2007年吉林省公務(wù)員錄用考試申論甲級試卷
一、注意事項
1.申論考試是對分析駕馭材料的能力、解決問題的能力、語言表達能力的測試。
2.作答參考時限，閱讀材料30分鐘，作答90分鐘。
3.仔細(xì)閱讀給定的資料，按照后面提出的“申論要求”依次作答。
二、給定資料
資料一
花一百多萬買了房子，馬上要入住了，卻得到通知，要先接收房子才能檢驗房子，而且還要被迫接受開發(fā)商的種種不合理的要求，在與開發(fā)商協(xié)商無果的情況下，某小區(qū)一百多名業(yè)主憤然將開發(fā)商北京澳林房地產(chǎn)有限公司告上法庭。近日，某小區(qū)業(yè)主代表又找到了相關(guān)部門反映情況。
以下為業(yè)主代表發(fā)言實錄：
業(yè)主代表甲：我是某小區(qū)的業(yè)主，我覺得我們維權(quán)意識是比較強的，從樓盤開始建到現(xiàn)在，由最初十幾人發(fā)展到最后四百人進行維權(quán)。我們有很多困惑的問題，我覺得能堅持到現(xiàn)在非常不容易，最早在蓋房的時候，我們已經(jīng)指出很多問題，并都進行了溝通，因為這里面的問題非常多，如果都要去解決也不太現(xiàn)實。
我們的小區(qū)按合同規(guī)定是4月30日交房的。參加集體收房的四百多位業(yè)主在27日、28日進行了集體收房活動，開發(fā)商很不配合，拒絕合作，甚至對業(yè)主進行人身攻擊，包括威脅，過完“五一”之后又和開發(fā)商進行過兩次談判，沒有任何結(jié)果。我們認(rèn)為開發(fā)商是一個明確拒絕的態(tài)度，我們只好進入一個訟訴的階段。
業(yè)主代表乙：開發(fā)商定了一個標(biāo)準(zhǔn)，一個收房流程，首先是規(guī)定了要確認(rèn)身份，我覺得這個很正常；第二步就有問題了，要領(lǐng)取《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，簽收《業(yè)主臨時公約承諾書》。
首先我們認(rèn)為這個業(yè)主公約在我們買房的時候就應(yīng)該做了，尤其是《住宅使用說明書》，沒有任何一個業(yè)主看過，大家都不知道里頭有什么內(nèi)容，開發(fā)商是4月21號開始交房，期間有的業(yè)主已經(jīng)收房了，我們認(rèn)為里頭有諸多違反合同、違反法律的約定，應(yīng)該講對我們業(yè)主非常不利，比如智能防盜系統(tǒng)，合同里是每家都有，在《住宅使用說明書》里變成了三層以下和頂層才有，還有窗戶問題，有一個在合同里的圖紙上是窗戶的地方，實際上做成了一個門，于是開發(fā)商在三份文件里也進行約定了。類似這樣的問題是非常非常多的，我不一一列舉了，最可氣的是最后一頁附件里頭寫了，你領(lǐng)取了說明書，就說明你閱讀理解接受了，我們都沒人看到，怎么就理解接受了，如果我們當(dāng)時按他的步驟走的話，就把我們修改的權(quán)利都弄沒了，就視為業(yè)主承認(rèn)了，我覺得這應(yīng)該視為一種欺詐行為。
業(yè)主代表甲：有的業(yè)主本身就是律師，可能是出于對開發(fā)商的信任，在簽收單上簽收了這三份文件，等拿到這三份文件以后再來看，不對了。我簽的這字不是代表我簽收這三份文件，而是代表我承認(rèn)開發(fā)商單方面對合同的修改，我不知道這個能定為欺詐嗎?
業(yè)主代表丙：還有開發(fā)商代繳公共維修基金和契稅。這是國家法律明令禁止的，但開發(fā)商說一分錢不能少交，必須交給他，他必須代收，這是他們的律師明說的，所以說通過他設(shè)定的這些條件，我們認(rèn)為無法接收房子。
業(yè)主代表乙：還有，我們明確提出要先檢驗房再接收房，我得知道我們的房子有沒有問題，但是開發(fā)商的流程是先收房子才能驗房，如果房子有任何問題，開發(fā)商說提供一個強大的保修隊伍，只要我接收了房子就進入保修程序了，我們覺得這個非常不合理，沒有任何一個消費者去買不合格的東西，然后如果有了嚴(yán)重問題，我再找人修，我覺得天下沒有這么做事的。業(yè)主代表甲：我補充一下，實際上在《住宅使用說明書》里和《質(zhì)量保證書》里明文規(guī)定了，房屋所有質(zhì)量問題歸于維修開發(fā)商，是把施工中的質(zhì)量問題規(guī)于維修的范圍，合同中我們約定你要交給我一個合格的房子，但是開發(fā)商在他三份文件里把交付合格房子的義務(wù)轉(zhuǎn)化為我把房子交給你以后你可以找我維修，等于是把交付合格產(chǎn)品的責(zé)任變成了交付一個不合格產(chǎn)品，但是我負(fù)責(zé)給你維修，這就是單方面修改合同。
業(yè)主代表乙：我補充一個證據(jù)，在我的合同里，有條款明確規(guī)定供暖在交房使用時達到正常使用條件，電力正常，供水正常等等，如果在規(guī)定日期沒有達到條件，雙方約定由出賣人承擔(dān)逾期交房違約的責(zé)任。
但是在這三份文件里規(guī)定，你領(lǐng)了就等于接受了。把三個文件作為合同的補充協(xié)議生效了，物業(yè)供暖系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)、暖氣，交房時未達到正常工作條件的，本公司按照
《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任，本公司不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任，這兩個文件我們一簽字，就把一切保障全取消了.這是霸王條款。
業(yè)主代表甲：我們業(yè)主收房的時候明確要求他們出示相關(guān)的證件，但他不給出示，我去找開發(fā)商，談的過程中他說我們隨時可以去看原件，可以復(fù)印，去的時候他就不提供了，連照相都不行，我們到現(xiàn)在都沒有拿到復(fù)印件，原先聘請的律師，跟他們有過多次的交涉，但談判最終破裂，他們把談判解決問題的大門關(guān)上了。
業(yè)主代表甲：我們原先打算集體訴訟，考慮到可能有一些問題，我們就決定分兩種方式起訴，一種是起訴收房程序不合理，沒有標(biāo)的額，法院一開始不立案，第七天時立了，要求我們按有標(biāo)的額的來交訴訟費；第二個就是針對違約金進行起訴，當(dāng)時法院受理了兩個業(yè)主，我們先派業(yè)主代表立案的，當(dāng)時艱難立案，收了二百塊錢，然后我們組織了大量的業(yè)主參加起訴違給金，有一百多戶業(yè)主，陸續(xù)到法庭，但這樣的話可能由于人太多，提高了訴訟費，并且那些已經(jīng)受理的要追加費用，開始是四千多塊錢，現(xiàn)在是一萬五千塊錢，一個業(yè)主不能代表其他的業(yè)主，每個業(yè)主的合法權(quán)益都要受到保護，業(yè)主就是要尋求法律保護才去法院起訴開發(fā)商的，如果一戶收一萬五千塊的訴訟費的話，那要收多少錢啊?
