅區(qū)整潔外，還得懂一些家電維修常識，這樣，碰上房客家中出現(xiàn)小故障，可找“樓長”臨時救急?！?BR> 瑞士的物業(yè)管理
瑞士日內(nèi)瓦物業(yè)管理的特點，就是為物業(yè)投資者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務。但物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，而是按社區(qū)的安排將服務設施出租，完善社區(qū)對居民的基本服務。日內(nèi)瓦不動產(chǎn)管理公司總裁巴內(nèi)握說，以物業(yè)管理促進社區(qū)建設，以物業(yè)建設推動社區(qū)管理，使物業(yè)管理與社區(qū)管理相協(xié)調(diào)，應該是城鎮(zhèn)現(xiàn)代物業(yè)管理的目標和特色。然而，日內(nèi)瓦大多數(shù)的物業(yè)管理公司都是私營的。日內(nèi)瓦州早的物業(yè)公司出現(xiàn)于1825年，是以私人銀行的財務管理公司模式建立起來的，后來從美國的物業(yè)管理中引進了一些新經(jīng)驗，至1964年基本形成了現(xiàn)代物業(yè)管理模式：即為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務，為投資者實現(xiàn)物業(yè)增值，管理不斷創(chuàng)新。在日內(nèi)瓦，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民選擇單元住房。物業(yè)公司經(jīng)營的房產(chǎn)選擇性很強，從一室一廳到七室一廳不等，住戶可買可租。大多數(shù)人選擇住房的條件是周圍環(huán)境好，生活方便，價格適當，同時特別看重物業(yè)公司的服務質(zhì)量。因此，物業(yè)公司把提供優(yōu)質(zhì)和多品種服務視為競爭的重要因素。
在日內(nèi)瓦，每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的管理員，負責樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓房周圍綠地的修整，管理員一家必須住在樓里一個單元內(nèi)，逢年過節(jié)時負責布置樓道，凡住戶需要服務，都可找管理員，管理員則將住戶諸如修門窗，換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通知物業(yè)公司，住戶也可以直接打電話給物業(yè)公司。物業(yè)公司則及時聯(lián)系與其有業(yè)務關系的各類專業(yè)公司。有關專業(yè)公司很快便會給住戶來電話約時間，登門服務。
日內(nèi)瓦的居民社區(qū)以地理位置劃分。一個社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。居民享受的大多數(shù)公共服務項目由社區(qū)提供，如游泳池等體育設施，圖書館、博物館、學校、老人院、門診部、藥房、銀行營業(yè)處等都分布在合理的范圍內(nèi)。社區(qū)內(nèi)的公園不論大小一律免費開放，體育健身場所對本社區(qū)居民有優(yōu)惠。居民的水電費、房租、電話費，退休人員的工資以至違章罰款等都可以到就近的郵局辦理。社區(qū)還不定期地舉行區(qū)內(nèi)居民聯(lián)誼活動，在公園舉辦主題聯(lián)歡。社區(qū)內(nèi)一般都有一周兩次的早市，居民可以買到新鮮的蔬菜。社區(qū)還辦有自己的刊報，免費送進各家的信箱，服務十分周到。
新加坡的物業(yè)管理
新加坡的公寓樓房，當?shù)胤Q為“共管式公寓”。每天早晨，在居民上班之前，清潔工人就開始打掃衛(wèi)生。居民如深夜回家，值班的門衛(wèi)會道晚安，在地下停車場還會碰上巡夜的保安。在一天24小時中，總會有服務人員在為社區(qū)忙碌著。
新加坡政府有關部門針對居民住宅及物業(yè)管理都制定了很細的規(guī)章制度，并形成法律，不管是物業(yè)管理公司還是居民都必須依法遵章行事，所以不管是高級公寓樓還是政府組屋區(qū)，管理都是井井有條，同時避免了各種矛盾或糾紛的發(fā)生。
