現(xiàn)在有不少的房地產(chǎn)開發(fā)項目存在的問題。
一、主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、開發(fā)大環(huán)境很好，但項目小環(huán)境問題不少；
2、項目定位難度較大，方案反復(fù)作多次，一是項目投資人不滿意，二是與城市總體規(guī)劃沖突；
3、有的項目建好以后市場不能接收。
究其原因是開發(fā)商對擬開發(fā)地塊研究不夠造成的。項目可行性論證創(chuàng)造的知識與信息量在整個項目運作中占有相當大的比重。經(jīng)過廣泛的調(diào)研，能夠立項的項目僅占所有考察項目的5%以下，經(jīng)過調(diào)研，絕大多數(shù)項目將被取消。而能夠決定項目是否立項的關(guān)鍵性文件就是“項目可行性論證相關(guān)報告”，項目可行性性論證相關(guān)報告與項目總結(jié)報告并稱為項目知識與信息的兩大倉庫，對組織知識庫的擴大與充實具有重大意義?？尚行哉撟C階段在時間維上對應(yīng)于項目全過程中的規(guī)劃階段，在邏輯維上對應(yīng)于項目全過程中的問題提出、建立評價指標體系以及項目分析三個階段。項目可行性論證相關(guān)報告根據(jù)提供對象的不同，可分為項目可行性研究報告、項目評估報告、商業(yè)計劃書、投資價值分析報告等幾類。
二、項目可行性研究
項目可行性研究是項目立項階段重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。根據(jù)項目的大小與不同類型，從淺到深，項目可行性研究包括一般機會研究、特定機會研究、方安策劃、初步可行性研究和詳細可行性研究幾大塊。
1、一般機會研究 鑒別與發(fā)展投資機會、形成投資意向，提供可供選擇的項目發(fā)展方向和投資領(lǐng)域。包括地區(qū)研究、部門研究、資源研究、政策研究等內(nèi)容。
2、特定項目機會研究 主要用于篩選項目，提出項目建議。比一般機會研究更深入、更具體。包括市場研究、外部環(huán)境分析、優(yōu)勢分析、論證結(jié)論。以項項目建議書的形式出據(jù)項目相關(guān)者。
3、方案策劃 根據(jù)項目的目標與功能要求，進行總體規(guī)劃與設(shè)計。作為可行性研究的前提與實施的依據(jù)。主要包括功能與目標分析，有總目標、分目標、技術(shù)指標、經(jīng)濟指標、環(huán)境指標等指標；總體方案設(shè)想，有概念創(chuàng)新、方案設(shè)想等內(nèi)容；總體方案規(guī)劃，有布局、規(guī)模、指標等內(nèi)容；各部分功能設(shè)計，有子系統(tǒng)功能、聯(lián)系等內(nèi)容；方案選擇與確定，有技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)境、風(fēng)險、周期比較、確定一到兩個方案進一步研究與論證等內(nèi)容。
4、初步可行性研究 對項目進行初步的論證和估計，分析前途、關(guān)鍵技術(shù)或管理與制度問題、相關(guān)研究與工作確定?；卮鸨匾?、時間周期、資源需求、資金籌措、利益、合理、風(fēng)險等問題。主要包括市場與生產(chǎn)能力，有市場預(yù)測、經(jīng)營渠道、價格、銷量等內(nèi)容；資源投入量分析，主要有建設(shè)與運行過程的資源需求；選址，有地點選擇、場地選擇等內(nèi)容；項目總設(shè)計，主要有規(guī)劃、工藝、設(shè)備、土建、技術(shù)、進度、投資額、成本等內(nèi)容；收益估算，主要有經(jīng)濟性、技術(shù)性、環(huán)境結(jié)論等內(nèi)容。
