摘要：本文首先指出造成我國建筑業(yè)不合理的原因，提出解決這些問題的有效方法為在規(guī)劃立項與建筑設(shè)計之間嵌入建筑策劃環(huán)節(jié)；建筑策劃包含于建筑價值管理之中，對整個項目的效果影響巨大；以不同于設(shè)計方的第三方存在，與業(yè)主之間為雇傭關(guān)系；建筑策劃對建筑設(shè)計具有重要意義；建筑策劃不同于可行性研究。
關(guān)鍵字：建筑策劃；價值管理；建筑設(shè)計；可行性研究
一、 引言
目前, 我國建筑業(yè)在規(guī)劃立項到建筑設(shè)計之間存在一個“斷層”, 不少設(shè)計任務(wù)書制定得不合理、不科學(xué), 從而導(dǎo)致建筑設(shè)計不合理、不科學(xué), 以致項目建成后, 社會、經(jīng)濟效益欠佳, 使用效果不好。在項目運作過程中，技術(shù)與經(jīng)濟有脫節(jié)現(xiàn)象，搞技術(shù)的人不注意經(jīng)濟，搞經(jīng)濟的人不不懂技術(shù)，二者不能夠很好的結(jié)合。一方面，許多建筑師與業(yè)主處于一種茫然的設(shè)計狀態(tài)，同時，在業(yè)已迸行的項目中，不少項目包括一些重大項目在建設(shè)后發(fā)現(xiàn)使用中存在大量不合理的情況。究其原因，建筑設(shè)計者專業(yè)知識不足，嚴(yán)重缺乏可靠的設(shè)計依據(jù)，與項目各階段、各成員溝通渠道不暢等是其中的重要因素。另一方面，近幾年來一系列名曰“房地產(chǎn)項目策劃”、“商業(yè)地產(chǎn)項目策劃”或是“泛地產(chǎn)策劃”之類的咨詢管理服務(wù)行業(yè)開始迅速走紅?！安邉潯奔航?jīng)與“創(chuàng)意”聯(lián)體，成為當(dāng)代商業(yè)市場上的時尚標(biāo)桿。然而，此類策劃服務(wù)對建筑設(shè)計的真正指導(dǎo)潛力還尚待開發(fā)和挖掘。另外 ， 目前國內(nèi)各大院校對建筑師建筑設(shè)計能力的培訓(xùn)與實際工程項目的操作之間具有相當(dāng)?shù)牟町愋裕罢弑容^注重建筑師自身設(shè)計能力的培養(yǎng)，幾乎很少涉及在設(shè)計項目中與業(yè)主和使用者的合作。而與業(yè)主和使用者之間的合作又往往是實際工程項目成功與否的關(guān)鍵。為了銜接這個“斷層”，建筑策劃應(yīng)運而生。
二、 建筑策劃的概念
（一）建筑策劃的定義
建筑策劃是揭示業(yè)主、用戶、建筑師和社會的相關(guān)價值體系，闡述重要的設(shè)計目標(biāo)及與設(shè)計有關(guān)的各種現(xiàn)狀信息的過程。
莊惟敏先生將建筑策劃定義為，特指在建筑學(xué)領(lǐng)域內(nèi)建筑師根據(jù)總體規(guī)劃目標(biāo)設(shè)定，從建筑學(xué)的學(xué)科角度出發(fā)，不僅依賴于經(jīng)驗和規(guī)范，更以實態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，通過運用計算機等近代科技手段對研究目標(biāo)進(jìn)行客觀分析，終運用計算機等近代科技手段對研究目標(biāo)進(jìn)行客觀的分析，終定量地得出實現(xiàn)既定目標(biāo)所應(yīng)遵循的方法及程序的研究工作。簡言之，建筑策劃就是將建筑學(xué)的理論研究與近現(xiàn)代科技相結(jié)合，為詳細(xì)規(guī)劃立項之后的建筑設(shè)計提供科學(xué)而符合邏輯的設(shè)計依據(jù)。
簡單地說，就是在總體規(guī)劃目標(biāo)確定后，根據(jù)定量得出的設(shè)計依據(jù)。概括起來，莊惟敏先生重點強調(diào)的是模擬設(shè)計任務(wù)書的重要性，以及量化分析的科學(xué)性。如圖1所示，他提出建筑策劃方法就是對事實學(xué)、技術(shù)學(xué)和規(guī)范學(xué)的統(tǒng)而合一，即從事實學(xué)的實態(tài)入手，以規(guī)范學(xué)的既有經(jīng)驗、資料為參考依據(jù)，運用現(xiàn)代技術(shù)手段，通過建筑師進(jìn)行綜合分析論證，終實現(xiàn)建筑策劃的目標(biāo)——設(shè)計任務(wù)書。