從政府職能方面看，新加坡建屋發(fā)展局是負責實施政府建屋計劃和統(tǒng)籌物業(yè)管理的職能部門。早在1967年，該局就制定了“土地所有權法案”，之后又經(jīng)過多次修訂。該法案共有158章，其中就規(guī)定了土地開發(fā)商在建造住宅時必須遵守的條例。比如，由開發(fā)商建設的公共組屋，每棟樓底層不得安排住戶，而是用于作商店或娛樂室，供居民休息、娛樂和購物之用。再比如，規(guī)定了在共管式公寓的共有所有權土地上，除建造住宅樓房外，必須留有不少于40%的土地用作花園、風景區(qū)以及其他娛樂健身設施，確保物業(yè)管理的規(guī)范化。物業(yè)管理執(zhí)照需要每年審批核發(fā)，如果哪家物業(yè)公司違反條例，或是不按照規(guī)章辦事，將吊銷物業(yè)公司的營業(yè)執(zhí)照。物業(yè)管理從業(yè)人員必須接受兩年的房地產(chǎn)管理培訓，并需通過專業(yè)考試才能上崗。除了發(fā)揮監(jiān)督管理職能外，建屋發(fā)展局的另一項主要工作就是“服務”，例如該局制定出一項長期的舊組屋翻新計劃，進一步提高居民對社區(qū)的認同；另外，根據(jù)新加坡法律規(guī)定，所有建筑每隔5年都需要進行外部清洗刷新。
在業(yè)主方面，新加坡法律充分保障了房屋擁有者的權利，同時也明確規(guī)定了各項義務。比如各個業(yè)主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。對房屋內(nèi)的裝修也有很詳細的規(guī)定，如常見的由裝修引起樓下住戶漏水等現(xiàn)象，當事人須負責賠償他人損失，解決不了就得上法庭。新加坡“土地所有權法案”規(guī)定，每個新建住宅區(qū)必須在兩年內(nèi)成立管理委員會，由全體業(yè)主投票選出委員會成員。該委員會將代表全體業(yè)主管理社區(qū)，每年召開全體大會，討論制定社區(qū)行為規(guī)則以及聘請物業(yè)管理公司等重要事務。社區(qū)或公寓的公共事務，如是否要增添公共設施，公共設施的使用是否要收費、收多少，是否要增加或減少物業(yè)管理費等等，終都以投票方式?jīng)Q定。在這種機制下，物業(yè)公司只是被雇傭的對象，一切依照合同辦事。如果表現(xiàn)不好，社區(qū)管理委員會有權立即將其解聘。
德國的物業(yè)管理
德國物業(yè)管理公司不僅要按條約規(guī)定負責雇主房產(chǎn)的定期維護和外部粉刷、住宅區(qū)和樓道的衛(wèi)生、門前屋后的綠化和規(guī)劃，還要負責出面替雇主履行德國相關房產(chǎn)法中所規(guī)定的責任和義務。德國物業(yè)管理公司直接受雇于房東，是雇主利益的維護者和代理人，這一點在房屋租賃關系中表現(xiàn)得尤為突出。一旦房屋租賃合同生效，物業(yè)管理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租房中出現(xiàn)了任何與房產(chǎn)質(zhì)量和設備有關的問題，物業(yè)管理公司都有義務替雇主出面解決，如果房客違約或做出不利于房東的事，公司更會出面干涉、阻止；租賃雙方出現(xiàn)糾紛可通過物業(yè)管理公司做中間人進行調(diào)解；當雙方租賃合同終止時，物業(yè)管理公司還有代為驗收的任務，因此房地產(chǎn)商一般無需與房客直接打交道。
為了加強對多層住宅的有效管理，德國物業(yè)管理公司在接到委托后，一般采取責任到人的辦法，劃出專人分管區(qū)域，減少因分工不明造成的扯皮現(xiàn)象，住戶遇到問題時，也清楚該找誰幫助解決。按德國租房法規(guī)定，房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺損或配套設備出現(xiàn)自然損壞的話，房主都有義務提供免費維修和更換服務，這樣物管人員在接到住戶電話后，就有義務及時找到相關的技術人員前來修理，否則，即為失職。因此，為保證管理任務的順利執(zhí)行，公司一般都會與水暖電等專業(yè)維修公司簽訂長期合作合同，以確保管轄區(qū)的物業(yè)不論何時出現(xiàn)意外情況，都能及時找到維修人員。