業(yè)主代表丙：我們也不是專門學(xué)法律的，有律師跟我們說過，讓我們?nèi)ケ本┦懈呒壏ㄔ?，要求他們過問這個事，我們昨天去了，在接待室，當(dāng)時一個工作人員聽了我們的緣由以后，說這個事應(yīng)該找區(qū)人大，因為如果法院受理了，高級法院可以介入，如果沒有受理的話就要去區(qū)人大，我們又去了區(qū)人大，在業(yè)主代表的堅持下，辦公室的一個同志接待了我們，聽取了我們的要求。我們想問，第一個為什么不立案?第二個一萬五千塊的訴訟費是怎么定的?
業(yè)主代表甲：我再說當(dāng)時法院立案的事，當(dāng)時是一個女法官接待的，一看我們起訴的是澳林公司，就讓我們出去稍微等一下，結(jié)果她繞到第三立案室和法官們說了半天，然后提出不受理，我們覺得這個行為很奇怪，是不是所有起訴澳林的案子都要第三室決定?
業(yè)主代表乙：昨天去的業(yè)主上午就去了區(qū)法院，同樣的訴訟，一模一樣，在這之間已經(jīng)有一個業(yè)主立案了，收了二百多塊錢，但昨天的那個業(yè)主就不受理了，當(dāng)時我們業(yè)主提出來如果你不予受理，你給我一個不予受理的裁定書，但是沒有拿到裁定書。
資料二
1.69歲的黃孟舉老人與老伴住在一座二層的老樓里，由于虹橋小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，黃老家的日照時間，也從原來的每天可曬到近半日的陽光一下子降到了冬至日的不足半小時，按照有關(guān)規(guī)定，有關(guān)部門和開發(fā)商應(yīng)因此對黃孟舉進行相應(yīng)的經(jīng)濟補償。
從虹橋小區(qū)建沒方案公示到開工建設(shè)，黃盂舉老人多次要求開發(fā)商歸還陽光權(quán)。開發(fā)商回答說：“我的建筑方案是經(jīng)區(qū)規(guī)劃局批準(zhǔn)的，我只按圖紙施工，你的陽光權(quán)與我無關(guān)。”黃老又找到區(qū)規(guī)劃局，而區(qū)規(guī)劃局的人說：“我們進行項目審核時，已經(jīng)做過調(diào)查，而且，還進行了聽證，虹橋小區(qū)的建筑并不影響周圍居民的采光。”黃孟舉老人還多次請規(guī)劃局的人到實地進行勘察，甚至把車開到了區(qū)規(guī)劃局的門口去接他們，但被以各種理由拒絕或者拖延。3年來人們經(jīng)?？吹揭粋€頭發(fā)花白的老人艱難奔走在維權(quán)路上，但是，直到在一次與開發(fā)商的爭執(zhí)中他老伴突發(fā)心臟病離世，規(guī)劃局的人也沒來過黃老家一次，他也沒有得到一分錢的補償，他到現(xiàn)在也沒弄明白，為什么一個事實清楚，道理明白的事解決起來會這么難。
2.去年“十一黃金周”，首日，八十多名業(yè)主聚集在位于龍崗區(qū)的某樓盤售樓部向開發(fā)商討說法，在與樓盤工作人員發(fā)生沖突后，對售樓處進行了近乎瘋狂的打砸，導(dǎo)致該售樓處損失金額超過100萬元。事發(fā)后開發(fā)商方面向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)求案，拘留了肇事者。
據(jù)肇事者——32歲的何沖講，6年前因此處拆遷，他與開發(fā)商簽訂了回遷合同，因合同中規(guī)定房子第二年的5月1日交付使用，他與未婚妻就把婚期定在年末，但房子建成后，他們遲遲不能入住，原因是因為當(dāng)時樓市很好，開發(fā)商把本應(yīng)屬于回遷戶的房子都當(dāng)商品房賣了，在多次找開發(fā)商要房未果的情況下，何沖一紙訴狀把開發(fā)商告上了法庭。然而，從那以后，噩運就纏上了他，汽車被砸，常常接到威脅電話，有一天，還莫名被打得頭破血流。未婚妻因受不了這樣的生活離他而去，后來，終于打贏了官司，但開發(fā)商卻拒不執(zhí)行，手拿著法院的判決書，何沖欲哭無淚!去年10月1日，小區(qū)第三期開盤，他與其他回遷戶又來找開發(fā)商解決房子問題，卻受到售房的工作人員和保安人員的阻擋，一氣之下，就發(fā)生了開頭的那一幕。
3.如果說暴力是一種解決方式的話，那么，非暴力也是一種維權(quán)形式，比如甘地的“非暴力主義”，當(dāng)然溫和一些，但也得到人們的認(rèn)同，《華商報》去年7月24日發(fā)表了題為《開發(fā)商未按時交房，業(yè)主下跪維權(quán)說明了什么》的報導(dǎo)，說的是因為開發(fā)商未按時交房，西安10戶業(yè)主跪求開發(fā)商退還首付款，業(yè)主們稱，因開發(fā)商遲遲不露面，他們只好在售樓處跪地乞求。
資料三
C市嘉銘小區(qū)與光明儀器廠宿舍僅有一墻之隔，但兩個小區(qū)的居民竟鬧得水火不容，這一切是因為一堵墻。一方面拆，因為他們要走近路：一方面留，因為這堵墻是他們的安全屏障，這堵墻可倒了霉，建了拆，拆了建，建好了再拆……雙方居民甚至“兵戎相見”。
工廠居民——我們要安靜，要安全我們在這已經(jīng)生活了好多年，生活一直很平靜，但自從嘉銘建起來之后，我們的日子就沒有安穩(wěn)過，光明儀器廠宿舍區(qū)一位居民說，“2005年，宿舍區(qū)旁邊開始興建小區(qū)，開發(fā)商將墻開了口，看房子，拉裝修材料，這條路上開始人來車往，“這條路本來是我們休閑的場所，這么多車走，萬一出事怎么辦?”在光明儀器廠宿舍區(qū)居住的一位老者說，“鬧鬧哄哄的，也影響我們休息?。 本用襁€反映說自從墻豁開后，小區(qū)的自行車被盜現(xiàn)象有所增加。小區(qū)業(yè)主——我們要出行權(quán)
嘉銘小區(qū)業(yè)主表示他們大多是在2006年入住的，買房時開發(fā)商承諾要在此建成小區(qū)的北門，可是一直沒有建起，“走東門邊上的小路不但要多走十幾分鐘的路，并且晚上特別黑，女業(yè)主有的都不敢走”，一女業(yè)主說，“其實我們的要求并不過分，我們要的只是出行權(quán)?！?BR> 小區(qū)周圍都是小路，如果出了火災(zāi)或有人需要急救，119和120的車很難開進來，一業(yè)主激動地說，“從保存消防通道和生命通道上講，這個門也得開?！?BR> 警戒線都沒有擋住
光明儀器廠宿舍區(qū)一居民介紹，他們和嘉銘業(yè)主之間的矛盾一直沒有緩和，今年1月14日，嘉銘的部分業(yè)主雇工人準(zhǔn)備將在墻上砸出一個角門，光明儀器廠宿舍區(qū)的居民則隔墻投擲磚塊、石頭，雙方對峙兩個多小時，在警方的協(xié)調(diào)下，事件得以平息?！?月28日，廠里找人把墻重修上了，但工人剛走10分鐘，新徹的墻就被里面的人推倒了!”一居民說，“開始隔著墻，我們看不到里面有多少人推?！眽σ坏顾麄凂R上就散開了。當(dāng)天晚上，光明儀器廠宿舍區(qū)的居民便拿嘉銘的門崗出氣，大量磚頭將門崗砸的七零八落。
4月29日，當(dāng)?shù)嘏沙鏊窬趬λ闹芾鹆司渚€，同時警方在該墻的兩側(cè)均貼了通知，上面寫著：“任何單位和個人在未經(jīng)合法許可，獲得合法手續(xù)的情況下擅自拆墻和堵墻均屬違
