房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在售房宣傳資料中所稱(chēng)的隨房奉送的“閣樓”、“陽(yáng)臺(tái)”等未列入買(mǎi)賣(mài)合同中或在產(chǎn)權(quán)證中未予體現(xiàn)，是否構(gòu)成重大誤解，應(yīng)結(jié)合雙方買(mǎi)賣(mài)合同中的房屋單價(jià)、面積及房屋買(mǎi)受人之前是否明知進(jìn)行綜合判斷。尤其要注意當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，當(dāng)事人以此為由悔約的情形。
【案情簡(jiǎn)介】
上訴人(原審被告)上海美旋房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)美旋公司)
被上訴人(原審原告)金旭東、譚新眉、金悄昕
美旋公司為本市紀(jì)翟南路香港花園的開(kāi)發(fā)商。2006年8月27日，美旋公司在《上海樓市周刊》刊登廣告，載明“香港花園二房一廳(閣樓55.04平方米)，建筑面積74.73平方米，售價(jià)55.8萬(wàn)元”。嗣后，美旋公司還曾在報(bào)刊刊登同類(lèi)廣告，除售價(jià)調(diào)整為57.3萬(wàn)元外，其余內(nèi)容與前述廣告基本一致。另在美旋公司發(fā)布的樓書(shū)中亦載明“六層有閣樓”的內(nèi)容。
2006年9月13日，金旭東、譚新眉、金悄昕實(shí)地查看了本市紀(jì)翟南路××弄香港花園××號(hào)×××室房屋。同日，金旭東、譚新眉、金悄昕與美旋公司簽訂《房屋定購(gòu)協(xié)議書(shū)》，該協(xié)議載明：金旭東、譚新眉、金悄昕向美旋公司購(gòu)買(mǎi)本市紀(jì)翟南路××弄香港花園××號(hào)×××室房屋，建筑面積74.73平方米，每平方米7,673元，總價(jià)款573,403元;金旭東、譚新眉、金悄昕在訂立本協(xié)議后，支付美旋公司定金10,000元等。協(xié)議還對(duì)其他事項(xiàng)作了載明。嗣后，金旭東、譚新眉、金悄昕支付了定金10,000元。
2006年9月23日，雙方當(dāng)事人簽訂了《上海市商品房出售合同》，合同載明的房屋、建筑面積、價(jià)款與前述定購(gòu)協(xié)議書(shū)一致。合同內(nèi)未涉及有關(guān)閣樓面積的內(nèi)容。同日，金旭東、譚新眉、金悄昕向美旋公司支付了房款104,703元、*及貸款服務(wù)費(fèi)1,000元。
經(jīng)審理查明，美旋公司的廣告及樓書(shū)中所稱(chēng)之“閣樓”，其性質(zhì)為6層房屋的屋面部分。因?yàn)榇宋菝娌糠值囊蛩?，金旭東、譚新眉、金悄昕所購(gòu)房屋的價(jià)格略高于小區(qū)同期同類(lèi)型房屋的價(jià)格。
2006年10月8日金旭東、譚新眉、金悄昕訴至法院，訴稱(chēng)：美旋公司在售房過(guò)程中只提到閣樓的面積，對(duì)閣樓的性質(zhì)和形狀沒(méi)有說(shuō)明，且閣樓僅是六樓的屋面部分，不能納入使用范圍，美旋公司承諾送閣樓卻未在合同中反映出來(lái)，當(dāng)事人存在重大誤解，故請(qǐng)求判令撤銷(xiāo)金旭東、譚新眉、金悄昕與美旋公司于2006年9月23日簽訂的《上海市商品房出售合同》，美旋公司返還金旭東、譚新眉、金悄昕房款114,703元及服務(wù)費(fèi)1,000元。
美旋公司則表示雙方當(dāng)事人對(duì)閣樓是六樓的屋面部分沒(méi)有誤解，對(duì)方是現(xiàn)場(chǎng)看了五樓、六樓房屋后才決定購(gòu)房的，且在買(mǎi)賣(mài)合同及售房宣傳資料中也未將閣樓面積納入房屋建筑面積中。對(duì)方請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同實(shí)際是悔約行為，請(qǐng)求法院駁回對(duì)方的訴請(qǐng)。
【審判結(jié)論】
一審判決：
一、撤銷(xiāo)金旭東、譚新眉、金悄昕與上海美旋房地產(chǎn)有限公司就本市××弄香港花園××號(hào)×××室房屋簽訂的《上海市商品房出售合同》;