建筑策劃是建筑設(shè)計過程的第一階段，這種建筑設(shè)計過程應(yīng)該確定業(yè)主、用戶、建筑師和社會的相關(guān)價值體系，應(yīng)該闡明重要的設(shè)計目標(biāo)，應(yīng)該揭示有關(guān)設(shè)計的各種現(xiàn)狀信息，所有的設(shè)備也應(yīng)該被闡明。
然后建筑策劃編織成一份文件，其中體現(xiàn)出所確定的價值、目標(biāo)、事實和需求。建筑策劃的成果以設(shè)計任務(wù)書的方式表現(xiàn)出來，設(shè)計師按照設(shè)計任務(wù)書的要求進(jìn)行設(shè)計。
策劃時設(shè)計的定義階段——是發(fā)現(xiàn)設(shè)計存在問題的實質(zhì)階段，而不是確定設(shè)計方案的實質(zhì)階段。策劃是全部建筑活動的基本組成部分。建筑過程大致分為四個階段：策劃階段、設(shè)計階段、建造階段和投付使用階段。在每兩個階段之間都留出適當(dāng)?shù)臅r間段，來對上一個階段的效果進(jìn)行評估。
（二）建筑策劃在工程項目管理中所處階段
建筑策劃是建筑價值管理的重要組成部分，它揭示業(yè)主的價值并將其轉(zhuǎn)譯為建筑設(shè)計條件，它是保證實現(xiàn)業(yè)主價值的手段。建筑價值管理包含建筑策劃。
對整個工程項目進(jìn)行價值管理，可以把工程項目管理看成是價值的形成、傳遞和增值的管理過程。工程價值的實現(xiàn)是通過工程價值鏈來實現(xiàn)的。所謂價值鏈，就是指企業(yè)各種活動的組合。而工程價值鏈就是指在工程實施過程中，為了使工程的價值得以實現(xiàn)而所作的各種活動。它貫穿于工程整個實施過程中的每個階段、每種活動內(nèi)。建筑項目的價值鏈為業(yè)主價值——設(shè)計價值——施工價值——使用價值。把業(yè)主價值傳遞到設(shè)計價值的過程稱為建筑策劃。
（三）建筑策劃的作用
建筑策劃中使用的方法包括行為科學(xué)、調(diào)研、相鄰性分析、空間分布和動線分析（動線分析包括人群的分類、流量與路徑組織等）、價值工程等。建筑策劃中的實施的價值工程，處于項目實施和運營的全壽命過程中項目構(gòu)思階段。
研究和試驗表明，盡管在項目實施和運營的全壽命過程中都可以進(jìn)行價值工程，但就其效益和效果來說，價值工程研究還是越早越好。
越在項目的早期采取措施，項目節(jié)約成本的可能性越大；隨著時間的推移，實施設(shè)計變更所花費的成本將越來越大。根據(jù)這個結(jié)論，如果在方案設(shè)計階段就進(jìn)行價值工程研究活動，其節(jié)約成本的可能性會大大提高擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計以及施工設(shè)計。
影響建設(shè)項目投資的因素有很多，從參與項目實施和運營的有關(guān)各方來說，不同單位和人員的影響程度是不同的。影響程度大的是業(yè)主方的要求、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計準(zhǔn)則以及設(shè)計和咨詢工程師的經(jīng)驗、能力等。而這些影響也主要體現(xiàn)在項目的前期和設(shè)計階段，隨時間的推移，各方面的影響程度都會大大降低。建筑策劃對工程項目的成本影響很大，進(jìn)行建筑策劃對整個工程項目的效果影響巨大。
三、建筑策劃的存在狀態(tài)
建筑策劃應(yīng)作為不同于設(shè)計方的第三方存在，其與業(yè)主之間的關(guān)系為雇傭與被雇傭的關(guān)系，實現(xiàn)業(yè)主價值大化是其工作目標(biāo)。滿足業(yè)主要求用專業(yè)語言幫業(yè)主表達(dá)出工程項目的想法，用符合業(yè)主要求的詳盡的設(shè)計任務(wù)書傳達(dá)給設(shè)計方。
建筑策劃不能由設(shè)計方進(jìn)行，業(yè)主有可能不專業(yè)，無法表達(dá)自己的想法，業(yè)主與設(shè)計方信息不對稱。而業(yè)主的要求越多越具體，進(jìn)行設(shè)計的障礙就越大。設(shè)計方肯定不會主動爭取自己設(shè)計障礙，因此設(shè)計方不能完全站在業(yè)主的角度考慮問題。因此在業(yè)主不專業(yè)的情況下，就會產(chǎn)生業(yè)主與設(shè)計方信息不對稱，設(shè)計方不會以實現(xiàn)業(yè)主價值大化為目標(biāo)。
四、建筑策劃與建筑設(shè)計
（一）我國建筑設(shè)計的現(xiàn)狀
1、 人員及其知識構(gòu)成
