摘要：本文從房地產(chǎn)評估角度研究了其基本方法——收益法的基礎(chǔ)理論。提出了本方法應(yīng)用的問題，揭示了收益法的理論淵源，從系統(tǒng)論角度明確揭露了收益法理論的三層次約束條件和確定性分析的理論結(jié)構(gòu)，指出了確定性收益理論的缺陷和兩個悖論；探討了收益法的拓展研究方向和具體估價的建議。本文的基本邏輯進程是由提出問題到分析問題——理論的約束、結(jié)構(gòu)、缺陷到解決問題的方案，其中分析理論的約束、結(jié)構(gòu)采用了系統(tǒng)論思維方式。
關(guān)鍵詞：收益法 問題 理論淵源 約束 結(jié)構(gòu)
一、收益法的定義和問題的提出
1、定義
收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，即房地產(chǎn)的價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和。①
2、普遍適用的收益法原理
將估價時點視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益， 如果現(xiàn)在有一貨幣額可以與此凈收益的折現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價值。②
3、分析P= A/r[1-（1+r）-n]模式應(yīng)用產(chǎn)生的問題
評估實踐上，數(shù)學(xué)模式 P= A/r[1-（1+r）-n]應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件是：能夠持續(xù)地均衡地獲取穩(wěn)定的投資收益率。但事實上當(dāng)n趨向于長周期時如50年期時，r、A 無法同時實現(xiàn)持續(xù)地而且穩(wěn)定的收益率。在一個長的周期內(nèi)，在空置率居高不下時，凈租金收益以同樣持續(xù)地獲取復(fù)利運行，則是不可想象的。同時產(chǎn)品生命周期理論、房地產(chǎn)周期價值理論（長周期、中周期、短周期）、房地產(chǎn)投資周期理論、邊際效益遞減規(guī)律都使數(shù)學(xué)模式 P= A/r[1-（1+r）-n]應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件在理論上和實踐上落空。
認(rèn)為此理論模式是正確的辯護可能是：有必要進行一定的理論約束和修正，n應(yīng)當(dāng)縮短歷史收益期限，r一般不可能持續(xù)地在高水平上運行，但是可以持續(xù)地在低水平上運行。對于高低不平的收益率情況，從數(shù)學(xué)上可以進行平均化的處理。這樣的理解是正確的嗎?就定義與原理本身而言似乎沒有什么問題。但是存在的問題得不到解決，理論上的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》與《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》在收益法的運用時是否扣除折舊的矛盾理念；現(xiàn)狀是收益的準(zhǔn)確計算和資本化率的求取及預(yù)期模型的判斷選擇這三根支撐收益法應(yīng)用的支柱無一牢固。那么我們就可提出疑問：收益法理論上可靠嗎?究竟怎樣正確使用收益法呢?
二、收益法的理論淵源分
1、利息理論的分析
銀行按揭貸款等額還本付息償還模式： A= Pr/[1-（1+r）-n] （其中r為貸款利率，n為還款期數(shù)，P為貸款數(shù)量）。這種普遍的模式除了近來受到一些與其他還款方式多支付了利息的指責(zé)以外一直沒有大的爭議，同時，此模式與評估所用的典型模式完全相同，不同的只是r在評估時為資本化率。另外一個模式是金融及證券市場股票價值理論： P=A/I（其中I為市場利率，P為股票價格，A為股息收入）。③不過必須指出的早期這一結(jié)論并不是由P=?Ai．（1+I）-n ，當(dāng)Ai不變時P= A/I[1-（1+I）-n] ，當(dāng)n→∞時P=A/I，A=PI ．同時應(yīng)當(dāng)指出的是，證券的價格評定幾乎不使用P=A/I，也不使用P= A/I[1-（1+I）-n]，而是使用與他們幾乎無關(guān)的模式。由以上分析可以確認(rèn)收益法的第一個理論淵源是利息理論和模式，但分歧也嚴(yán)重。在相同的數(shù)學(xué)模式下：已經(jīng)由確定的利息率轉(zhuǎn)換為不確定的未來投資收益率。理論的缺陷可能開始萌芽：不確定的未來投資收益率將導(dǎo)致理論應(yīng)用的問題。
