制定計劃前，要分析研究工作現(xiàn)狀，充分了解下一步工作是在什么基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是依據(jù)什么來制定這個計劃的。那關(guān)于計劃格式是怎樣的呢？而個人計劃又該怎么寫呢？那么下面我就給大家講一講計劃書怎么寫才比較好，我們一起來看一看吧。
房屋全員營銷工作計劃篇一
二、給自己制定工作目標(biāo)
在這個月，我必須要達(dá)成以下工作目標(biāo)。
1、出租方，算了一下自己以往三個月的租房訂單的平均數(shù)，以這個為參考值，我決定這個月我要租出去十五套房子。比以往的平均值多出三套，并沒有多很多，我覺得還在自己的承受能力之內(nèi)。
2、賣房，公司的樓盤和這兩個月又新開盤的兩個，想要在這個時候賣房會輕松很多，我給自己定了一個不是很難完成的目標(biāo)，這個月我要賣出五套以上的房子，這其實(shí)只要自己努力一下，還是很好完成的。
3、別墅房，我來到這里工作這么久了，我們公司手里每一套別墅的信息我都一清二楚，在什么地方，什么朝向。多少平方，內(nèi)部結(jié)構(gòu)是怎么樣的等等，我都牢牢的記在腦海中，我做夢都想開一單別墅房，在這個月我一定要多跟客戶推薦一下，也不要錯過人任何有能力購買的客戶，我要填補(bǔ)我的職業(yè)空缺。
三、加強(qiáng)跟客戶的交流
我發(fā)現(xiàn)我以往都是把自己工作最重要的一環(huán)，客戶給忽視了，我經(jīng)常把那些已經(jīng)在我手里買過房或者是租過房的客戶給扔下不管了。我現(xiàn)在意識到，他們也是可以成為我的潛在客戶的啊，而且他們有成單經(jīng)驗(yàn)，知道我這個銷售是否靠譜，成單的幾率更大。還有就是已經(jīng)拒絕過我的客戶，我就沒有再堅持了，我覺得十分有必要再篩選一遍，上一刻可能別人還沒有購買意向，說不定下一秒就有了。我還是要多加強(qiáng)跟客戶之間的交流，我不能總是把工作重心放在自己的身上，就算我的工作能力再強(qiáng)，我沒有客戶那也是徒勞。
房屋全員營銷工作計劃篇二
[摘要]房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本包括土地開發(fā)成本以及施工、營銷成本。以浙江省樂清市錦華置業(yè)有限公司為例，通過分析錦華置業(yè)有限公司成本管理存在的問題，提出相關(guān)建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)控制營銷成本提供參考。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；營銷成本；成本管理
近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)商房屋銷售困難，人員工資、設(shè)備及原材料持續(xù)上漲，導(dǎo)致建筑成本不斷上升，利潤下滑，如何有效控制成本，在微利的形勢下立足成為開發(fā)商亟待解決的難題。提高房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益關(guān)鍵之一在于提高企業(yè)成本管理水平。
1房地產(chǎn)成本及成本管理
房產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)成本及開支
（1）土地出讓成本、設(shè)備物品和建造成本是房地產(chǎn)成本管理的主要部分。特別是土地成本，是開發(fā)商最大的成本。開發(fā)商在開發(fā)一個項(xiàng)目之前，必須通過拿地面積和土地容積率來算出單位面積下的成本，判定項(xiàng)目工程的可行性。建造成本和設(shè)備成本占到總成本的百分之六十。（2）營銷費(fèi)用。營銷費(fèi)用包括營銷推廣類費(fèi)用和日常性費(fèi)用兩大類。營銷推廣類費(fèi)用是指在銷售業(yè)務(wù)推廣和拓展過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，包括冠名費(fèi)、營銷策劃服務(wù)費(fèi)、銷售代理費(fèi)、房展會費(fèi)用、營銷活動費(fèi)用、廣告費(fèi)用、銷售物料制作費(fèi)、營銷設(shè)施費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。日常性費(fèi)用就指營銷部門的工資性費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、通訊費(fèi)、水電費(fèi)（售樓處等使用）、交通費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、折舊費(fèi)等日常經(jīng)營性費(fèi)用。其中廣告費(fèi)是營銷費(fèi)用的主體，對廣告公司的選擇也至關(guān)重要，它會直接影響到后期銷售的利潤。（3）利息支出。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資數(shù)額，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展將起到非常重要的作用（4）配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、市政和公建配套費(fèi)。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中受外界因素影響最大的費(fèi)用支出。
房地產(chǎn)成本管理的概念
