物業(yè)管理師考試輔導之房地產轉讓管理
三、房地產轉讓的程序
1.房地產具有價值高、使用周期長、管理制度嚴格等特點，為保障國家和房地產轉讓當事人的合法權益，維護房地產轉讓市場秩序，《城市房地產轉讓管理規(guī)定》對房地產轉讓，規(guī)定了必要程序：
（1）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；
（2）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；
（3）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；
（4）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現(xiàn)場查勘和評估；
（5）房地產轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；
（6）房地產管理部門辦理房屋權屬登記，核發(fā)房地產權屬證書。
2.上述程序中，房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現(xiàn)場查勘和評估，是《城市房地產管理法》規(guī)定“國家實行房地產成交價格申報制度”的具體實施?，F(xiàn)實中，有些房地產交易人，為了逃避國家稅費，通過制造假合同掩蓋實際成交價格，采取“隱價瞞租”方式欺騙房地產管理部門和稅務管理部門，造成國家稅費流失。為堵塞這一漏洞，房地產管理部門在辦理房地產轉讓手續(xù)中，必須核實當事人申報的轉讓情況和成交價格。對假贈與、真買賣，以及交易價格明顯低于市場價格的房地產轉讓，房地產管理部門可以通過現(xiàn)場查勘和委托房地產評估部門進行評估，確定房地產轉讓的客觀價格，并依據該客觀價格辦理有關稅費手續(xù)。
四、房地產轉讓合同
房地產轉讓合同是明確當事人權利義務的主要文件，關系雙方當事人的重大權益，因此當事人必須認真對待。針對我國房地產轉讓合同存在的問題，《城市房地產轉讓管理規(guī)定》明確了房地產轉讓合同應當載明的主要條款和內容：
1.雙方當事人的姓名或者名稱、住所；
2.房地產權屬證書名稱和編號；
3.房地產座落位置、面積、四至界限；
4.土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；
5.房地產的用途或使用性質；
6.成交價格及支付方式；
7.房地產交付使用的時間；
8.違約責任；
9.雙方約定的其他事項。
五、禁止轉讓的規(guī)定
依據有關法律和為維護房地產轉讓市場秩序，《城市房地產轉讓管理規(guī)定》明確了以下不得轉讓房地產的情況：
1.達不到法定條件的房地產不得轉讓；
2.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的，在權力受到限制期間，不得轉讓該項房地產；
3.依法收回土地使用權的；
4.共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
5.權屬有爭議的；
6.未依法登記領取權屬證書的；
7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
三、房地產轉讓的程序
1.房地產具有價值高、使用周期長、管理制度嚴格等特點，為保障國家和房地產轉讓當事人的合法權益，維護房地產轉讓市場秩序，《城市房地產轉讓管理規(guī)定》對房地產轉讓，規(guī)定了必要程序：
（1）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；
（2）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；
（3）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；
（4）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現(xiàn)場查勘和評估；
（5）房地產轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；
（6）房地產管理部門辦理房屋權屬登記，核發(fā)房地產權屬證書。
2.上述程序中，房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現(xiàn)場查勘和評估，是《城市房地產管理法》規(guī)定“國家實行房地產成交價格申報制度”的具體實施?，F(xiàn)實中，有些房地產交易人，為了逃避國家稅費，通過制造假合同掩蓋實際成交價格，采取“隱價瞞租”方式欺騙房地產管理部門和稅務管理部門，造成國家稅費流失。為堵塞這一漏洞，房地產管理部門在辦理房地產轉讓手續(xù)中，必須核實當事人申報的轉讓情況和成交價格。對假贈與、真買賣，以及交易價格明顯低于市場價格的房地產轉讓，房地產管理部門可以通過現(xiàn)場查勘和委托房地產評估部門進行評估，確定房地產轉讓的客觀價格，并依據該客觀價格辦理有關稅費手續(xù)。
四、房地產轉讓合同
房地產轉讓合同是明確當事人權利義務的主要文件，關系雙方當事人的重大權益，因此當事人必須認真對待。針對我國房地產轉讓合同存在的問題，《城市房地產轉讓管理規(guī)定》明確了房地產轉讓合同應當載明的主要條款和內容：
1.雙方當事人的姓名或者名稱、住所；
2.房地產權屬證書名稱和編號；
3.房地產座落位置、面積、四至界限；
4.土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；
5.房地產的用途或使用性質；
6.成交價格及支付方式；
7.房地產交付使用的時間；
8.違約責任；
9.雙方約定的其他事項。
五、禁止轉讓的規(guī)定
依據有關法律和為維護房地產轉讓市場秩序，《城市房地產轉讓管理規(guī)定》明確了以下不得轉讓房地產的情況：
1.達不到法定條件的房地產不得轉讓；
2.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的，在權力受到限制期間，不得轉讓該項房地產；
3.依法收回土地使用權的；
4.共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
5.權屬有爭議的；
6.未依法登記領取權屬證書的；
7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。