在資本市場發(fā)展的整個鏈條中，不動產評估應當是很重要的一環(huán)，但是目前我國尚未發(fā)揮不動產評估業(yè)可以發(fā)揮的重要作用。將不動產評估行業(yè)引入資本市場，終資本市場可能是大的受益者;相反，如果不發(fā)揮不動產評估業(yè)的作用，資本市場可能是大的受害者。可喜的是，今天大家終于有機會可以就不動產評估業(yè)與資本市場發(fā)展的關系，以及中國證監(jiān)會對不動產評估業(yè)的期許進行探討了。
一、不動產評估業(yè)為資本市場服務的定位
國家標準《房地產估價規(guī)范》對于房地產估價目的羅列了十幾種，比如土地使用權出讓、房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃、房地產保險、征地和房屋拆遷、房地產糾紛等等。從估價結果的采信主體來劃分，不動產評估的類別可以分為三大類：第一類是為房地產交易當事人一方或雙方服務，對估價結果的采信主體就是房地產交易的當事人，比如，不動產征收涉及的評估、房地產抵押價格評估等等，這類評估是為不動產交易服務的，具有咨詢性、參考性。第二類除了包括為房地產交易當事人雙方服務，還包括為政府(課稅)、司法機關 (司法鑒定)等第三方服務，并且對估價結果的采信主體往往是房地產交易當事人之外的第三人，比如，不動產估價司法鑒定是為司法機關、仲裁機構解決與房地產估價有關的糾紛服務的，具有鑒證性、證據性。第三類是資本市場上的不動產評估，比如上市公司的不動產評估，以及房地產信托投資基金涉及的不動產評估等等，這種不動產評估雖然是接受上市公司的委托(監(jiān)事會的委托，或者董事會的委托)，但評估報告的使用者還包括資本市場上的潛在投資者，因此，基于資本市場上評估涉及的資本市場公司真實價值的揭示等公共利益，不動產評估師首先是對全社會的投資者和潛在投資者負責，而不是僅僅對委托方負責。因此，第三類的不動產評估也應當是鑒證性的。
在香港，資本市場(上市、收購及合并)涉及的不動產評估均由注冊產業(yè)測量師完成。香港的公司條例規(guī)定：如入帳之資產為公司在土地或建筑物方面的權益，而價值超過公司總資產價值10%即不少于港幣三百萬，有關公司必須聘請獨立估值師作出估值報告;如公司在發(fā)行招股章程前六個月內，已就公司在土地或建筑物方面的任何權益取得多于一份估值報告，則必須包括所有其他的此等報告于招股章程內。香港聯交所的上市公司會計準則，對作投資型房地產資產一律以其公開市場價值列入資產負債表中，對于已上市企業(yè)及那些未上市但其作投資房地產的資產價值超過港幣伍千萬元，或者超過集團總房地產資產價值15%的企業(yè)，應當進行不動產評估：(a)每年由持有專業(yè)資格者(香港專業(yè)注冊產業(yè)測量師)，并在近做過該地區(qū)同類房地產資產評估的人進行評估，(b)至少每三年由一名具有(a)中所述資格的獨立估值師進行評估。
目前中國大陸的房地產估價師還沒有在資本市場上發(fā)揮其應有的專業(yè)作用，香港的產業(yè)測量師從事的上市公司不動產評估的有關制度值得大陸借鑒。不動產評估師應當介入資本市場的評估服務市場，否則，上市公司的資產質量和內部治理難以有較大作為，中國的資本市場也難以真正成熟和發(fā)展。
應當說，我們房地產估價師為資本市場服務是有明確的執(zhí)業(yè)界限的。負債、流動資產的評估不是我們的強項，注冊會計師比我們有優(yōu)勢，我們主要是做不動產的評估。我們也不做企業(yè)價值評估，因為券商、財務顧問比我們更能夠做好。我們目前特別需要靠市場競爭，靠我們自身努力在市場競爭中找到自己在資本市場上的位置，當然也要靠證監(jiān)會，但歸根到底還是靠自身努力，取得社會認可。
二、不動產評估業(yè)在資本市場上取得應有地位的具體思路
(一)培養(yǎng)專業(yè)精神