法行為。警方將追究行為人的法律責(zé)任。”
但警戒線和通知對雙方?jīng)]起到作用，當(dāng)夜，雙方再次發(fā)生沖突，據(jù)稱還有人受了傷。雙方矛盾升級后，C市政府派專門人員到現(xiàn)場協(xié)調(diào)處理此事。
雙方爭執(zhí)大事記：
●2005年嘉銘開始施工，開發(fā)商在墻上砸了個豁口，雙方矛盾由此產(chǎn)生。
●2006年夏，光明儀器廠出資將墻重新修好，雙方矛盾暫時平息。
●2007年1月14日，嘉銘的部分業(yè)主雇工人準(zhǔn)備將墻砸出一個角門，嘉銘儀器廠宿舍區(qū)的居民們則隔墻投擲磚塊、石頭。
●2007年2月中旬一個深夜，一輛汽車將這堵墻徹底推倒。雙方矛盾更加激化。
●2007年4月20日至28日，光明儀器廠先后數(shù)次將墻徹起來，但在墻體水泥固化前就被嘉銘的業(yè)主推倒。
●在此期間，光明儀器廠宿舍居民用磚頭、石頭將嘉銘建在墻后的門崗砸爛。
●4月29日晚上開始，警方在現(xiàn)場設(shè)立警戒線，24小時看守，所有人均不得從此處出入。
三、申論要求
第一題
如果你是負(fù)責(zé)接待某小區(qū)業(yè)主上訪的公務(wù)員，請你根據(jù)給定資料，將業(yè)主們所反映的問題概括出來。內(nèi)容得匯報。要求：內(nèi)容全面，觀點明確，條理清楚，語言簡潔。不超過300字。(20分)
第二題
(1)給定材料三是最近發(fā)生在C市的一個案例，如果你是政府有關(guān)部門的工作人員，受領(lǐng)導(dǎo)的指派處理此事，請你提出解決問題的方法。要求：思路清晰，措施全面、具體，可操作性強。不超過500字。(30分)
(2)如果你已經(jīng)妥善地解決了此次事件，為了預(yù)防此類事件的發(fā)生，請你草擬一份“關(guān)于如何預(yù)防新建小區(qū)與周邊居民沖突的業(yè)主建議”，供領(lǐng)導(dǎo)參考。(15分)
第三題
請參閱給定資料，結(jié)合實際，以“維權(quán)之痛”為主題，寫篇文章。要求：主題深刻，說理透徹，結(jié)合實際充分，結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，表達流暢。800字。(35分)
參考答案及解析
一、解析
2007年吉林省公務(wù)員考試已于5月19日結(jié)束。本次考試將房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛作為申論部分的考點。
隨著市場經(jīng)濟體制的逐步深入，住房成為商品已經(jīng)是不爭的事實。作為買賣房屋的雙方，開發(fā)商和業(yè)主之間的沖突難以避免。2006年9月初在國貿(mào)中心開幕的北京秋季房展會上，展會第一天剛剛開始一個多小時，就有兩個展位發(fā)生了被業(yè)主圍攻的難堪局面；今年初，在與開發(fā)商協(xié)商無果的情況下，某小區(qū)100多名業(yè)主毅然把北京澳林房地產(chǎn)有限公司告上法庭。類似的，業(yè)主與開發(fā)商或物業(yè)管理公司發(fā)生激烈沖突的情況在生活中并不少見。不禁讓人發(fā)出“樓市進入多事之秋”的感嘆。2007年吉林省公務(wù)員考試的申論試題就以該事件為背景，讓考生展開了新一輪的論述。
隨著我國住房制度改革的不斷深入，住房分配貨幣化、消費市場化、物業(yè)管理社會化的新體制正在形成。但由于房地產(chǎn)市場規(guī)范化程度低、覆蓋面不廣、約束力有限，的確引致了一系列問題。
究其原因，主要有以下幾點：
1．法律法規(guī)仍不健全甚至缺失。我國房地產(chǎn)市場是在市場機制不成熟的背景下建立起來的，從一開始就受到供求關(guān)系不正常、資本市場不完善等因素的影響。目前我國房地產(chǎn)立法集分散性、地方性、單一性、沖突性、落后性為一體，全國范圍內(nèi)沒有完善統(tǒng)一的相關(guān)法律法規(guī)?，F(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)存在線條粗、缺乏過細(xì)的規(guī)定之缺陷，以致于造成有法而無可依的現(xiàn)象。改革開放以來，我國關(guān)于房地產(chǎn)的法律、法規(guī)體系建設(shè)取得了顯著的成績，但由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性、復(fù)雜性等特點，在法律體系的整個運行過程中，無論是立法還是執(zhí)法、違法處懲，該體系都存在著許多問題。在立法上，現(xiàn)有法律調(diào)整范圍過于狹窄，調(diào)整力度明顯不足。同時立法的位階較低，立法中仍存在較多空白。在執(zhí)法上依據(jù)的各種法律法規(guī)由于適用的效力及頒布機關(guān)的不同，法律授權(quán)行政機關(guān)的解釋不同，在實際適用中存在著分歧，法律與行政法規(guī)也存在沖突。加之某些相關(guān)部門執(zhí)法不嚴(yán)，甚至采取選擇性執(zhí)法，更無法有效保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。在出現(xiàn)違法事件后，懲罰界限模糊和懲罰不嚴(yán)都造成了矛盾的更進一步激化。
2．開發(fā)商的承諾難以得到兌現(xiàn)并且服務(wù)意識淡薄。小區(qū)內(nèi)配套的設(shè)施未能按照之前契約上的要求來建設(shè)，甚至在業(yè)主通過合法渠道反應(yīng)之后，開發(fā)商仍不斷推諉，令事情遲遲得不到解決。房屋屬于耐用消費品，按規(guī)定應(yīng)實行質(zhì)量“三包”。開發(fā)商雖不能完全保證房屋不出任何質(zhì)量問題，但應(yīng)在發(fā)生問題之后迅速尋找解決的途徑，而不是推卸責(zé)任。
3．業(yè)主被剝奪知情權(quán)，部分業(yè)主法制觀念不強。開發(fā)商的暗箱操作，擅自增加了諸多違反合同的約定，讓部分業(yè)主在渾然不知的狀態(tài)下與其簽訂了一系列霸王條款，導(dǎo)致日后無法有效地保護自己的權(quán)益。少數(shù)業(yè)主不具備相關(guān)的專業(yè)知識，出現(xiàn)糾紛后找不到合理的途徑反映問題，以至于私自采取過激行為。
對此，我們給出一些相關(guān)的對策和建議：
1．完善立法，嚴(yán)格執(zhí)法。針對法律法規(guī)執(zhí)行中的分歧，統(tǒng)一法律與行政部門規(guī)章，統(tǒng)一地方法規(guī)與國務(wù)院部門法規(guī)。嚴(yán)格執(zhí)法，避免選擇性執(zhí)法，落實行政過錯責(zé)任追究制度。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長、流通過程復(fù)雜，管理工作涉及方方面面，因此除了在立法中協(xié)調(diào)法律、法規(guī)的一致性外，還要求各部門嚴(yán)格執(zhí)法，公正執(zhí)法，建立起有效的協(xié)調(diào)機制。加大違法處罰力度，規(guī)范責(zé)任主體行為。對于違規(guī)行為界限模糊，要明確劃分責(zé)任方；處罰金額限額以上或以下要根據(jù)情況予以細(xì)化，提高操作性。