二、上海美旋房地產(chǎn)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還金旭東、譚新眉、金悄昕房款114,703元及*、貸款服務(wù)費(fèi)1,000元。
二審判決：
一、撤銷(xiāo)一審法院民事判決;
二、金旭東、譚新眉、金悄昕的訴訟請(qǐng)求不予支持。
【評(píng)析意見(jiàn)】
一、應(yīng)正確認(rèn)定“隨房奉送”標(biāo)的物的權(quán)屬性質(zhì)
本案中雙方當(dāng)事人爭(zhēng)執(zhí)的核心是“隨房奉送”的閣樓是否應(yīng)在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證中作為產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。在當(dāng)前的商品房買(mǎi)賣(mài)中，開(kāi)發(fā)商推出隨房奉送的內(nèi)容有涉及所有權(quán)的，如送車(chē)、送裝修等，也有涉及使用權(quán)的，如購(gòu)別墅送花園等。要正確認(rèn)定本案“隨房奉送”標(biāo)的物的權(quán)屬性質(zhì)應(yīng)結(jié)合標(biāo)的物的種類(lèi)、行業(yè)慣例等進(jìn)行綜合考慮。本案中，雙方當(dāng)事人對(duì)所送閣樓的權(quán)屬性質(zhì)未作明確約定;在開(kāi)發(fā)商所發(fā)的宣傳資料中也明確，系爭(zhēng)房屋的建筑面積并不包括閣樓面積，上訴人金旭東、譚新眉、金悄昕所支付房款中亦不包括閣樓的面積款;由于閣樓的層高不夠，依規(guī)定不能列入產(chǎn)權(quán)證，僅由房屋產(chǎn)權(quán)人使用，這也是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)公認(rèn)的慣例。閣樓面積不列入產(chǎn)權(quán)證，但其所有權(quán)隱含在房屋產(chǎn)權(quán)中，是房屋產(chǎn)權(quán)的一部分。故對(duì)本案系爭(zhēng)合同中所涉的“隨房奉送”的閣樓權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定閣樓面積雖未列入產(chǎn)權(quán)證，但它是該房屋整體的一部分，房屋業(yè)主擁有其所有權(quán)。
二、認(rèn)定“重大誤解”成立與否應(yīng)以誤解者利益受到較大影響或達(dá)不到訂立合同目的為評(píng)判依據(jù)
所謂重大誤解，是指誤解者作出意思表示時(shí)，對(duì)涉及合同法律效果的重要事項(xiàng)存在著認(rèn)識(shí)上的顯著缺陷，其后果是使誤解者利益受到較大的損失或達(dá)不到訂立合同的目的。其核心是：必須對(duì)合同的內(nèi)容構(gòu)成重大誤解，且合同的履行會(huì)使誤解者的利益受到損害。本案當(dāng)事人在購(gòu)房前實(shí)地查看了系爭(zhēng)房屋，并了解了該房屋與其它樓層的區(qū)別，簽約時(shí)亦對(duì)房屋的建筑面積及所支付房款總價(jià)不包括閣樓有清晰的了解，故不存在對(duì)合同內(nèi)容存在重大誤解的事實(shí)。同時(shí)，該閣樓雖未列入合同內(nèi)容，但客觀上由上訴人金旭東、譚新眉、金悄昕使用，并未給購(gòu)房者利益造成損害，相反給其生活帶來(lái)了便利。故本案合同非因重大誤解而訂立，上訴人金旭東、譚新眉、金悄昕要求撤銷(xiāo)合同的訴請(qǐng)不符合法定構(gòu)成要件，故不應(yīng)獲得支持。
三、要充分尊重房地產(chǎn)行業(yè)慣例，謹(jǐn)防引發(fā)群體性訴訟
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所推出的宣傳資料“購(gòu)別墅送花園”、“購(gòu)頂層送閣樓”中所涉奉送部分均不包括所有權(quán)，僅為使用權(quán)，這已是房地產(chǎn)行業(yè)的一種慣例，也已被社會(huì)所接受。如以合同中不標(biāo)明或產(chǎn)權(quán)證中未列明而撤銷(xiāo)雙方間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)震蕩，*長(zhǎng)期以來(lái)形成的習(xí)慣做法。更為嚴(yán)重的是，有可能出現(xiàn)部分悔約者以此為由請(qǐng)求退房、從而引發(fā)群體性訴訟的后果。因此，對(duì)此類(lèi)案件的審理，應(yīng)慎重對(duì)待，綜合法律規(guī)定及事實(shí)依據(jù)后作出正確認(rèn)定。