建筑設(shè)計的工作人員絕大部分從高校建筑系畢業(yè), 接受傳統(tǒng)建筑學(xué)教育, 普遍具備較強的空間塑造能力, 較高的美術(shù)基礎(chǔ), 較多的方案圖、施工圖繪制經(jīng)驗, 對國內(nèi)畢業(yè)生而言, 還具有較強的圖面表達(dá)能力。但又普遍對房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)識單一, 缺少綜合經(jīng)濟意識, 無意介入建筑設(shè)計的前后期工作。
2、成為開發(fā)商的繪圖員
建筑師丟棄自己的想法, 成為開發(fā)商的繪圖員,是目前市場上的普遍現(xiàn)象。由于建筑市場長期繁榮,建筑師長期處于項目做不完的緊張狀態(tài), 沒有時間和精力站在開發(fā)商的角度、市場的角度、用戶的角度去全面考量項目, 而是完全聽從于開發(fā)商的號令, 滿足于充當(dāng)繪圖員的角色。
3、既有作品去填充新項目
在建筑師成為繪圖員的情況下, 面對大量待設(shè)計項目尤其是重復(fù)性較大的住宅項目, 難免不來回復(fù)制粘貼, 使用既有作品去填充新項目, 把南方的方案照搬到北方、沿海的方案照搬到山區(qū)也是常有的事。
他們不再有自己的創(chuàng)作靈感與激情, 因為他們需要在一兩周內(nèi)完成整個住宅甚至小區(qū)的規(guī)劃、景觀和建筑設(shè)計。
4、自發(fā)的改進(jìn)
一些建筑師正在實踐中逐步改進(jìn), 與開發(fā)商加強交流, 同時也促使業(yè)主知識更新, 而簡單地用建筑師的傳統(tǒng)語言很難實現(xiàn)這一溝通, 而是要量化的、實實在在的, 讓開發(fā)商能接受。建筑師明確了這點, 就要有開發(fā)商共同參與研究策劃, 使建筑策劃成為下一步建筑設(shè)計的依據(jù), 使這些建筑師有可能作好下一步的建筑設(shè)計, 因為這種策劃是客觀的、有依據(jù)的, 把這個結(jié)果交給下一階段的任何設(shè)計師都是可行的、可參照的。建筑師的研究領(lǐng)域從傳統(tǒng)的僅研究空間尺度、比例、造型, 拓展到對人類、社會、環(huán)境、生態(tài)、經(jīng)濟等方面是歷史必然。要想成為優(yōu)秀建筑設(shè)計師、成為成功的房地產(chǎn)發(fā)展商, 就必須研究建筑策劃。
（二）我國房產(chǎn)策劃的現(xiàn)狀
1、人員及其知識構(gòu)成
房產(chǎn)策劃行業(yè)沒有完全的所謂“科班出身”。就連房地產(chǎn)專業(yè)也是近年來新開辦的新學(xué)科、新專業(yè)。從業(yè)人員的知識背景極其繁雜, 來自于社會的方方面面。從經(jīng)濟、建筑、財務(wù)到房地產(chǎn)、銷售、廣告乃至導(dǎo)游、公關(guān)行業(yè)的一應(yīng)俱全。有的房產(chǎn)公司的策劃靈魂其實也就是老總本人。整個行業(yè)尚未形成系統(tǒng)的培育流程, 也尚未總結(jié)出系統(tǒng)的學(xué)科體系和知識結(jié)構(gòu)。
2、利益大化驅(qū)動
目前的房產(chǎn)策劃往往陷入具體的投入產(chǎn)出比之中, 完全以投資者可見的短期效益為準(zhǔn)繩。其根本原因是房產(chǎn)開發(fā)在前一時期。
一直以營銷策劃為中心的理論和實踐導(dǎo)向, 把房產(chǎn)( 建筑) 策劃等同于營銷策劃也是國內(nèi)房產(chǎn)界的長期誤區(qū)。對產(chǎn)品本身的研究( 建筑策劃) 卻往往被放在了次要的位置。由于沒有產(chǎn)品的支撐, 很多營銷策劃被消費者稱為廣告欺騙。
3、外行指導(dǎo)內(nèi)行的賣點創(chuàng)造
由于房產(chǎn)公司的策劃部、或者獨立的策劃代理公司相對建筑設(shè)計者處于“甲方”的位置, 因此他們往往代表房產(chǎn)公司的意志, 以各種非理性的、外行眼光來指揮和引導(dǎo)著真正內(nèi)行的建筑師所長的工作。嚴(yán)重的知識錯位是這一現(xiàn)象發(fā)生的直接原因。
（三）建筑策劃對建筑設(shè)計的意義
建筑策劃是研究建筑項目的設(shè)計依據(jù)，論證和確定項目的規(guī)模、性質(zhì)、內(nèi)容、尺度形式等，然后制定空間模式和空間組合概念，建立起建筑創(chuàng)作的“骨骼系統(tǒng)”，建筑設(shè)計是建筑創(chuàng)作中填補“肌肉”的工作。建筑策劃的研究成果，對建筑設(shè)計有直接的指導(dǎo)意義。策劃結(jié)論的不同，設(shè)計作品的空間內(nèi)容可以完全不同，更有導(dǎo)致項目完成之后，引發(fā)區(qū)域內(nèi)建筑，環(huán)境中人類使用方式、價值觀念、經(jīng)濟模式的變更以及新文化的創(chuàng)造的可能。
