2013年房地產(chǎn)經(jīng)紀人《經(jīng)紀實務》第七章講義
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第七章 物業(yè)管理
物業(yè)管理的主要階段
1、早期介入階段：指新建物業(yè)竣工之前，建設單位根據(jù)項目開發(fā)建設的需要引入物業(yè)管理的資詢活動。(咨詢活動：指物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)管理專業(yè)人員從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設項目最科學了、合理的意見和建議。)
作用：優(yōu)化設計，有助于提高工程質量，有利于了解物業(yè)情況，為前期物業(yè)管理做充分準備，有助于提高建設單位的開發(fā)效益。
內(nèi)容：可行性研究階段，規(guī)劃設計階段，施工建設階段 ，竣工驗收階段，銷售階段。
2、前期物業(yè)管理階段：指在業(yè)主、業(yè)主大會選 聘物業(yè)服務企業(yè)之前，物業(yè)建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同所實施的物業(yè)管理。
內(nèi)容：
01、物業(yè)承接查驗(物業(yè)資料，物業(yè)共用部位，共用設施設備，園林綠化工程，其它公共配套設施)。
02、業(yè)主入住。
03、物業(yè)裝飾裝修管理。
04、工程質量保修處理。
05、物業(yè)項目管一機構的前期運作。
06、前期溝通協(xié)調(diào)。
3、物業(yè)管理階段：指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并由物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定實施物業(yè)管理的階段。(公共服務與管理;系統(tǒng)協(xié)調(diào)。)
物業(yè)管理基本制度。
1、業(yè)主：指房屋所有權人。業(yè)主大會：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，決定本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。
業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法利益，有權依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項。
職責：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，
監(jiān)督企業(yè)履行服務合同;監(jiān)督管理規(guī)約的實施;業(yè)主大會賦予的其他職責。
2、管理規(guī)約制度：是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。
內(nèi)容：有關物業(yè)的使用、維護、管理;業(yè)主的共同利益;業(yè)主應當履行的義務;違反管理規(guī)約應當承擔的責任。
管理規(guī)約的作用：有利于協(xié)調(diào)各個業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照個人利益服從整體利閃原則解決存在的分歧，保護了全體業(yè)主的共同利益。
3、物業(yè)管理招投標制度。該制度的設立是為了扭轉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、或因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)服務企業(yè)的權利，同時也為物業(yè)服務企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會。
4、物業(yè)承接查驗制度。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與物業(yè)建設單位和業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定物業(yè)建設單位、業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交有關資料。
具有的現(xiàn)實意義：
01、有利于明確各方的責、權、利，避免予盾糾紛。
02、對提高建設質量、保障業(yè)主財產(chǎn)權益具有重要意義。
03、保障開展物業(yè)管理的必備條件。
5、物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度。物業(yè)管理服務實質是對業(yè)主共同事務進行管理的一種活動。對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準入制度，嚴格審查物業(yè)服務企業(yè)的資質，是加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。
《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》規(guī)定：申請核定資質等級的物業(yè)服務企業(yè)，應當提交下列材料：企業(yè)資質等級申報表，營業(yè)執(zhí)照，企業(yè)資質證書正、副本，物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，
管理的技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同;物業(yè)服務合同復印件,物業(yè)管理業(yè)績材料。
《物業(yè)服業(yè)企業(yè)資質管理辦法》規(guī)定：
一級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目;
二級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接30萬㎡以下的住宅項目和8萬㎡以下的非住宅項目的業(yè)務;
三級資質物業(yè)服務企業(yè)可心接20萬㎡以下住宅項目和5萬㎡以下的非住宅項目的業(yè)務。
6、物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度(物業(yè)管理師)
物業(yè)管理師應具備的執(zhí)業(yè)能力：
01、掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識;
02、具有一定的經(jīng)濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科知識;
03、能夠熟練運用物業(yè)管理相關法律、法規(guī)。
04、具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。
7、住宅專項維修基金：指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