2．開發(fā)商和物業(yè)公司應(yīng)加強內(nèi)部管理。為市場提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)，在實現(xiàn)企業(yè)利潤目標(biāo)的同時，提高最終客戶的滿意度，應(yīng)是開發(fā)商和物業(yè)公司關(guān)心的核心問題。在市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)競爭成敗的關(guān)鍵在于能否贏得顧客并留住顧客，這一點對期望發(fā)展的企業(yè)來說是至關(guān)重要的。開發(fā)商和物業(yè)公司應(yīng)樹立“讓業(yè)主滿意”的指導(dǎo)思想，加強內(nèi)部管理，職責(zé)明確、服務(wù)規(guī)范，對業(yè)主的意見應(yīng)反饋及時，注意工作方法，以服務(wù)的及時性、方便性和舒適性為己任，用完美的服務(wù)來彌補質(zhì)量、配套等方面存在的問題，取得業(yè)主的理解和諒解，真正做到“以顧客為導(dǎo)向，以業(yè)主滿意為本”，徹底解決業(yè)主的后顧之憂。同時，強化業(yè)主委員會選舉過程的指導(dǎo)監(jiān)督，同時堅決避免開發(fā)商和物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會，對其實施過程監(jiān)控，防止違規(guī)及簡化問題發(fā)生。
3．加強法制宣傳，通過媒體來監(jiān)督。開展現(xiàn)有法規(guī)、條例的普教學(xué)習(xí)，使開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主都清楚自己的權(quán)利和義務(wù)；選擇一些住房使用過程中發(fā)生糾紛的典型事件，對事件發(fā)生的前因后果進行分析，客觀地指出開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主各自存在的問題，并提出解決問題的建議。同時，應(yīng)發(fā)揮媒體的監(jiān)督作用。在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，要將一些不講信用、欺騙業(yè)主的開發(fā)商或物業(yè)公司的行為進行曝光，督促政府管理部門進行處理，限期整改。另外，對業(yè)主中的一些不妥行為也應(yīng)進行公開批評，引導(dǎo)和指導(dǎo)業(yè)主采取適當(dāng)、有效的方法來維護自己的權(quán)益，而不是采取一些偏激的行為來達到自己的目的。
二、參考答案
第一題：
材料一：業(yè)主自發(fā)組織維權(quán)活動，與開發(fā)商做斗爭
A.開發(fā)商到期不交房，致使業(yè)主訴訟
B.開發(fā)商增加了諸多違反合同的約定，并且單方面作主讓業(yè)主接受新約定
C.業(yè)主出于對開發(fā)商的盲目信任簽定違背自己意愿的合同
D.開發(fā)上要業(yè)主先收房再驗房，并承諾有保修
E.開發(fā)商利用新合約把房屋所有質(zhì)量問題歸于維修問題
F.開發(fā)商利用新加協(xié)議變相更改原違約責(zé)任
G.開發(fā)商拒絕為業(yè)主出示授房證件
H.業(yè)主的訴訟立案難、訴訟費高的現(xiàn)象
I.北京市高級法院讓業(yè)主找區(qū)人大
G.業(yè)主提到開發(fā)商名稱時法院的遲疑態(tài)度，從而懷疑法院和開發(fā)商有特殊關(guān)系
H.法院曾經(jīng)授理類似案件，而這次卻不予處理，同時不發(fā)裁定書
材料二：
1．黃孟舉住宅陽光權(quán)被侵犯，規(guī)劃局不否認(rèn)卻不敢親自驗證。
2．開發(fā)商違反協(xié)議，賣掉回簽戶的房子，侵害并威脅回簽戶。何沖進因感情破裂、利益手損而采取暴力手段對付開發(fā)商，被警方拘留。
3．非暴力維權(quán)也得到部分人認(rèn)同，西安業(yè)主下跪就是典型。
材料三
C市嘉銘小區(qū)與光明儀器廠宿舍為一堵墻發(fā)生爭執(zhí)。工廠居民因為墻被損壞影響休閑，同時受偷盜威脅而護墻；小區(qū)居民要出行權(quán)而拆墻。在警方的協(xié)調(diào)下，事件雖暫時平息，但矛盾不斷升級導(dǎo)致暴力沖突。
第二題：
1．文中雙方發(fā)生沖突的直接原因很明顯，都是為了維護各自的權(quán)益。工廠居民出于保障自己的生活安全與穩(wěn)定堅決反對拆除此墻，而新建小區(qū)業(yè)主也有自己的考慮，留著那堵墻會影響自己日常的出行方便。究其根本，在于開發(fā)商在建造房屋的時候?qū)I(yè)主的蒙蔽與欺騙。作為負(fù)責(zé)此事的工作人員，應(yīng)該公正平和地解決此事。
具體措施：
（1）找到當(dāng)時負(fù)責(zé)開發(fā)的商人以及簽訂的合同，按照其中可以生效的相關(guān)法律條款行事。若無，由物業(yè)部門行使行政權(quán)力出面協(xié)商。
（2）在現(xiàn)有墻上開一扇小門，并做好安全防護，既方便小區(qū)業(yè)主行走，又能讓工廠居民不為居住安全擔(dān)心。同時，為工廠居民搭建較為安全的自行車棚。
（3）舒適的生活環(huán)境須由當(dāng)事雙方共同創(chuàng)造，召集雙方居民共同協(xié)商，努力建設(shè)和諧的居住環(huán)境。
2．新生事物的發(fā)展總是曲折的，房屋也不例外。新建小區(qū)會占用已建小區(qū)原有的寬敞空間，并且也會在施工中出現(xiàn)各種硬性污染，給附近小區(qū)居民的日常生活帶來種種不便。因此出于尋找心理上的慰藉，已建小區(qū)的居民很可能會采取一些過激手段來解決問題，而新建小區(qū)的居民也會為了達成自己的意愿給予回應(yīng)，這樣就讓矛盾越來越激化。為了預(yù)防此類事件的再次發(fā)生，相關(guān)部門有必要制定一些措施。
健全并大力宣傳小區(qū)物業(yè)法規(guī)。遇到雙方有沖突的問題，不應(yīng)該擅自采用暴力的方式解決，應(yīng)首先訴諸有關(guān)上級部門，如小區(qū)物業(yè)公司，由他們出面解決。如果仍無法調(diào)解，可逐級上交此問題，最終通過合法的途徑進行協(xié)商。
物業(yè)部門應(yīng)做好日常服務(wù)工作。兩小區(qū)之間屢次發(fā)生不快事件，已經(jīng)不單是小區(qū)居民之間的事情了。物業(yè)部門應(yīng)該在首次事件發(fā)生的第一時間給予制止，提出合理方案并付諸行動。
建立兩小區(qū)之間通暢的溝通渠道。維權(quán)固然應(yīng)大力提倡，但事件雙方不妨站在對方立場上多多思考相互體諒，避免暴力沖突再次發(fā)生。