【案情簡(jiǎn)介】
上訴人(原審被告)上海美旋房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)美旋公司)
被上訴人(原審原告)金旭東、譚新眉、金悄昕
美旋公司為本市紀(jì)翟南路香港花園的開(kāi)發(fā)商。2006年8月27日，美旋公司在《上海樓市周刊》刊登廣告，載明“香港花園二房一廳(閣樓55.04平方米)，建筑面積74.73平方米，售價(jià)55.8萬(wàn)元”。嗣后，美旋公司還曾在報(bào)刊刊登同類(lèi)廣告，除售價(jià)調(diào)整為57.3萬(wàn)元外，其余內(nèi)容與前述廣告基本一致。另在美旋公司發(fā)布的樓書(shū)中亦載明“六層有閣樓”的內(nèi)容。
2006年9月13日，金旭東、譚新眉、金悄昕實(shí)地查看了本市紀(jì)翟南路××弄香港花園××號(hào)×××室房屋。同日，金旭東、譚新眉、金悄昕與美旋公司簽訂《房屋定購(gòu)協(xié)議書(shū)》，該協(xié)議載明：金旭東、譚新眉、金悄昕向美旋公司購(gòu)買(mǎi)本市紀(jì)翟南路××弄香港花園××號(hào)×××室房屋，建筑面積74.73平方米，每平方米7,673元，總價(jià)款573,403元;金旭東、譚新眉、金悄昕在訂立本協(xié)議后，支付美旋公司定金10,000元等。協(xié)議還對(duì)其他事項(xiàng)作了載明。嗣后，金旭東、譚新眉、金悄昕支付了定金10,000元。
2006年9月23日，雙方當(dāng)事人簽訂了《上海市商品房出售合同》，合同載明的房屋、建筑面積、價(jià)款與前述定購(gòu)協(xié)議書(shū)一致。合同內(nèi)未涉及有關(guān)閣樓面積的內(nèi)容。同日，金旭東、譚新眉、金悄昕向美旋公司支付了房款104,703元、*及貸款服務(wù)費(fèi)1,000元。
經(jīng)審理查明，美旋公司的廣告及樓書(shū)中所稱(chēng)之“閣樓”，其性質(zhì)為6層房屋的屋面部分。因?yàn)榇宋菝娌糠值囊蛩?，金旭東、譚新眉、金悄昕所購(gòu)房屋的價(jià)格略高于小區(qū)同期同類(lèi)型房屋的價(jià)格。
2006年10月8日金旭東、譚新眉、金悄昕訴至法院，訴稱(chēng)：美旋公司在售房過(guò)程中只提到閣樓的面積，對(duì)閣樓的性質(zhì)和形狀沒(méi)有說(shuō)明，且閣樓僅是六樓的屋面部分，不能納入使用范圍，美旋公司承諾送閣樓卻未在合同中反映出來(lái)，當(dāng)事人存在重大誤解，故請(qǐng)求判令撤銷(xiāo)金旭東、譚新眉、金悄昕與美旋公司于2006年9月23日簽訂的《上海市商品房出售合同》，美旋公司返還金旭東、譚新眉、金悄昕房款114,703元及服務(wù)費(fèi)1,000元。
美旋公司則表示雙方當(dāng)事人對(duì)閣樓是六樓的屋面部分沒(méi)有誤解，對(duì)方是現(xiàn)場(chǎng)看了五樓、六樓房屋后才決定購(gòu)房的，且在買(mǎi)賣(mài)合同及售房宣傳資料中也未將閣樓面積納入房屋建筑面積中。對(duì)方請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同實(shí)際是悔約行為，請(qǐng)求法院駁回對(duì)方的訴請(qǐng)。
【審判結(jié)論】
一審判決：
一、撤銷(xiāo)金旭東、譚新眉、金悄昕與上海美旋房地產(chǎn)有限公司就本市××弄香港花園××號(hào)×××室房屋簽訂的《上海市商品房出售合同》;
二、上海美旋房地產(chǎn)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還金旭東、譚新眉、金悄昕房款114,703元及*、貸款服務(wù)費(fèi)1,000元。
二審判決：
一、撤銷(xiāo)一審法院民事判決;
二、金旭東、譚新眉、金悄昕的訴訟請(qǐng)求不予支持。
【評(píng)析意見(jiàn)】
