☆市場(chǎng)比較法范例
所謂市場(chǎng)比較法是指根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)，參照交易情況、期日、使用年期、區(qū)域及個(gè)別因素等進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法基本公式為：
V=VB×A×B×C×D×E×F×G+H
式中：
V：待估宗地價(jià)格
VB：比較實(shí)例價(jià)格
A：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)
B:待估宗地交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情況指數(shù)
C：待估宗地交易方式指數(shù)/比較實(shí)例交易方式指數(shù)
D：待估宗地容積率地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例容積率地價(jià)指數(shù)
E: 待估宗地形狀地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例形狀地價(jià)指數(shù)考試用書(shū)
F：待估宗地土地使用年期條件指數(shù)/ 比較實(shí)例土地使用年期條件指數(shù)
G: 待估宗地區(qū)域及個(gè)別因素條件指數(shù)/ 比較實(shí)例區(qū)域及個(gè)別因素條件指數(shù)
H：各比較實(shí)例估價(jià)開(kāi)發(fā)程度修正幅度
1、比較實(shí)例選擇
依據(jù)估價(jià)規(guī)程，按照以下要求，本次評(píng)估選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類似的三個(gè)交易實(shí)例：
A：與估價(jià)對(duì)象用途(具體利用方式)相同;B：與估價(jià)對(duì)象鄰近，或處同一供需圈內(nèi);C ：交易案例為正常交易;D：與估價(jià)對(duì)象區(qū)域及個(gè)別條件相近;E：交易時(shí)間與估價(jià)對(duì)象期日應(yīng)接近。
各交易實(shí)例的因素條件詳見(jiàn)表3-3-1。
2、比較因素的選擇
根據(jù)估價(jià)對(duì)象的宗地條件,影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有:交易期日、交易情況、土地使用年期、區(qū)域因素及個(gè)別因素、容積率、形狀、開(kāi)發(fā)程度。其中區(qū)域和個(gè)別比較因素參照×××2005年8月公布的《×××土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》中商業(yè)一級(jí)用地影響因素指標(biāo)說(shuō)明表確定。
3、因素條件說(shuō)明
估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的比較因素條件詳見(jiàn)表3-3-1。
表3-3-1 估價(jià)對(duì)象及比較案例因素條件一覽表
所謂市場(chǎng)比較法是指根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)，參照交易情況、期日、使用年期、區(qū)域及個(gè)別因素等進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法基本公式為：
V=VB×A×B×C×D×E×F×G+H
式中：
V：待估宗地價(jià)格
VB：比較實(shí)例價(jià)格
A：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)
B:待估宗地交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情況指數(shù)
C：待估宗地交易方式指數(shù)/比較實(shí)例交易方式指數(shù)
D：待估宗地容積率地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例容積率地價(jià)指數(shù)
E: 待估宗地形狀地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例形狀地價(jià)指數(shù)考試用書(shū)
F：待估宗地土地使用年期條件指數(shù)/ 比較實(shí)例土地使用年期條件指數(shù)
G: 待估宗地區(qū)域及個(gè)別因素條件指數(shù)/ 比較實(shí)例區(qū)域及個(gè)別因素條件指數(shù)
H：各比較實(shí)例估價(jià)開(kāi)發(fā)程度修正幅度
1、比較實(shí)例選擇
依據(jù)估價(jià)規(guī)程，按照以下要求，本次評(píng)估選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類似的三個(gè)交易實(shí)例：
A：與估價(jià)對(duì)象用途(具體利用方式)相同;B：與估價(jià)對(duì)象鄰近，或處同一供需圈內(nèi);C ：交易案例為正常交易;D：與估價(jià)對(duì)象區(qū)域及個(gè)別條件相近;E：交易時(shí)間與估價(jià)對(duì)象期日應(yīng)接近。
各交易實(shí)例的因素條件詳見(jiàn)表3-3-1。
2、比較因素的選擇
根據(jù)估價(jià)對(duì)象的宗地條件,影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有:交易期日、交易情況、土地使用年期、區(qū)域因素及個(gè)別因素、容積率、形狀、開(kāi)發(fā)程度。其中區(qū)域和個(gè)別比較因素參照×××2005年8月公布的《×××土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》中商業(yè)一級(jí)用地影響因素指標(biāo)說(shuō)明表確定。
3、因素條件說(shuō)明
估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的比較因素條件詳見(jiàn)表3-3-1。
表3-3-1 估價(jià)對(duì)象及比較案例因素條件一覽表