2、經(jīng)濟性項目的評價
NPV=-P+?Ai．（1+ic）-n 有
0共三種情況。④（公式中：NPV為凈現(xiàn)值， P為投資， Ai為年凈收益 ，ic為基準(zhǔn)投資收益率）
①當(dāng) NPV=0的情況下，則P= ?Ai．（1+ic）-n 即投資等于未來收益的貼現(xiàn)和；當(dāng)凈現(xiàn)值等于0時，可以求得內(nèi)部收益率。
②當(dāng)NPV<0的情況下，則P>?Ai．（1+ic）-n 即投資大于未來收益的貼現(xiàn)和。
③當(dāng) NPV>0的情況下，則P 有必要指出：項目評價不能夠計算和確定未來真實收益及收益率。其分析的目的是得到一個可以與已經(jīng)確定的指標(biāo)相比較的指標(biāo)。這一指標(biāo)準(zhǔn)確地說是一個建立于貸款利息率（成本利息率）上的利息率指標(biāo)。估價理論所探討的收益法理論是建立在第一種情況基礎(chǔ)上，即收益法的所謂理論基礎(chǔ)：當(dāng) NPV=0 時則有P= ?Ai．（1+ic）- n 即投資等于未來收益的貼現(xiàn)和。由此分析可以確認(rèn)收益法的第二個理論來源：未來投資收益預(yù)期的收益貼現(xiàn)理論，而分歧也嚴(yán)重：目的與手段互換，理論缺陷開始萌芽：投資等于未來收益的貼現(xiàn)和只是一種假設(shè)的狀態(tài)，投資多數(shù)情況下不等于未來收益的貼現(xiàn)和，只有在采用內(nèi)部收益率時才相等。收益與投資的復(fù)雜關(guān)系并非未來收益的貼現(xiàn)和可以描述。事實上投資任何情況下都不必然等于預(yù)期收益，投資可能贏利也可能虧本，評估價格等同于投資的邏輯也可能有問題。
3、總結(jié)
收益法的兩個理論來源一是復(fù)利和貼現(xiàn)理論，二是預(yù)期的未來投資收益理論，兩者的結(jié)合可以稱為收益貼現(xiàn)理論。
三、收益法的理論的約束條件分析
1、理論結(jié)構(gòu)的約束——基本的約束
這是指收益法理論本身是否成立的假設(shè)和約束條件。收益法理論建立于復(fù)利和收益貼現(xiàn)理論兩者基礎(chǔ)上，因此基本約束是指理論的約束條件：假設(shè)——采用了一個基本的不證自明的假設(shè)：占用一定數(shù)量和一定期限的資金則按照凈占用的數(shù)量和期限支付利息。復(fù)利——是指能夠持續(xù)地不變地獲取利率。 折現(xiàn)——遠(yuǎn)期的折現(xiàn)與近期的折現(xiàn)都具有相同的經(jīng)濟學(xué)形式。共同假設(shè)——假設(shè)資本化率和凈收益已經(jīng)知道。必須指出的是共同假設(shè)是從理論到實際問題的解決這個系統(tǒng)的一個邏輯步驟，并不是數(shù)學(xué)模式成立的約束條件。
2、數(shù)學(xué)模式的約束——是數(shù)學(xué)模式成立的條件
P= A/r[1-（1+r）-n]模式成立的條件是：（1）A指每年純收益穩(wěn)定不變；（2）r>0指資本化率>0；（3）n指收益年限。我們認(rèn)為此三個條件是數(shù)學(xué)模式成立的基本條件。如果此三個條件不能夠同時得到滿足，則此模式不能成立，或沒有現(xiàn)實的相應(yīng)條件，此模式將在評估使用時不成立。
3、數(shù)學(xué)模式的應(yīng)用邊界約束——指數(shù)學(xué)模式應(yīng)用于不同資產(chǎn)，由于資產(chǎn)的不同屬性及與此相關(guān)的不同資產(chǎn)的不同收益性質(zhì)導(dǎo)致數(shù)學(xué)模式的應(yīng)用邊界約束。這種約束實質(zhì)是指問題和對象的客觀依據(jù)。
能夠產(chǎn)生收益的資產(chǎn)具有多種多樣，不同類別的資產(chǎn)本身具有不同的屬性，比如房地產(chǎn)資產(chǎn)與企業(yè)整體資產(chǎn)或機器資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，同是不同資產(chǎn)又具有不同收益性質(zhì)，以及人們對不同收益能力有不同認(rèn)識，這些都是評估應(yīng)用時的數(shù)學(xué)模式應(yīng)用邊界約束。如：貸款之r是事先確定的，而且有可以調(diào)整和不可以調(diào)整的利率；待評估資產(chǎn)之r是事先不確定的，而且是可變的收益率；短生命周期資產(chǎn)之n是事先確定的或可以預(yù)測的，而且是可以不變的收益率；長生命周期資產(chǎn)之n是事先不確定的或不可以預(yù)測的，而且是可變的收益率。