普及法律知識，讓每位住戶都了解如何做才是守法的，不至于因為一時沖動而犯下本不該的錯誤。
一、注意事項
1.申論考試是對分析駕馭材料的能力、解決問題的能力、語言表達能力的測試。
2.作答參考時限，閱讀材料30分鐘，作答90分鐘。
3.仔細(xì)閱讀給定的資料，按照后面提出的“申論要求”依次作答。
二、給定資料
資料一
花一百多萬買了房子，馬上要入住了，卻得到通知，要先接收房子才能檢驗房子，而且還要被迫接受開發(fā)商的種種不合理的要求，在與開發(fā)商協(xié)商無果的情況下，某小區(qū)一百多名業(yè)主憤然將開發(fā)商北京澳林房地產(chǎn)有限公司告上法庭。近日，某小區(qū)業(yè)主代表又找到了相關(guān)部門反映情況。
以下為業(yè)主代表發(fā)言實錄：
業(yè)主代表甲：我是某小區(qū)的業(yè)主，我覺得我們維權(quán)意識是比較強的，從樓盤開始建到現(xiàn)在，由最初十幾人發(fā)展到最后四百人進行維權(quán)。我們有很多困惑的問題，我覺得能堅持到現(xiàn)在非常不容易，最早在蓋房的時候，我們已經(jīng)指出很多問題，并都進行了溝通，因為這里面的問題非常多，如果都要去解決也不太現(xiàn)實。
我們的小區(qū)按合同規(guī)定是4月30日交房的。參加集體收房的四百多位業(yè)主在27日、28日進行了集體收房活動，開發(fā)商很不配合，拒絕合作，甚至對業(yè)主進行人身攻擊，包括威脅，過完“五一”之后又和開發(fā)商進行過兩次談判，沒有任何結(jié)果。我們認(rèn)為開發(fā)商是一個明確拒絕的態(tài)度，我們只好進入一個訟訴的階段。
業(yè)主代表乙：開發(fā)商定了一個標(biāo)準(zhǔn)，一個收房流程，首先是規(guī)定了要確認(rèn)身份，我覺得這個很正常；第二步就有問題了，要領(lǐng)取《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，簽收《業(yè)主臨時公約承諾書》。
首先我們認(rèn)為這個業(yè)主公約在我們買房的時候就應(yīng)該做了，尤其是《住宅使用說明書》，沒有任何一個業(yè)主看過，大家都不知道里頭有什么內(nèi)容，開發(fā)商是4月21號開始交房，期間有的業(yè)主已經(jīng)收房了，我們認(rèn)為里頭有諸多違反合同、違反法律的約定，應(yīng)該講對我們業(yè)主非常不利，比如智能防盜系統(tǒng)，合同里是每家都有，在《住宅使用說明書》里變成了三層以下和頂層才有，還有窗戶問題，有一個在合同里的圖紙上是窗戶的地方，實際上做成了一個門，于是開發(fā)商在三份文件里也進行約定了。類似這樣的問題是非常非常多的，我不一一列舉了，最可氣的是最后一頁附件里頭寫了，你領(lǐng)取了說明書，就說明你閱讀理解接受了，我們都沒人看到，怎么就理解接受了，如果我們當(dāng)時按他的步驟走的話，就把我們修改的權(quán)利都弄沒了，就視為業(yè)主承認(rèn)了，我覺得這應(yīng)該視為一種欺詐行為。
業(yè)主代表甲：有的業(yè)主本身就是律師，可能是出于對開發(fā)商的信任，在簽收單上簽收了這三份文件，等拿到這三份文件以后再來看，不對了。我簽的這字不是代表我簽收這三份文件，而是代表我承認(rèn)開發(fā)商單方面對合同的修改，我不知道這個能定為欺詐嗎?
業(yè)主代表丙：還有開發(fā)商代繳公共維修基金和契稅。這是國家法律明令禁止的，但開發(fā)商說一分錢不能少交，必須交給他，他必須代收，這是他們的律師明說的，所以說通過他設(shè)定的這些條件，我們認(rèn)為無法接收房子。
業(yè)主代表乙：還有，我們明確提出要先檢驗房再接收房，我得知道我們的房子有沒有問題，但是開發(fā)商的流程是先收房子才能驗房，如果房子有任何問題，開發(fā)商說提供一個強大的保修隊伍，只要我接收了房子就進入保修程序了，我們覺得這個非常不合理，沒有任何一個消費者去買不合格的東西，然后如果有了嚴(yán)重問題，我再找人修，我覺得天下沒有這么做事的。業(yè)主代表甲：我補充一下，實際上在《住宅使用說明書》里和《質(zhì)量保證書》里明文規(guī)定了，房屋所有質(zhì)量問題歸于維修開發(fā)商，是把施工中的質(zhì)量問題規(guī)于維修的范圍，合同中我們約定你要交給我一個合格的房子，但是開發(fā)商在他三份文件里把交付合格房子的義務(wù)轉(zhuǎn)化為我把房子交給你以后你可以找我維修，等于是把交付合格產(chǎn)品的責(zé)任變成了交付一個不合格產(chǎn)品，但是我負(fù)責(zé)給你維修，這就是單方面修改合同。
業(yè)主代表乙：我補充一個證據(jù)，在我的合同里，有條款明確規(guī)定供暖在交房使用時達到正常使用條件，電力正常，供水正常等等，如果在規(guī)定日期沒有達到條件，雙方約定由出賣人承擔(dān)逾期交房違約的責(zé)任。
但是在這三份文件里規(guī)定，你領(lǐng)了就等于接受了。把三個文件作為合同的補充協(xié)議生效了，物業(yè)供暖系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)、暖氣，交房時未達到正常工作條件的，本公司按照
《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任，本公司不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任，這兩個文件我們一簽字，就把一切保障全取消了.這是霸王條款。
業(yè)主代表甲：我們業(yè)主收房的時候明確要求他們出示相關(guān)的證件，但他不給出示，我去找開發(fā)商，談的過程中他說我們隨時可以去看原件，可以復(fù)印，去的時候他就不提供了，連照相都不行，我們到現(xiàn)在都沒有拿到復(fù)印件，原先聘請的律師，跟他們有過多次的交涉，但談判最終破裂，他們把談判解決問題的大門關(guān)上了。
業(yè)主代表甲：我們原先打算集體訴訟，考慮到可能有一些問題，我們就決定分兩種方式起訴，一種是起訴收房程序不合理，沒有標(biāo)的額，法院一開始不立案，第七天時立了，要求我們按有標(biāo)的額的來交訴訟費；第二個就是針對違約金進行起訴，當(dāng)時法院受理了兩個業(yè)主，我們先派業(yè)主代表立案的，當(dāng)時艱難立案，收了二百塊錢，然后我們組織了大量的業(yè)主參加起訴違給金，有一百多戶業(yè)主，陸續(xù)到法庭，但這樣的話可能由于人太多，提高了訴訟費，并且那些已經(jīng)受理的要追加費用，開始是四千多塊錢，現(xiàn)在是一萬五千塊錢，一個業(yè)主不能代表其他的業(yè)主，每個業(yè)主的合法權(quán)益都要受到保護，業(yè)主就是要尋求法律保護才去法院起訴開發(fā)商的，如果一戶收一萬五千塊的訴訟費的話，那要收多少錢啊?
