第四節(jié)契稅
一、納稅人
在我國境內(nèi)“承受”(獲得)“土地、房屋權(quán)屬”(土地使用權(quán)、房屋所有權(quán))的單位和個人。
【解釋】誰買房，誰繳納契稅。
【例題】契稅的納稅人是指在我國境內(nèi)出讓土地和出售房屋的單位和個人。 ( )
【答案】×
二、征稅范圍(重點)
(1)國有土地使用權(quán)出讓;
(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與、交換);
(3)房屋買賣、贈與、交換。
【解釋1】土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。
【解釋2】土地、房屋權(quán)屬的典當、繼承、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。
【解釋3】視同轉(zhuǎn)移、繳納契稅的特殊情況; (1)以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股;(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債;(3)以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬;(4)以預購方式承受土地、房屋權(quán)屬。
【例題1】根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，下列各項中，屬于契稅征稅對象的有( )。
A、房屋買賣
B、國有土地使用權(quán)出讓
C、房屋贈與
D、農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移
【答案】ABC
【例題2】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應(yīng)當繳納契稅的有( )。
A、房屋買賣
B、房屋出租
C、國有士地使用權(quán)出讓
D、土地使用權(quán)抵押
【答案】AC
【解析】土地、房屋權(quán)屬的繼承、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范同。
【例題3】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應(yīng)征收契稅的有( )。
A、某人將其擁有產(chǎn)權(quán)的一幢樓抵押
B、某人在抽獎活動中獲得一套住房
C、某人將其擁有產(chǎn)權(quán)的房屋出租
D、某人購置一套住房
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三、契稅的計稅依據(jù)
1、只有一個價格的情況
國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格作為計稅依據(jù)。
2、無價格的情況
土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征稅機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格確定。
3、有兩個價格的情況
土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換土地使用權(quán)、房屋的“價格差額”：交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。
4、補繳契稅的情況
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，以補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益為計稅依據(jù)。
【例題1】張某于2005年以每套80萬元的價格購入兩套高檔公寓作為投資。2006年將其中一套公寓以100萬元的價格轉(zhuǎn)讓給謝某，從中獲利20萬元，根據(jù)我國稅收法律制度的規(guī)定，張某出售公寓的行為應(yīng)繳納的稅種有( )。(2007年)
A、個人所得稅
B、營業(yè)稅
C、契稅
D、土地增值稅
【答案】ABD
【解析】本題考核房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅種。按照相關(guān)規(guī)定，本題中涉及營業(yè)稅和土地增值稅。由于張某在2005年購買的房屋，于2006年轉(zhuǎn)讓，在5年以內(nèi)，因此也要按照規(guī)定繳納個人所得稅。
【例題2】甲企業(yè)以價值300萬元的辦公用房與乙企業(yè)交換一處廠房，并向乙企業(yè)支付差價款100萬元。在這次廠房交換中，乙企業(yè)不需繳納契稅，應(yīng)由甲企業(yè)繳納。( )(2007年)
【答案】√
【解析】本題考核交換房屋業(yè)務(wù)契稅的繳納。根據(jù)規(guī)定，房屋交換中，交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅。本題中，多交付貨幣的一方是甲方，因此應(yīng)該由甲方繳納契稅。
【例題3】某省體育器材公司于2006年l0月向本省某運動員獎勵住宅一套，市場價格80萬元。該運動員隨后以70萬元的價格將獎勵住宅出售，當?shù)仄醵愡m用稅率為3%，該運動員應(yīng)繳納的契稅為( )萬元。
A、2.4
B、2.1
C、4.5
D、O
【答案】A
【解析】(1)以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)當征收契稅： (2)只有在取得住房時才繳納契稅，出售住房時不繳納契稅。本題的計算過程：80×3%=2.4(萬元)。
四、契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間、納稅期限
某省政府獎勵甲一套住房，房產(chǎn)價格80萬，甲承受房屋權(quán)屬交納契稅，甲把房產(chǎn)無償贈送給乙，乙承受房屋權(quán)屬交納契稅，按贈與時的市場價格交稅，乙又把房產(chǎn)出售給丙，當時的市場價格為130萬，丙以130萬的價格交稅。
1、契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，是納稅人簽訂合同的當天。
2、納稅人應(yīng)當自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。