5、詳細可行性研究 在決策前對項目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究與分析，對各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)與工程方案進行充分的比較論證，對項目完成后的經(jīng)濟效益、國民經(jīng)濟和社會效益進行預(yù)測和評價，是項目評估和決策的依據(jù)。主要包括總論，主要有背景、必要性、依據(jù)和范圍需求預(yù)測；項目規(guī)模，主要有國內(nèi)外需求、能力、競爭力、技術(shù)經(jīng)濟分析等內(nèi)容；資源情況，主要有原材料、設(shè)施、燃料、人員、技術(shù)、裝備等內(nèi)容；項目實施條件與地點選擇，主要有地理地形、氣象水文、地質(zhì)、交通運輸、通訊、水、電、氣、地點選擇與比較等內(nèi)容；設(shè)計方案，主要有范圍、方法、進度、工作量等內(nèi)容；組織建設(shè)方案，主要有機構(gòu)設(shè)置、人員招募與培訓(xùn)等內(nèi)容；投資估算與資金籌措方案；社會及經(jīng)濟效果評價；環(huán)境評價，主要有保護、影響等內(nèi)容。
三、項目評估
由第三方根據(jù)政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等因素，從項目的國民經(jīng)濟、社會角度出發(fā)，對項目的必要性、條件、市場、技術(shù)、環(huán)境、效益等進行全面評價，判斷其是否可行，審查可行性研究報告的可靠性、真實性和客觀性，為審批項目提供決策依據(jù)。 評估依據(jù)有項目建議書、批準文件、可行性研究報告、申請報告、初審意見、有關(guān)協(xié)議文件等內(nèi)容；評估程序主要有成立評估小組、資料審查分析、調(diào)查分析、論證、編寫評估報告、討論修訂、專家論證會、出具評估報告等步驟；項目評估內(nèi)容主要有項目概況評估、必要性評估、條件評估、方案評估、標準評估、進度評估、效益評估、費用評估、風(fēng)險評估等內(nèi)容；評估報告內(nèi)容大綱主要有項目概況、詳細評估意見、總結(jié)建議等內(nèi)容。
四、商業(yè)計劃書與投資價值分析報告
1、商業(yè)計劃書 明確表述項目提供的產(chǎn)品或服務(wù)、有利或不利條件、進度、風(fēng)險，計劃等信息，為項目管理提供分析基礎(chǔ)和信息交流依據(jù)，指導(dǎo)今后項目實施工作，增加各相關(guān)方的信心與興趣。內(nèi)容包括計劃、產(chǎn)品或服務(wù)介紹、人員及組織結(jié)構(gòu)、市場預(yù)測、風(fēng)險估計、經(jīng)營策略等部分。
2、投資價值分析報告投資價值分析報告主要由項目立項方為潛在投資者或授信部門提供的旨在吸引投資或貸款的項目推介報告。主要包括產(chǎn)業(yè)機會，主要有行業(yè)、政策、區(qū)域等內(nèi)容；企業(yè)素質(zhì)，主要有經(jīng)營、財務(wù)、人才、管理、文化、技術(shù)等幾方面內(nèi)容； 競爭優(yōu)勢，主要有產(chǎn)權(quán)、治理結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)、產(chǎn)品等內(nèi)容；潛在價值，主要有競爭力、盈利、市場、技術(shù)等幾方面內(nèi)容；風(fēng)險，主要有技術(shù)、經(jīng)營、行業(yè)、市場、政策等幾方面內(nèi)容；后是結(jié)論。
五、結(jié)束語
可行性論證處于項目實施的概念階段，可以說是項目概念階段的核心內(nèi)容。要確定項目的可行性，對項目所涉及的領(lǐng)域、總投資、經(jīng)濟效益、技術(shù)可行性、環(huán)境情況、資金、政策支持、社會效益等方面要進行全方位的論證和評估。項目可行性論證工作對項目成敗及投入的收益將產(chǎn)生直接、巨大的影響；決定項目立項與否的項目可行性論證包含著豐富的內(nèi)涵。對可行性研究報告的要求是客觀、全面、真實、科學(xué)與公正。