業(yè)主代表丙：我們也不是專門學(xué)法律的，有律師跟我們說過，讓我們?nèi)ケ本┦懈呒壏ㄔ?，要求他們過問這個事，我們昨天去了，在接待室，當(dāng)時一個工作人員聽了我們的緣由以后，說這個事應(yīng)該找區(qū)人大，因為如果法院受理了，高級法院可以介入，如果沒有受理的話就要去區(qū)人大，我們又去了區(qū)人大，在業(yè)主代表的堅持下，辦公室的一個同志接待了我們，聽取了我們的要求。我們想問，第一個為什么不立案?第二個一萬五千塊的訴訟費是怎么定的?
業(yè)主代表甲：我再說當(dāng)時法院立案的事，當(dāng)時是一個女法官接待的，一看我們起訴的是澳林公司，就讓我們出去稍微等一下，結(jié)果她繞到第三立案室和法官們說了半天，然后提出不受理，我們覺得這個行為很奇怪，是不是所有起訴澳林的案子都要第三室決定?
業(yè)主代表乙：昨天去的業(yè)主上午就去了區(qū)法院，同樣的訴訟，一模一樣，在這之間已經(jīng)有一個業(yè)主立案了，收了二百多塊錢，但昨天的那個業(yè)主就不受理了，當(dāng)時我們業(yè)主提出來如果你不予受理，你給我一個不予受理的裁定書，但是沒有拿到裁定書。
資料二
1.69歲的黃孟舉老人與老伴住在一座二層的老樓里，由于虹橋小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，黃老家的日照時間，也從原來的每天可曬到近半日的陽光一下子降到了冬至日的不足半小時，按照有關(guān)規(guī)定，有關(guān)部門和開發(fā)商應(yīng)因此對黃孟舉進行相應(yīng)的經(jīng)濟補償。
從虹橋小區(qū)建沒方案公示到開工建設(shè)，黃盂舉老人多次要求開發(fā)商歸還陽光權(quán)。開發(fā)商回答說：“我的建筑方案是經(jīng)區(qū)規(guī)劃局批準(zhǔn)的，我只按圖紙施工，你的陽光權(quán)與我無關(guān)。”黃老又找到區(qū)規(guī)劃局，而區(qū)規(guī)劃局的人說：“我們進行項目審核時，已經(jīng)做過調(diào)查，而且，還進行了聽證，虹橋小區(qū)的建筑并不影響周圍居民的采光。”黃孟舉老人還多次請規(guī)劃局的人到實地進行勘察，甚至把車開到了區(qū)規(guī)劃局的門口去接他們，但被以各種理由拒絕或者拖延。3年來人們經(jīng)?？吹揭粋€頭發(fā)花白的老人艱難奔走在維權(quán)路上，但是，直到在一次與開發(fā)商的爭執(zhí)中他老伴突發(fā)心臟病離世，規(guī)劃局的人也沒來過黃老家一次，他也沒有得到一分錢的補償，他到現(xiàn)在也沒弄明白，為什么一個事實清楚，道理明白的事解決起來會這么難。
2.去年“十一黃金周”，首日，八十多名業(yè)主聚集在位于龍崗區(qū)的某樓盤售樓部向開發(fā)商討說法，在與樓盤工作人員發(fā)生沖突后，對售樓處進行了近乎瘋狂的打砸，導(dǎo)致該售樓處損失金額超過100萬元。事發(fā)后開發(fā)商方面向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)求案，拘留了肇事者。
據(jù)肇事者——32歲的何沖講，6年前因此處拆遷，他與開發(fā)商簽訂了回遷合同，因合同中規(guī)定房子第二年的5月1日交付使用，他與未婚妻就把婚期定在年末，但房子建成后，他們遲遲不能入住，原因是因為當(dāng)時樓市很好，開發(fā)商把本應(yīng)屬于回遷戶的房子都當(dāng)商品房賣了，在多次找開發(fā)商要房未果的情況下，何沖一紙訴狀把開發(fā)商告上了法庭。然而，從那以后，噩運就纏上了他，汽車被砸，常常接到威脅電話，有一天，還莫名被打得頭破血流。未婚妻因受不了這樣的生活離他而去，后來，終于打贏了官司，但開發(fā)商卻拒不執(zhí)行，手拿著法院的判決書，何沖欲哭無淚!去年10月1日，小區(qū)第三期開盤，他與其他回遷戶又來找開發(fā)商解決房子問題，卻受到售房的工作人員和保安人員的阻擋，一氣之下，就發(fā)生了開頭的那一幕。
3.如果說暴力是一種解決方式的話，那么，非暴力也是一種維權(quán)形式，比如甘地的“非暴力主義”，當(dāng)然溫和一些，但也得到人們的認(rèn)同，《華商報》去年7月24日發(fā)表了題為《開發(fā)商未按時交房，業(yè)主下跪維權(quán)說明了什么》的報導(dǎo)，說的是因為開發(fā)商未按時交房，西安10戶業(yè)主跪求開發(fā)商退還首付款，業(yè)主們稱，因開發(fā)商遲遲不露面，他們只好在售樓處跪地乞求。
資料三
C市嘉銘小區(qū)與光明儀器廠宿舍僅有一墻之隔，但兩個小區(qū)的居民竟鬧得水火不容，這一切是因為一堵墻。一方面拆，因為他們要走近路：一方面留，因為這堵墻是他們的安全屏障，這堵墻可倒了霉，建了拆，拆了建，建好了再拆……雙方居民甚至“兵戎相見”。
工廠居民——我們要安靜，要安全我們在這已經(jīng)生活了好多年，生活一直很平靜，但自從嘉銘建起來之后，我們的日子就沒有安穩(wěn)過，光明儀器廠宿舍區(qū)一位居民說，“2005年，宿舍區(qū)旁邊開始興建小區(qū)，開發(fā)商將墻開了口，看房子，拉裝修材料，這條路上開始人來車往，“這條路本來是我們休閑的場所，這么多車走，萬一出事怎么辦?”在光明儀器廠宿舍區(qū)居住的一位老者說，“鬧鬧哄哄的，也影響我們休息?。 本用襁€反映說自從墻豁開后，小區(qū)的自行車被盜現(xiàn)象有所增加。小區(qū)業(yè)主——我們要出行權(quán)
嘉銘小區(qū)業(yè)主表示他們大多是在2006年入住的，買房時開發(fā)商承諾要在此建成小區(qū)的北門，可是一直沒有建起，“走東門邊上的小路不但要多走十幾分鐘的路，并且晚上特別黑，女業(yè)主有的都不敢走”，一女業(yè)主說，“其實我們的要求并不過分，我們要的只是出行權(quán)?！?BR> 小區(qū)周圍都是小路，如果出了火災(zāi)或有人需要急救，119和120的車很難開進來，一業(yè)主激動地說，“從保存消防通道和生命通道上講，這個門也得開?！?BR> 警戒線都沒有擋住
光明儀器廠宿舍區(qū)一居民介紹，他們和嘉銘業(yè)主之間的矛盾一直沒有緩和，今年1月14日，嘉銘的部分業(yè)主雇工人準(zhǔn)備將在墻上砸出一個角門，光明儀器廠宿舍區(qū)的居民則隔墻投擲磚塊、石頭，雙方對峙兩個多小時，在警方的協(xié)調(diào)下，事件得以平息?！?月28日，廠里找人把墻重修上了，但工人剛走10分鐘，新徹的墻就被里面的人推倒了!”一居民說，“開始隔著墻，我們看不到里面有多少人推?！眽σ坏顾麄凂R上就散開了。當(dāng)天晚上，光明儀器廠宿舍區(qū)的居民便拿嘉銘的門崗出氣，大量磚頭將門崗砸的七零八落。
4月29日，當(dāng)?shù)嘏沙鏊窬趬λ闹芾鹆司渚€，同時警方在該墻的兩側(cè)均貼了通知，上面寫著：“任何單位和個人在未經(jīng)合法許可，獲得合法手續(xù)的情況下擅自拆墻和堵墻均屬違
法行為。警方將追究行為人的法律責(zé)任。”
