計(jì)算分析題
注冊(cè)稅務(wù)師受托對(duì)某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2009年土地增值稅納稅情況進(jìn)行審核，了解到該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2009年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入8000萬(wàn)元，支付與該辦公樓相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開(kāi)發(fā)成本合計(jì)為2000萬(wàn)元，該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，該商品所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%，銷(xiāo)售辦公樓繳納有關(guān)稅金444萬(wàn)元（含印花稅）。企業(yè)自行計(jì)算并繳納了土地增值稅。計(jì)算過(guò)程如下：
①合計(jì)扣除項(xiàng)目金額=2000＋2000×10%＋2000×20%＋444=3044(萬(wàn)元)；
②增值額為=8000－3044=4956（萬(wàn)元）；
③增值率=4956÷3044×100%=162.81%；
④應(yīng)納土地增值稅=4956×50%－3044×15%=2021.4（萬(wàn)元）。
注冊(cè)稅務(wù)師認(rèn)為該房地產(chǎn)公司計(jì)算的應(yīng)納土地增值稅是否正確？如錯(cuò)誤，應(yīng)作如何調(diào)整？
【正確答案】
該企業(yè)計(jì)算的土地增值稅額不正確。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的繳納的印花稅列入管理費(fèi)用核算，所以印花稅不再作為稅金單獨(dú)扣除。
①合計(jì)扣除項(xiàng)目金額=2000＋2000×10%＋2000×20%＋（444－8000×0.5‰）=3040(萬(wàn)元)；
②增值額為=8000－3040=4960（萬(wàn)元）；
③增值率=4960÷3040×100%=163.16%；
④應(yīng)納土地增值稅=4960×50%－3040×15%=2024（萬(wàn)元）；
企業(yè)已繳納土地增值稅2021.4萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=2024－2021.4=2.6（萬(wàn)元）；
企業(yè)應(yīng)做如下調(diào)賬分錄：
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 26000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 26000
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 26000
貸：銀行存款 26000
【知 識(shí) 點(diǎn)】土地增值稅的納稅審核
注冊(cè)稅務(wù)師受托對(duì)某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2009年土地增值稅納稅情況進(jìn)行審核，了解到該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2009年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入8000萬(wàn)元，支付與該辦公樓相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開(kāi)發(fā)成本合計(jì)為2000萬(wàn)元，該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，該商品所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%，銷(xiāo)售辦公樓繳納有關(guān)稅金444萬(wàn)元（含印花稅）。企業(yè)自行計(jì)算并繳納了土地增值稅。計(jì)算過(guò)程如下：
①合計(jì)扣除項(xiàng)目金額=2000＋2000×10%＋2000×20%＋444=3044(萬(wàn)元)；
②增值額為=8000－3044=4956（萬(wàn)元）；
③增值率=4956÷3044×100%=162.81%；
④應(yīng)納土地增值稅=4956×50%－3044×15%=2021.4（萬(wàn)元）。
注冊(cè)稅務(wù)師認(rèn)為該房地產(chǎn)公司計(jì)算的應(yīng)納土地增值稅是否正確？如錯(cuò)誤，應(yīng)作如何調(diào)整？
【正確答案】
該企業(yè)計(jì)算的土地增值稅額不正確。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的繳納的印花稅列入管理費(fèi)用核算，所以印花稅不再作為稅金單獨(dú)扣除。
①合計(jì)扣除項(xiàng)目金額=2000＋2000×10%＋2000×20%＋（444－8000×0.5‰）=3040(萬(wàn)元)；
②增值額為=8000－3040=4960（萬(wàn)元）；
③增值率=4960÷3040×100%=163.16%；
④應(yīng)納土地增值稅=4960×50%－3040×15%=2024（萬(wàn)元）；
企業(yè)已繳納土地增值稅2021.4萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=2024－2021.4=2.6（萬(wàn)元）；
企業(yè)應(yīng)做如下調(diào)賬分錄：
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 26000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 26000
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 26000
貸：銀行存款 26000
【知 識(shí) 點(diǎn)】土地增值稅的納稅審核