房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，成本管理是項(xiàng)目管理的一個子集，包括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過程，由資源計劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制四部分所構(gòu)成。長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)的高利潤，一般都不是十分的關(guān)注成本管理，在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢下，由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，加強(qiáng)成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競爭力的必修課。
2錦華置業(yè)房地產(chǎn)成本管理存在的問題
樂清市錦華置業(yè)有限公司于2008年8月26日在樂清工商局注冊成立，屬于微小型的有限責(zé)任制公司。公司倚山而座，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，位于擁有“電器之都”之稱的柳市鎮(zhèn)，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等。調(diào)查發(fā)現(xiàn)錦華置業(yè)房地產(chǎn)成本管理存在諸多問題。（1）對成本缺乏節(jié)約意識。根據(jù)觀察，日常生活中公司經(jīng)常出現(xiàn)水龍頭沒關(guān)、燈一直開著、紙張浪費(fèi)、人員隨意使用打印機(jī)等不良現(xiàn)象。雖然這些都是小事，但也由此看到公司對成本管理的不重視。此外，銷售人員出去辦事，即使是很近的地方也要開車去，由此產(chǎn)生的油費(fèi)也是一筆大支出，甚至有人把家里的油費(fèi)發(fā)票都拿來報銷，更不用說報銷差旅費(fèi)的問題了。（2）銷售當(dāng)中對質(zhì)量及合同內(nèi)容的把關(guān)。公司在出售商品房及簽署買賣合同的同時應(yīng)該對合同內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)處理，因?yàn)榻?jīng)常會有部分客戶在簽訂完合同或者交付的時候出現(xiàn)房屋墻體脫落，合同內(nèi)容與現(xiàn)房結(jié)構(gòu)不符合或合同內(nèi)容關(guān)鍵詞錯誤等問題，而這些問題的后期解決成為了開發(fā)商的另一筆重要支出。在房屋買賣中這種問題的出現(xiàn)是非常普遍的，而其解決成本也較大，企業(yè)處理這部分事故的時候，為解決問題所產(chǎn)生的費(fèi)用將直接影響到企業(yè)的成本投入。因此，錦華需要對質(zhì)量加大把關(guān)力度，加強(qiáng)對合同的管理，在合同的訂立過程中必須明確好該合同雙方的責(zé)任以及權(quán)限，能夠有助于保障企業(yè)自身的權(quán)益。這也是公司節(jié)省營銷成本的關(guān)鍵。（3）過度依賴于廣告宣傳。大部分的開發(fā)商因?yàn)槠髽I(yè)盈利大，恰恰疏忽了對廣告浪費(fèi)的追究。錦華為了更加快速地宣傳產(chǎn)品，在廣告方面投入了很多的成本。雖然廣告確實(shí)是起到了一定的積極作用，但不免太過頻繁。這些支出沒有一個合理有效的分配造成了浪費(fèi)。為了更加轟動，公司還不惜花重金請來明星為新產(chǎn)品代言。過分依賴廣告使得營銷費(fèi)用也居高不下，費(fèi)用相應(yīng)地轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。
3加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管理的建議
培養(yǎng)員工樹立節(jié)約成本的意識，使全員參與進(jìn)成本管控的過程中。在企業(yè)運(yùn)行的過程中對審計的把控程度要嚴(yán)格，對工程及項(xiàng)目的預(yù)算費(fèi)用應(yīng)該做出詳細(xì)的清單，當(dāng)然審計的核算也要將預(yù)算分為固定預(yù)算和彈性預(yù)算兩種，對年度凈利潤和營銷成本進(jìn)行分析核算。
首先，企業(yè)的管理模式要逐步完善。在開展工作的同時，應(yīng)該對未來幾天或幾個月的工作做出計劃和成本的預(yù)算，要結(jié)合財務(wù)部進(jìn)行營銷費(fèi)用的核算。費(fèi)效比是成本管理的根本，管理成本就是要加大利潤，所以對員工應(yīng)該賞罰分明，多勞多得。要給員工制定工作計劃和指標(biāo)，日指標(biāo)，周指標(biāo)，月指標(biāo)甚至年度指標(biāo)。同時，上級應(yīng)獲知在每個人身上的成本開銷是企業(yè)重要的工作，實(shí)行末尾淘汰制度，以防渾水摸魚。
合理制定成本管理制度
公司管理制度要嚴(yán)格執(zhí)行不容小視，要通過管理層進(jìn)行監(jiān)督與檢查。上層成本管理層督促下層來解決企業(yè)日常的成本開銷。著力解決人員的成本問題，在所有營銷人員中應(yīng)該管理嚴(yán)明，對個人成本的支出進(jìn)行個人掌控，可以通過獎罰制度來完善成本計劃。公司應(yīng)有合理的扣罰制度來完善管理模式。在監(jiān)督與檢查的同時配合相應(yīng)的成本管理制度才能使成本最小化。在政府調(diào)控的環(huán)境下，房產(chǎn)行業(yè)甚至是相關(guān)產(chǎn)業(yè)的利潤肯定會下降。盲目的節(jié)約會導(dǎo)致企業(yè)形象受損甚至危及社會，但合理的成本管理將使企業(yè)更加完善。隨著企業(yè)發(fā)展的過程中，不同的管理制度也將帶來不同的收益，合理制定成本管理制度將使企業(yè)長存。
房屋全員營銷工作計劃篇三
一、計劃時間安排：