一、主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、開發(fā)大環(huán)境很好，但項目小環(huán)境問題不少；
2、項目定位難度較大，方案反復(fù)作多次，一是項目投資人不滿意，二是與城市總體規(guī)劃沖突；
3、有的項目建好以后市場不能接收。
究其原因是開發(fā)商對擬開發(fā)地塊研究不夠造成的。項目可行性論證創(chuàng)造的知識與信息量在整個項目運作中占有相當大的比重。經(jīng)過廣泛的調(diào)研，能夠立項的項目僅占所有考察項目的5%以下，經(jīng)過調(diào)研，絕大多數(shù)項目將被取消。而能夠決定項目是否立項的關(guān)鍵性文件就是“項目可行性論證相關(guān)報告”，項目可行性性論證相關(guān)報告與項目總結(jié)報告并稱為項目知識與信息的兩大倉庫，對組織知識庫的擴大與充實具有重大意義?？尚行哉撟C階段在時間維上對應(yīng)于項目全過程中的規(guī)劃階段，在邏輯維上對應(yīng)于項目全過程中的問題提出、建立評價指標體系以及項目分析三個階段。項目可行性論證相關(guān)報告根據(jù)提供對象的不同，可分為項目可行性研究報告、項目評估報告、商業(yè)計劃書、投資價值分析報告等幾類。
二、項目可行性研究
項目可行性研究是項目立項階段重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。根據(jù)項目的大小與不同類型，從淺到深，項目可行性研究包括一般機會研究、特定機會研究、方安策劃、初步可行性研究和詳細可行性研究幾大塊。
1、一般機會研究 鑒別與發(fā)展投資機會、形成投資意向，提供可供選擇的項目發(fā)展方向和投資領(lǐng)域。包括地區(qū)研究、部門研究、資源研究、政策研究等內(nèi)容。
2、特定項目機會研究 主要用于篩選項目，提出項目建議。比一般機會研究更深入、更具體。包括市場研究、外部環(huán)境分析、優(yōu)勢分析、論證結(jié)論。以項項目建議書的形式出據(jù)項目相關(guān)者。
3、方案策劃 根據(jù)項目的目標與功能要求，進行總體規(guī)劃與設(shè)計。作為可行性研究的前提與實施的依據(jù)。主要包括功能與目標分析，有總目標、分目標、技術(shù)指標、經(jīng)濟指標、環(huán)境指標等指標；總體方案設(shè)想，有概念創(chuàng)新、方案設(shè)想等內(nèi)容；總體方案規(guī)劃，有布局、規(guī)模、指標等內(nèi)容；各部分功能設(shè)計，有子系統(tǒng)功能、聯(lián)系等內(nèi)容；方案選擇與確定，有技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)境、風(fēng)險、周期比較、確定一到兩個方案進一步研究與論證等內(nèi)容。
4、初步可行性研究 對項目進行初步的論證和估計，分析前途、關(guān)鍵技術(shù)或管理與制度問題、相關(guān)研究與工作確定?；卮鸨匾?、時間周期、資源需求、資金籌措、利益、合理、風(fēng)險等問題。主要包括市場與生產(chǎn)能力，有市場預(yù)測、經(jīng)營渠道、價格、銷量等內(nèi)容；資源投入量分析，主要有建設(shè)與運行過程的資源需求；選址，有地點選擇、場地選擇等內(nèi)容；項目總設(shè)計，主要有規(guī)劃、工藝、設(shè)備、土建、技術(shù)、進度、投資額、成本等內(nèi)容；收益估算，主要有經(jīng)濟性、技術(shù)性、環(huán)境結(jié)論等內(nèi)容。