值得注意的是數(shù)學(xué)模式的約束這一層次在溝通基礎(chǔ)理論和實際應(yīng)用中，起到基礎(chǔ)理論表達和實際評估描述的雙重作用。
關(guān)鍵詞：收益法 問題 理論淵源 約束 結(jié)構(gòu)
一、收益法的定義和問題的提出
1、定義
收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，即房地產(chǎn)的價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和。①
2、普遍適用的收益法原理
將估價時點視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益， 如果現(xiàn)在有一貨幣額可以與此凈收益的折現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價值。②
3、分析P= A/r[1-（1+r）-n]模式應(yīng)用產(chǎn)生的問題
評估實踐上，數(shù)學(xué)模式 P= A/r[1-（1+r）-n]應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件是：能夠持續(xù)地均衡地獲取穩(wěn)定的投資收益率。但事實上當(dāng)n趨向于長周期時如50年期時，r、A 無法同時實現(xiàn)持續(xù)地而且穩(wěn)定的收益率。在一個長的周期內(nèi)，在空置率居高不下時，凈租金收益以同樣持續(xù)地獲取復(fù)利運行，則是不可想象的。同時產(chǎn)品生命周期理論、房地產(chǎn)周期價值理論（長周期、中周期、短周期）、房地產(chǎn)投資周期理論、邊際效益遞減規(guī)律都使數(shù)學(xué)模式 P= A/r[1-（1+r）-n]應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)成立的基本條件在理論上和實踐上落空。
認(rèn)為此理論模式是正確的辯護可能是：有必要進行一定的理論約束和修正，n應(yīng)當(dāng)縮短歷史收益期限，r一般不可能持續(xù)地在高水平上運行，但是可以持續(xù)地在低水平上運行。對于高低不平的收益率情況，從數(shù)學(xué)上可以進行平均化的處理。這樣的理解是正確的嗎?就定義與原理本身而言似乎沒有什么問題。但是存在的問題得不到解決，理論上的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》與《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》在收益法的運用時是否扣除折舊的矛盾理念；現(xiàn)狀是收益的準(zhǔn)確計算和資本化率的求取及預(yù)期模型的判斷選擇這三根支撐收益法應(yīng)用的支柱無一牢固。那么我們就可提出疑問：收益法理論上可靠嗎?究竟怎樣正確使用收益法呢?
二、收益法的理論淵源分
1、利息理論的分析
銀行按揭貸款等額還本付息償還模式： A= Pr/[1-（1+r）-n] （其中r為貸款利率，n為還款期數(shù)，P為貸款數(shù)量）。這種普遍的模式除了近來受到一些與其他還款方式多支付了利息的指責(zé)以外一直沒有大的爭議，同時，此模式與評估所用的典型模式完全相同，不同的只是r在評估時為資本化率。另外一個模式是金融及證券市場股票價值理論： P=A/I（其中I為市場利率，P為股票價格，A為股息收入）。③不過必須指出的早期這一結(jié)論并不是由P=?Ai．（1+I）-n ，當(dāng)Ai不變時P= A/I[1-（1+I）-n] ，當(dāng)n→∞時P=A/I，A=PI ．同時應(yīng)當(dāng)指出的是，證券的價格評定幾乎不使用P=A/I，也不使用P= A/I[1-（1+I）-n]，而是使用與他們幾乎無關(guān)的模式。由以上分析可以確認(rèn)收益法的第一個理論淵源是利息理論和模式，但分歧也嚴(yán)重。在相同的數(shù)學(xué)模式下：已經(jīng)由確定的利息率轉(zhuǎn)換為不確定的未來投資收益率。理論的缺陷可能開始萌芽：不確定的未來投資收益率將導(dǎo)致理論應(yīng)用的問題。
2、經(jīng)濟性項目的評價
NPV=-P+?Ai．（1+ic）-n 有
0共三種情況。④（公式中：NPV為凈現(xiàn)值， P為投資， Ai為年凈收益 ，ic為基準(zhǔn)投資收益率）