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第七章 物業(yè)管理
物業(yè)管理的主要階段
1、早期介入階段：指新建物業(yè)竣工之前，建設單位根據(jù)項目開發(fā)建設的需要引入物業(yè)管理的資詢活動。(咨詢活動：指物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)管理專業(yè)人員從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設項目最科學了、合理的意見和建議。)
作用：優(yōu)化設計，有助于提高工程質量，有利于了解物業(yè)情況，為前期物業(yè)管理做充分準備，有助于提高建設單位的開發(fā)效益。
內(nèi)容：可行性研究階段，規(guī)劃設計階段，施工建設階段 ，竣工驗收階段，銷售階段。
2、前期物業(yè)管理階段：指在業(yè)主、業(yè)主大會選 聘物業(yè)服務企業(yè)之前，物業(yè)建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同所實施的物業(yè)管理。
內(nèi)容：
01、物業(yè)承接查驗(物業(yè)資料，物業(yè)共用部位，共用設施設備，園林綠化工程，其它公共配套設施)。
02、業(yè)主入住。
03、物業(yè)裝飾裝修管理。
04、工程質量保修處理。
05、物業(yè)項目管一機構的前期運作。
06、前期溝通協(xié)調(diào)。
3、物業(yè)管理階段：指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并由物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定實施物業(yè)管理的階段。(公共服務與管理;系統(tǒng)協(xié)調(diào)。)
物業(yè)管理基本制度。
1、業(yè)主：指房屋所有權人。業(yè)主大會：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，決定本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。
業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法利益，有權依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項。
職責：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，
監(jiān)督企業(yè)履行服務合同;監(jiān)督管理規(guī)約的實施;業(yè)主大會賦予的其他職責。
2、管理規(guī)約制度：是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。
內(nèi)容：有關物業(yè)的使用、維護、管理;業(yè)主的共同利益;業(yè)主應當履行的義務;違反管理規(guī)約應當承擔的責任。
管理規(guī)約的作用：有利于協(xié)調(diào)各個業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照個人利益服從整體利閃原則解決存在的分歧，保護了全體業(yè)主的共同利益。
3、物業(yè)管理招投標制度。該制度的設立是為了扭轉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、或因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)服務企業(yè)的權利，同時也為物業(yè)服務企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會。
4、物業(yè)承接查驗制度。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與物業(yè)建設單位和業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定物業(yè)建設單位、業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交有關資料。
具有的現(xiàn)實意義：
01、有利于明確各方的責、權、利，避免予盾糾紛。
02、對提高建設質量、保障業(yè)主財產(chǎn)權益具有重要意義。
03、保障開展物業(yè)管理的必備條件。
5、物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度。物業(yè)管理服務實質是對業(yè)主共同事務進行管理的一種活動。對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準入制度，嚴格審查物業(yè)服務企業(yè)的資質，是加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。
《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》規(guī)定：申請核定資質等級的物業(yè)服務企業(yè)，應當提交下列材料：企業(yè)資質等級申報表，營業(yè)執(zhí)照，企業(yè)資質證書正、副本，物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，
管理的技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同;物業(yè)服務合同復印件,物業(yè)管理業(yè)績材料。
《物業(yè)服業(yè)企業(yè)資質管理辦法》規(guī)定：
一級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目;
二級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接30萬㎡以下的住宅項目和8萬㎡以下的非住宅項目的業(yè)務;
三級資質物業(yè)服務企業(yè)可心接20萬㎡以下住宅項目和5萬㎡以下的非住宅項目的業(yè)務。
6、物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度(物業(yè)管理師)
物業(yè)管理師應具備的執(zhí)業(yè)能力：
01、掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識;
02、具有一定的經(jīng)濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科知識;
03、能夠熟練運用物業(yè)管理相關法律、法規(guī)。
04、具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。
7、住宅專項維修基金：指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。