建筑策劃為建筑設(shè)計提供社會性、實用性、科學(xué)性依據(jù)建筑策劃建立在項目相關(guān)范圍的實態(tài)調(diào)查和分析的基礎(chǔ)上，它提供的設(shè)計依據(jù)涵蓋了社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人文地理氣候環(huán)境等包羅萬象的相關(guān)因素。其中社會性、實用性因素又是設(shè)計建造所遵照的根本依據(jù)，許多得到社會認(rèn)可的建筑特色創(chuàng)意也來源于此。而建筑策劃的分析往往要依靠現(xiàn)代高科技手段，并與其他學(xué)科進(jìn)行更廣泛和深刻的交流、借鑒，其方法和過程都包含著客觀性、合理性、邏輯性，因而具有科學(xué)性。建立在策劃基礎(chǔ)上的設(shè)計同樣涵蓋了上述因素，策劃為設(shè)計提供了可以深入挖掘的社會性、實用性、科學(xué)性依據(jù)，使特色的創(chuàng)造不再是建造空中樓閣，而取得了與現(xiàn)狀和過去相聯(lián)系的紐帶并將延續(xù)到未來。
五、可行性研究與建筑策劃的區(qū)別
可行性研究是二戰(zhàn)后發(fā)展起來的一門對投資項目的合理性"盈利性"先進(jìn)性及實用性等進(jìn)行綜合論證的工作方法，它的研究結(jié)果一般要求對項目回答7個問題：要做什么；為什么做；何時進(jìn)行；誰來承擔(dān)；建在何處；如何進(jìn)行；建筑的可行性研究是指投資者對項目的市場情況、工程建設(shè)條件、技術(shù)狀況、原材料來源等進(jìn)行調(diào)查、預(yù)測分析，從而做出投資決策的研究。
一般來說，可行性研究是指對投資活動的論證性的研究。其研究的進(jìn)行和結(jié)論主要是為投資者做參考，并為投資者的決策提供科學(xué)及理論的依據(jù)。其實質(zhì)是要反映這一投資活動得失與否，是與投資者的利益緊密相關(guān)的。而對于投資項目的使用者以及功能效益等因素考慮相對較少。我國建設(shè)項目的可行性研究起步較晚，實際上是建設(shè)項目投資的經(jīng)濟效益研究。研究工作主要是對投資者在工程咨詢公司、投資顧問公司和會計師事務(wù)所的指導(dǎo)下單方面進(jìn)行的。至于對建筑的設(shè)計要求、空間內(nèi)容等都不進(jìn)行深入細(xì)致的研究和論證。
而建筑策劃主要是研究投資立項以后的建設(shè)項目的規(guī)模、性質(zhì)、空間內(nèi)容、使用功能要求、心理環(huán)境等等影響建筑設(shè)計和使用的各因素，從而為建筑師進(jìn)行建筑設(shè)計提供科學(xué)的依據(jù)。建設(shè)項目的可行性研究的結(jié)論往往是項目投資者投資活動的依據(jù)，而建筑策劃的研究結(jié)論則一般為下一步對建設(shè)項目進(jìn)行建筑設(shè)計提供科學(xué)的依據(jù)。
六、結(jié)語
建筑科學(xué)不僅是一門研究空間、環(huán)境及藝術(shù)的科學(xué)，更是一門研究提供人類生產(chǎn)生活空間、改造環(huán)境、創(chuàng)造環(huán)境的科學(xué)。建筑學(xué)要提供人類生產(chǎn)生活空間、改造環(huán)境、創(chuàng)造環(huán)境，為社會發(fā)展服務(wù)，就應(yīng)首先站在全社會的角度，以社會性、使用性為出發(fā)點，明確以人為本的研究體系。而反對將建筑科學(xué)作為一種純藝術(shù)來對待、探討。建筑策劃正是體現(xiàn)和保證建筑學(xué)社會性、實用性、科學(xué)性的重要環(huán)節(jié)。通過它建筑學(xué)可以與其他學(xué)科進(jìn)行更加廣泛、更加深刻的交流和借鑒。建筑策劃的理論思想的社會性、公共性、研究主體的人文性以及方法論的客觀性、合理性和邏輯性都使得建筑策劃成為建筑學(xué)發(fā)展中一個不可缺少的環(huán)節(jié)。
我國正處于經(jīng)濟建設(shè)時期，建筑界早應(yīng)強調(diào)科學(xué)設(shè)計、合理設(shè)計，提高設(shè)計的科學(xué)性和實用性及經(jīng)濟效益。由于建筑策劃環(huán)節(jié)的引入，促進(jìn)了建筑設(shè)計向合理、科學(xué)、實用及注重經(jīng)濟效益的方向發(fā)展。這也正是建筑策劃理論及方法的意義所在。
