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某工業(yè)區(qū)土地開發(fā)完成后需要通過評估確定出讓土地的底價。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度已達到“五通一平”(通路、通水、通訊、通電、排水，場地平整)，可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80％，土地出讓年限為50年。
下面是估價調(diào)查所獲得的其他資料：
征地補償資料：該開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為2000元，根據(jù)當?shù)匾?guī)定，征地時土地補償費和安置補助費的總和取法律規(guī)定的值，青苗及地上物補償費按當?shù)剞r(nóng)作物一年的產(chǎn)值計算。
征地過程中發(fā)生的相關稅費：征地管理費，按照征地費總額的4％征收；耕地占用稅，按5元／平方米征收；耕地開墾費，按10元／平方米計收。
土地開發(fā)成本及費用：開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達到“五通一平”的開發(fā)費平均為90元／平方米。
假定土地開發(fā)周期為1．5年，開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入；開發(fā)的投資回報率為15％，年貸款利率為8％，土地還原率為6％，50年期工業(yè)用地土地市場價格與成本價格的比率為120％，請根據(jù)上述資料計算土地單價。
標準答案：
1．解題思路與方法選用
根據(jù)題意，估價對象為新開發(fā)土地，且已給定征地成本、土地開發(fā)費用等資
料，適宜選用成本逼近法進行評估。
2．解題步驟
(1)計算土地取得費及稅費
土地補償費和安置補助費的法定補償標準為年產(chǎn)值的30倍，即為：
a.補償標準：2000×30／666．67=60000／666．67=90(元／平方米)
b．青苗補償及地上物補償：2000／666．67=3．0(元／平方米)
c．征地費合計：90＋3．0=93.0(元／平方米)
d．征地管理費：93．0×4％=3．72(元／平方米)
e.耕地占用稅：5元/平方米
f．耕地開墾費：10元／平方米
g．土地取得費及稅費=93．0+3．72+5+10=111．72(元／平方米)
(2)土地開發(fā)費
土地開發(fā)費=90元／平方米
(3)投資利息
投資利息=111．72×[(1+8％)l.5－1]+90×[(1+8％)0.75－1]
=19．02(元／平方米)
(4)投資利潤
投資利潤=(111．72+90)×15％=30．26(元／平方米)
(5)計算土地成本價格
成本價格=111．72+90+19．02+30．26=251．0(元／平方米)
(6)計算土地增值
根據(jù)題意，這里土地增值率取20％，則：
土地增值=251×20％=50．2(元／平方米)
(7)計算全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價
全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價：251．0+50．2=301．2(元/平方米)
(8)計算可出讓土地單位面積地價
可出讓土地單位面積地價：301．2÷80％=376．5(元／平方米)
即開發(fā)區(qū)50年期工業(yè)用地可出讓土地使用權價格為376．5元／平方米。
某工業(yè)區(qū)土地開發(fā)完成后需要通過評估確定出讓土地的底價。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度已達到“五通一平”(通路、通水、通訊、通電、排水，場地平整)，可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80％，土地出讓年限為50年。
下面是估價調(diào)查所獲得的其他資料：
征地補償資料：該開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為2000元，根據(jù)當?shù)匾?guī)定，征地時土地補償費和安置補助費的總和取法律規(guī)定的值，青苗及地上物補償費按當?shù)剞r(nóng)作物一年的產(chǎn)值計算。
征地過程中發(fā)生的相關稅費：征地管理費，按照征地費總額的4％征收；耕地占用稅，按5元／平方米征收；耕地開墾費，按10元／平方米計收。
土地開發(fā)成本及費用：開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達到“五通一平”的開發(fā)費平均為90元／平方米。
假定土地開發(fā)周期為1．5年，開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入；開發(fā)的投資回報率為15％，年貸款利率為8％，土地還原率為6％，50年期工業(yè)用地土地市場價格與成本價格的比率為120％，請根據(jù)上述資料計算土地單價。
標準答案：
1．解題思路與方法選用
根據(jù)題意，估價對象為新開發(fā)土地，且已給定征地成本、土地開發(fā)費用等資
料，適宜選用成本逼近法進行評估。
2．解題步驟
(1)計算土地取得費及稅費
土地補償費和安置補助費的法定補償標準為年產(chǎn)值的30倍，即為：
a.補償標準：2000×30／666．67=60000／666．67=90(元／平方米)
b．青苗補償及地上物補償：2000／666．67=3．0(元／平方米)
c．征地費合計：90＋3．0=93.0(元／平方米)
d．征地管理費：93．0×4％=3．72(元／平方米)
e.耕地占用稅：5元/平方米
f．耕地開墾費：10元／平方米
g．土地取得費及稅費=93．0+3．72+5+10=111．72(元／平方米)
(2)土地開發(fā)費
土地開發(fā)費=90元／平方米
(3)投資利息
投資利息=111．72×[(1+8％)l.5－1]+90×[(1+8％)0.75－1]
=19．02(元／平方米)
(4)投資利潤
投資利潤=(111．72+90)×15％=30．26(元／平方米)
(5)計算土地成本價格
成本價格=111．72+90+19．02+30．26=251．0(元／平方米)
(6)計算土地增值
根據(jù)題意，這里土地增值率取20％，則：
土地增值=251×20％=50．2(元／平方米)
(7)計算全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價
全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價：251．0+50．2=301．2(元/平方米)
(8)計算可出讓土地單位面積地價
可出讓土地單位面積地價：301．2÷80％=376．5(元／平方米)
即開發(fā)區(qū)50年期工業(yè)用地可出讓土地使用權價格為376．5元／平方米。