5、詳細可行性研究 在決策前對項目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究與分析，對各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)與工程方案進行充分的比較論證，對項目完成后的經(jīng)濟效益、國民經(jīng)濟和社會效益進行預(yù)測和評價，是項目評估和決策的依據(jù)。主要包括總論，主要有背景、必要性、依據(jù)和范圍需求預(yù)測；項目規(guī)模，主要有國內(nèi)外需求、能力、競爭力、技術(shù)經(jīng)濟分析等內(nèi)容；資源情況，主要有原材料、設(shè)施、燃料、人員、技術(shù)、裝備等內(nèi)容；項目實施條件與地點選擇，主要有地理地形、氣象水文、地質(zhì)、交通運輸、通訊、水、電、氣、地點選擇與比較等內(nèi)容；設(shè)計方案，主要有范圍、方法、進度、工作量等內(nèi)容；組織建設(shè)方案，主要有機構(gòu)設(shè)置、人員招募與培訓(xùn)等內(nèi)容；投資估算與資金籌措方案；社會及經(jīng)濟效果評價；環(huán)境評價，主要有保護、影響等內(nèi)容。
三、項目評估
由第三方根據(jù)政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等因素，從項目的國民經(jīng)濟、社會角度出發(fā)，對項目的必要性、條件、市場、技術(shù)、環(huán)境、效益等進行全面評價，判斷其是否可行，審查可行性研究報告的可靠性、真實性和客觀性，為審批項目提供決策依據(jù)。 評估依據(jù)有項目建議書、批準文件、可行性研究報告、申請報告、初審意見、有關(guān)協(xié)議文件等內(nèi)容；評估程序主要有成立評估小組、資料審查分析、調(diào)查分析、論證、編寫評估報告、討論修訂、專家論證會、出具評估報告等步驟；項目評估內(nèi)容主要有項目概況評估、必要性評估、條件評估、方案評估、標準評估、進度評估、效益評估、費用評估、風(fēng)險評估等內(nèi)容；評估報告內(nèi)容大綱主要有項目概況、詳細評估意見、總結(jié)建議等內(nèi)容。
四、商業(yè)計劃書與投資價值分析報告
1、商業(yè)計劃書 明確表述項目提供的產(chǎn)品或服務(wù)、有利或不利條件、進度、風(fēng)險，計劃等信息，為項目管理提供分析基礎(chǔ)和信息交流依據(jù)，指導(dǎo)今后項目實施工作，增加各相關(guān)方的信心與興趣。內(nèi)容包括計劃、產(chǎn)品或服務(wù)介紹、人員及組織結(jié)構(gòu)、市場預(yù)測、風(fēng)險估計、經(jīng)營策略等部分。
2、投資價值分析報告投資價值分析報告主要由項目立項方為潛在投資者或授信部門提供的旨在吸引投資或貸款的項目推介報告。主要包括產(chǎn)業(yè)機會，主要有行業(yè)、政策、區(qū)域等內(nèi)容；企業(yè)素質(zhì)，主要有經(jīng)營、財務(wù)、人才、管理、文化、技術(shù)等幾方面內(nèi)容； 競爭優(yōu)勢，主要有產(chǎn)權(quán)、治理結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)、產(chǎn)品等內(nèi)容；潛在價值，主要有競爭力、盈利、市場、技術(shù)等幾方面內(nèi)容；風(fēng)險，主要有技術(shù)、經(jīng)營、行業(yè)、市場、政策等幾方面內(nèi)容；后是結(jié)論。
五、結(jié)束語
可行性論證處于項目實施的概念階段，可以說是項目概念階段的核心內(nèi)容。要確定項目的可行性，對項目所涉及的領(lǐng)域、總投資、經(jīng)濟效益、技術(shù)可行性、環(huán)境情況、資金、政策支持、社會效益等方面要進行全方位的論證和評估。項目可行性論證工作對項目成敗及投入的收益將產(chǎn)生直接、巨大的影響；決定項目立項與否的項目可行性論證包含著豐富的內(nèi)涵。對可行性研究報告的要求是客觀、全面、真實、科學(xué)與公正。