但警戒線和通知對雙方?jīng)]起到作用，當(dāng)夜，雙方再次發(fā)生沖突，據(jù)稱還有人受了傷。雙方矛盾升級后，C市政府派專門人員到現(xiàn)場協(xié)調(diào)處理此事。
雙方爭執(zhí)大事記：
●2005年嘉銘開始施工，開發(fā)商在墻上砸了個豁口，雙方矛盾由此產(chǎn)生。
●2006年夏，光明儀器廠出資將墻重新修好，雙方矛盾暫時平息。
●2007年1月14日，嘉銘的部分業(yè)主雇工人準(zhǔn)備將墻砸出一個角門，嘉銘儀器廠宿舍區(qū)的居民們則隔墻投擲磚塊、石頭。
●2007年2月中旬一個深夜，一輛汽車將這堵墻徹底推倒。雙方矛盾更加激化。
●2007年4月20日至28日，光明儀器廠先后數(shù)次將墻徹起來，但在墻體水泥固化前就被嘉銘的業(yè)主推倒。
●在此期間，光明儀器廠宿舍居民用磚頭、石頭將嘉銘建在墻后的門崗砸爛。
●4月29日晚上開始，警方在現(xiàn)場設(shè)立警戒線，24小時看守，所有人均不得從此處出入。
三、申論要求
第一題
如果你是負(fù)責(zé)接待某小區(qū)業(yè)主上訪的公務(wù)員，請你根據(jù)給定資料，將業(yè)主們所反映的問題概括出來。內(nèi)容得匯報。要求：內(nèi)容全面，觀點明確，條理清楚，語言簡潔。不超過300字。(20分)
第二題
(1)給定材料三是最近發(fā)生在C市的一個案例，如果你是政府有關(guān)部門的工作人員，受領(lǐng)導(dǎo)的指派處理此事，請你提出解決問題的方法。要求：思路清晰，措施全面、具體，可操作性強。不超過500字。(30分)
(2)如果你已經(jīng)妥善地解決了此次事件，為了預(yù)防此類事件的發(fā)生，請你草擬一份“關(guān)于如何預(yù)防新建小區(qū)與周邊居民沖突的業(yè)主建議”，供領(lǐng)導(dǎo)參考。(15分)
第三題
請參閱給定資料，結(jié)合實際，以“維權(quán)之痛”為主題，寫篇文章。要求：主題深刻，說理透徹，結(jié)合實際充分，結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，表達流暢。800字。(35分)
參考答案及解析
一、解析
2007年吉林省公務(wù)員考試已于5月19日結(jié)束。本次考試將房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛作為申論部分的考點。
隨著市場經(jīng)濟體制的逐步深入，住房成為商品已經(jīng)是不爭的事實。作為買賣房屋的雙方，開發(fā)商和業(yè)主之間的沖突難以避免。2006年9月初在國貿(mào)中心開幕的北京秋季房展會上，展會第一天剛剛開始一個多小時，就有兩個展位發(fā)生了被業(yè)主圍攻的難堪局面；今年初，在與開發(fā)商協(xié)商無果的情況下，某小區(qū)100多名業(yè)主毅然把北京澳林房地產(chǎn)有限公司告上法庭。類似的，業(yè)主與開發(fā)商或物業(yè)管理公司發(fā)生激烈沖突的情況在生活中并不少見。不禁讓人發(fā)出“樓市進入多事之秋”的感嘆。2007年吉林省公務(wù)員考試的申論試題就以該事件為背景，讓考生展開了新一輪的論述。
隨著我國住房制度改革的不斷深入，住房分配貨幣化、消費市場化、物業(yè)管理社會化的新體制正在形成。但由于房地產(chǎn)市場規(guī)范化程度低、覆蓋面不廣、約束力有限，的確引致了一系列問題。
究其原因，主要有以下幾點：
1．法律法規(guī)仍不健全甚至缺失。我國房地產(chǎn)市場是在市場機制不成熟的背景下建立起來的，從一開始就受到供求關(guān)系不正常、資本市場不完善等因素的影響。目前我國房地產(chǎn)立法集分散性、地方性、單一性、沖突性、落后性為一體，全國范圍內(nèi)沒有完善統(tǒng)一的相關(guān)法律法規(guī)?，F(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)存在線條粗、缺乏過細(xì)的規(guī)定之缺陷，以致于造成有法而無可依的現(xiàn)象。改革開放以來，我國關(guān)于房地產(chǎn)的法律、法規(guī)體系建設(shè)取得了顯著的成績，但由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性、復(fù)雜性等特點，在法律體系的整個運行過程中，無論是立法還是執(zhí)法、違法處懲，該體系都存在著許多問題。在立法上，現(xiàn)有法律調(diào)整范圍過于狹窄，調(diào)整力度明顯不足。同時立法的位階較低，立法中仍存在較多空白。在執(zhí)法上依據(jù)的各種法律法規(guī)由于適用的效力及頒布機關(guān)的不同，法律授權(quán)行政機關(guān)的解釋不同，在實際適用中存在著分歧，法律與行政法規(guī)也存在沖突。加之某些相關(guān)部門執(zhí)法不嚴(yán)，甚至采取選擇性執(zhí)法，更無法有效保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。在出現(xiàn)違法事件后，懲罰界限模糊和懲罰不嚴(yán)都造成了矛盾的更進一步激化。
2．開發(fā)商的承諾難以得到兌現(xiàn)并且服務(wù)意識淡薄。小區(qū)內(nèi)配套的設(shè)施未能按照之前契約上的要求來建設(shè)，甚至在業(yè)主通過合法渠道反應(yīng)之后，開發(fā)商仍不斷推諉，令事情遲遲得不到解決。房屋屬于耐用消費品，按規(guī)定應(yīng)實行質(zhì)量“三包”。開發(fā)商雖不能完全保證房屋不出任何質(zhì)量問題，但應(yīng)在發(fā)生問題之后迅速尋找解決的途徑，而不是推卸責(zé)任。
3．業(yè)主被剝奪知情權(quán)，部分業(yè)主法制觀念不強。開發(fā)商的暗箱操作，擅自增加了諸多違反合同的約定，讓部分業(yè)主在渾然不知的狀態(tài)下與其簽訂了一系列霸王條款，導(dǎo)致日后無法有效地保護自己的權(quán)益。少數(shù)業(yè)主不具備相關(guān)的專業(yè)知識，出現(xiàn)糾紛后找不到合理的途徑反映問題，以至于私自采取過激行為。
對此，我們給出一些相關(guān)的對策和建議：
1．完善立法，嚴(yán)格執(zhí)法。針對法律法規(guī)執(zhí)行中的分歧，統(tǒng)一法律與行政部門規(guī)章，統(tǒng)一地方法規(guī)與國務(wù)院部門法規(guī)。嚴(yán)格執(zhí)法，避免選擇性執(zhí)法，落實行政過錯責(zé)任追究制度。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長、流通過程復(fù)雜，管理工作涉及方方面面，因此除了在立法中協(xié)調(diào)法律、法規(guī)的一致性外，還要求各部門嚴(yán)格執(zhí)法，公正執(zhí)法，建立起有效的協(xié)調(diào)機制。加大違法處罰力度，規(guī)范責(zé)任主體行為。對于違規(guī)行為界限模糊，要明確劃分責(zé)任方；處罰金額限額以上或以下要根據(jù)情況予以細(xì)化，提高操作性。