關(guān)鍵字：建筑策劃；價值管理；建筑設(shè)計；可行性研究
一、 引言
目前, 我國建筑業(yè)在規(guī)劃立項到建筑設(shè)計之間存在一個“斷層”, 不少設(shè)計任務(wù)書制定得不合理、不科學(xué), 從而導(dǎo)致建筑設(shè)計不合理、不科學(xué), 以致項目建成后, 社會、經(jīng)濟效益欠佳, 使用效果不好。在項目運作過程中，技術(shù)與經(jīng)濟有脫節(jié)現(xiàn)象，搞技術(shù)的人不注意經(jīng)濟，搞經(jīng)濟的人不不懂技術(shù)，二者不能夠很好的結(jié)合。一方面，許多建筑師與業(yè)主處于一種茫然的設(shè)計狀態(tài)，同時，在業(yè)已迸行的項目中，不少項目包括一些重大項目在建設(shè)后發(fā)現(xiàn)使用中存在大量不合理的情況。究其原因，建筑設(shè)計者專業(yè)知識不足，嚴(yán)重缺乏可靠的設(shè)計依據(jù)，與項目各階段、各成員溝通渠道不暢等是其中的重要因素。另一方面，近幾年來一系列名曰“房地產(chǎn)項目策劃”、“商業(yè)地產(chǎn)項目策劃”或是“泛地產(chǎn)策劃”之類的咨詢管理服務(wù)行業(yè)開始迅速走紅?！安邉潯奔航?jīng)與“創(chuàng)意”聯(lián)體，成為當(dāng)代商業(yè)市場上的時尚標(biāo)桿。然而，此類策劃服務(wù)對建筑設(shè)計的真正指導(dǎo)潛力還尚待開發(fā)和挖掘。另外 ， 目前國內(nèi)各大院校對建筑師建筑設(shè)計能力的培訓(xùn)與實際工程項目的操作之間具有相當(dāng)?shù)牟町愋裕罢弑容^注重建筑師自身設(shè)計能力的培養(yǎng)，幾乎很少涉及在設(shè)計項目中與業(yè)主和使用者的合作。而與業(yè)主和使用者之間的合作又往往是實際工程項目成功與否的關(guān)鍵。為了銜接這個“斷層”，建筑策劃應(yīng)運而生。
二、 建筑策劃的概念
（一）建筑策劃的定義
建筑策劃是揭示業(yè)主、用戶、建筑師和社會的相關(guān)價值體系，闡述重要的設(shè)計目標(biāo)及與設(shè)計有關(guān)的各種現(xiàn)狀信息的過程。
莊惟敏先生將建筑策劃定義為，特指在建筑學(xué)領(lǐng)域內(nèi)建筑師根據(jù)總體規(guī)劃目標(biāo)設(shè)定，從建筑學(xué)的學(xué)科角度出發(fā)，不僅依賴于經(jīng)驗和規(guī)范，更以實態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，通過運用計算機等近代科技手段對研究目標(biāo)進(jìn)行客觀分析，終運用計算機等近代科技手段對研究目標(biāo)進(jìn)行客觀的分析，終定量地得出實現(xiàn)既定目標(biāo)所應(yīng)遵循的方法及程序的研究工作。簡言之，建筑策劃就是將建筑學(xué)的理論研究與近現(xiàn)代科技相結(jié)合，為詳細(xì)規(guī)劃立項之后的建筑設(shè)計提供科學(xué)而符合邏輯的設(shè)計依據(jù)。
簡單地說，就是在總體規(guī)劃目標(biāo)確定后，根據(jù)定量得出的設(shè)計依據(jù)。概括起來，莊惟敏先生重點強調(diào)的是模擬設(shè)計任務(wù)書的重要性，以及量化分析的科學(xué)性。如圖1所示，他提出建筑策劃方法就是對事實學(xué)、技術(shù)學(xué)和規(guī)范學(xué)的統(tǒng)而合一，即從事實學(xué)的實態(tài)入手，以規(guī)范學(xué)的既有經(jīng)驗、資料為參考依據(jù)，運用現(xiàn)代技術(shù)手段，通過建筑師進(jìn)行綜合分析論證，終實現(xiàn)建筑策劃的目標(biāo)——設(shè)計任務(wù)書。
建筑策劃是建筑設(shè)計過程的第一階段，這種建筑設(shè)計過程應(yīng)該確定業(yè)主、用戶、建筑師和社會的相關(guān)價值體系，應(yīng)該闡明重要的設(shè)計目標(biāo)，應(yīng)該揭示有關(guān)設(shè)計的各種現(xiàn)狀信息，所有的設(shè)備也應(yīng)該被闡明。