一、納稅人
在我國境內(nèi)“承受”(獲得)“土地、房屋權(quán)屬”(土地使用權(quán)、房屋所有權(quán))的單位和個人。
【解釋】誰買房，誰繳納契稅。
【例題】契稅的納稅人是指在我國境內(nèi)出讓土地和出售房屋的單位和個人。 ( )
【答案】×
二、征稅范圍(重點)
(1)國有土地使用權(quán)出讓;
(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與、交換);
(3)房屋買賣、贈與、交換。
【解釋1】土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。
【解釋2】土地、房屋權(quán)屬的典當、繼承、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。
【解釋3】視同轉(zhuǎn)移、繳納契稅的特殊情況; (1)以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股;(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債;(3)以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬;(4)以預購方式承受土地、房屋權(quán)屬。
【例題1】根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，下列各項中，屬于契稅征稅對象的有( )。
A、房屋買賣
B、國有土地使用權(quán)出讓
C、房屋贈與
D、農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移
【答案】ABC
【例題2】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應(yīng)當繳納契稅的有( )。
A、房屋買賣
B、房屋出租
C、國有士地使用權(quán)出讓
D、土地使用權(quán)抵押
【答案】AC
【解析】土地、房屋權(quán)屬的繼承、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范同。
【例題3】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應(yīng)征收契稅的有( )。
A、某人將其擁有產(chǎn)權(quán)的一幢樓抵押
B、某人在抽獎活動中獲得一套住房
C、某人將其擁有產(chǎn)權(quán)的房屋出租
D、某人購置一套住房
【答案】BD加入收藏
三、契稅的計稅依據(jù)
1、只有一個價格的情況
國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格作為計稅依據(jù)。
2、無價格的情況
土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征稅機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格確定。
3、有兩個價格的情況
土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換土地使用權(quán)、房屋的“價格差額”：交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。
4、補繳契稅的情況
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，以補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益為計稅依據(jù)。
【例題1】張某于2005年以每套80萬元的價格購入兩套高檔公寓作為投資。2006年將其中一套公寓以100萬元的價格轉(zhuǎn)讓給謝某，從中獲利20萬元，根據(jù)我國稅收法律制度的規(guī)定，張某出售公寓的行為應(yīng)繳納的稅種有( )。(2007年)
A、個人所得稅
B、營業(yè)稅
C、契稅
D、土地增值稅
【答案】ABD
【解析】本題考核房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅種。按照相關(guān)規(guī)定，本題中涉及營業(yè)稅和土地增值稅。由于張某在2005年購買的房屋，于2006年轉(zhuǎn)讓，在5年以內(nèi)，因此也要按照規(guī)定繳納個人所得稅。
【例題2】甲企業(yè)以價值300萬元的辦公用房與乙企業(yè)交換一處廠房，并向乙企業(yè)支付差價款100萬元。在這次廠房交換中，乙企業(yè)不需繳納契稅，應(yīng)由甲企業(yè)繳納。( )(2007年)
【答案】√
【解析】本題考核交換房屋業(yè)務(wù)契稅的繳納。根據(jù)規(guī)定，房屋交換中，交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅。本題中，多交付貨幣的一方是甲方，因此應(yīng)該由甲方繳納契稅。
【例題3】某省體育器材公司于2006年l0月向本省某運動員獎勵住宅一套，市場價格80萬元。該運動員隨后以70萬元的價格將獎勵住宅出售，當?shù)仄醵愡m用稅率為3%，該運動員應(yīng)繳納的契稅為( )萬元。
A、2.4
B、2.1
C、4.5
D、O
【答案】A
【解析】(1)以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)當征收契稅： (2)只有在取得住房時才繳納契稅，出售住房時不繳納契稅。本題的計算過程：80×3%=2.4(萬元)。
四、契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間、納稅期限
某省政府獎勵甲一套住房，房產(chǎn)價格80萬，甲承受房屋權(quán)屬交納契稅，甲把房產(chǎn)無償贈送給乙，乙承受房屋權(quán)屬交納契稅，按贈與時的市場價格交稅，乙又把房產(chǎn)出售給丙，當時的市場價格為130萬，丙以130萬的價格交稅。
1、契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，是納稅人簽訂合同的當天。
2、納稅人應(yīng)當自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。