德國人對樓道和小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生要求很高，物業(yè)管理公司一般委托專業(yè)保潔公司負責清潔衛(wèi)生，但如住宅區(qū)規(guī)模不大，只有一幢或幾幢小樓的話，公司就會找一名“樓長”專門負責衛(wèi)生。當“樓長”大的好處就是在合同期內(nèi)可以免費或以很低的租金在小區(qū)內(nèi)擁有一套住所，但這種差事并非人人都能勝任，因為，“樓長”除要保證住宅區(qū)整潔外，還得懂一些家電維修常識，這樣，碰上房客家中出現(xiàn)小故障，可找“樓長”臨時救急?！?BR> 瑞士的物業(yè)管理
瑞士日內(nèi)瓦物業(yè)管理的特點，就是為物業(yè)投資者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優(yōu)質(zhì)的服務。但物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，而是按社區(qū)的安排將服務設施出租，完善社區(qū)對居民的基本服務。日內(nèi)瓦不動產(chǎn)管理公司總裁巴內(nèi)握說，以物業(yè)管理促進社區(qū)建設，以物業(yè)建設推動社區(qū)管理，使物業(yè)管理與社區(qū)管理相協(xié)調(diào)，應該是城鎮(zhèn)現(xiàn)代物業(yè)管理的目標和特色。然而，日內(nèi)瓦大多數(shù)的物業(yè)管理公司都是私營的。日內(nèi)瓦州早的物業(yè)公司出現(xiàn)于1825年，是以私人銀行的財務管理公司模式建立起來的，后來從美國的物業(yè)管理中引進了一些新經(jīng)驗，至1964年基本形成了現(xiàn)代物業(yè)管理模式：即為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務，為投資者實現(xiàn)物業(yè)增值，管理不斷創(chuàng)新。在日內(nèi)瓦，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民選擇單元住房。物業(yè)公司經(jīng)營的房產(chǎn)選擇性很強，從一室一廳到七室一廳不等，住戶可買可租。大多數(shù)人選擇住房的條件是周圍環(huán)境好，生活方便，價格適當，同時特別看重物業(yè)公司的服務質(zhì)量。因此，物業(yè)公司把提供優(yōu)質(zhì)和多品種服務視為競爭的重要因素。
在日內(nèi)瓦，每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的管理員，負責樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓房周圍綠地的修整，管理員一家必須住在樓里一個單元內(nèi)，逢年過節(jié)時負責布置樓道，凡住戶需要服務，都可找管理員，管理員則將住戶諸如修門窗，換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通知物業(yè)公司，住戶也可以直接打電話給物業(yè)公司。物業(yè)公司則及時聯(lián)系與其有業(yè)務關系的各類專業(yè)公司。有關專業(yè)公司很快便會給住戶來電話約時間，登門服務。
日內(nèi)瓦的居民社區(qū)以地理位置劃分。一個社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。居民享受的大多數(shù)公共服務項目由社區(qū)提供，如游泳池等體育設施，圖書館、博物館、學校、老人院、門診部、藥房、銀行營業(yè)處等都分布在合理的范圍內(nèi)。社區(qū)內(nèi)的公園不論大小一律免費開放，體育健身場所對本社區(qū)居民有優(yōu)惠。居民的水電費、房租、電話費，退休人員的工資以至違章罰款等都可以到就近的郵局辦理。社區(qū)還不定期地舉行區(qū)內(nèi)居民聯(lián)誼活動，在公園舉辦主題聯(lián)歡。社區(qū)內(nèi)一般都有一周兩次的早市，居民可以買到新鮮的蔬菜。社區(qū)還辦有自己的刊報，免費送進各家的信箱，服務十分周到。