資金的時(shí)間價(jià)值和房地產(chǎn)投資分析
一、內(nèi)容提要：本講主要講述了資金時(shí)間價(jià)值的觀念及資金等值計(jì)算的原理和方法，房地產(chǎn)投資的概念及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法等內(nèi)容。
二、重點(diǎn)、難點(diǎn)
大綱要求：掌握資金的時(shí)間價(jià)值的概念、單利和復(fù)利的概念及計(jì)算、名義利率和實(shí)際利率的概念及計(jì)算，資金時(shí)間價(jià)值的換算
熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
三、資金的時(shí)間價(jià)值
資金時(shí)間價(jià)值的觀念及資金等值計(jì)算的原理和方法，是房地產(chǎn)投資分析、估價(jià)、計(jì)算貸款償還額等所必需的基礎(chǔ)知識(shí)和基本技能。
四、資金時(shí)間價(jià)值的概念及存在原因
資金的時(shí)間價(jià)值又稱貨幣的時(shí)間價(jià)值，其核心思想是現(xiàn)在的資金比將來(lái)的資金有更高的價(jià)值；或者通俗地說(shuō)，現(xiàn)在的錢比將來(lái)的錢更值錢。
從經(jīng)濟(jì)理論上講，資金存在時(shí)間價(jià)值的原因主要有下列幾個(gè)
1.資金增值。把資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域后，它會(huì)隨著時(shí)間的推移而產(chǎn)生增值。
2.機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本（其他投資機(jī)會(huì)的相對(duì)吸引力）是指在互斥的選擇中，選擇其中一個(gè)而非另一個(gè)時(shí)所放棄的收益?；蛘哒f(shuō)，稀缺的資源被用于某一種用途意味著它不能被用于其他用途。因此，當(dāng)我們考慮使用某一資源時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮它的第二種的用途。資金是一種稀缺的資源，根據(jù)機(jī)會(huì)成本的概念，資金被占用之后就失去了獲得其他收益的機(jī)會(huì)。
3.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。收到資金的不確定性通常隨著收款日期的推遠(yuǎn)而增加，即未來(lái)得到錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險(xiǎn)，俗話說(shuō)“多得不如現(xiàn)得”就是其反映。
4.通貨膨脹?，F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一般是通貨膨脹的。通貨膨脹是指商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡(jiǎn)單地說(shuō)，是物價(jià)的持續(xù)普遍上漲。當(dāng)說(shuō)某項(xiàng)投資是保值性的，則意味著它能抵抗通貨膨脹，即投入的資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度。具體地說(shuō)，就是能保證投資一段時(shí)間后所抽回的資金，完全能購(gòu)買到當(dāng)初的投資額可以購(gòu)買到的同等商品或服務(wù)。
五、單利和復(fù)利
（一）利息和利率的概念
資金的時(shí)間價(jià)值是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來(lái)反映為“利息”，用相對(duì)量來(lái)反映為“利息率”
利息從貸款人的角度來(lái)說(shuō)，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報(bào)酬；從借款人的角度來(lái)說(shuō)，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率，即：計(jì)算利息的單位時(shí)間稱為計(jì)息周期。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。習(xí)慣上按照計(jì)算利息的時(shí)間單位，將利率分為年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之幾來(lái)表示，月利率一般按本金的千分之幾來(lái)表示，日利率一般按本金的萬(wàn)分之幾來(lái)表示。計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利兩種。
（二）單利的計(jì)算
單利是指每期均按本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。在單利計(jì)息的情況下，每期的利息是個(gè)常數(shù)。
如果用P表示本金，i表示利率，n表示計(jì)息的周期數(shù)，I表示總利息，F(xiàn)表示計(jì)息期末的本利和，則有：
I=P×i×n
F=P（1+i×n）
例1—1：將1000元錢存入銀行2年，銀行2年期存款的單利年利率為6%，則到期時(shí)：
I=P×i×n
=1000×6%×2
=120（元）
F=P（1+i×n）
=1000×（1+6%×2）
=1120（元）
題目：在互斥的選擇中，選擇其中一個(gè)而非另一個(gè)時(shí)所放棄的收益稱作：（ ）。
A．資金增值
B．承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)
C．通貨膨脹
D．機(jī)會(huì)成本
答案：（ D）
（三）復(fù)利的計(jì)算
在復(fù)利計(jì)息的情況下，不僅本金要計(jì)算利息，利息也要計(jì)算利息，即通常所說(shuō)的“利滾利”。
復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：
F=P（1+i）N
復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：
J=P[（1+i）N-1]
例1一2：將1000元錢存入銀行2年，銀行存款的復(fù)利年利率為6% ，則2年后：
F=P（1+i）N
=1000×（1+6%）2
=1123.6（元）
I=P[（1+i）N-1]
=1000×[（1+6%）2- 1]
=123.6（元）
與例1—1比較，利息多了3.6元。
（四）單利與復(fù)利的換算（單利與復(fù)利的可比性）
由上不難看出，在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下（計(jì)息的周期數(shù)大于1）單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多；如果要使單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧，則兩者的利率應(yīng)有所不同，其中單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。假設(shè)i1為單利利率，i2為復(fù)利利率，并令n期末時(shí)單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的本利和相等，即通過
P（1+i1×n）=P（1+i2）N可以得出單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧的利率關(guān)系如下：
i1 =（1+i2）N-1/ n
弄清了單利與復(fù)利的關(guān)系后，可知單利與復(fù)利并沒有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別，只是表達(dá)方式上的不同而已。利息計(jì)算本質(zhì)上都是復(fù)利。