____年7月15日____年2月15日，劃分為緊急促銷期、熱銷期、持銷期三個大階段。其中緊急促銷期為8月15日至10月15日，熱銷期為11月15日至____年2月10日，其他時間為持銷期。
二、營銷計劃：
分為營銷計劃+營銷管理+推廣計劃三個部分+保障
(一)銷售計劃
1、銷售目標(biāo)
____下半年總體銷售任務(wù)為5000萬元，以下為根據(jù)此銷售目標(biāo)值制定的銷售任務(wù)額表格。
2、銷售任務(wù)完成時間
1)____年10月底放出一期二批房源，以確保銷售房源的充足性。
2)緊急促銷期及持銷期以消化一期首批剩余房源為主。
3)熱銷期主要以一期二批房源為主。
4)如銷售狀況良好再加放二期部分房源或按當(dāng)時形勢進(jìn)行房源調(diào)整。
4、價格策略
改變目前的價格虛高而成交價不高的現(xiàn)況，適當(dāng)調(diào)高二、三樓層價格，逐步收縮優(yōu)惠幅度，從而使實(shí)際成交價提高，達(dá)成盈利目標(biāo)。
價格調(diào)整計劃：
節(jié)奏一：于____年7月26日二、三樓層提高單價提高20元。
節(jié)奏二：于____年2月26日整體房價提高50元。
優(yōu)惠政策：
節(jié)奏一：于____年7月26日由目前九折收縮為九二折。
節(jié)奏二：于____年10月7日由九二折收縮為九五折。
節(jié)奏三：于____年2月26日由九五折收縮為九七折。
5、銷售策略
1)鑒于節(jié)后銷售的難點(diǎn)為快速回款和持續(xù)性價格的遞增。故銷售部在原有銷售策略的基礎(chǔ)上，主要制定了系列組合式銷售策略：利用推廣間歇期，進(jìn)行行銷工作，對集中拆遷區(qū)，城中村集中區(qū)，以及青罕、坊莊等重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)全面地毯式派單咨詢的方式，集中對這些區(qū)域進(jìn)行傳播，提高對意向客戶群體的重點(diǎn)宣傳。
2)每個銷售階段選擇廣告推廣媒體進(jìn)行廣告推廣，加大項(xiàng)目市場認(rèn)知度，吸引更廣泛的客層，加大銷售力度，奠定良性循環(huán)的基礎(chǔ)。
3)通過不同銷售階段對市場情況的調(diào)研，時刻掌控市場情況，以根據(jù)市場變化隨時調(diào)整銷售思路。
(二)銷售管理
1)準(zhǔn)備工作
a、核對銷控。與財務(wù)將銷控核對清晰，做到時時更新，日日核對，防止銷控出現(xiàn)問題。
b、核對價格。與財務(wù)核對銷售價格，統(tǒng)一銷售政策。
c、人員準(zhǔn)備。各崗位人員明確到人，要求以業(yè)務(wù)為準(zhǔn)，以服務(wù)為準(zhǔn)。
d、廣告發(fā)布資金準(zhǔn)備。為了加快銷售和增大銷售力度，選擇不同媒體發(fā)布廣告，準(zhǔn)備相應(yīng)資金，落實(shí)發(fā)布。
e、確立項(xiàng)目各類別定位，明確商業(yè)業(yè)態(tài)分布，制定統(tǒng)一銷售說辭，由開發(fā)商認(rèn)可后，宣傳推廣。
f、廣告發(fā)布計劃制定，設(shè)計物料準(zhǔn)備，項(xiàng)目向外宣介的各種設(shè)備及裝修規(guī)格的落實(shí)。
g、項(xiàng)目現(xiàn)場銷售中心裝修設(shè)計及裝修，物料購置。
2)銷售流程制定(見附件)。
(三)推廣計劃
此次推廣計劃以市場行情為依托，結(jié)合項(xiàng)目情況在縣城主流宣傳媒介上進(jìn)行項(xiàng)目推廣及信息發(fā)布。選擇適宜的媒體組合，主要分為兩大部分：主流媒體+附和媒體，主流媒體以報紙、戶外、字幕飛播為主，后以短信、車體、站牌為附和媒體，各種主題推廣活動用以配合宣傳，以烘托氛圍，加大力度制造人氣，并達(dá)成成交。形式選擇、推廣時間上根據(jù)銷售計劃做出相應(yīng)調(diào)整，最終以突出階段性主推產(chǎn)品特性選為重點(diǎn)，完成階段性銷售目標(biāo)為目的。
1)報紙
作為常規(guī)房地產(chǎn)行業(yè)主打常規(guī)媒體，因有發(fā)放及時，覆蓋面廣，費(fèi)用
較低，可大量投入。
2)戶外
根據(jù)我項(xiàng)目情況，目前項(xiàng)目圍擋戶外產(chǎn)生的效果越來越明顯，已有戶外面積可以滿足項(xiàng)目推廣需求，為更好的推廣項(xiàng)目，建議制作200塊3m2m的寫真kt板，由廣告公司貼至每個城中村路口。
3)字幕飛播：
電視字幕飛播信息傳播范圍廣，信息傳遞速度快。
(四)保障(需要公司配合支持的工作)
1)工程進(jìn)展情況
項(xiàng)目工程進(jìn)展的情況屬于最為直觀地項(xiàng)目情況體現(xiàn)，勢必將直接影響項(xiàng)目于市場中口碑的樹立以及影響銷售工作的進(jìn)程與發(fā)展，無論是已成交客戶還是未成交客戶，此項(xiàng)必然成為最為直接的關(guān)注焦點(diǎn)。
2)各種手續(xù)證件取得的速度
由于公司手續(xù)不具備，前期銷售無論從價格還是從銷售回款等多方面受到制約，因此取得相關(guān)手續(xù)成為項(xiàng)目健康度的重要環(huán)節(jié)，價格的提升也與此直接相關(guān)，在一定程度上對老客戶口碑以及現(xiàn)場新接待客戶造成了影響，為了項(xiàng)目順暢推廣必須保證此項(xiàng)工作的時效性。
3)財務(wù)收款的配合
確保每日均可進(jìn)行收款工作，其中包括周、六日，法定假日，不再對定金和首付款的收取時間進(jìn)行約定，在必要的情況下延長日收款時間，或保障下班后財務(wù)人員通訊暢通，隨時可進(jìn)行收款事宜。
4)信息工作的溝通
工程或政策等方面相關(guān)內(nèi)容的變更及時與銷售部門進(jìn)行溝通，保障銷售部對客戶銷講說辭以及對外口徑的一致性輸出。
5)傭金的及時結(jié)付，保證銷售隊伍穩(wěn)定。
6)及時召開分階段研討會，適時調(diào)整營銷策略及修正階段性問題。