然后建筑策劃編織成一份文件，其中體現(xiàn)出所確定的價值、目標(biāo)、事實和需求。建筑策劃的成果以設(shè)計任務(wù)書的方式表現(xiàn)出來，設(shè)計師按照設(shè)計任務(wù)書的要求進(jìn)行設(shè)計。
策劃時設(shè)計的定義階段——是發(fā)現(xiàn)設(shè)計存在問題的實質(zhì)階段，而不是確定設(shè)計方案的實質(zhì)階段。策劃是全部建筑活動的基本組成部分。建筑過程大致分為四個階段：策劃階段、設(shè)計階段、建造階段和投付使用階段。在每兩個階段之間都留出適當(dāng)?shù)臅r間段，來對上一個階段的效果進(jìn)行評估。
（二）建筑策劃在工程項目管理中所處階段
建筑策劃是建筑價值管理的重要組成部分，它揭示業(yè)主的價值并將其轉(zhuǎn)譯為建筑設(shè)計條件，它是保證實現(xiàn)業(yè)主價值的手段。建筑價值管理包含建筑策劃。
對整個工程項目進(jìn)行價值管理，可以把工程項目管理看成是價值的形成、傳遞和增值的管理過程。工程價值的實現(xiàn)是通過工程價值鏈來實現(xiàn)的。所謂價值鏈，就是指企業(yè)各種活動的組合。而工程價值鏈就是指在工程實施過程中，為了使工程的價值得以實現(xiàn)而所作的各種活動。它貫穿于工程整個實施過程中的每個階段、每種活動內(nèi)。建筑項目的價值鏈為業(yè)主價值——設(shè)計價值——施工價值——使用價值。把業(yè)主價值傳遞到設(shè)計價值的過程稱為建筑策劃。
（三）建筑策劃的作用
建筑策劃中使用的方法包括行為科學(xué)、調(diào)研、相鄰性分析、空間分布和動線分析（動線分析包括人群的分類、流量與路徑組織等）、價值工程等。建筑策劃中的實施的價值工程，處于項目實施和運營的全壽命過程中項目構(gòu)思階段。
研究和試驗表明，盡管在項目實施和運營的全壽命過程中都可以進(jìn)行價值工程，但就其效益和效果來說，價值工程研究還是越早越好。
越在項目的早期采取措施，項目節(jié)約成本的可能性越大；隨著時間的推移，實施設(shè)計變更所花費的成本將越來越大。根據(jù)這個結(jié)論，如果在方案設(shè)計階段就進(jìn)行價值工程研究活動，其節(jié)約成本的可能性會大大提高擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計以及施工設(shè)計。
影響建設(shè)項目投資的因素有很多，從參與項目實施和運營的有關(guān)各方來說，不同單位和人員的影響程度是不同的。影響程度大的是業(yè)主方的要求、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計準(zhǔn)則以及設(shè)計和咨詢工程師的經(jīng)驗、能力等。而這些影響也主要體現(xiàn)在項目的前期和設(shè)計階段，隨時間的推移，各方面的影響程度都會大大降低。建筑策劃對工程項目的成本影響很大，進(jìn)行建筑策劃對整個工程項目的效果影響巨大。
三、建筑策劃的存在狀態(tài)
建筑策劃應(yīng)作為不同于設(shè)計方的第三方存在，其與業(yè)主之間的關(guān)系為雇傭與被雇傭的關(guān)系，實現(xiàn)業(yè)主價值大化是其工作目標(biāo)。滿足業(yè)主要求用專業(yè)語言幫業(yè)主表達(dá)出工程項目的想法，用符合業(yè)主要求的詳盡的設(shè)計任務(wù)書傳達(dá)給設(shè)計方。
建筑策劃不能由設(shè)計方進(jìn)行，業(yè)主有可能不專業(yè)，無法表達(dá)自己的想法，業(yè)主與設(shè)計方信息不對稱。而業(yè)主的要求越多越具體，進(jìn)行設(shè)計的障礙就越大。設(shè)計方肯定不會主動爭取自己設(shè)計障礙，因此設(shè)計方不能完全站在業(yè)主的角度考慮問題。因此在業(yè)主不專業(yè)的情況下，就會產(chǎn)生業(yè)主與設(shè)計方信息不對稱，設(shè)計方不會以實現(xiàn)業(yè)主價值大化為目標(biāo)。
四、建筑策劃與建筑設(shè)計
（一）我國建筑設(shè)計的現(xiàn)狀
1、 人員及其知識構(gòu)成