2．開發(fā)商和物業(yè)公司應(yīng)加強內(nèi)部管理。為市場提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)，在實現(xiàn)企業(yè)利潤目標(biāo)的同時，提高最終客戶的滿意度，應(yīng)是開發(fā)商和物業(yè)公司關(guān)心的核心問題。在市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)競爭成敗的關(guān)鍵在于能否贏得顧客并留住顧客，這一點對期望發(fā)展的企業(yè)來說是至關(guān)重要的。開發(fā)商和物業(yè)公司應(yīng)樹立“讓業(yè)主滿意”的指導(dǎo)思想，加強內(nèi)部管理，職責(zé)明確、服務(wù)規(guī)范，對業(yè)主的意見應(yīng)反饋及時，注意工作方法，以服務(wù)的及時性、方便性和舒適性為己任，用完美的服務(wù)來彌補質(zhì)量、配套等方面存在的問題，取得業(yè)主的理解和諒解，真正做到“以顧客為導(dǎo)向，以業(yè)主滿意為本”，徹底解決業(yè)主的后顧之憂。同時，強化業(yè)主委員會選舉過程的指導(dǎo)監(jiān)督，同時堅決避免開發(fā)商和物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會，對其實施過程監(jiān)控，防止違規(guī)及簡化問題發(fā)生。
3．加強法制宣傳，通過媒體來監(jiān)督。開展現(xiàn)有法規(guī)、條例的普教學(xué)習(xí)，使開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主都清楚自己的權(quán)利和義務(wù)；選擇一些住房使用過程中發(fā)生糾紛的典型事件，對事件發(fā)生的前因后果進行分析，客觀地指出開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主各自存在的問題，并提出解決問題的建議。同時，應(yīng)發(fā)揮媒體的監(jiān)督作用。在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，要將一些不講信用、欺騙業(yè)主的開發(fā)商或物業(yè)公司的行為進行曝光，督促政府管理部門進行處理，限期整改。另外，對業(yè)主中的一些不妥行為也應(yīng)進行公開批評，引導(dǎo)和指導(dǎo)業(yè)主采取適當(dāng)、有效的方法來維護自己的權(quán)益，而不是采取一些偏激的行為來達到自己的目的。
二、參考答案
第一題：
材料一：業(yè)主自發(fā)組織維權(quán)活動，與開發(fā)商做斗爭
A.開發(fā)商到期不交房，致使業(yè)主訴訟
B.開發(fā)商增加了諸多違反合同的約定，并且單方面作主讓業(yè)主接受新約定
C.業(yè)主出于對開發(fā)商的盲目信任簽定違背自己意愿的合同
D.開發(fā)上要業(yè)主先收房再驗房，并承諾有保修
E.開發(fā)商利用新合約把房屋所有質(zhì)量問題歸于維修問題
F.開發(fā)商利用新加協(xié)議變相更改原違約責(zé)任
G.開發(fā)商拒絕為業(yè)主出示授房證件
H.業(yè)主的訴訟立案難、訴訟費高的現(xiàn)象
I.北京市高級法院讓業(yè)主找區(qū)人大
G.業(yè)主提到開發(fā)商名稱時法院的遲疑態(tài)度，從而懷疑法院和開發(fā)商有特殊關(guān)系
H.法院曾經(jīng)授理類似案件，而這次卻不予處理，同時不發(fā)裁定書
材料二：
1．黃孟舉住宅陽光權(quán)被侵犯，規(guī)劃局不否認(rèn)卻不敢親自驗證。
2．開發(fā)商違反協(xié)議，賣掉回簽戶的房子，侵害并威脅回簽戶。何沖進因感情破裂、利益手損而采取暴力手段對付開發(fā)商，被警方拘留。
3．非暴力維權(quán)也得到部分人認(rèn)同，西安業(yè)主下跪就是典型。
材料三
C市嘉銘小區(qū)與光明儀器廠宿舍為一堵墻發(fā)生爭執(zhí)。工廠居民因為墻被損壞影響休閑，同時受偷盜威脅而護墻；小區(qū)居民要出行權(quán)而拆墻。在警方的協(xié)調(diào)下，事件雖暫時平息，但矛盾不斷升級導(dǎo)致暴力沖突。
第二題：
1．文中雙方發(fā)生沖突的直接原因很明顯，都是為了維護各自的權(quán)益。工廠居民出于保障自己的生活安全與穩(wěn)定堅決反對拆除此墻，而新建小區(qū)業(yè)主也有自己的考慮，留著那堵墻會影響自己日常的出行方便。究其根本，在于開發(fā)商在建造房屋的時候?qū)I(yè)主的蒙蔽與欺騙。作為負(fù)責(zé)此事的工作人員，應(yīng)該公正平和地解決此事。
具體措施：
（1）找到當(dāng)時負(fù)責(zé)開發(fā)的商人以及簽訂的合同，按照其中可以生效的相關(guān)法律條款行事。若無，由物業(yè)部門行使行政權(quán)力出面協(xié)商。
（2）在現(xiàn)有墻上開一扇小門，并做好安全防護，既方便小區(qū)業(yè)主行走，又能讓工廠居民不為居住安全擔(dān)心。同時，為工廠居民搭建較為安全的自行車棚。
（3）舒適的生活環(huán)境須由當(dāng)事雙方共同創(chuàng)造，召集雙方居民共同協(xié)商，努力建設(shè)和諧的居住環(huán)境。
2．新生事物的發(fā)展總是曲折的，房屋也不例外。新建小區(qū)會占用已建小區(qū)原有的寬敞空間，并且也會在施工中出現(xiàn)各種硬性污染，給附近小區(qū)居民的日常生活帶來種種不便。因此出于尋找心理上的慰藉，已建小區(qū)的居民很可能會采取一些過激手段來解決問題，而新建小區(qū)的居民也會為了達成自己的意愿給予回應(yīng)，這樣就讓矛盾越來越激化。為了預(yù)防此類事件的再次發(fā)生，相關(guān)部門有必要制定一些措施。
健全并大力宣傳小區(qū)物業(yè)法規(guī)。遇到雙方有沖突的問題，不應(yīng)該擅自采用暴力的方式解決，應(yīng)首先訴諸有關(guān)上級部門，如小區(qū)物業(yè)公司，由他們出面解決。如果仍無法調(diào)解，可逐級上交此問題，最終通過合法的途徑進行協(xié)商。
物業(yè)部門應(yīng)做好日常服務(wù)工作。兩小區(qū)之間屢次發(fā)生不快事件，已經(jīng)不單是小區(qū)居民之間的事情了。物業(yè)部門應(yīng)該在首次事件發(fā)生的第一時間給予制止，提出合理方案并付諸行動。
建立兩小區(qū)之間通暢的溝通渠道。維權(quán)固然應(yīng)大力提倡，但事件雙方不妨站在對方立場上多多思考相互體諒，避免暴力沖突再次發(fā)生。
普及法律知識，讓每位住戶都了解如何做才是守法的，不至于因為一時沖動而犯下本不該的錯誤。