一、內(nèi)容提要：本講主要講述了資金時(shí)間價(jià)值的觀念及資金等值計(jì)算的原理和方法，房地產(chǎn)投資的概念及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法等內(nèi)容。
二、重點(diǎn)、難點(diǎn)
大綱要求：掌握資金的時(shí)間價(jià)值的概念、單利和復(fù)利的概念及計(jì)算、名義利率和實(shí)際利率的概念及計(jì)算，資金時(shí)間價(jià)值的換算
熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
三、資金的時(shí)間價(jià)值
資金時(shí)間價(jià)值的觀念及資金等值計(jì)算的原理和方法，是房地產(chǎn)投資分析、估價(jià)、計(jì)算貸款償還額等所必需的基礎(chǔ)知識(shí)和基本技能。
四、資金時(shí)間價(jià)值的概念及存在原因
資金的時(shí)間價(jià)值又稱貨幣的時(shí)間價(jià)值，其核心思想是現(xiàn)在的資金比將來(lái)的資金有更高的價(jià)值；或者通俗地說(shuō)，現(xiàn)在的錢比將來(lái)的錢更值錢。
從經(jīng)濟(jì)理論上講，資金存在時(shí)間價(jià)值的原因主要有下列幾個(gè)
1.資金增值。把資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域后，它會(huì)隨著時(shí)間的推移而產(chǎn)生增值。
2.機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本（其他投資機(jī)會(huì)的相對(duì)吸引力）是指在互斥的選擇中，選擇其中一個(gè)而非另一個(gè)時(shí)所放棄的收益?；蛘哒f(shuō)，稀缺的資源被用于某一種用途意味著它不能被用于其他用途。因此，當(dāng)我們考慮使用某一資源時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮它的第二種的用途。資金是一種稀缺的資源，根據(jù)機(jī)會(huì)成本的概念，資金被占用之后就失去了獲得其他收益的機(jī)會(huì)。
3.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。收到資金的不確定性通常隨著收款日期的推遠(yuǎn)而增加，即未來(lái)得到錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險(xiǎn)，俗話說(shuō)“多得不如現(xiàn)得”就是其反映。
4.通貨膨脹?，F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一般是通貨膨脹的。通貨膨脹是指商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡(jiǎn)單地說(shuō)，是物價(jià)的持續(xù)普遍上漲。當(dāng)說(shuō)某項(xiàng)投資是保值性的，則意味著它能抵抗通貨膨脹，即投入的資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度。具體地說(shuō)，就是能保證投資一段時(shí)間后所抽回的資金，完全能購(gòu)買到當(dāng)初的投資額可以購(gòu)買到的同等商品或服務(wù)。
五、單利和復(fù)利
（一）利息和利率的概念
資金的時(shí)間價(jià)值是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來(lái)反映為“利息”，用相對(duì)量來(lái)反映為“利息率”
利息從貸款人的角度來(lái)說(shuō)，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報(bào)酬；從借款人的角度來(lái)說(shuō)，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率，即：計(jì)算利息的單位時(shí)間稱為計(jì)息周期。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。習(xí)慣上按照計(jì)算利息的時(shí)間單位，將利率分為年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之幾來(lái)表示，月利率一般按本金的千分之幾來(lái)表示，日利率一般按本金的萬(wàn)分之幾來(lái)表示。計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利兩種。
（二）單利的計(jì)算
單利是指每期均按本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。在單利計(jì)息的情況下，每期的利息是個(gè)常數(shù)。
如果用P表示本金，i表示利率，n表示計(jì)息的周期數(shù)，I表示總利息，F(xiàn)表示計(jì)息期末的本利和，則有：
I=P×i×n
F=P（1+i×n）
例1—1：將1000元錢存入銀行2年，銀行2年期存款的單利年利率為6%，則到期時(shí)：
I=P×i×n
=1000×6%×2
=120（元）
F=P（1+i×n）
=1000×（1+6%×2）
=1120（元）
題目：在互斥的選擇中，選擇其中一個(gè)而非另一個(gè)時(shí)所放棄的收益稱作：（ ）。
A．資金增值
B．承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)
C．通貨膨脹
D．機(jī)會(huì)成本
答案：（ D）
（三）復(fù)利的計(jì)算
在復(fù)利計(jì)息的情況下，不僅本金要計(jì)算利息，利息也要計(jì)算利息，即通常所說(shuō)的“利滾利”。
復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：
F=P（1+i）N
復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：
J=P[（1+i）N-1]
例1一2：將1000元錢存入銀行2年，銀行存款的復(fù)利年利率為6% ，則2年后：
F=P（1+i）N
=1000×（1+6%）2
=1123.6（元）
I=P[（1+i）N-1]
=1000×[（1+6%）2- 1]
=123.6（元）
與例1—1比較，利息多了3.6元。
（四）單利與復(fù)利的換算（單利與復(fù)利的可比性）
由上不難看出，在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下（計(jì)息的周期數(shù)大于1）單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多；如果要使單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧，則兩者的利率應(yīng)有所不同，其中單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。假設(shè)i1為單利利率，i2為復(fù)利利率，并令n期末時(shí)單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的本利和相等，即通過
P（1+i1×n）=P（1+i2）N可以得出單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧的利率關(guān)系如下：
i1 =（1+i2）N-1/ n
弄清了單利與復(fù)利的關(guān)系后，可知單利與復(fù)利并沒有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別，只是表達(dá)方式上的不同而已。利息計(jì)算本質(zhì)上都是復(fù)利。