①當(dāng) NPV=0的情況下，則P= ?Ai．（1+ic）-n 即投資等于未來收益的貼現(xiàn)和；當(dāng)凈現(xiàn)值等于0時，可以求得內(nèi)部收益率。
②當(dāng)NPV<0的情況下，則P>?Ai．（1+ic）-n 即投資大于未來收益的貼現(xiàn)和。
③當(dāng) NPV>0的情況下，則P 有必要指出：項目評價不能夠計算和確定未來真實收益及收益率。其分析的目的是得到一個可以與已經(jīng)確定的指標(biāo)相比較的指標(biāo)。這一指標(biāo)準(zhǔn)確地說是一個建立于貸款利息率（成本利息率）上的利息率指標(biāo)。估價理論所探討的收益法理論是建立在第一種情況基礎(chǔ)上，即收益法的所謂理論基礎(chǔ)：當(dāng) NPV=0 時則有P= ?Ai．（1+ic）- n 即投資等于未來收益的貼現(xiàn)和。由此分析可以確認(rèn)收益法的第二個理論來源：未來投資收益預(yù)期的收益貼現(xiàn)理論，而分歧也嚴(yán)重：目的與手段互換，理論缺陷開始萌芽：投資等于未來收益的貼現(xiàn)和只是一種假設(shè)的狀態(tài)，投資多數(shù)情況下不等于未來收益的貼現(xiàn)和，只有在采用內(nèi)部收益率時才相等。收益與投資的復(fù)雜關(guān)系并非未來收益的貼現(xiàn)和可以描述。事實上投資任何情況下都不必然等于預(yù)期收益，投資可能贏利也可能虧本，評估價格等同于投資的邏輯也可能有問題。
3、總結(jié)
收益法的兩個理論來源一是復(fù)利和貼現(xiàn)理論，二是預(yù)期的未來投資收益理論，兩者的結(jié)合可以稱為收益貼現(xiàn)理論。
三、收益法的理論的約束條件分析
1、理論結(jié)構(gòu)的約束——基本的約束
這是指收益法理論本身是否成立的假設(shè)和約束條件。收益法理論建立于復(fù)利和收益貼現(xiàn)理論兩者基礎(chǔ)上，因此基本約束是指理論的約束條件：假設(shè)——采用了一個基本的不證自明的假設(shè)：占用一定數(shù)量和一定期限的資金則按照凈占用的數(shù)量和期限支付利息。復(fù)利——是指能夠持續(xù)地不變地獲取利率。 折現(xiàn)——遠(yuǎn)期的折現(xiàn)與近期的折現(xiàn)都具有相同的經(jīng)濟學(xué)形式。共同假設(shè)——假設(shè)資本化率和凈收益已經(jīng)知道。必須指出的是共同假設(shè)是從理論到實際問題的解決這個系統(tǒng)的一個邏輯步驟，并不是數(shù)學(xué)模式成立的約束條件。
2、數(shù)學(xué)模式的約束——是數(shù)學(xué)模式成立的條件
P= A/r[1-（1+r）-n]模式成立的條件是：（1）A指每年純收益穩(wěn)定不變；（2）r>0指資本化率>0；（3）n指收益年限。我們認(rèn)為此三個條件是數(shù)學(xué)模式成立的基本條件。如果此三個條件不能夠同時得到滿足，則此模式不能成立，或沒有現(xiàn)實的相應(yīng)條件，此模式將在評估使用時不成立。
3、數(shù)學(xué)模式的應(yīng)用邊界約束——指數(shù)學(xué)模式應(yīng)用于不同資產(chǎn)，由于資產(chǎn)的不同屬性及與此相關(guān)的不同資產(chǎn)的不同收益性質(zhì)導(dǎo)致數(shù)學(xué)模式的應(yīng)用邊界約束。這種約束實質(zhì)是指問題和對象的客觀依據(jù)。
能夠產(chǎn)生收益的資產(chǎn)具有多種多樣，不同類別的資產(chǎn)本身具有不同的屬性，比如房地產(chǎn)資產(chǎn)與企業(yè)整體資產(chǎn)或機器資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，同是不同資產(chǎn)又具有不同收益性質(zhì)，以及人們對不同收益能力有不同認(rèn)識，這些都是評估應(yīng)用時的數(shù)學(xué)模式應(yīng)用邊界約束。如：貸款之r是事先確定的，而且有可以調(diào)整和不可以調(diào)整的利率；待評估資產(chǎn)之r是事先不確定的，而且是可變的收益率；短生命周期資產(chǎn)之n是事先確定的或可以預(yù)測的，而且是可以不變的收益率；長生命周期資產(chǎn)之n是事先不確定的或不可以預(yù)測的，而且是可變的收益率。
值得注意的是數(shù)學(xué)模式的約束這一層次在溝通基礎(chǔ)理論和實際應(yīng)用中，起到基礎(chǔ)理論表達和實際評估描述的雙重作用。