房屋全員營銷工作計劃篇四
“橄欖城”住宅可銷售面積約為 ，按此條件公司規(guī)定“橄欖城”
項(xiàng)目部總體銷售目標(biāo)為：在2009年12月31日前（共約6個月），完成住宅部分 約 銷售。按月度分解如下：（具體月度銷售任務(wù)可按實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。）
1、各崗位基本待遇
1、 銷售主管、置業(yè)顧問任務(wù)獎：
2、 如果小組全員完成當(dāng)月任務(wù)，銷售主管的任務(wù)獎再增加100元
3、 現(xiàn)場經(jīng)理任務(wù)獎：
四
1、銷售主管、置業(yè)顧問基本提成：
2、 現(xiàn)場經(jīng)理基本提成：
12月31日以前完成總體任務(wù)的％以上，基本提成為：‰；
提成獎計算方式：實(shí)際銷售面積×各計提指標(biāo)=提成金額
每月評選“橄欖城”銷售冠一名，獎金額度如下：
每季小組任務(wù)合計超額完成 套以上，設(shè)團(tuán)體獎800元。獎金由銷售小組自行分配。
1、工資及各種獎金于次月支付；
2、銷售主管、置業(yè)顧問提成的兌現(xiàn)條件：
（1） 合同簽訂，首期款到位，次月兌現(xiàn)計提的50%；
（2） 合同備案到位，次月兌現(xiàn)剩余的30%；
（3） 公司階段目標(biāo)按時完成，次月兌現(xiàn)剩余的20%。
3、現(xiàn)場經(jīng)理提成的兌現(xiàn)條件：
公司階段目標(biāo)按時完成，次月兌現(xiàn)。
1、直接上司對下屬有人事建議權(quán)；
3、當(dāng)月未完成任務(wù)者進(jìn)行末位考核淘汰制，次月進(jìn)入考核狀態(tài)；
5、銷售主管如果連續(xù)兩個月未完成銷售任務(wù)，自動降為置業(yè)顧問，待遇隨之下降。
2、因?yàn)闃I(yè)績原因被淘汰的員工必須將前期銷售工作完成并負(fù)責(zé)后續(xù)回款及服務(wù)工作到位方能按規(guī)定領(lǐng)取80％的提成，否則該套房產(chǎn)的銷售提成不予兌現(xiàn)。
4、置業(yè)顧問在正常銷售過程中，若出現(xiàn)只負(fù)責(zé)銷售工作而未負(fù)責(zé)后續(xù)回款及服務(wù)工作的情況，則該套房產(chǎn)的銷售提成不予兌現(xiàn)，公司將該套房產(chǎn)的50％提成給予助后續(xù)回款及服務(wù)工作的人員。
房屋全員營銷工作計劃篇五
1，前言-----本次市調(diào)的.背景、動機(jī)、運(yùn)用手段、目的等;
2，市場分析------(1)當(dāng)前市場分析(開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量)
(2)區(qū)域市場分析(銷售價格、成交情況)
3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢
4，競爭個案項(xiàng)目調(diào)查與分析
5，消費(fèi)者分析：
(1)購買者地域分布;
(2)購買者動機(jī)
(3)功能偏好(外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式)
(4)購買時機(jī)、季節(jié)性
(5)購買反應(yīng)(價格、規(guī)劃、地點(diǎn)等)
(6)購買頻度
6，結(jié)論
二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研
1，地塊狀況：
(1)位置
(2)面積
(3)地形
(4)地貌
(5)性質(zhì)
3，地塊周圍景觀(前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述)
4，環(huán)境污染及社會治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會治安)
5，地塊周圍的交通條件(環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通)
6，公共配套設(shè)施(菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店)
7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢分析(swot坐標(biāo)圖、綜合分析)
三、項(xiàng)目投資分析
1，投資環(huán)境分析
(1)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境(銀行利息、金融政策)
(2)房地產(chǎn)的政策法規(guī)
(3)目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(價格、成本、效益)現(xiàn)實(shí)土地價值分析判斷(以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照)
2，土地建筑功能選擇
3，現(xiàn)實(shí)土地價值分析判斷(以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照)
4，土地延展價值分析判斷(十種因素)
5，成本敏感性分析
(1)容積率
(2)資金投入
(3)邊際成本利潤
6，投入產(chǎn)出分析(1)成本與售價模擬表
(2)股東回報率
7，同類項(xiàng)目成敗的市場因素分析
四，營銷策劃
(一)市場調(diào)查
1項(xiàng)目特性分析(優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序)
2建筑規(guī)模與風(fēng)格
3建筑布局和結(jié)構(gòu)(實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等)
