十、土地價(jià)格修正與確定
根據(jù)上述各步的計(jì)算結(jié)果，采用下列公式計(jì)算土地價(jià)格：
土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益。
通過上述步驟計(jì)算的土地價(jià)格，還應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況和評(píng)估目的，考慮是否進(jìn)行以下幾方面的修正，最終確定估價(jià)結(jié)果：
1．根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個(gè)別因素修正。
2．成本逼近法求取有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正。其年期修正公式為：
K=1-1/（1+r）n
式中：K——年期修正系數(shù)；
r——土地還原率；
n——土地使用權(quán)年期。
3．如果采用成本逼近法測(cè)算的是某一小區(qū)(或開發(fā)區(qū))的平均土地價(jià)格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)?，因?yàn)檫@些公共設(shè)施的占地面積(如道路、公共綠地等)是不能賣出去的，其土地價(jià)格和有關(guān)土地開發(fā)的投資成本應(yīng)分?jǐn)偟娇沙鲎尩耐恋刂小Ｓ?jì)算公式如下：
可出讓土地的平均單價(jià)＝土地總平均單價(jià)×(總土地面積/可出讓土地面積)
4．宗地成熟度修正。由于土地開發(fā)程度通常設(shè)定為宗地紅線外的開發(fā)程度，而對(duì)宗地紅線內(nèi)的開發(fā)狀況沒有考慮，因此對(duì)于宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)修正。
根據(jù)上述各步的計(jì)算結(jié)果，采用下列公式計(jì)算土地價(jià)格：
土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益。
通過上述步驟計(jì)算的土地價(jià)格，還應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況和評(píng)估目的，考慮是否進(jìn)行以下幾方面的修正，最終確定估價(jià)結(jié)果：
1．根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個(gè)別因素修正。
2．成本逼近法求取有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正。其年期修正公式為：
K=1-1/（1+r）n
式中：K——年期修正系數(shù)；
r——土地還原率；
n——土地使用權(quán)年期。
3．如果采用成本逼近法測(cè)算的是某一小區(qū)(或開發(fā)區(qū))的平均土地價(jià)格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)?，因?yàn)檫@些公共設(shè)施的占地面積(如道路、公共綠地等)是不能賣出去的，其土地價(jià)格和有關(guān)土地開發(fā)的投資成本應(yīng)分?jǐn)偟娇沙鲎尩耐恋刂小Ｓ?jì)算公式如下：
可出讓土地的平均單價(jià)＝土地總平均單價(jià)×(總土地面積/可出讓土地面積)
4．宗地成熟度修正。由于土地開發(fā)程度通常設(shè)定為宗地紅線外的開發(fā)程度，而對(duì)宗地紅線內(nèi)的開發(fā)狀況沒有考慮，因此對(duì)于宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)修正。