通過實(shí)地查看等方式調(diào)查了解了估價對象狀況及當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場狀況之后，應(yīng)有針對性地描述和分析影響估價對象價值高低的自身因素和外部因素，特別是其中的不利因素和有利因素，包括描述和分析估價對象的歷史背景、周圍環(huán)境和景觀以及類似房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在的供應(yīng)量、需求量、市場價格及其未來總體趨勢。在分析估價對象價值中要形成“市場背景分析”、“估價對象利用分析”，抵押估價還要形成“估價對象變現(xiàn)能力分析”。