4裝修和設(shè)備(是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊)
房屋全員營銷工作計劃篇一
二、給自己制定工作目標(biāo)
在這個月，我必須要達(dá)成以下工作目標(biāo)。
1、出租方，算了一下自己以往三個月的租房訂單的平均數(shù)，以這個為參考值，我決定這個月我要租出去十五套房子。比以往的平均值多出三套，并沒有多很多，我覺得還在自己的承受能力之內(nèi)。
2、賣房，公司的樓盤和這兩個月又新開盤的兩個，想要在這個時候賣房會輕松很多，我給自己定了一個不是很難完成的目標(biāo)，這個月我要賣出五套以上的房子，這其實(shí)只要自己努力一下，還是很好完成的。
3、別墅房，我來到這里工作這么久了，我們公司手里每一套別墅的信息我都一清二楚，在什么地方，什么朝向。多少平方，內(nèi)部結(jié)構(gòu)是怎么樣的等等，我都牢牢的記在腦海中，我做夢都想開一單別墅房，在這個月我一定要多跟客戶推薦一下，也不要錯過人任何有能力購買的客戶，我要填補(bǔ)我的職業(yè)空缺。
三、加強(qiáng)跟客戶的交流
我發(fā)現(xiàn)我以往都是把自己工作最重要的一環(huán)，客戶給忽視了，我經(jīng)常把那些已經(jīng)在我手里買過房或者是租過房的客戶給扔下不管了。我現(xiàn)在意識到，他們也是可以成為我的潛在客戶的啊，而且他們有成單經(jīng)驗(yàn)，知道我這個銷售是否靠譜，成單的幾率更大。還有就是已經(jīng)拒絕過我的客戶，我就沒有再堅持了，我覺得十分有必要再篩選一遍，上一刻可能別人還沒有購買意向，說不定下一秒就有了。我還是要多加強(qiáng)跟客戶之間的交流，我不能總是把工作重心放在自己的身上，就算我的工作能力再強(qiáng)，我沒有客戶那也是徒勞。
房屋全員營銷工作計劃篇二
[摘要]房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本包括土地開發(fā)成本以及施工、營銷成本。以浙江省樂清市錦華置業(yè)有限公司為例，通過分析錦華置業(yè)有限公司成本管理存在的問題，提出相關(guān)建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)控制營銷成本提供參考。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；營銷成本；成本管理
近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)商房屋銷售困難，人員工資、設(shè)備及原材料持續(xù)上漲，導(dǎo)致建筑成本不斷上升，利潤下滑，如何有效控制成本，在微利的形勢下立足成為開發(fā)商亟待解決的難題。提高房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益關(guān)鍵之一在于提高企業(yè)成本管理水平。
1房地產(chǎn)成本及成本管理
房產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)成本及開支
（1）土地出讓成本、設(shè)備物品和建造成本是房地產(chǎn)成本管理的主要部分。特別是土地成本，是開發(fā)商最大的成本。開發(fā)商在開發(fā)一個項(xiàng)目之前，必須通過拿地面積和土地容積率來算出單位面積下的成本，判定項(xiàng)目工程的可行性。建造成本和設(shè)備成本占到總成本的百分之六十。（2）營銷費(fèi)用。營銷費(fèi)用包括營銷推廣類費(fèi)用和日常性費(fèi)用兩大類。營銷推廣類費(fèi)用是指在銷售業(yè)務(wù)推廣和拓展過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，包括冠名費(fèi)、營銷策劃服務(wù)費(fèi)、銷售代理費(fèi)、房展會費(fèi)用、營銷活動費(fèi)用、廣告費(fèi)用、銷售物料制作費(fèi)、營銷設(shè)施費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。日常性費(fèi)用就指營銷部門的工資性費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、通訊費(fèi)、水電費(fèi)（售樓處等使用）、交通費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、折舊費(fèi)等日常經(jīng)營性費(fèi)用。其中廣告費(fèi)是營銷費(fèi)用的主體，對廣告公司的選擇也至關(guān)重要，它會直接影響到后期銷售的利潤。（3）利息支出。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資數(shù)額，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展將起到非常重要的作用（4）配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、市政和公建配套費(fèi)。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中受外界因素影響最大的費(fèi)用支出。
房地產(chǎn)成本管理的概念