建筑設(shè)計的工作人員絕大部分從高校建筑系畢業(yè), 接受傳統(tǒng)建筑學(xué)教育, 普遍具備較強的空間塑造能力, 較高的美術(shù)基礎(chǔ), 較多的方案圖、施工圖繪制經(jīng)驗, 對國內(nèi)畢業(yè)生而言, 還具有較強的圖面表達(dá)能力。但又普遍對房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)識單一, 缺少綜合經(jīng)濟意識, 無意介入建筑設(shè)計的前后期工作。
2、成為開發(fā)商的繪圖員
建筑師丟棄自己的想法, 成為開發(fā)商的繪圖員,是目前市場上的普遍現(xiàn)象。由于建筑市場長期繁榮,建筑師長期處于項目做不完的緊張狀態(tài), 沒有時間和精力站在開發(fā)商的角度、市場的角度、用戶的角度去全面考量項目, 而是完全聽從于開發(fā)商的號令, 滿足于充當(dāng)繪圖員的角色。
3、既有作品去填充新項目
在建筑師成為繪圖員的情況下, 面對大量待設(shè)計項目尤其是重復(fù)性較大的住宅項目, 難免不來回復(fù)制粘貼, 使用既有作品去填充新項目, 把南方的方案照搬到北方、沿海的方案照搬到山區(qū)也是常有的事。
他們不再有自己的創(chuàng)作靈感與激情, 因為他們需要在一兩周內(nèi)完成整個住宅甚至小區(qū)的規(guī)劃、景觀和建筑設(shè)計。
4、自發(fā)的改進(jìn)
一些建筑師正在實踐中逐步改進(jìn), 與開發(fā)商加強交流, 同時也促使業(yè)主知識更新, 而簡單地用建筑師的傳統(tǒng)語言很難實現(xiàn)這一溝通, 而是要量化的、實實在在的, 讓開發(fā)商能接受。建筑師明確了這點, 就要有開發(fā)商共同參與研究策劃, 使建筑策劃成為下一步建筑設(shè)計的依據(jù), 使這些建筑師有可能作好下一步的建筑設(shè)計, 因為這種策劃是客觀的、有依據(jù)的, 把這個結(jié)果交給下一階段的任何設(shè)計師都是可行的、可參照的。建筑師的研究領(lǐng)域從傳統(tǒng)的僅研究空間尺度、比例、造型, 拓展到對人類、社會、環(huán)境、生態(tài)、經(jīng)濟等方面是歷史必然。要想成為優(yōu)秀建筑設(shè)計師、成為成功的房地產(chǎn)發(fā)展商, 就必須研究建筑策劃。
（二）我國房產(chǎn)策劃的現(xiàn)狀
1、人員及其知識構(gòu)成
房產(chǎn)策劃行業(yè)沒有完全的所謂“科班出身”。就連房地產(chǎn)專業(yè)也是近年來新開辦的新學(xué)科、新專業(yè)。從業(yè)人員的知識背景極其繁雜, 來自于社會的方方面面。從經(jīng)濟、建筑、財務(wù)到房地產(chǎn)、銷售、廣告乃至導(dǎo)游、公關(guān)行業(yè)的一應(yīng)俱全。有的房產(chǎn)公司的策劃靈魂其實也就是老總本人。整個行業(yè)尚未形成系統(tǒng)的培育流程, 也尚未總結(jié)出系統(tǒng)的學(xué)科體系和知識結(jié)構(gòu)。
2、利益大化驅(qū)動
目前的房產(chǎn)策劃往往陷入具體的投入產(chǎn)出比之中, 完全以投資者可見的短期效益為準(zhǔn)繩。其根本原因是房產(chǎn)開發(fā)在前一時期。
一直以營銷策劃為中心的理論和實踐導(dǎo)向, 把房產(chǎn)( 建筑) 策劃等同于營銷策劃也是國內(nèi)房產(chǎn)界的長期誤區(qū)。對產(chǎn)品本身的研究( 建筑策劃) 卻往往被放在了次要的位置。由于沒有產(chǎn)品的支撐, 很多營銷策劃被消費者稱為廣告欺騙。
3、外行指導(dǎo)內(nèi)行的賣點創(chuàng)造
由于房產(chǎn)公司的策劃部、或者獨立的策劃代理公司相對建筑設(shè)計者處于“甲方”的位置, 因此他們往往代表房產(chǎn)公司的意志, 以各種非理性的、外行眼光來指揮和引導(dǎo)著真正內(nèi)行的建筑師所長的工作。嚴(yán)重的知識錯位是這一現(xiàn)象發(fā)生的直接原因。
（三）建筑策劃對建筑設(shè)計的意義
建筑策劃是研究建筑項目的設(shè)計依據(jù)，論證和確定項目的規(guī)模、性質(zhì)、內(nèi)容、尺度形式等，然后制定空間模式和空間組合概念，建立起建筑創(chuàng)作的“骨骼系統(tǒng)”，建筑設(shè)計是建筑創(chuàng)作中填補“肌肉”的工作。建筑策劃的研究成果，對建筑設(shè)計有直接的指導(dǎo)意義。策劃結(jié)論的不同，設(shè)計作品的空間內(nèi)容可以完全不同，更有導(dǎo)致項目完成之后，引發(fā)區(qū)域內(nèi)建筑，環(huán)境中人類使用方式、價值觀念、經(jīng)濟模式的變更以及新文化的創(chuàng)造的可能。