一、應(yīng)正確認(rèn)定“隨房奉送”標(biāo)的物的權(quán)屬性質(zhì)
本案中雙方當(dāng)事人爭(zhēng)執(zhí)的核心是“隨房奉送”的閣樓是否應(yīng)在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證中作為產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。在當(dāng)前的商品房買(mǎi)賣(mài)中，開(kāi)發(fā)商推出隨房奉送的內(nèi)容有涉及所有權(quán)的，如送車(chē)、送裝修等，也有涉及使用權(quán)的，如購(gòu)別墅送花園等。要正確認(rèn)定本案“隨房奉送”標(biāo)的物的權(quán)屬性質(zhì)應(yīng)結(jié)合標(biāo)的物的種類(lèi)、行業(yè)慣例等進(jìn)行綜合考慮。本案中，雙方當(dāng)事人對(duì)所送閣樓的權(quán)屬性質(zhì)未作明確約定;在開(kāi)發(fā)商所發(fā)的宣傳資料中也明確，系爭(zhēng)房屋的建筑面積并不包括閣樓面積，上訴人金旭東、譚新眉、金悄昕所支付房款中亦不包括閣樓的面積款;由于閣樓的層高不夠，依規(guī)定不能列入產(chǎn)權(quán)證，僅由房屋產(chǎn)權(quán)人使用，這也是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)公認(rèn)的慣例。閣樓面積不列入產(chǎn)權(quán)證，但其所有權(quán)隱含在房屋產(chǎn)權(quán)中，是房屋產(chǎn)權(quán)的一部分。故對(duì)本案系爭(zhēng)合同中所涉的“隨房奉送”的閣樓權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定閣樓面積雖未列入產(chǎn)權(quán)證，但它是該房屋整體的一部分，房屋業(yè)主擁有其所有權(quán)。
二、認(rèn)定“重大誤解”成立與否應(yīng)以誤解者利益受到較大影響或達(dá)不到訂立合同目的為評(píng)判依據(jù)
所謂重大誤解，是指誤解者作出意思表示時(shí)，對(duì)涉及合同法律效果的重要事項(xiàng)存在著認(rèn)識(shí)上的顯著缺陷，其后果是使誤解者利益受到較大的損失或達(dá)不到訂立合同的目的。其核心是：必須對(duì)合同的內(nèi)容構(gòu)成重大誤解，且合同的履行會(huì)使誤解者的利益受到損害。本案當(dāng)事人在購(gòu)房前實(shí)地查看了系爭(zhēng)房屋，并了解了該房屋與其它樓層的區(qū)別，簽約時(shí)亦對(duì)房屋的建筑面積及所支付房款總價(jià)不包括閣樓有清晰的了解，故不存在對(duì)合同內(nèi)容存在重大誤解的事實(shí)。同時(shí)，該閣樓雖未列入合同內(nèi)容，但客觀上由上訴人金旭東、譚新眉、金悄昕使用，并未給購(gòu)房者利益造成損害，相反給其生活帶來(lái)了便利。故本案合同非因重大誤解而訂立，上訴人金旭東、譚新眉、金悄昕要求撤銷(xiāo)合同的訴請(qǐng)不符合法定構(gòu)成要件，故不應(yīng)獲得支持。
三、要充分尊重房地產(chǎn)行業(yè)慣例，謹(jǐn)防引發(fā)群體性訴訟
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所推出的宣傳資料“購(gòu)別墅送花園”、“購(gòu)頂層送閣樓”中所涉奉送部分均不包括所有權(quán)，僅為使用權(quán)，這已是房地產(chǎn)行業(yè)的一種慣例，也已被社會(huì)所接受。如以合同中不標(biāo)明或產(chǎn)權(quán)證中未列明而撤銷(xiāo)雙方間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)震蕩，*長(zhǎng)期以來(lái)形成的習(xí)慣做法。更為嚴(yán)重的是，有可能出現(xiàn)部分悔約者以此為由請(qǐng)求退房、從而引發(fā)群體性訴訟的后果。因此，對(duì)此類(lèi)案件的審理，應(yīng)慎重對(duì)待，綜合法律規(guī)定及事實(shí)依據(jù)后作出正確認(rèn)定。