房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，成本管理是項(xiàng)目管理的一個子集，包括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過程，由資源計劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制四部分所構(gòu)成。長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)的高利潤，一般都不是十分的關(guān)注成本管理，在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢下，由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，加強(qiáng)成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競爭力的必修課。
2錦華置業(yè)房地產(chǎn)成本管理存在的問題
樂清市錦華置業(yè)有限公司于2008年8月26日在樂清工商局注冊成立，屬于微小型的有限責(zé)任制公司。公司倚山而座，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，位于擁有“電器之都”之稱的柳市鎮(zhèn)，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等。調(diào)查發(fā)現(xiàn)錦華置業(yè)房地產(chǎn)成本管理存在諸多問題。（1）對成本缺乏節(jié)約意識。根據(jù)觀察，日常生活中公司經(jīng)常出現(xiàn)水龍頭沒關(guān)、燈一直開著、紙張浪費(fèi)、人員隨意使用打印機(jī)等不良現(xiàn)象。雖然這些都是小事，但也由此看到公司對成本管理的不重視。此外，銷售人員出去辦事，即使是很近的地方也要開車去，由此產(chǎn)生的油費(fèi)也是一筆大支出，甚至有人把家里的油費(fèi)發(fā)票都拿來報銷，更不用說報銷差旅費(fèi)的問題了。（2）銷售當(dāng)中對質(zhì)量及合同內(nèi)容的把關(guān)。公司在出售商品房及簽署買賣合同的同時應(yīng)該對合同內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)處理，因?yàn)榻?jīng)常會有部分客戶在簽訂完合同或者交付的時候出現(xiàn)房屋墻體脫落，合同內(nèi)容與現(xiàn)房結(jié)構(gòu)不符合或合同內(nèi)容關(guān)鍵詞錯誤等問題，而這些問題的后期解決成為了開發(fā)商的另一筆重要支出。在房屋買賣中這種問題的出現(xiàn)是非常普遍的，而其解決成本也較大，企業(yè)處理這部分事故的時候，為解決問題所產(chǎn)生的費(fèi)用將直接影響到企業(yè)的成本投入。因此，錦華需要對質(zhì)量加大把關(guān)力度，加強(qiáng)對合同的管理，在合同的訂立過程中必須明確好該合同雙方的責(zé)任以及權(quán)限，能夠有助于保障企業(yè)自身的權(quán)益。這也是公司節(jié)省營銷成本的關(guān)鍵。（3）過度依賴于廣告宣傳。大部分的開發(fā)商因?yàn)槠髽I(yè)盈利大，恰恰疏忽了對廣告浪費(fèi)的追究。錦華為了更加快速地宣傳產(chǎn)品，在廣告方面投入了很多的成本。雖然廣告確實(shí)是起到了一定的積極作用，但不免太過頻繁。這些支出沒有一個合理有效的分配造成了浪費(fèi)。為了更加轟動，公司還不惜花重金請來明星為新產(chǎn)品代言。過分依賴廣告使得營銷費(fèi)用也居高不下，費(fèi)用相應(yīng)地轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。
3加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管理的建議
培養(yǎng)員工樹立節(jié)約成本的意識，使全員參與進(jìn)成本管控的過程中。在企業(yè)運(yùn)行的過程中對審計的把控程度要嚴(yán)格，對工程及項(xiàng)目的預(yù)算費(fèi)用應(yīng)該做出詳細(xì)的清單，當(dāng)然審計的核算也要將預(yù)算分為固定預(yù)算和彈性預(yù)算兩種，對年度凈利潤和營銷成本進(jìn)行分析核算。
首先，企業(yè)的管理模式要逐步完善。在開展工作的同時，應(yīng)該對未來幾天或幾個月的工作做出計劃和成本的預(yù)算，要結(jié)合財務(wù)部進(jìn)行營銷費(fèi)用的核算。費(fèi)效比是成本管理的根本，管理成本就是要加大利潤，所以對員工應(yīng)該賞罰分明，多勞多得。要給員工制定工作計劃和指標(biāo)，日指標(biāo)，周指標(biāo)，月指標(biāo)甚至年度指標(biāo)。同時，上級應(yīng)獲知在每個人身上的成本開銷是企業(yè)重要的工作，實(shí)行末尾淘汰制度，以防渾水摸魚。
合理制定成本管理制度
公司管理制度要嚴(yán)格執(zhí)行不容小視，要通過管理層進(jìn)行監(jiān)督與檢查。上層成本管理層督促下層來解決企業(yè)日常的成本開銷。著力解決人員的成本問題，在所有營銷人員中應(yīng)該管理嚴(yán)明，對個人成本的支出進(jìn)行個人掌控，可以通過獎罰制度來完善成本計劃。公司應(yīng)有合理的扣罰制度來完善管理模式。在監(jiān)督與檢查的同時配合相應(yīng)的成本管理制度才能使成本最小化。在政府調(diào)控的環(huán)境下，房產(chǎn)行業(yè)甚至是相關(guān)產(chǎn)業(yè)的利潤肯定會下降。盲目的節(jié)約會導(dǎo)致企業(yè)形象受損甚至危及社會，但合理的成本管理將使企業(yè)更加完善。隨著企業(yè)發(fā)展的過程中，不同的管理制度也將帶來不同的收益，合理制定成本管理制度將使企業(yè)長存。
房屋全員營銷工作計劃篇三
一、計劃時間安排：
____年7月15日____年2月15日，劃分為緊急促銷期、熱銷期、持銷期三個大階段。其中緊急促銷期為8月15日至10月15日，熱銷期為11月15日至____年2月10日，其他時間為持銷期。
二、營銷計劃：
分為營銷計劃+營銷管理+推廣計劃三個部分+保障