建筑策劃為建筑設(shè)計提供社會性、實用性、科學(xué)性依據(jù)建筑策劃建立在項目相關(guān)范圍的實態(tài)調(diào)查和分析的基礎(chǔ)上，它提供的設(shè)計依據(jù)涵蓋了社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人文地理氣候環(huán)境等包羅萬象的相關(guān)因素。其中社會性、實用性因素又是設(shè)計建造所遵照的根本依據(jù)，許多得到社會認(rèn)可的建筑特色創(chuàng)意也來源于此。而建筑策劃的分析往往要依靠現(xiàn)代高科技手段，并與其他學(xué)科進(jìn)行更廣泛和深刻的交流、借鑒，其方法和過程都包含著客觀性、合理性、邏輯性，因而具有科學(xué)性。建立在策劃基礎(chǔ)上的設(shè)計同樣涵蓋了上述因素，策劃為設(shè)計提供了可以深入挖掘的社會性、實用性、科學(xué)性依據(jù)，使特色的創(chuàng)造不再是建造空中樓閣，而取得了與現(xiàn)狀和過去相聯(lián)系的紐帶并將延續(xù)到未來。
五、可行性研究與建筑策劃的區(qū)別
可行性研究是二戰(zhàn)后發(fā)展起來的一門對投資項目的合理性"盈利性"先進(jìn)性及實用性等進(jìn)行綜合論證的工作方法，它的研究結(jié)果一般要求對項目回答7個問題：要做什么；為什么做；何時進(jìn)行；誰來承擔(dān)；建在何處；如何進(jìn)行；建筑的可行性研究是指投資者對項目的市場情況、工程建設(shè)條件、技術(shù)狀況、原材料來源等進(jìn)行調(diào)查、預(yù)測分析，從而做出投資決策的研究。
一般來說，可行性研究是指對投資活動的論證性的研究。其研究的進(jìn)行和結(jié)論主要是為投資者做參考，并為投資者的決策提供科學(xué)及理論的依據(jù)。其實質(zhì)是要反映這一投資活動得失與否，是與投資者的利益緊密相關(guān)的。而對于投資項目的使用者以及功能效益等因素考慮相對較少。我國建設(shè)項目的可行性研究起步較晚，實際上是建設(shè)項目投資的經(jīng)濟效益研究。研究工作主要是對投資者在工程咨詢公司、投資顧問公司和會計師事務(wù)所的指導(dǎo)下單方面進(jìn)行的。至于對建筑的設(shè)計要求、空間內(nèi)容等都不進(jìn)行深入細(xì)致的研究和論證。
而建筑策劃主要是研究投資立項以后的建設(shè)項目的規(guī)模、性質(zhì)、空間內(nèi)容、使用功能要求、心理環(huán)境等等影響建筑設(shè)計和使用的各因素，從而為建筑師進(jìn)行建筑設(shè)計提供科學(xué)的依據(jù)。建設(shè)項目的可行性研究的結(jié)論往往是項目投資者投資活動的依據(jù)，而建筑策劃的研究結(jié)論則一般為下一步對建設(shè)項目進(jìn)行建筑設(shè)計提供科學(xué)的依據(jù)。
六、結(jié)語
建筑科學(xué)不僅是一門研究空間、環(huán)境及藝術(shù)的科學(xué)，更是一門研究提供人類生產(chǎn)生活空間、改造環(huán)境、創(chuàng)造環(huán)境的科學(xué)。建筑學(xué)要提供人類生產(chǎn)生活空間、改造環(huán)境、創(chuàng)造環(huán)境，為社會發(fā)展服務(wù)，就應(yīng)首先站在全社會的角度，以社會性、使用性為出發(fā)點，明確以人為本的研究體系。而反對將建筑科學(xué)作為一種純藝術(shù)來對待、探討。建筑策劃正是體現(xiàn)和保證建筑學(xué)社會性、實用性、科學(xué)性的重要環(huán)節(jié)。通過它建筑學(xué)可以與其他學(xué)科進(jìn)行更加廣泛、更加深刻的交流和借鑒。建筑策劃的理論思想的社會性、公共性、研究主體的人文性以及方法論的客觀性、合理性和邏輯性都使得建筑策劃成為建筑學(xué)發(fā)展中一個不可缺少的環(huán)節(jié)。
我國正處于經(jīng)濟建設(shè)時期，建筑界早應(yīng)強調(diào)科學(xué)設(shè)計、合理設(shè)計，提高設(shè)計的科學(xué)性和實用性及經(jīng)濟效益。由于建筑策劃環(huán)節(jié)的引入，促進(jìn)了建筑設(shè)計向合理、科學(xué)、實用及注重經(jīng)濟效益的方向發(fā)展。這也正是建筑策劃理論及方法的意義所在。