土地收購(gòu)價(jià)格評(píng)估應(yīng)遵循的基本原則
權(quán)利和利益的原則，是土地收購(gòu)價(jià)格評(píng)估的基本原則。這一原則有兩方面的涵義：一方面，承認(rèn)被收購(gòu)?fù)恋氐脑褂谜哂袡?quán)追求自身利益，確定的收購(gòu)價(jià)格應(yīng)體現(xiàn)被收購(gòu)?fù)恋貐^(qū)位條件及收益狀況的差異；另一方面，收購(gòu)價(jià)格評(píng)估必須首先確權(quán)，即確認(rèn)被收購(gòu)?fù)恋氐脑褂谜邔?duì)其占有或使用土地?fù)碛械臋?quán)力。確定的收購(gòu)價(jià)格必須保持與被收購(gòu)?fù)恋卦褂谜邫?quán)力的一致性。也就是說(shuō)，被收購(gòu)?fù)恋氐脑褂谜咴谄錂?quán)力范圍內(nèi)對(duì)土地的投入所產(chǎn)生的收益應(yīng)給予補(bǔ)償。
以某國(guó)有施工企業(yè)的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估為例，該企業(yè)于1985年以劃撥方式取得某地塊土地使用權(quán)，證載用途為生產(chǎn)用地。該地塊所在位置較為偏僻，是未開(kāi)發(fā)的蘆葦?shù)?，紅線內(nèi)未達(dá)到三通一平，基本沒(méi)有路，沒(méi)有市政配套設(shè)施。為了便于生產(chǎn)，該企業(yè)花費(fèi)大量資金、人力進(jìn)行填坑墊土、平整場(chǎng)地、敷設(shè)上下水管道，又從1.5公里外引進(jìn)10KV高壓線路，自建變電站，并且拓寬了道路。2004年由于為使該土地得到更加有效的利用，政府欲征用該地，由于以該地塊等劃撥土地為由，擬無(wú)償征收或只給予少量補(bǔ)償。該企業(yè)則認(rèn)為他們雖是以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，但多年來(lái)對(duì)土地作了大量投入，應(yīng)予足夠的補(bǔ)償。我們?cè)诮邮芪泻?，多次查勘現(xiàn)場(chǎng)，做了大量調(diào)查，筆者認(rèn)為：土地的增值收益大致有三種類(lèi)型：一是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)導(dǎo)致的土地增值，應(yīng)為全社會(huì)公共所有，即為國(guó)家或政府所有；二是由于地方政府對(duì)土地的投資及規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)致的土地升值，應(yīng)歸地方政府所有；三是由于土地使用者的投入導(dǎo)致的土地增值，應(yīng)歸土地使用者所有。因此，我們視該項(xiàng)目的具體情況提出：首先，企業(yè)將該土地由生地改造成熟地，且隨著時(shí)間的推移，該地塊周?chē)h(huán)境也發(fā)生了變化，整個(gè)區(qū)域的土地已經(jīng)升值；其次，該地塊為建設(shè)用地，補(bǔ)償時(shí)不應(yīng)等同于農(nóng)業(yè)用地；再次，該企業(yè)對(duì)該地的使用年限未滿(mǎn)，對(duì)地上附著物的投入也是產(chǎn)生效益的。我們?cè)谡J(rèn)真分析委托方提供的全部資料的基礎(chǔ)上，選擇了成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)《天津市國(guó)有土地有償使用辦法》，在扣除政府凈收益后，得出該地塊的最終評(píng)估價(jià)格。最終雙方在補(bǔ)償問(wèn)題方面達(dá)成了一致意見(jiàn)，該企業(yè)獲得了相應(yīng)的補(bǔ)償。
總之，界定收購(gòu)價(jià)格，一方面要尊重我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)賦予原土地使用者使用土地的權(quán)力和利益，價(jià)格內(nèi)涵應(yīng)與原土地使用者使用土地的權(quán)力和利益保持一致；另一方面要尊重我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)賦予國(guó)家或政府對(duì)被收購(gòu)?fù)恋負(fù)碛械臋?quán)力和利益，收購(gòu)價(jià)格內(nèi)涵應(yīng)確保國(guó)家的利益不受侵犯。