(一)銷售計劃
1、銷售目標(biāo)
____下半年總體銷售任務(wù)為5000萬元，以下為根據(jù)此銷售目標(biāo)值制定的銷售任務(wù)額表格。
2、銷售任務(wù)完成時間
1)____年10月底放出一期二批房源，以確保銷售房源的充足性。
2)緊急促銷期及持銷期以消化一期首批剩余房源為主。
3)熱銷期主要以一期二批房源為主。
4)如銷售狀況良好再加放二期部分房源或按當(dāng)時形勢進(jìn)行房源調(diào)整。
4、價格策略
改變目前的價格虛高而成交價不高的現(xiàn)況，適當(dāng)調(diào)高二、三樓層價格，逐步收縮優(yōu)惠幅度，從而使實(shí)際成交價提高，達(dá)成盈利目標(biāo)。
價格調(diào)整計劃：
節(jié)奏一：于____年7月26日二、三樓層提高單價提高20元。
節(jié)奏二：于____年2月26日整體房價提高50元。
優(yōu)惠政策：
節(jié)奏一：于____年7月26日由目前九折收縮為九二折。
節(jié)奏二：于____年10月7日由九二折收縮為九五折。
節(jié)奏三：于____年2月26日由九五折收縮為九七折。
5、銷售策略
1)鑒于節(jié)后銷售的難點(diǎn)為快速回款和持續(xù)性價格的遞增。故銷售部在原有銷售策略的基礎(chǔ)上，主要制定了系列組合式銷售策略：利用推廣間歇期，進(jìn)行行銷工作，對集中拆遷區(qū)，城中村集中區(qū)，以及青罕、坊莊等重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)全面地毯式派單咨詢的方式，集中對這些區(qū)域進(jìn)行傳播，提高對意向客戶群體的重點(diǎn)宣傳。
2)每個銷售階段選擇廣告推廣媒體進(jìn)行廣告推廣，加大項(xiàng)目市場認(rèn)知度，吸引更廣泛的客層，加大銷售力度，奠定良性循環(huán)的基礎(chǔ)。
3)通過不同銷售階段對市場情況的調(diào)研，時刻掌控市場情況，以根據(jù)市場變化隨時調(diào)整銷售思路。
(二)銷售管理
1)準(zhǔn)備工作
a、核對銷控。與財務(wù)將銷控核對清晰，做到時時更新，日日核對，防止銷控出現(xiàn)問題。
b、核對價格。與財務(wù)核對銷售價格，統(tǒng)一銷售政策。
c、人員準(zhǔn)備。各崗位人員明確到人，要求以業(yè)務(wù)為準(zhǔn)，以服務(wù)為準(zhǔn)。
d、廣告發(fā)布資金準(zhǔn)備。為了加快銷售和增大銷售力度，選擇不同媒體發(fā)布廣告，準(zhǔn)備相應(yīng)資金，落實(shí)發(fā)布。
e、確立項(xiàng)目各類別定位，明確商業(yè)業(yè)態(tài)分布，制定統(tǒng)一銷售說辭，由開發(fā)商認(rèn)可后，宣傳推廣。
f、廣告發(fā)布計劃制定，設(shè)計物料準(zhǔn)備，項(xiàng)目向外宣介的各種設(shè)備及裝修規(guī)格的落實(shí)。
g、項(xiàng)目現(xiàn)場銷售中心裝修設(shè)計及裝修，物料購置。
2)銷售流程制定(見附件)。
(三)推廣計劃
此次推廣計劃以市場行情為依托，結(jié)合項(xiàng)目情況在縣城主流宣傳媒介上進(jìn)行項(xiàng)目推廣及信息發(fā)布。選擇適宜的媒體組合，主要分為兩大部分：主流媒體+附和媒體，主流媒體以報紙、戶外、字幕飛播為主，后以短信、車體、站牌為附和媒體，各種主題推廣活動用以配合宣傳，以烘托氛圍，加大力度制造人氣，并達(dá)成成交。形式選擇、推廣時間上根據(jù)銷售計劃做出相應(yīng)調(diào)整，最終以突出階段性主推產(chǎn)品特性選為重點(diǎn)，完成階段性銷售目標(biāo)為目的。
1)報紙
作為常規(guī)房地產(chǎn)行業(yè)主打常規(guī)媒體，因有發(fā)放及時，覆蓋面廣，費(fèi)用
較低，可大量投入。
2)戶外
根據(jù)我項(xiàng)目情況，目前項(xiàng)目圍擋戶外產(chǎn)生的效果越來越明顯，已有戶外面積可以滿足項(xiàng)目推廣需求，為更好的推廣項(xiàng)目，建議制作200塊3m2m的寫真kt板，由廣告公司貼至每個城中村路口。
3)字幕飛播：
電視字幕飛播信息傳播范圍廣，信息傳遞速度快。
(四)保障(需要公司配合支持的工作)
1)工程進(jìn)展情況
項(xiàng)目工程進(jìn)展的情況屬于最為直觀地項(xiàng)目情況體現(xiàn)，勢必將直接影響項(xiàng)目于市場中口碑的樹立以及影響銷售工作的進(jìn)程與發(fā)展，無論是已成交客戶還是未成交客戶，此項(xiàng)必然成為最為直接的關(guān)注焦點(diǎn)。
2)各種手續(xù)證件取得的速度
由于公司手續(xù)不具備，前期銷售無論從價格還是從銷售回款等多方面受到制約，因此取得相關(guān)手續(xù)成為項(xiàng)目健康度的重要環(huán)節(jié)，價格的提升也與此直接相關(guān)，在一定程度上對老客戶口碑以及現(xiàn)場新接待客戶造成了影響，為了項(xiàng)目順暢推廣必須保證此項(xiàng)工作的時效性。
3)財務(wù)收款的配合
確保每日均可進(jìn)行收款工作，其中包括周、六日，法定假日，不再對定金和首付款的收取時間進(jìn)行約定，在必要的情況下延長日收款時間，或保障下班后財務(wù)人員通訊暢通，隨時可進(jìn)行收款事宜。
4)信息工作的溝通
工程或政策等方面相關(guān)內(nèi)容的變更及時與銷售部門進(jìn)行溝通，保障銷售部對客戶銷講說辭以及對外口徑的一致性輸出。
5)傭金的及時結(jié)付，保證銷售隊伍穩(wěn)定。
6)及時召開分階段研討會，適時調(diào)整營銷策略及修正階段性問題。
房屋全員營銷工作計劃篇四
“橄欖城”住宅可銷售面積約為 ，按此條件公司規(guī)定“橄欖城”