培養(yǎng)專業(yè)精神是不動產評估業(yè)的根本。借用中國證監(jiān)會首席會計師張為國先生的一句話：“但什么是專業(yè)精神呢?說得通俗點就是當官的象官，當老師的象老師，做中介人士的象中介人士”。
(二)科學劃分房地產估價師與委托方的責任
視不動產評估質量為自身的生命。估價師要確保評估假設的真實性、合法性、合理性。估價師認為提供真實數據是委托方的責任，如果提供假的數據，出了問題，就應當由委托方負責。但估價師必要的審核義務是什么?比如，委托方讓估價師評估上市公司的不動產，如果委托書上注明的建筑面積是5000平方米，而實際上只有3000平方米，如果委托書該不動產沒有長期租約，而實際上附有長期租約，那么評估機構是否沒有審核責任，估價師適當的專業(yè)關注 (due professional care)如何體現?我們估價師固然應當盡力說服社會公眾接受估價師的執(zhí)業(yè)行為不具有免除投資者的投資風險的作用，但我們估價師的評估行為應當能夠減小投資者的投資風險，否則社會公眾就認為不需要我們的存在了。
(三)科學劃分估價師與評估機構的責任承擔界限
在論及房地產估價機構和估價師應承擔的法律責任界限的時候，往往容易將房地產估價機構股東(合伙人)應承擔的法律責任與房地產估價師的執(zhí)業(yè)責任相混淆。
房地產估價機構可能成為承擔行政責任、民事責任以及刑事責任的主體。房地產估價機構承擔行政責任的方式，主要表現為被依法處以警告、罰款、沒收違法所得以及沒收非法財物、責令停產停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證照等。房地產估價機構承擔民事責任的方式，主要表現為機構以其全部財產承擔民事賠償責任。房地產估價機構承擔刑事責任的方式，主要表現為被依法判處罰金。
1.股東(合伙人)應承擔的法律責任
房地產估價機構當中的股東(合伙人)以注冊房地產估價師身份執(zhí)業(yè)，因過錯而承擔的法律責任，應當歸于房地產估價師的執(zhí)業(yè)責任范疇，不屬于股東(合伙人)應承擔的法律責任的范疇。當然，股東(合伙人)在承擔作為估價師的執(zhí)業(yè)責任之后，還應當承擔作為股東(合伙人)應承擔的法律責任。下面在分析股東(合伙人)應承擔的法律責任的時候，區(qū)別了其同時可能要承擔的估價師的執(zhí)業(yè)責任，是僅僅就股東(合伙人)身份所應承擔的法律責任而言的。
對于負有限責任的房地產評估公司，股東對于機構的債務承擔的法律責任限于其在公司的未分配的財產和其出資額。不論評估公司、估價師個人應當承擔什么樣的法律責任，股東僅僅承擔財產責任，這種責任是一種有限責任。對于合伙制的房地產評估機構來說，合伙人雖然也是僅僅承擔財產責任，但合伙人對于合伙機構的債務承擔的清償責任是一種無限責任，并且在合伙人之間是相互連帶的。對合伙機構的債務沒有過錯責任的合伙人而言，讓他們承擔個人的無限連帶責任顯然有失公平。因此，應當有關于有限責任合伙制的規(guī)定，有過錯的合伙人相互之間對事務所的債務承擔無限連帶責任;而沒有過錯的其他合伙人僅以其出資額為限對事務所的債務承擔清償責任。
2.房地產估價師的執(zhí)業(yè)責任
房地產估價師可能成為承擔行政責任、民事責任以及刑事責任的主體。房地產估價師承擔行政責任的方式，主要表現為被依法處以警告、罰款、沒收違法所得以及沒收非法財物、暫停執(zhí)業(yè)、注銷執(zhí)業(yè)證、注銷房地產估價師資格證書等等。
房地產估價師承擔民事責任的方式，主要表現為民事賠償責任。在因違約或侵權而承擔的民事賠償責任當中，主要是因侵權而承擔的民事賠償責任可能讓估價師傾家蕩產。值得注意的是，法釋[2003]2號司法解釋《高人民法院關于審理證券市場因虛假陳述引發(fā)的民事賠償案件的若干規(guī)定》第將資產評估機構等專業(yè)中介服務機構以及負有責任的董事、監(jiān)事和經理等高級管理人員、直接責任人，列為虛假陳述證券民事賠償案件的被告。2006年1月1日實施的新《公司法》規(guī)定，承擔資產評估、驗資或者驗證的機構因其出具的評估結果、驗資或者驗證證明不實，給公司債權人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯的外，在其評估或者證明不實的金額范圍內承擔賠償責任?？梢?，不論房地產估價師執(zhí)業(yè)的機構是負有限責任的公司或是負無限責任的合伙機構，只要在其執(zhí)業(yè)當中有過錯，就可能要承擔侵權責任，承擔責任的方式就是民事賠償。
房地產估價師個人犯提供虛假證明文件罪的，將依法被處以有期徒刑或者拘役，并處罰金;房地產估價師個人犯出具證明文件重大失實罪的，將依法被處以有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。在房地產估價師個人被處以刑事處罰的情形，是不論其是否兼有股東(合伙人)身份的，也與其執(zhí)業(yè)的機構是負有限責任的公司或是負無限責任的合伙機構無關。
(四)從房地產評估機構組織形式上強化執(zhí)業(yè)風險
不能讓評估機構變成承包商，到處攬業(yè)務，然后分包出去，成為資本市場上的牟利者。
考慮到房地產估價師為資本市場提供估價服務的經濟鑒證性質和特點，筆者認為參與資本市場提供估價服務的不動產估價機構的組織形式規(guī)定應為二種：1.普通合伙形式設立; 2.有限責任合伙形式設立。有限責任公司形式設立房地產評估機構顯然不適應經濟鑒證行業(yè)的需要，因為估價報告與會計師的審計報告一樣屬于公共產品，社會公眾對房地產估價師的工作寄予的信任和希望是建立在他們承擔較大的個人責任基礎之上的。個人獨資的房地產評估機構的賠付能力畢竟有限，也不利于內部監(jiān)督機制的建立，因此，房地產評估機構不適于個人獨資的形式設立。有限合伙形式設立房地產評估機構亦不適合，是因為有限合伙人的入伙是為了解決合伙組織的資金缺乏的問題，而房地產評估機構從本質上來說不屬于資合性質的組織，資金的多少對于估價機構來說也并不是特別重要，并且有限合伙人承擔有限責任對于普通合伙人來說也不公平。
房地產估價機構的規(guī)模較小、合伙人人數不多的時候，評估機構采用普通合伙形式設立，有利于促進機構加強執(zhí)業(yè)制度建設和執(zhí)業(yè)的謹慎、規(guī)范，有利于取信于社會公眾，有利于整個行業(yè)的規(guī)范和發(fā)展。但是，當評估機構的規(guī)模達到一定階段、合伙人的人數較多的時候，普通合伙就不利于評估機構的進一步發(fā)展了。英國在 1990年曾經出現一起會計師事務所的賠償案，因為幾名合伙人的過錯導致事務所里其他合伙人均因承擔個人無限連帶責任而賠得傾家蕩產，承擔個人賠償責任的許多合伙人與有過錯的合伙人居然素未謀面。為了保護沒有過錯的其他合伙人的利益，同時，也是為了整個行業(yè)的發(fā)展，自1990年起英美法等國家推出了有限責任合伙制度。我國在涉及經濟鑒證行業(yè)的組織形式方面的立法，也可借鑒英美法等國家的有限責任合伙制度，讓無過錯的合伙人的利益得到法律保護，讓有過錯的合伙人對因過錯行為而導致的民事賠償承擔個人無限連帶責任。
三、不動產評估與注冊會計師審計的關系
要進一步提高上市公司財務信息披露質量，完善上市公司治理，整體提高上市公司質量，再造資本市場的行業(yè)形象，離不開不動產評估業(yè)的介入和參加。不動產評估與注冊會計師的關系，簡單明了二個字“分離”。美國的《2002公眾公司會計改革和投資者保護法》(英文簡稱Sarbanes-Oxley Act，通稱《薩班斯—奧克斯萊法》)限制審計師為審計客戶提供非審計服務，包括評估或者估價服務，出具公允性意見或者實物捐贈報告服務。我國目前的上市公司披露的年報等會計信息，由于沒有專業(yè)的不動產評估師的估價報告，上市公司的資產狀況是難以用公允市場價值去衡量的。將來如果要將估價報告與年報一并提供給投資者，也需要借鑒美國的做法，將提供審計報告的審計師與提供估價報告的評估師分離。
四、其它幾個重要問題
(一)資本市場不動產評估委托權值得好好研究。評估委托權包括：上市公司建立審計委員會，由審計委員會委托評估，或者由獨立董事委托評估;強制實行主任房地產估價師定期輪換制;加強對估價機構更換的監(jiān)管，限制估價師去被審公司任職，設置一定期限的冷凍期等等。
(二)完善上市公司不動產評估報告?zhèn)浒钢贫取?BR> (三)借鑒注冊會計師行業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)范，建立完善不動產估價為資本市場服務的執(zhí)業(yè)規(guī)范。
(四)建立科學的準入制度。進入資本市場的不動產估價服務應當放開，能進能出，進行動態(tài)管理。另外，估價師個人是否設許可證值得商榷。為資本市場服務的屬于鑒證性的不動產估價服務，不同于房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃、房地產保險所涉及的一般房地產估價，它對于估價機構和估價師有更高的要求，即要求有更高的執(zhí)業(yè)水準和更好的職業(yè)道德操守，普通的估價師和資質一般的估價機構不能勝任這一類的估價，因為其公信力不夠。因此，有必要對不動產評估師進行分等定級，實行執(zhí)業(yè)資格的二次準入，以確定資質較好的資深不動產評估師從事資本市場的不動產估價。
以目前的估價機構資質管理辦法，資質高的估價機構出具的估價報告，也可能是由初級評估師完成的，很難設想，初級評估師能夠做出有說服力的涉及上市公司不動產價值的專業(yè)估價報告。因此，不動產評估機構的資質固然重要，簽署估價報告的估價師個人的資質同樣重要，應當將評估機構的資質和簽署報告的評估師個人的資質聯系起來，以提高為資本市場服務的估價報告的質量。
一、不動產評估業(yè)為資本市場服務的定位
國家標準《房地產估價規(guī)范》對于房地產估價目的羅列了十幾種，比如土地使用權出讓、房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃、房地產保險、征地和房屋拆遷、房地產糾紛等等。從估價結果的采信主體來劃分，不動產評估的類別可以分為三大類：第一類是為房地產交易當事人一方或雙方服務，對估價結果的采信主體就是房地產交易的當事人，比如，不動產征收涉及的評估、房地產抵押價格評估等等，這類評估是為不動產交易服務的，具有咨詢性、參考性。第二類除了包括為房地產交易當事人雙方服務，還包括為政府(課稅)、司法機關 (司法鑒定)等第三方服務，并且對估價結果的采信主體往往是房地產交易當事人之外的第三人，比如，不動產估價司法鑒定是為司法機關、仲裁機構解決與房地產估價有關的糾紛服務的，具有鑒證性、證據性。第三類是資本市場上的不動產評估，比如上市公司的不動產評估，以及房地產信托投資基金涉及的不動產評估等等，這種不動產評估雖然是接受上市公司的委托(監(jiān)事會的委托，或者董事會的委托)，但評估報告的使用者還包括資本市場上的潛在投資者，因此，基于資本市場上評估涉及的資本市場公司真實價值的揭示等公共利益，不動產評估師首先是對全社會的投資者和潛在投資者負責，而不是僅僅對委托方負責。因此，第三類的不動產評估也應當是鑒證性的。
在香港，資本市場(上市、收購及合并)涉及的不動產評估均由注冊產業(yè)測量師完成。香港的公司條例規(guī)定：如入帳之資產為公司在土地或建筑物方面的權益，而價值超過公司總資產價值10%即不少于港幣三百萬，有關公司必須聘請獨立估值師作出估值報告;如公司在發(fā)行招股章程前六個月內，已就公司在土地或建筑物方面的任何權益取得多于一份估值報告，則必須包括所有其他的此等報告于招股章程內。香港聯交所的上市公司會計準則，對作投資型房地產資產一律以其公開市場價值列入資產負債表中，對于已上市企業(yè)及那些未上市但其作投資房地產的資產價值超過港幣伍千萬元，或者超過集團總房地產資產價值15%的企業(yè)，應當進行不動產評估：(a)每年由持有專業(yè)資格者(香港專業(yè)注冊產業(yè)測量師)，并在近做過該地區(qū)同類房地產資產評估的人進行評估，(b)至少每三年由一名具有(a)中所述資格的獨立估值師進行評估。
目前中國大陸的房地產估價師還沒有在資本市場上發(fā)揮其應有的專業(yè)作用，香港的產業(yè)測量師從事的上市公司不動產評估的有關制度值得大陸借鑒。不動產評估師應當介入資本市場的評估服務市場，否則，上市公司的資產質量和內部治理難以有較大作為，中國的資本市場也難以真正成熟和發(fā)展。
應當說，我們房地產估價師為資本市場服務是有明確的執(zhí)業(yè)界限的。負債、流動資產的評估不是我們的強項，注冊會計師比我們有優(yōu)勢，我們主要是做不動產的評估。我們也不做企業(yè)價值評估，因為券商、財務顧問比我們更能夠做好。我們目前特別需要靠市場競爭，靠我們自身努力在市場競爭中找到自己在資本市場上的位置，當然也要靠證監(jiān)會，但歸根到底還是靠自身努力，取得社會認可。
二、不動產評估業(yè)在資本市場上取得應有地位的具體思路
(一)培養(yǎng)專業(yè)精神
培養(yǎng)專業(yè)精神是不動產評估業(yè)的根本。借用中國證監(jiān)會首席會計師張為國先生的一句話：“但什么是專業(yè)精神呢?說得通俗點就是當官的象官，當老師的象老師，做中介人士的象中介人士”。
(二)科學劃分房地產估價師與委托方的責任
視不動產評估質量為自身的生命。估價師要確保評估假設的真實性、合法性、合理性。估價師認為提供真實數據是委托方的責任，如果提供假的數據，出了問題，就應當由委托方負責。但估價師必要的審核義務是什么?比如，委托方讓估價師評估上市公司的不動產，如果委托書上注明的建筑面積是5000平方米，而實際上只有3000平方米，如果委托書該不動產沒有長期租約，而實際上附有長期租約，那么評估機構是否沒有審核責任，估價師適當的專業(yè)關注 (due professional care)如何體現?我們估價師固然應當盡力說服社會公眾接受估價師的執(zhí)業(yè)行為不具有免除投資者的投資風險的作用，但我們估價師的評估行為應當能夠減小投資者的投資風險，否則社會公眾就認為不需要我們的存在了。
(三)科學劃分估價師與評估機構的責任承擔界限
在論及房地產估價機構和估價師應承擔的法律責任界限的時候，往往容易將房地產估價機構股東(合伙人)應承擔的法律責任與房地產估價師的執(zhí)業(yè)責任相混淆。
房地產估價機構可能成為承擔行政責任、民事責任以及刑事責任的主體。房地產估價機構承擔行政責任的方式，主要表現為被依法處以警告、罰款、沒收違法所得以及沒收非法財物、責令停產停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證照等。房地產估價機構承擔民事責任的方式，主要表現為機構以其全部財產承擔民事賠償責任。房地產估價機構承擔刑事責任的方式，主要表現為被依法判處罰金。
1.股東(合伙人)應承擔的法律責任
房地產估價機構當中的股東(合伙人)以注冊房地產估價師身份執(zhí)業(yè)，因過錯而承擔的法律責任，應當歸于房地產估價師的執(zhí)業(yè)責任范疇，不屬于股東(合伙人)應承擔的法律責任的范疇。當然，股東(合伙人)在承擔作為估價師的執(zhí)業(yè)責任之后，還應當承擔作為股東(合伙人)應承擔的法律責任。下面在分析股東(合伙人)應承擔的法律責任的時候，區(qū)別了其同時可能要承擔的估價師的執(zhí)業(yè)責任，是僅僅就股東(合伙人)身份所應承擔的法律責任而言的。
對于負有限責任的房地產評估公司，股東對于機構的債務承擔的法律責任限于其在公司的未分配的財產和其出資額。不論評估公司、估價師個人應當承擔什么樣的法律責任，股東僅僅承擔財產責任，這種責任是一種有限責任。對于合伙制的房地產評估機構來說，合伙人雖然也是僅僅承擔財產責任，但合伙人對于合伙機構的債務承擔的清償責任是一種無限責任，并且在合伙人之間是相互連帶的。對合伙機構的債務沒有過錯責任的合伙人而言，讓他們承擔個人的無限連帶責任顯然有失公平。因此，應當有關于有限責任合伙制的規(guī)定，有過錯的合伙人相互之間對事務所的債務承擔無限連帶責任;而沒有過錯的其他合伙人僅以其出資額為限對事務所的債務承擔清償責任。
2.房地產估價師的執(zhí)業(yè)責任
房地產估價師可能成為承擔行政責任、民事責任以及刑事責任的主體。房地產估價師承擔行政責任的方式，主要表現為被依法處以警告、罰款、沒收違法所得以及沒收非法財物、暫停執(zhí)業(yè)、注銷執(zhí)業(yè)證、注銷房地產估價師資格證書等等。
房地產估價師承擔民事責任的方式，主要表現為民事賠償責任。在因違約或侵權而承擔的民事賠償責任當中，主要是因侵權而承擔的民事賠償責任可能讓估價師傾家蕩產。值得注意的是，法釋[2003]2號司法解釋《高人民法院關于審理證券市場因虛假陳述引發(fā)的民事賠償案件的若干規(guī)定》第將資產評估機構等專業(yè)中介服務機構以及負有責任的董事、監(jiān)事和經理等高級管理人員、直接責任人，列為虛假陳述證券民事賠償案件的被告。2006年1月1日實施的新《公司法》規(guī)定，承擔資產評估、驗資或者驗證的機構因其出具的評估結果、驗資或者驗證證明不實，給公司債權人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯的外，在其評估或者證明不實的金額范圍內承擔賠償責任?？梢?，不論房地產估價師執(zhí)業(yè)的機構是負有限責任的公司或是負無限責任的合伙機構，只要在其執(zhí)業(yè)當中有過錯，就可能要承擔侵權責任，承擔責任的方式就是民事賠償。
房地產估價師個人犯提供虛假證明文件罪的，將依法被處以有期徒刑或者拘役，并處罰金;房地產估價師個人犯出具證明文件重大失實罪的，將依法被處以有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。在房地產估價師個人被處以刑事處罰的情形，是不論其是否兼有股東(合伙人)身份的，也與其執(zhí)業(yè)的機構是負有限責任的公司或是負無限責任的合伙機構無關。
(四)從房地產評估機構組織形式上強化執(zhí)業(yè)風險
不能讓評估機構變成承包商，到處攬業(yè)務，然后分包出去，成為資本市場上的牟利者。
考慮到房地產估價師為資本市場提供估價服務的經濟鑒證性質和特點，筆者認為參與資本市場提供估價服務的不動產估價機構的組織形式規(guī)定應為二種：1.普通合伙形式設立; 2.有限責任合伙形式設立。有限責任公司形式設立房地產評估機構顯然不適應經濟鑒證行業(yè)的需要，因為估價報告與會計師的審計報告一樣屬于公共產品，社會公眾對房地產估價師的工作寄予的信任和希望是建立在他們承擔較大的個人責任基礎之上的。個人獨資的房地產評估機構的賠付能力畢竟有限，也不利于內部監(jiān)督機制的建立，因此，房地產評估機構不適于個人獨資的形式設立。有限合伙形式設立房地產評估機構亦不適合，是因為有限合伙人的入伙是為了解決合伙組織的資金缺乏的問題，而房地產評估機構從本質上來說不屬于資合性質的組織，資金的多少對于估價機構來說也并不是特別重要，并且有限合伙人承擔有限責任對于普通合伙人來說也不公平。
房地產估價機構的規(guī)模較小、合伙人人數不多的時候，評估機構采用普通合伙形式設立，有利于促進機構加強執(zhí)業(yè)制度建設和執(zhí)業(yè)的謹慎、規(guī)范，有利于取信于社會公眾，有利于整個行業(yè)的規(guī)范和發(fā)展。但是，當評估機構的規(guī)模達到一定階段、合伙人的人數較多的時候，普通合伙就不利于評估機構的進一步發(fā)展了。英國在 1990年曾經出現一起會計師事務所的賠償案，因為幾名合伙人的過錯導致事務所里其他合伙人均因承擔個人無限連帶責任而賠得傾家蕩產，承擔個人賠償責任的許多合伙人與有過錯的合伙人居然素未謀面。為了保護沒有過錯的其他合伙人的利益，同時，也是為了整個行業(yè)的發(fā)展，自1990年起英美法等國家推出了有限責任合伙制度。我國在涉及經濟鑒證行業(yè)的組織形式方面的立法，也可借鑒英美法等國家的有限責任合伙制度，讓無過錯的合伙人的利益得到法律保護，讓有過錯的合伙人對因過錯行為而導致的民事賠償承擔個人無限連帶責任。
三、不動產評估與注冊會計師審計的關系
要進一步提高上市公司財務信息披露質量，完善上市公司治理，整體提高上市公司質量，再造資本市場的行業(yè)形象，離不開不動產評估業(yè)的介入和參加。不動產評估與注冊會計師的關系，簡單明了二個字“分離”。美國的《2002公眾公司會計改革和投資者保護法》(英文簡稱Sarbanes-Oxley Act，通稱《薩班斯—奧克斯萊法》)限制審計師為審計客戶提供非審計服務，包括評估或者估價服務，出具公允性意見或者實物捐贈報告服務。我國目前的上市公司披露的年報等會計信息，由于沒有專業(yè)的不動產評估師的估價報告，上市公司的資產狀況是難以用公允市場價值去衡量的。將來如果要將估價報告與年報一并提供給投資者，也需要借鑒美國的做法，將提供審計報告的審計師與提供估價報告的評估師分離。
四、其它幾個重要問題
(一)資本市場不動產評估委托權值得好好研究。評估委托權包括：上市公司建立審計委員會，由審計委員會委托評估，或者由獨立董事委托評估;強制實行主任房地產估價師定期輪換制;加強對估價機構更換的監(jiān)管，限制估價師去被審公司任職，設置一定期限的冷凍期等等。
(二)完善上市公司不動產評估報告?zhèn)浒钢贫取?BR> (三)借鑒注冊會計師行業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)范，建立完善不動產估價為資本市場服務的執(zhí)業(yè)規(guī)范。
(四)建立科學的準入制度。進入資本市場的不動產估價服務應當放開，能進能出，進行動態(tài)管理。另外，估價師個人是否設許可證值得商榷。為資本市場服務的屬于鑒證性的不動產估價服務，不同于房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃、房地產保險所涉及的一般房地產估價，它對于估價機構和估價師有更高的要求，即要求有更高的執(zhí)業(yè)水準和更好的職業(yè)道德操守，普通的估價師和資質一般的估價機構不能勝任這一類的估價，因為其公信力不夠。因此，有必要對不動產評估師進行分等定級，實行執(zhí)業(yè)資格的二次準入，以確定資質較好的資深不動產評估師從事資本市場的不動產估價。
以目前的估價機構資質管理辦法，資質高的估價機構出具的估價報告，也可能是由初級評估師完成的，很難設想，初級評估師能夠做出有說服力的涉及上市公司不動產價值的專業(yè)估價報告。因此，不動產評估機構的資質固然重要，簽署估價報告的估價師個人的資質同樣重要，應當將評估機構的資質和簽署報告的評估師個人的資質聯系起來，以提高為資本市場服務的估價報告的質量。