權(quán)利和利益的原則，是土地收購(gòu)價(jià)格評(píng)估的基本原則。這一原則有兩方面的涵義：一方面，承認(rèn)被收購(gòu)?fù)恋氐脑褂谜哂袡?quán)追求自身利益，確定的收購(gòu)價(jià)格應(yīng)體現(xiàn)被收購(gòu)?fù)恋貐^(qū)位條件及收益狀況的差異；另一方面，收購(gòu)價(jià)格評(píng)估必須首先確權(quán)，即確認(rèn)被收購(gòu)?fù)恋氐脑褂谜邔?duì)其占有或使用土地?fù)碛械臋?quán)力。確定的收購(gòu)價(jià)格必須保持與被收購(gòu)?fù)恋卦褂谜邫?quán)力的一致性。也就是說(shuō)，被收購(gòu)?fù)恋氐脑褂谜咴谄錂?quán)力范圍內(nèi)對(duì)土地的投入所產(chǎn)生的收益應(yīng)給予補(bǔ)償。
以某國(guó)有施工企業(yè)的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估為例，該企業(yè)于1985年以劃撥方式取得某地塊土地使用權(quán)，證載用途為生產(chǎn)用地。該地塊所在位置較為偏僻，是未開(kāi)發(fā)的蘆葦?shù)?，紅線內(nèi)未達(dá)到三通一平，基本沒(méi)有路，沒(méi)有市政配套設(shè)施。為了便于生產(chǎn)，該企業(yè)花費(fèi)大量資金、人力進(jìn)行填坑墊土、平整場(chǎng)地、敷設(shè)上下水管道，又從1.5公里外引進(jìn)10KV高壓線路，自建變電站，并且拓寬了道路。2004年由于為使該土地得到更加有效的利用，政府欲征用該地，由于以該地塊等劃撥土地為由，擬無(wú)償征收或只給予少量補(bǔ)償。該企業(yè)則認(rèn)為他們雖是以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，但多年來(lái)對(duì)土地作了大量投入，應(yīng)予足夠的補(bǔ)償。我們?cè)诮邮芪泻?，多次查勘現(xiàn)場(chǎng)，做了大量調(diào)查，筆者認(rèn)為：土地的增值收益大致有三種類(lèi)型：一是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)導(dǎo)致的土地增值，應(yīng)為全社會(huì)公共所有，即為國(guó)家或政府所有；二是由于地方政府對(duì)土地的投資及規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)致的土地升值，應(yīng)歸地方政府所有；三是由于土地使用者的投入導(dǎo)致的土地增值，應(yīng)歸土地使用者所有。因此，我們視該項(xiàng)目的具體情況提出：首先，企業(yè)將該土地由生地改造成熟地，且隨著時(shí)間的推移，該地塊周?chē)h(huán)境也發(fā)生了變化，整個(gè)區(qū)域的土地已經(jīng)升值；其次，該地塊為建設(shè)用地，補(bǔ)償時(shí)不應(yīng)等同于農(nóng)業(yè)用地；再次，該企業(yè)對(duì)該地的使用年限未滿(mǎn)，對(duì)地上附著物的投入也是產(chǎn)生效益的。我們?cè)谡J(rèn)真分析委托方提供的全部資料的基礎(chǔ)上，選擇了成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)《天津市國(guó)有土地有償使用辦法》，在扣除政府凈收益后，得出該地塊的最終評(píng)估價(jià)格。最終雙方在補(bǔ)償問(wèn)題方面達(dá)成了一致意見(jiàn)，該企業(yè)獲得了相應(yīng)的補(bǔ)償。
總之，界定收購(gòu)價(jià)格，一方面要尊重我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)賦予原土地使用者使用土地的權(quán)力和利益，價(jià)格內(nèi)涵應(yīng)與原土地使用者使用土地的權(quán)力和利益保持一致；另一方面要尊重我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)賦予國(guó)家或政府對(duì)被收購(gòu)?fù)恋負(fù)碛械臋?quán)力和利益，收購(gòu)價(jià)格內(nèi)涵應(yīng)確保國(guó)家的利益不受侵犯。