項(xiàng)目部總體銷售目標(biāo)為：在2009年12月31日前（共約6個月），完成住宅部分 約 銷售。按月度分解如下：（具體月度銷售任務(wù)可按實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。）
1、各崗位基本待遇
1、 銷售主管、置業(yè)顧問任務(wù)獎：
2、 如果小組全員完成當(dāng)月任務(wù)，銷售主管的任務(wù)獎再增加100元
3、 現(xiàn)場經(jīng)理任務(wù)獎：
四
1、銷售主管、置業(yè)顧問基本提成：
2、 現(xiàn)場經(jīng)理基本提成：
12月31日以前完成總體任務(wù)的％以上，基本提成為：‰；
提成獎計算方式：實(shí)際銷售面積×各計提指標(biāo)=提成金額
每月評選“橄欖城”銷售冠一名，獎金額度如下：
每季小組任務(wù)合計超額完成 套以上，設(shè)團(tuán)體獎800元。獎金由銷售小組自行分配。
1、工資及各種獎金于次月支付；
2、銷售主管、置業(yè)顧問提成的兌現(xiàn)條件：
（1） 合同簽訂，首期款到位，次月兌現(xiàn)計提的50%；
（2） 合同備案到位，次月兌現(xiàn)剩余的30%；
（3） 公司階段目標(biāo)按時完成，次月兌現(xiàn)剩余的20%。
3、現(xiàn)場經(jīng)理提成的兌現(xiàn)條件：
公司階段目標(biāo)按時完成，次月兌現(xiàn)。
1、直接上司對下屬有人事建議權(quán)；
3、當(dāng)月未完成任務(wù)者進(jìn)行末位考核淘汰制，次月進(jìn)入考核狀態(tài)；
5、銷售主管如果連續(xù)兩個月未完成銷售任務(wù)，自動降為置業(yè)顧問，待遇隨之下降。
2、因?yàn)闃I(yè)績原因被淘汰的員工必須將前期銷售工作完成并負(fù)責(zé)后續(xù)回款及服務(wù)工作到位方能按規(guī)定領(lǐng)取80％的提成，否則該套房產(chǎn)的銷售提成不予兌現(xiàn)。
4、置業(yè)顧問在正常銷售過程中，若出現(xiàn)只負(fù)責(zé)銷售工作而未負(fù)責(zé)后續(xù)回款及服務(wù)工作的情況，則該套房產(chǎn)的銷售提成不予兌現(xiàn)，公司將該套房產(chǎn)的50％提成給予助后續(xù)回款及服務(wù)工作的人員。
房屋全員營銷工作計劃篇五
1，前言-----本次市調(diào)的.背景、動機(jī)、運(yùn)用手段、目的等;
2，市場分析------(1)當(dāng)前市場分析(開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量)
(2)區(qū)域市場分析(銷售價格、成交情況)
3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢
4，競爭個案項(xiàng)目調(diào)查與分析
5，消費(fèi)者分析：
(1)購買者地域分布;
(2)購買者動機(jī)
(3)功能偏好(外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式)
(4)購買時機(jī)、季節(jié)性
(5)購買反應(yīng)(價格、規(guī)劃、地點(diǎn)等)
(6)購買頻度
6，結(jié)論
二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研
1，地塊狀況：
(1)位置
(2)面積
(3)地形
(4)地貌
(5)性質(zhì)
3，地塊周圍景觀(前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述)
4，環(huán)境污染及社會治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會治安)
5，地塊周圍的交通條件(環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通)
6，公共配套設(shè)施(菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店)
7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢分析(swot坐標(biāo)圖、綜合分析)
三、項(xiàng)目投資分析
1，投資環(huán)境分析
(1)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境(銀行利息、金融政策)
(2)房地產(chǎn)的政策法規(guī)
(3)目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(價格、成本、效益)現(xiàn)實(shí)土地價值分析判斷(以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照)
2，土地建筑功能選擇
3，現(xiàn)實(shí)土地價值分析判斷(以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照)
4，土地延展價值分析判斷(十種因素)
5，成本敏感性分析
(1)容積率
(2)資金投入
(3)邊際成本利潤
6，投入產(chǎn)出分析(1)成本與售價模擬表
(2)股東回報率
7，同類項(xiàng)目成敗的市場因素分析
四，營銷策劃
(一)市場調(diào)查
1項(xiàng)目特性分析(優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序)
2建筑規(guī)模與風(fēng)格
3建筑布局和結(jié)構(gòu)(實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等)
4裝修和設(shè)備(是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊)